2022_CBS_00434 - Omgevingsvergunning - OMV_2021063935. Terbekehofdreef 54-58. District Wilrijk - Weigering

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          12/06/2020: vergunning (20201090) voor het wijzigen van de gevelopeningen in een bestaand kantoorgebouw;

-          28/02/2020: vergunning (20193563) voor het wijziging van de exploitatie van een logistiek bedrijf, gespecialiseerd in opslag en behandeling van goederen, en het uitbreiden met een stallingplaats en een opslagzone;

-          23/08/2018: vergunning (20172994) voor rioleringswerken en aanleggen van de straten Terbekehofdreef, Dynamicalaan en het gedeelte van de Moerlei tussen de Fotografielaan en Terbekehofdreef;

-          21/03/2008: vergunning (3238#690) voor het bouwen van een hal (uitbreiding).

Vergunde toestand

-          fabrieks- en kantoorgebouwen onder plat dak in open bebouwing opgesplitst in hal A, B, C, D, E en F;

-          betonverharding ter hoogte van hal A en B;

-          groenstrook voor hal C met hoogstammige bomen;

-          in de Terbekehofdreef is er een toegang tot het perceel ter hoogte van de linker- en rechterperceelsgrens;

-          aan de rechterzijde van hal F zijn 25 parkeerplaatsen voorzien.

Huidige toestand

-          aan de linkerzijde van hal A zijn 34 parkeerplaatsen voorzien;

-          aan de rechterzijde van hal F zijn 29 parkeerplaatsen voorzien, deze zijn allen in gebruik als opslagzone;

-          aan de voorzijde van hal A en B zijn 28 parkeerplaatsen en een zone voor opslag voorzien.

Gewenste toestand

-          parkeerplaatsen in betonklinkers (niet-waterdoorlaatbaar) ter hoogte van hal A, B en C;

-          overdekte fietsenstalling ter hoogte van hal C

-          afvoer van hemelwater rechtstreeks via straatkolken naar de openbare riolering;

-          overdekte fietsenstalling (6,50 meter x 5,50 meter) in gelakt staal;

-          nieuwe toegang met poort en nieuwe draadafsluiting ter hoogte van hal C;

-          inrit ter hoogte van hal C en uitrit ter hoogte van de linker perceelgrens.

Inhoud van de aanvraag

-          vellen van hoogstammige bomen;

-          uitbreiden van het aantal parkeerplaatsen tot 118;

-          voorzien van een nieuwe toegang met poort en een nieuwe draadafsluiting;

-          plaatsen van een overdekte fietsenstalling.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een industriegebied. Deze zijn bestemd voor de vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven. Ze omvatten een bufferzone. Voor zover zulks in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is, kunnen ze mede de huisvesting van het bewakingspersoneel omvatten. Tevens worden in deze gebieden complementaire dienstverlenende bedrijven ten behoeve van de andere industriële bedrijven toegelaten, namelijk: bankagentschappen, benzinestations, transportbedrijven, collectieve restaurants, opslagplaatsen van goederen bestemd voor nationale of internationale verkoop, (Artikel 7 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• hoofdstuk 4 Normen inzake de verplichte plaatsing van een hemelwaterput, infiltratievoorziening of buffervoorziening met vertraagde afvoer: er wordt geen infiltratievoorziening geplaatst. Een groot deel van de volledige site wordt reeds gebufferd en er wordt nog een bijkomende infiltratie/buffering voorzien bij de ontwikkeling van het perceel gelegen aan de Elektronikalaan. 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is van toepassing. Na de werken beschikt de constructie over meer dan 100 eigen parkeerplaatsen. Hierdoor zijn er zes aangepaste parkeerplaatsen nodig. De aanvraag voorziet 1 aangepaste parkeerplaats.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:
  Het is onduidelijk welke materialen er gebruikt worden voor de nieuwe poort en afsluiting waardoor het onduidelijk is of het aangevraagde duurzaam, kwalitatief en esthetisch verantwoord is;
• artikel 17 Behoud en heraanplanting:
  Op een aantal voorziene beplantingszones voor de nieuwe bomen zijn putten voorzien én zijn zeer smal.

