2022_CBS_01936 - District Antwerpen. Sint-Jobstraat 44 - 2021307 - Vraag tot opname vergunningenregister wegens vermoeden vergunning - Weigering

Op datum van 17 november 2021 vroeg  Advocatenkantoor Caluwaerts Uytterhoeven om het pand gelegen Sint-Jobstraat 44, district Antwerpen, op te nemen in het vergunningenregister wegens vermoeden van vergunning. Hierbij werden door de aanvrager en tijdens de behandeling de volgende documenten ter staving toegevoegd:

• plannen van de huidige toestand;
• foto’s van de huidige toestand;
• luchtfoto’s van 1971, 1974, 2009 en 2020;
• foto’s Google Streetview van 2009, 2010, 2017 en 2020;
• Google search van 16 februari 2022;
• kadastrale gegevens en/of kadastraal plan;
• bewonersgegevens en/of bewonersgrafiek;
• notariële akte van aankoop 18 april 2013;
• verzoek tot opname vergunningenregister
• proces-verbaal met het nummer 11002_2019_8807;
• gegevens vanuit het KBO geraadpleegd op 2 februari 2022;
• vergunning (weigering) van 12 juni 2015;

• toelating van 22 maart 1912, 30 juli 1912, 2 augustus 1920, 23 maart 1923, 18 februari 1925, 21 mei 1926, 5 november 1926, 8 maart 1929, 23 maart 1932 en 26 augustus 1933

1. Bestaande juridische toestand
Geldende bestemmingsplannen:

Gewestplan:
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) 

Kadastrale gegevens:
Het pand, Sint-Jobstraat 44 district Antwerpen, met kadastrale ligging (afd. 7) sectie G 237 W8  is kadastraal gekend als huis met twee woongelegenheden.

Voor dit pand werden de volgende relevante vergunningen / toelatingen verleend:
 - toelating van 22 maart 1912 voor het bouwen van twee huizen (Sint-Jobstraat 46 en 48)
- toelating van 30 juli 1912 voor het bouwen van een verdieping op de huizen
- toelating van 2 augustus 1920 voor binnenveranderingen
- toelating van 23 maart 1923 voor binnenveranderingen aan het naastgelegen pand
- toelating van 18 februari 1925 voor veranderingen aan een achtergelegen magazijn
- toelating van 21 mei 1926 voor het plaatsen van een ijzeren afdak aan een achtergelegen magazijn
- toelating van 5 november 1926 voor het plaatsen van een vitrine
- toelating van 8 maart 1929 voor het bouwen van een fransdak
- toelating van 23 maart 1932 voor binnenveranderingen
 - toelating van 26 augustus 1933 voor binnenveranderingen

2.Bestaande feitelijke toestand
Omschrijving van de bestaande toestand:
Het pand betreft een rijwoning met vier bouwlagen onder een plat dak en bestaat momenteel, volgens de plannen van de aanvrager, uit een frietatelier op het gelijkvloers in zowel de voorbouw als de achterbouw, in de voorbouw een studio op de tussenverdieping, een appartement op de 1^ste verdieping, een appartement op de 2^de verdieping en een appartement op de 3^de verdieping. In de achterbouw is een tussenverdieping met vide en sanitair voor het personeel, op de 1^ste verdieping een personeelsruimte met dienstkeuken en op de 2^de verdieping bureelruimtes

Overtredingen:
 Het pand gecontroleerd op 4 maart 2019 en een proces-verbaal van overtreding inclusief stakingsbevel opgemaakt met nummer 1102_2019_8807 voor:

• het wijzigen van de hoofdfunctie van een gedeelte van het gebouw van industrie en bedrijvigheid naar wonen;
• het uitbreiden van het volume op de gelijkvloerse verdieping door de voorbouw en achterbouw met elkaar te verbinden, de resterende open ruimte bedraagt 14m²;
• de bestaande vloerplaat tussen de kelder en magazijnruimte is vervagen over de volledige oppervlakte door een nieuwe vloerplaat;
• het voormalige werkhuis met droogzolder in de achterbouw werd opgedeeld in van twee naar drie verdiepingen;
• de drie nieuw gecreëerde verdiepingen tonen kenmerken van zelfstandige wooneenheden, een individuele verwarminstallatie, zekeringskast en nutsvoorzieningen voor keuken en badkamer;
• We wooneenheid op de derde verdieping (van de achterbouw) bevind zich in de eind afwerkingsfase en is voorzien van een volledig ingerichte keuken en badkamer;
• De 3 wooneenheden hebben een oppervlakte van 46m² en zijn niet rechtstreeks toegankelijk via de openbare weg;
• het aantal woningen in de voorbouw is gewijzigd van twee naar vier. Deze wijziging vond plaats tussen 1987 en 2012;
• Het houten schrijnwerk in de voorgevel is vervangen door PVC schrijnwerk in een beige kleur, de metalen groene rolpoort is vervangen door een beige kleurige rolpoort. Deze wijzigingen hebben na 2017 plaatsgevonden.

Het voorwerp
De aanvraag betreft de vraag tot opname in het vergunningenregister van een constructie met de functie van wonen en eengezinswoning met zeven woonentiteiten. 

De bewijsvoering
Volgens de kadastrale gegevens dateert de ingebruikneming van het gebouw van voor 1919.  

Uit de kadastergegevens blijkt dat, voor de datum van het gewestplan, reeds twee woningen aanwezig waren.  

Uit de bevolkingsgegevens blijkt dat, voor de datum van het gewestplan (9 november 1979), drie gezinnen tegelijkertijd waren ingeschreven.  

In het archief werden bouwplannen teruggevonden van 22 maart 1912. Hieruit blijkt dat het bouwen van twee huizen aan de Sint-Jobstraat (nummers 46-48) werd toegelaten. Op de plannen is zichtbaar dat het huis oorspronkelijk is ontworpen met drie bouwlagen onder een mansardedak in de voorbouw. Met de toelating van 30 juli 1912 is het gebouw uitgebreid. De nieuwe toestand bestaat uit vier volledige bouwlagen, het aantal bouwlagen komt overeen met het huidige aantal bouwlagen in de voorbouw. 

Op de 1^ste en 2^de verdieping van de voorbouw is een open koer aanwezig aan de achterzijde van het pand. De beide panden zijn intern met elkaar verbonden. Op de plannen van 22 maart 1912 is de achterbouw niet in detail opgetekend, er is zichtbaar op de snede dat de achterbouw uit drie bouwlagen zal bestaan. 

De toelating van 2 augustus 1920 heeft betrekking op wijzigingen in het naastgelegen pand. De situatie is verder gelijk aan die van 1912.

Op de toelating van 23 maart 1923 worden de interne verbindingen tussen de panden Sint-Jobstraat 46 en 48 dichtgemaakt.

De toelating van 18 februari 1925 en van 21 mei 1926 hebben betrekking op een achtergelegen magazijn op een ander perceel. Van het pand is de gelijkvloerse verdieping opgetekend, er zijn geen wijzigingen aangebracht ten opzichte van de toelating van 22 maart 1912.

Op de toelating van 5 november 1926 wordt de doorrij van het gelijkvloers vervangen door een vitrine.

De toelating van 23 maart 1932 heeft betrekking op het achtergelegen magazijn op een ander perceel. Het gelijkvloers van het pand is zichtbaar, de doorrij op het gelijkvloers is inderdaad vervangen door een winkel.

De toelating van 8 maart 1929 voor het plaatsen van een fransdak werd niet uitgevoerd. Op het gelijkvloers is een winkel ingetekend.

De toelating van 23 maart 1932 en van 26 augustus 1933 hebben betrekking op het achtergelegen magazijn op een ander perceel. Het gelijkvloers van het pand staan aangegeven als winkel. 

Het is niet gekend wanneer de winkel terug werd omgevormd naar een doorrij.

Het is niet gekend wanneer de tussenverdieping in de voorbouw werd gemaakt. 

Op 17 februari 2015 is een aanvraag voor een vergunning voor de Sint-Jobstraat 44 ingediend. Op  12 juni 2015 werd de aanvraag door het college geweigerd.
Op de meegestuurde plannen van de bestaande toestand is te zien dat het pand momenteel bestaat uit:
Een voorbouw, bestaande uit een doorrit op het gelijkvloers, een studio op het tussenverdiep, een studio op verdieping 1, een studio op verdieping 2 en een studio op verdieping 3. Volgens de meegestuurde foto’s hebben de studio’s op verdieping 1 en 2 een dicht terras. De studio op de 3^de verdieping heeft geen terras.
Tussen beide gebouwen een vierkante open koer van ongeveer 14m².
Een achterbouw, bestaande uit een magazijn op het gelijkvloers, een magazijn op de 1^ste verdieping en niet bestemde kamers en een vide op de 2^de verdieping.

De gewenste nieuwe toestand staat opgetekend als:
Een voorbouw, bestaande uit een doorgang naar de achterzijde op het gelijkvloers. Het gelijkvloers staat tevens ingetekend als zitplaatsen voor het frietatelier.
Een tussenverdieping welke verlaagd is met ongeveer 50 centimeter ten opzichte van de vorige tussenverdieping en is voorzien van zitplaatsen voor het frietatelier.
Een woning op de 1^ste verdieping, een woning op de 2^de verdieping en een woning op de 3^de  verdieping. De woningen op verdiepingen 1, 2 en 3 hebben een geopend terras.
Tussen beide gebouwen bevindt zich een binnentuin van betonklinkers met een oppervlakte van ongeveer 12 m². De vorm is een vierkant met een afgesneden hoek.
Een achterbouw bestaande uit een frietatelier op het gelijkvloers, op de tussenverdieping een sanitair met vide, op de eerste verdieping een personeelsruimte met dienstkeuken en op de 2^de verdieping een bureelruimte.

De geplande werken omvatten dus onder andere: het verkleinen van de open koer, het verlagen van de tussenverdieping, het wijzigen van de functie van het gelijkvloers, de tussenverdieping en de achterbouw, het verwijderen van de bestaande vloerplaten in de achterbouw en het plaatsen van nieuwe vloerplaten inclusief een extra verdieping.

In de bestaande toestand zijn de meeste werken van deze geweigerde vergunning inmiddels wel uitgevoerd:

• De koer werd verkleind en komt overeen met de koer van de gewenste toestand;
• De twee verdiepingen van het achterhuis werden verwijderd, hiervoor zijn drie nieuwe verdiepingen terug geplaatst;
• De functie van het volledige gelijkvloers en de volledige achterbouw zijn gewijzigd;
• De woningen in de voorbouw op verdieping 1 en 2 zijn voorzien van een open terras;
• De woning in de voorbouw op de 3^de verdieping is voorzien van een nieuw terras.  

Alle wijzigingen hebben plaatsgevonden na 2014 en zijn uitgevoerd zonder een benodigde vergunning.  

Volgens het proces-verbaal van 4 maart 2019 werd bijkomend de volledige vloerplaat tussen de kelder en het gelijkvloers van de achterbouw vernieuwd, zijn er drie woningen geplaatst in de achterbouw, is er een tussenverdieping gecreëerd met een plafondhoogte van ongeveer 2,14 meter in de voorbouw en wordt hier op het moment een woning gerenoveerd. Het schrijnwerk en de rolpoort in de voorgevel zijn gewijzigd na 2017, dit is ook zichtbaar op de foto’s van Google Maps.

In de achterbouw zijn van drie bouwlagen vier bouwlagen gemaakt, op de verdiepingen bevinden zich drie wooneenheden. Deze drie wooneenheden zijn volgens de aangeleverde plannen terug verwijderd. 

De aanvrager haalt in het verzoekschrift een luchtfoto aan van 1912 als bewijs dat de constructie inderdaad in 1912 is opgetrokken. De bijgevoegde luchtfoto dateert echter van 1971, dit is zichtbaar aan de bovenzijde van de luchtfoto.

De aanvrager haalt een luchtfoto aan van 1959 als bewijs dat de constructie sindsdien in de huidige vorm aanwezig is. Deze luchtfoto is echter dezelfde luchtfoto van 1971. De kwaliteit van de luchtfoto is niet voldoende om alle details te zien van het pand.
De luchtfoto van 1974 laat zien dat er inderdaad een constructie is opgetrokken voor 9 november 1979. Een voorbouw en achterbouw zijn zichtbaar, de verbinding tussen de twee gebouwen en de open koer zijn echter niet voldoende zichtbaar.

Op de luchtfoto’s van 1 augustus 2009 en 20 september 2020 is zichtbaar dat er wijzigingen hebben plaats gevonden aan het dak van de achterbouw en aan de achtergevel van de voorbouw.

In het verzoekschrift haalt de aanvrager verder aan dat:

“Verzoekster gaf mij te kennen geen structurele of inrichtingswerkzaamheden te hebben uitgevoerd, met als gevolg dat de huidige staat van het gebouw overeenstemt met deze die bestond in 1961”

“Tot slot heeft de huidige eigenaar van de constructie (lees: verzoekster) verklaard dat hij sedert 2013 eigenaar is van de constructie, en aldaar geen structurele of inrichtigswerkzaamheden heeft uitgevoerd” 

Deze stellingen worden in de bewijsvoering onder “C. Historisch onderzoek en relevante feitelijkheden” en onder “D. Motivatie van het verzoek tot opname in het vergunningen register” door de aanvrager ontkracht door te vermelden dat tussen 1987 en 2012 het aantal wooneenheden in de voorbouw is gewijzigd. Op 18 april 2013 wordt de huidige eigenaar de eigenaar van de constructie. In de aankoopakte staat vermeld dat de Sint-Jobstraat 44 bestaat uit vier wooneenheden. Dit aantal werd aangepast naar zeven volgens vaststelling van het proces-verbaal van 2019.

Gezien de huidige toestand niet overeen komt met de bestaande toestand zoals omschreven in het proces-verbaal van 2019, zoals opgetekend in de geweigerde vergunning van 2015 en zoals opgetekend in de verschillende toelatingen welke tussen 1912 en 1932 zijn aangevraagd is er bewezen dat er na 1961 meerdere wijzigingen hebben plaats gevonden aan het pand waardoor deze niet meer gelijk is aan de situatie voor 1961, voor 9 november 1979, of voor 18 april 2013.

Via Google Streetview is zichtbaar dat er meerdere wijzigingen hebben plaatsgevonden in de voorgevel. Tussen september 2010 en september 2020 hebben de volgende zichtbare wijzigingen plaats gevonden in de voorgevel:

• Het schilderen van de voordeur naar een andere kleur;
• Het wijzigen van de rolpoort;
• Het open breken van het originele bovenlicht boven de rolpoort;
• Het wijzigen van het schrijnwerk van hout naar PVC.

Op de website van het KBO (geraadpleegd op 2-2-2022) wordt er geen vermelding gemaakt van een onderneming aanwezig op het adres. Ook via Google (geraadpleegd op 16-2-2022) is er geen frituur of fritesatelier gekend in de Sint-Jobstraat. Via Google Maps (geraadpleegd op 16-2-2022) en Streetview (april 2009, september 2010, juni 2017 en september 2020) zijn er ook geen bedrijvigheden of commerciële uitbatingen zichtbaar in dit pand.

Het is onzeker of de aangevraagde/opgetekende functie van het gelijkvloers en de volledige achterbouw ook daadwerkelijk de bestaande functie op dit moment weergeeft, gezien de wezenlijke verschillen met het proces-verbaal, de gegevens van het KBO en resultaten van Google.

Het gebouw is dermate aangepast na 9 november 1979, dat er geen sprake meer is van een bestaande constructie aanwezig voor 9 november 1979. De aanvraag vermoeden van vergunning wordt om deze reden geweigerd. De aanvraag komt niet in aanmerking voor opname in het vergunningenregister ingevolge een vermoeden van vergunning.

Voorgaande bewijst onvoldoende dat de huidige toestand dateert van voor de Wet op de Stedenbouw (22 april 1962) ofwel van voor het van kracht zijnde gewestplan (9 november 1979) en na de inwerkingtreding van de Wet op de Stedenbouw (22 april 1962).

Conclusie

Uit de bijgevoegde bewijsmaterialen blijkt dat de constructie, niet in aanmerking komen voor opname in het vergunningenregister wegens vermoeden van vergunning.

Iedere constructie waarvan aangetoond is dat ze gebouwd werd voor 22 april 1962 ofwel tussen deze en voor de eerste invoering van het gewestplan (3 oktober 1979, van kracht 9 november 1979), dient te worden opgenomen in het vergunningenregister als “vergund geacht” in toepassing van artikel 5.1.3. §1 en §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke ordening.

Regelgeving: bevoegdheid:

Het college is bevoegd in het kader van de opmaak van het vergunningenregister en de actieve onderzoeksplicht in toepassing van  artikel 5.1.3 §1 en §2, en artikel 7.6.2. §1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.