Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2021145674 |
Gegevens van de aanvrager: | NV WINVEST I met als contactadres Jordaenskaai 25 te 2000 Antwerpen |
Ligging van het project: | Napelsstraat 116 2000 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 2 sectie B nrs. 0 en 57D4 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | het omvormen van een woning met complementair commerciëel gelijkvloers naar een meergezinswoning inclusief het afsplitsen van de commerciële functie |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 13/06/2008: voorwaardelijke vergunning (20081613) voor het verbouwen van een commerciële ruimte;
- 03/12/1944: bouwtoelating (18#16620) voor het veranderen van raamkozijnen en voordeur;
- 26/09/1942: bouwtoelating (18#16420) voor verbouwingswerken en een schutsel;
- 04/06/1942: bouwtoelating (18#15141) voor gevel- en binnenveranderingen;
- 06/03/1935: bouwtoelating (18#2165) voor binnenveranderingen;
- 28/10/1924: bouwtoelating (1924#19517) voor herstellen van een vitrine;
- 07/06/1892: bouwtoelating (1892#720) voor het veranderen van twee vensters;
- 13/02/1874: bouwtoelating (1874#94) voor het bouwen van een huis;
Vergunde/vergund geachte toestand
- eengezinswoning met complementaire functie (commerciële ruimte);
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Huidige toestand
- meergezinsgebouw met commerciële ruimte op het gelijkvloers;
- leefruimte studio onbereikbaar;
- ter hoogte van de achterste perceelsgrens een vanuit de trappenhal toegankelijke ruimte met een apart toilet;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Gewenste toestand
- meergezinsgebouw met 5 woningen en een reca-ruimte op het gelijkvloers;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- omvormen van een eengezinswoning naar een meergezinsgebouw met 5 woongelegenheden;
- functiewijziging van het gelijkvloers naar reca;
- interne constructieve wijzigingen;
- uitbreiden van het volume;
- wijzigen van de gevels.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 15 oktober 2021 | 25 oktober 2021 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator/ Fluvius | 15 oktober 2021 | 29 oktober 2021 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 15 oktober 2021 | 26 oktober 2021 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 15 oktober 2021 | 19 oktober 2021 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 15 oktober 2021 | 19 oktober 2021 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Milieu | 15 oktober 2021 | 2 november 2021 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 15 oktober 2021 | 13 december 2021 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk cultureel, historisch en/of esthetische waarde van de bestaande bebouwing en zone voor wonen-art. 1-bestaand weefsel.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan (Eilandje)
volgende punten:
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Het voorgestelde bouwvolume is wat betreft bouwhoogte niet in harmonie met het referentiebeeld;
de extra verdiepingen beperken de lichttoetreding tot het pand van de rechterbuur;
de vrije hoogte van de kelder is nergens hoger dan 1,85 meter waar deze minimaal 2,20 meter moet zijn;
de voorziene buitenruimtes zijn te klein en of kunnen niet als kwalitatieve bruikbare buitenruimte gebruikt worden.
de fietsenstalplaatsen bevinden zich in de kelder en zijn zeer moeilijk bereikbaar;
voor de extra woongelegenheden dienen minstens 4 autostalplaatsen voorzien te worden;
het is onduidelijk of het nieuwe gescheiden stelsel voorzien wordt van de nodige toezichtsmogelijkheden;
er is geen rekening gehouden met de beperkte vrije hoogte van de kelder en het verloop van de leidingen en dus de vrije hoogte onder deze leidingen,
er dient een septische put voorzien te worden met een minimale inhoud van 3500l. Enkel het zwarte water mag hiernaar afvloeien. In de aanvraag wordt ook het huishoudelijke afvalwater opgevangen in de septische put.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Beoordeling afwijking van de voorschriften
Strijdig met het RUP wordt er geen open ruimte voorzien. Gezien de beperkte perceeloppervlakte perceeldiepte kan een afwijking worden toegestaan.
Functionele inpasbaarheid
De omgeving wordt gekenmerkt door handelswoningen en meergezinswoningen in gesloten bebouwing. De gelijkvloerse verdiepingen omvatten veelal kleine handels- of reca-ruimten.
De dienst OS/BI geeft een gunstig advies voor het herinrichten van een bestaande reca-ruimte gelijkvloers van een pand gelegen in de zone voor verspreide bewinkeling. Door de herinrichting wordt een aparte toegang gecreëerd naar de bovenliggende woonfunctie. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zone behoud van de vergunde commerciële ruimten mogelijk is en dat optimalisatie ervan gunstig wordt geadviseerd. Het faciliteren van wonen op de bovenliggende verdiepingen wordt positief beoordeeld.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan niet ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld. Het voorgestelde project komt inzake de dakvorm niet overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. Hier komen voornamelijk zadeldaken en platte daken voor.
Voorliggende aanvraag voorziet boven de kroonlijst, die per definitie beschouwd dient te worden als een gevelbeëindiging, 3 bouwlagen. 2 ervan bevinden zich in het gevelvlak, een 3de bouwlaag werd uitgewerkt als een mansarde. Deze configuratie laat zich niet lezen als een dakvorm en kan bezwaarlijk kenmerkend worden genoemd in de omgeving. Deze ingreep doet bovendien in grote mate afbreuk aan de karakteristieken van het gebouw.
Conform artikel 4.4.1. van het de codex ruimtelijke ordening kunnen er geen afwijkingen worden toegestaan op het aantal bouwlagen. De aanvraag dient bijgevolg te worden geweigerd.
Verder dient opgemerkt dat er bij de optopping geen rekening werd gehouden met de geringere bouwdiepte van het pand rechts. Hierdoor wordt de daglichttoetreding van het minder diepe naastliggende pand ernstig verstoord dat omwille van zijn ligging nabij het oksel van het bouwblok enkel langs deze zijde licht kan nemen. Ook om deze reden wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan eveneens niet ingestemd worden met het programma zoals voorgesteld. Door het uitbreiden van het woonprogramma met 4 woonentiteiten wordt de draagkracht van de site overschreden.
Om een mix op vlak van stedenbouwkundige-, maatschappelijke- en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds.
De aanvraag voorziet met 5 eenslaapkamerappartementen in een eenzijdig aanbod van te kleine appartementen. Dit is vanuit de beoogde mix niet wenselijk. Door kleine woningen te realiseren wordt ook het aanvaardbaar aantal woningen in functie van de grootte van het perceel overschreden en daarmee ook de draagkracht van het perceel en de omgeving.
Daarnaast wordt opgemerkt dat de woningoppervlakte niet bij ieder van de aangevraagde woningen in verhouding staat met het aantal slaapkamers en dus met het aantal potentiële bewoners. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor niet alle woongelegenheden voldoende wooncomfort bieden. Appartementen 301, 401 en 501 hebben een oppervlakte kleiner dan 50 m². Op dergelijke kleine oppervlakte, rekening houdend met de voorgestelde planschikking wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement. Deze oppervlakte kan hoogstens een studio herbergen waarbij alle verblijfsfuncties zich in 1 grotere ruimte bevinden.
Omwille van het dense en laagkwalitatieve woonprogramma wordt opnieuw geadviseerd om de aanvraag te weigeren.
Cultuurhistorische en visueel-vormelijke aspecten
Het pand is onderdeel van de kenmerkende originele bebouwing van de havenwijk 'Eilandje'.
Volgens het beeldkwaliteitsplan voor het Eilandje wordt het pand Napelsstraat 116 aangeduid als een rijwoning die beeldbepalend is door de reeks. De aangevraagde werken doen in grote mate afbreuk aan de cultuurhistorische waarde van het pand.
Het bestaande schilddak kan gewijzigd worden in een mansardedak. Toevoegen van extra bouwlagen is echter niet wenselijk: de gevel van een neoclassicistisch pand wordt afgesloten door een kroonlijs, en boven de kroonlijst volgt een dak. Een dak bestaat uit 1 bouwlaag.
De dienst monumentenzorg geeft hierom een ongunstig advies. Bijkomend merkt deze dienst in haar advies op dat er bij een eventuele vergunning houten T-ramen voorzien moeten worden op de verdiepingen.
Omwille van de negatieve beoordeling op vlak van cultuurhistorische aspecten wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Appartement 201 heeft slechts een buitenruimte van 2,5 m², in plaats van minstens 4 m² (bouwcode, art. 28). Geen van de andere voorziene buitenruimtes zijn omwille van hun verhoudingen voldoende praktisch om als bruikbare buitenruimte beschouwd te kunnen worden. De aanwezigheid van een voldoende grote en bruikbare buitenruimte is een absolute voorwaarde om een woonentiteit gunstig te kunnen beoordelen. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan.
In de kelder bevinden zich de fietsenberging, de afvalberging, het meterlokaal en bergruimtes voor de woningen. Daarom moet de vrije hoogte minstens 2,20 m bedragen (bouwcode, art. 21), terwijl deze nergens hoger is dan 1,85 m. De aanvraag moet ook hierom worden geweigerd. Bovendien werd er geen rekening gehouden met de aanwezigheid van het afvoerstelsel dat zich onder het plafond van de kelder bevindt. Hierdoor kunnen de meeste deuren niet open en of is de vrije hoogte onder deze buizen, rekening houdende met het benodigde verval van deze buizen, minder dan 1,5 meter.
De inhoud van de septische put is niet afgestemd op het aantal gebruikers. Bij een eventuele vergunning dient te worden opgelegd dat deze, conform de bepalingen van de bouwcode, groter moet worden voorzien.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 4 parkeerplaatsen. De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding van het aantal wooneenheden van 1 naar 5. De commerciële functie op het gelijkvloers blijft behouden.
Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1: - 4 bijkomende wooneenheden: parkeerbehoefte = 4.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om stedenbouwkundige redenen niet gerealiseerd worden. dit is het geval in voorliggende aanvraag. De grootte en/of vorm van het perceel laten het bouwen van het aantal te realiseren plaatsen niet toe. Voorliggende aanvraag heeft bovendien betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan 8 m. Volgens artikel 12, §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 4.
Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 4 plaatsen.
|
Fietsvoorzieningen
Voor de 4 bijkomende appartementen met 1 slaapkamer moeten 8 fietsenstallingen voorzien worden (4 x 2 = 8).
Deze worden ingericht in de kelder.
De trap naar de kelder is veel te smal en de kelder te laag. De fietsenstalling is hierdoor nagenoeg onbruikbaar. Dit is niet aanvaardbaar. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan.
Laden en lossen
Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 15 september 2021 |
Volledig en ontvankelijk | 15 oktober 2021 |
Start openbaar onderzoek | 26 oktober 2021 |
Einde openbaar onderzoek | 24 november 2021 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 27 januari 2022 |
Verslag GOA | 5 januari 2022 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
26 oktober 2021 | 24 november 2021 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.