2022_CBS_00599 - Omgevingsvergunning - OMV_2021172852. Grotesteenweg 527. District Berchem - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          19/01/2007: vergunning (3223#96) voor het verbouwen van een appartementsgebouw;

-          09/01/1973: vergunning (961#3443) voor het oprichten van een dakverdieping;

-          14/09/1966: vergunning (957#1776) voor het oprichten van een appartementsgebouw.

Vergunde toestand

-          functie en bouwvolume:

• besloten meergezinswoning van 4 bouwlagen en een teruggetrokken bouwlaag onder plat dak waarin:
  • 1 drie-slaapkamerappartement op de eerste bouwlaag met een bruto vloeroppervlakte van ca. 117 m²;
  • 2 een-slaapkamerappartementen op de tweede en derde bouwlaag met een bruto vloeroppervlakte van ca. 51 m²;
  • 2 een-slaapkamerappartementen op de tweede en derde bouwlaag met een bruto vloeroppervlakte van ca. 65 m²;
  • 1 drie-slaapkamerappartement op de vierde en vijfde bouwlaag met een bruto vloeroppervlakte van ca. 153 m².

-          gevelafwerking:

• voorgevel in grijze vezelcementplaten met plint in zwart graniet en blauw arduin;
• teruggetrokken voorgevel op de vijfde bouwlaag in wit pleisterwerk;
• buitenschrijnwerk van de voorgevel in zwart aluminium met grijze metalen valbeveiliging;
• achtergevel in geel pleisterwerk met op de teruggetrokken vijfde bouwlaag een teruggetrokken gevel in zwart pleisterwerk;
• buitenschrijnwerk van de achtergevel in grijs aluminium met valbeveiliging in grijs metaal.

Huidige toestand

-          functie en bouwvolume:

• terras op de vierde bouwlaag is opgenomen in het bouwvolume via een veranda.

-          inrichting:

• achtertuin met een oppervlakte van ca. 123 m² waarvan ca. 30 m² verhard.

Gewenste toestand

-          functie en bouwvolume:

• vermeerderen van het aantal wooneenheden van 6 naar 7. Met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:

-          het duplex appartement van de vierde en vijfde bouwlaag wordt opgesplitst in twee appartementen;

-          bouwvolume van de teruggetrokken vijfde bouwlaag wordt hiervoor uitgebreid naar beide gevels toe;

-          1 twee-slaapkamerappartement op de vierde bouwlaag met een bruto vloeroppervlakte van ca. 123 m²;

-          1 een-slaapkamerappartement op de vijfde bouwlaag met een bruto vloeroppervlakte van ca. 63 m²;

• veranda op de vierde bouwlaag wordt gesupprimeerd en terug als terras voorzien.

-          gevelafwerking:

• vijfde bouwlaag wordt afgewerkt met groenblauwe betegeling en zwartgrijs aluminium buitenschrijnwerk.

-          inrichting:

• terras op de vijfde bouwlaag van ca. 27 m² aan de achtegevel.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal wooneenheden van 6 naar 7:

• opsplitsen van het appartement op de vierde en vijfde bouwlaag;
• uitbreiden van het bouwvolume op de vijfde bouwlaag;

-          uitvoeren van interne structurele werken.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 12:
  §1. In alle delen van een constructie waarop dit besluit van toepassing is, moet voor een vrije en vlakke draairuimte worden gezorgd.
  Het nieuwe appartement op de vijfde bouwlaag is niet toegankelijk, de lift bereikt deze bouwlaag niet en er is ook geen vrije en vlakke draairuimte voor de inkom.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 26 Afvalverzameling:
  Er is geen afvalverzamelplaats voorzien in nieuwe toestand;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  Er dienen drie fietsstal- of fietsparkeerplaatsen voorzien te worden;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  Er dient een parkeerplaats voorzien te worden voor het nieuwe appartement op de vijfde bouwlaag.
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  Er wordt geen opstand voorzien van 0,3 meter boven het dak van de vijfde bouwlaag in de nieuwe toestand;
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
  Er is op geen van de plannen riolering ingetekend, dus er kan niet beoordeeld worden of aan deze bepaling voldaan wordt;
• artikel 43 Septische putten:
  Er is een gebruikersequivalent van 17 in nieuwe toestand, waardoor er dus een septische put moet voorzien worden met een minimuminhoud van 5075 liter.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag omvat het vermeerderen van het aantal wooneenheden van 6 naar 7, waarbij het duplex drie-slaapkamerappartement op de 3de en 4de verdieping met een grote buitenruimte wordt opgesplitst naar een twee-slaapkamerappartement op de 3de verdieping met een kleinere buitenruimte en een een-slaapkamerappartement op de 4de verdieping.

