2022_CBS_00604 - Omgevingsvergunning - OMV_2021176301. Alfred Oststraat 2-4. District Borgerhout - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          17/09/2021: weigering (20212786) voor het omvormen en verbouwen van een handelszaak naar 3 woongelegenheden in een meergezinswoning;

-          23/03/1995: milieuvergunning klasse 3 (279582) voor Een transformator 1x 400 kVA HS post 55;

-          18/10/1971: vergunning (179#6604) voor de wijziging van indeling op gelijkvloers (het inrichten van een superette) in aansluiting van de bouwtoelating C/70/171;

-          03/08/1970: vergunning (179#11674) voor het bouwen van vier appartementsgebouwen met parking en 114 appartementen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: meergezinswoning met 26 woongelegenheden en een gelijkvloerse winkel;

-          bouwvolume: open bebouwing van 6 bouwlagen onder plat dak met ondergrondse parking;

-          gevelafwerking:

• witte en zwarte glasmozaïek in kadrement van gladde beton en een gevelplint in blauwe hardsteen;
• in de zijgevel langs de inrit van de parking een wand in glasdallen;
• buitenschrijnwerk in hout;

-          inrichting:

• 2 appartementen op het gelijkvloers en 6 appartementen op iedere bovenliggende verdieping, met telkens een verdiepingsvrije hoogte van 2,55 m;
• parking loopt door onder de 3 naastgelegen woonvolumes, in totaal 126 ondergrondse autostaanplaatsen en 24 parkeerplaatsen in open lucht, waarvan geen voorbehouden;
• voortuinverharding: telkens een toegangspad ter breedte van de inkomzones, de inrit naar de parking en een doorrit tussen de gebouwen naar de bovengrondse parkeerplaatsen.

Huidige toestand

-          in overeenstemming met de laatst vergunde toestand, afgezien van:

• de gelijkvloerse winkel werd in gebruik genomen als kantoor;
• gewijzigde gevelopeningen en nieuw buitenschrijnwerk in natuurkleurig aluminium op het gelijkvloers;
• aanleggen van bijkomende verharding in de voortuinstroken;
• nieuwe brandladders tegen de achtergevel;
• individuele bergruimtes in de kelder (nr. 8 tem 13) samengevoegd.

Gewenste toestand

-          functie: meergezinswoning met 29 woongelegenheden;

• vermeerderen van het aantal wooneenheden van 26 naar 29. Met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • 1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 84 m²;
  • 1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 86,6 m²;
  • 1 éénslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 60 m².

-          bouwvolume: open bebouwing van 6 bouwlagen onder plat dak met ondergrondse parking.

-          gevelafwerking:

• behoud van de bestaande gevelafwerking;
• nieuwe raamopeningen met buitenschrijnwerk in natuurkleurig aluminium.

-          inrichting:

• terrassen van 1,5 m diepte met nieuwe schutting tegen de achtergevel, op het dak van de ondergrondse parkeergarage;
• uitgebreide voortuinverharding zoals in de bestaande toestand;
• een gelijkvloerse, overdekte en afsluitbare fietsenberging voor 8 fietsen;
• horende bij de 3 nieuwe appartementen worden in de ondergrondse garage voorzien: 2 parkeerplaatsen en een afgescheiden en verluchte afvalberging van circa 20 m².

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de gelijkvloerse functie van detailhandel naar wonen;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 26 naar 29;

-          inrichten van terrassen op het dak van de ondergrondse parking;

-          wijzigen van de gevels.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 22:

de toegangsdeuren van de nieuwe appartementen hebben slechts 70 cm vrije doorgangsbreedte, waar dit minstens 90 cm moet zijn;

• artikel 25:

naast de toegangsdeur van het middelste appartement is geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van 50 cm aanwezig;

• artikel 27:

minstens één van de nieuwe parkeerplaatsen moet voorzien zijn als aangepaste parkeerplaats.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

alle verblijfsruimten hebben een vrije hoogte van 2,55 m;

• artikel 27 Open ruimte:

in de voortuin zijn meer dan enkel de strikt noodzakelijke verhardingen voorzien dan paden, palend aan de bebouwing en toegangspaden van maximum 1,5 m breedte;

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

In voorliggende aanvraag wordt het handelsgelijkvloers binnen een meergezinswoning met 26 woongelegenheden omgevormd tot 3 bijkomende woongelegenheden.

Het omvormen van de gelijkvloerse winkelruimte tot appartementen is principieel aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen - visueel-vormelijke elementen

De nieuwe appartementen op de gelijkvloerse verdieping hebben een hoogte van slechts 2,55 m. Dit is niet conform artikel 21 van de bouwcode dat een minimale vrije hoogte voor verblijfsruimtes oplegt van 2,60 meter. Omdat het echter over een beperkte afwijking gaat en een aanpassing van de vrije hoogte omwille van structurele redenen niet mogelijk is, is een afwijking op dit artikel verdedigbaar zijn op voorwaarde dat bij de verschillende woongelegenheden dit tekort aan vrije hoogte wordt verbeterd door bijvoorbeeld een overmaat aan kwalitatieve verblijfsruimte, een overmaat aan lichtinval, een overmaat aan kwalitatieve bruikbare buitenruimte en/of een overmaat aan bijkomende kwalitatieve (noodzakelijke) voorzieningen. Dit is in voorliggend voorstel, in tegenstelling tot voorgaande aanvraag, het geval.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor dit project dienen er 8 overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Deze worden ingetekend op het gelijkvloers zodat er geen conflict meer is met de wagens in de parkeergarage. Deze plaatsen zijn enkel plaatsen voor standaard-fietsen. Er worden best ook enkele fietsstalplaatsen voorzien voor niet standaardfietsen zoals bakfietsen of longtailfietsen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de toegangsdeuren van de nieuwe woongelegenheden te voorzien conform de bepalingen van artikel 22 en 25 van de verordening toegankelijkheid;

3.      een aangepaste parkeerplaats te voorzien conform de bepalingen van artikel 27 van de verordening toegankelijkheid;

4.      de verharding in de voortuin voor de nieuwe woongelegenheden te verwijderen; uitgezonderd een toegangspad met een maximumbreedte van 2,80 meter voor de inkom en een pad, palend aan de bebouwing met een maximumbreedte van 1,00 meter;

5.      ook enkele fietsstalplaatsen voorzien voor niet standaardfietsen zoals bakfietsen of longtailfietsen;

6.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.