        Het is onduidelijk welke bomen worden voorzien;

• artikel 30 Autostalplaaten en autoparkeerplaatsen:
  De nieuwe parkeerplaatsen worden niet voorzien in waterdoorlatend en grasdoorgroeibaar materiaal;
• artikel 38 Groendaken:
  De overdekte fietsenstalling is niet voorzien van een groendak;
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  De afstand tussen de aansluiting van het vuilwater en regenwater is te groot;
• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:
  Alle niet overdekte parkings moeten voorzien worden van een olieafscheider.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aangevraagde uitbreiding van de parking bij een bestaand industrieel complex past principieel binnen de bestemming van dit gebied.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Voorliggende aanvraag voorziet het uitbreiden van de verharde zone voor de magazijnen en deze verharde zone in te richten als parking. In de vergunde toestand was deze zone voor hal A en B reeds deels verhard, in bestaande toestand is deze reeds in gebruik als parking en opslagzone. De uitbreiding sluit aan bij het kantoorgebouw ter hoogte van hal F. Met deze werken wordt het aantal parkeerplaatsen uitgebreid tot 118 en wordt er een overdekte fietsenstalling voor 12 fietsen voorzien.

De stedelijke dienst groen en begraafplaatsen adviseert met volgende voorwaarden:

‘- de nieuwe bomen moeten een plantmaat hebben van minstens 18/20;

- de nieuwe bomen moeten bomen van 1e of 2e orde zijn;

- er moet voldoende ondergrondse groeiruimte voorzien worden zodat deze bomen voldoende levensverwachting krijgen;

- een parking in een waterdoorlaatbare halfverharding (grasdallen) is een betere optie dan betonklinkers.’

De stedelijke dienst milieuvergunningen verleend volgend advies:

‘Het bedrijfsterrein wordt geëxploiteerd door Transport & Supply Chain Services Center. De vergunning voor de IIOA werd in het besluit van 28 januari 2020 nog geactualiseerd (OMV_2019102188) en loopt nog tot 26 januari 2027. De aanpassing van de parking heeft geen invloed op de vergunde toestand.’

De stedelijke dienst mobiliteit geeft volgend advies:

‘Nuttige parkeerplaatsen:

Er zijn in vergunde toestand 63 parkeerplaatsen. Er worden 55 plaatsen bijgemaakt, waarvan we bij plaats 2 twijfelen of die wel bruikbaar is op de manier hoe ze ingetekend is. Er is niet aangetoond dat deze bereikbaar is.

Het bedrijf geeft volgend verplaatsingsgedrag voor hun werknemers: auto: 70 in shiftregime en 20 geen shiftregime.

Dit wil zeggen dat er maximaal 90 personen met de wagen naar het terrein komen. Maar die 90 plaatsen zijn nooit allemaal tegelijk nodig.

70 personen die met de wagen komen staan in shiftregime. Dat wil dus zeggen dat een deel van de plaatsen overlappend gebruikt kunnen worden (er is niet beschrijven in welk shiftregime gewerkt wordt, dus ook niet te berekenen welk deel overlappend gebruikt kan worden).

Bovendien is er nooit een 100% aanwezigheid, maar altijd wel een aantal mensen met verlof, ziekte, opleiding elders, etc. Er blijft daarmee automatisch een deel plaatsen beschikbaar voor bezoekers.

Het voorzien van 118 parkeerplaatsen geeft een groot overaanbod aan parkeerplaatsen en daardoor zal het autogebruik eerder doen toenemen dan afnemen. Het is de ambitie van stad Antwerpen om in plaats van dat meer mensen met de wagen naar het werk komen juist meer mensen te verleiden gebruik te maken van andere vervoersmiddelen.

Aangezien de parkeerplaatsen niet allemaal nodig zijn en het industrieterrein waterproblematiek heeft is het aangewezen zeker een deel van de parkeerplaatsen in waterdoorlatend materiaal (grasdals) aan te leggen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

Voor deze parking wordt een extra toegang gecreëerd naar het openbaar domein. Voor de verkeersveiligheid is het beter om het aantal toegangen niet te versnipperen, maar juist te bundelen en goed zichtbaar te maken voor de overige weggebruikers. Zo worden extra conflictpunten vermeden. Met een heroriëntatie van de richting van de parkeerplaatsen kan men de bestaande inrit blijven gebruiken.

Ter hoogte van de bestaande poorten en ter hoogte van de nieuwe fietsenstalling zijn er voldoende plaatsen waar men kan keren. De rijbaan tussen de parkeerplaatsen is breed genoeg voor dubbelrichtingsverkeer. Zo hoeft de nieuwe toegang niet gemaakt te worden.

Fietsvoorzieningen:

Er is geen uitbreiding en bijgevolg geen extra fietsparkeerbehoefte. Het voorzien van extra fietsenstallingen en bijhorende faciliteiten kan het fietsgebruik bij werknemers stimuleren.’

Het valt te betreuren dat een groene en onverharde zone in het industrieterrein Terbeke verdwijnt ten voordele van parkeerplaatsen in open lucht.

Industriegrond is echter schaars in het stedelijk gebied en rekening houdend met eventuele voorwaarden in functie overeenstemming met artikel 17, 30 en 38 van de bouwcode én in functie van de adviezen van de stedelijke dienst groen en begraafplaatsen en de stedelijke dienst mobiliteit kan de volledige strook voor het gebouw een kwalitatieve groene strook worden.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

In de aanvraag wordt een afwijking aangevraagd op de verordening hemelwater, namelijk voor de verplichting om te voorzien in een buffer- en infiltratiebekken. Er wordt gemotiveerd dat reeds een groot deel van site gebufferd wordt en er nog een bijkomende buffering/infiltratie voorzien zal worden ter hoogte van de Elektronikalaan. De nieuwe verharding wenst men aan te sluiten op de voorziene collectieve bufferbekken in het industrieterrein. Bijkomend zal de afkoppeling van het hemelwater voorzien worden van een groot deel van de achterliggende bestaande gebouwen en verhardingen naar deze collectieve bufferbekken.

Gelet op het ongunstig advies van Provincie Antwerpen/ Dienst Integraal Waterbeleid, aangezien het schadelijk effect niet wordt voorkomen of beperkt, waardoor de aanvraag niet verenigbaar is met het watersysteem en art. 1.2.2 van het decreet integraal waterbeleid kan de afwijking niet gunstig worden geëvalueerd. Dit advies omtrent de afwijking luidt alsvolgt: ‘(…) Het project is gelegen in Terbekehof, een bedrijvenzone waar frequent wateroverlast optreed als gevolg van de vele verhardingen. Het dossier toont duidelijk welke verhardingen binnen het project reeds gebufferd worden en waar de buffers gelegen zijn. Deze zijn vergund, doch voldoen niet (meer) aan de huidige minimumnormen. Bovendien wordt voor meer dan de helft (34.630m²) van de verhardingen het hemelwater nog ongebufferd geloosd. In het dossier wordt een afwijking gevraagd van de verplichting om te voorzien in een bufferbekken. Deze afwijking kan niet worden aanvaard. Enerzijds omdat de effectieve buffering op het terrein, in verhouding met de totale verharde oppervlakte, verre van toereikend is naar de huidige normen toe. In een gebied waar frequent wateroverlast optreed, is dit nefast voor het hele watersysteem. Anderzijds kan niet akkoord gegaan worden met buffering die in de toekomst gerealiseerd zal worden op andere percelen, bij toekomstige projecten. (Her)aanleg van verhardingen of constructies vereist dat eerst een buffer-/infiltratievoorziening wordt aangelegd om aldus de negatieve effecten op het watersysteem te ondervangen. In dit geval zelfs terug te dringen. Toekomstige projecten zijn geen zekerheid en bieden geen garantie op eventuele aanleg van buffering ten aanzien van bestaande projecten. Bijgevolg kan op de huidige aanvraag geen gunstig advies worden gegeven. De aanvraag dient te worden aangepast, waarbij een correct gedimensioneerde buffervoorziening dient aangelegd te worden voor de nieuw te voorziene verharding + (minstens) een even groot deel van de aanpalende verharding die nog niet werd aangesloten op een buffer- of infiltratievoorziening (V3_1/V2_1). Hierbij dienen minstens de buffernormen uit de GSV gevolgd te worden, mogelijks ook verstrengde normen die worden opgelegd en gemotiveerd vanuit het Waterplan, de Waterstudie Terbekehof of Aquafin.’

De overdekte fietsenstalling wordt niet voorzien van een groendak zoals gevraagd in artikel 38 van de bouwcode. Het dak van de fietsenstalling wordt voorzien in geprofileerde dakplaten, die afwateren in de aanpalende groenzone. Gelet op het lichte materiaal dat gebruikt wordt, dat enkel als doel heeft om de fietsen droog te houden en niet voorzien is om een groendak te dragen, en de afwatering is een afwijking op artikel 38 van de bouwcode aanvaardbaar. Mits toepassing van artikel 3 van de bouwcode kan deze toegestaan worden.

Tot wordt vastgesteld dat de bestaande toestand met betrekking tot de inrichting van het terrein niet overeenkomt met de vergunde toestand.

Zo is de verharde zone aan de rechterzijde van het kantoorgebouw aan hal F in gebruik als opslagzone, net zoals de achterliggende parkeerplaatsen. De groenzone op de perceelgrens met de rechterbuur is eveneens niet aanwezig. Mogelijks zijn er nog andere wijzigingen op het terrein die niet overeenstemmen met de vergunde toestand.

Gelet op deze vaststelling zullen alle handelingen, werken en wijzigingen buiten de handelingen, werken en wijzigingen in functie van de nieuwe parking aan de voorzijde van hal A, B, C, rekening houdend met de voorwaarden, worden uitgesloten.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning weigeren omwille van de onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.