De functie van meergezinswoning blijft behouden in de Grotesteenweg waardoor de inpasbaarheid principieel gegarandeerd blijft.

De stad telt heel wat grote woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Daarom legt onder andere artikel 23 BC minimum eisen op in geval van opdeling eengezinswoning.

Daarnaast is het nodig om in het algemeen in te zetten op voldoende ruime woningen.

In ieder geval dient elke woning over voldoende natuurlijk licht, lucht en uitzicht te beschikken, alsook over een logische planschikking met een voldoende aantal grote slaapkamers en een kwalitatieve buitenruimte (balkon, terras of tuin). Bergingen, gangen, technische (energie) ruimten en afvalverzameling worden bijgevolg functioneel georganiseerd. Deze voorzieningen kunnen ook collectief voorzien worden. De woongelegenheden van een gebouw, of van een project bestaande uit meerdere gebouwen die vervat zitten in dezelfde vergunningsaanvraag, dienen ook gevarieerd in grootte te zijn.

Door het omvormen van 6 woongelegenheden naar 7 entiteiten stijgt de densiteit op onaanvaardbare wijze en daalt tegelijkertijd het woongenot wat onder andere blijkt uit de onverenigbaarheid met de voorschriften.

Verder verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Voornamelijk het omvormen van het ruime duplexappartement op de 3de en 4de verdieping naar twee appartementen waarvan het bovenste eerder klein is zorgt voor een onaanvaardbare druk op het perceel en een daling van de woonkwaliteit. De extra woonentiteit genereert een mobiliteitsvraag die niet ingevuld kan worden op het perceel en bijgevolg strijdig is met artikel 29 en 30 van de bouwcode. Verder is de bovenste woonentiteit niet toegankelijk met de lift, wat de woonkwaliteit doet dalen. Ook de grote buitenruimte verdwijnt.

Deze elementen zorgen voor een ongunstige beoordeling.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De 5de bouwlaag wordt zowel aan de voorzijde als achterzijde uitgebreid, waarbij rekening gehouden wordt met de daglichttoetreding tot de ramen in de achtergevels van het kleinere appartementsgebouw aan de rechterzijde. De uitbreiding houdt alsook rekening met de uitbreiding op nr. 533, een gelijkaardig appartementsgebouw. De daklaag wordt bijgevolg ruimtelijk niet als onaanvaardbaar storend ervaren en is aanvaardbaar.

Op de 3de verdieping wordt een bestaand terras opnieuw omgevormd naar een dakterras. Tegenover de laatst vergunde toestand is er op de 3de verdieping alsook een beperkte uitbreiding naar achter toe. Deze uitbreiding is principieel aanvaardbaar aangezien ze de bouwdiepte van de onderliggende verdiepingen volgt.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel wordt gewijzigd door het buitenschrijnwerk te veranderen naar zwart aluminium, het gevelvlak in vezelcement in een grijze kleur, met zwart graniet op het gelijkvloers en blauw arduin. De bovenste verdieping wordt in een groen blauwe betegeling voorzien met buitenschrijnwerk in zwart grijs aluminium. Een betegeling is eerder niet kenmerkend als voorgevelmateriaal, echter aanvaardbaar gelet op het feit dat het volume is teruggetrokken.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten