2022_CBS_02150 - Omgevingsvergunning - OMV_2021172239. Kommekensstraat 3. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          17/06/2021: weigering (2020831) verbouwen van een magazijn met woonentiteit naar een magazijn met 2 woonentiteiten;

-          18/02/1938: toelating (18#9670) voor binnenveranderingen;

-          29/12/1937: toelating (18#9323) voor gevel-en binnenveranderingen;

-          25/08/1920: toelating (1920#10313) voor een deuropening;

-          19/05/1893: toelating (1893#633) voor uitstalramen;

-          14/06/1875: toelating (1875#507) voor rolgordijn;

-          22/07/1873: toelating (1873#692) voor veranderingen;

-          30/05/1853: toelating (1853#401) voor verbouwen.  

Vergunde/vergund geachte toestand

-          magazijn en 1 woonentiteit; 

-          bouwvolume en indeling:

• voorhuis met 3 bouwlagen met op het gelijkvloers doorrij;
• daarna een open spie met koer; 
• magazijn van 1 bouwlaag met dak, tot achteraan het perceel;

-          gevelafwerking:

• inkomdeur aan rechterzijde;
• brede poort met doorrit naar magazijn aan linkerzijde.

Huidige toestand

-          functie:

• magazijn op gelijkvloers; 
• kantoor op 1ste verdieping voorhuis;
• woning op 2de en 3de verdieping;

-          bouwvolume:

• volledig bebouwd perceel;
• voorhuis:

-          gesloten bebouwing onder de vorm van een breedhuis (4 traveeën) met 3 bouwlagen onder zadeldak;   

• achterbouw:

-          magazijn bestaande uit grotendeels 1 bouwlaag onder zadeldak kops op de straat; 

-          achteraan enkele tussenverdiepen;

-          muurhoogte 5,7m, nokhoogte 11,07m; 

-          gevelafwerking:

• bepleisterde voorgevel met houten buitenschrijnwerk;
• inkomdeur aan rechterzijde en grote houten poort met bovenlichten aan linkerzijde;

Gewenste toestand

-          functie:

• magazijn en garage op het gelijkvloers;
• appartement met 2 slaapkamers en netto-vloeroppervlakte van circa 158m²;
• studio met netto-vloeroppervlakte van circa 33m² (gemeten in de zone met leefruimtes); 

-          bouwvolume:

• nieuwe dakkapel achteraan het hoofdvolume;  
• patio op de gelijkvloerse verdieping;
• dakgebinte magazijn verwijderd, uitgezonderd van een achterbouw met 4 bouwlagen tot 11,07m hoogte;
• het bouwen van een nieuw dak met terras er bovenop.

-          gevelafwerking:

• gele gevelbepleistering met houten buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woningen van 1 naar 2;

-          gedeeltelijk slopen van het dakvolume tussen de voorbouw en de achterbouw;

-          verbouwen van een magazijn;

-          interne constructieve wijzigingen;

-          wijzigen van de gevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 2.1.1. Culturele, historische en/of esthetische waarde:

het pand is gelegen in CHE-gebied, dit wil zeggen dat elke wijziging onderworpen wordt aan de wenselijkheid van behoud.  Bij elk deel van het gebouw, zowel het exterieur als het interieur wordt gestreefd naar maximaal behoud.  Het verwijderen van de dakconstructie van het magazijn, beantwoord dus niet aan deze voorwaarde;  

-          artikel 2.1.2. Harmonieregel en referentiebeeld:

het dak van de voorbouw heeft een kenmerkende dakvorm.  Door het plaatsen van een grote dakkapel aan de achterzijde van het dak, is deze dakvorm niet meer herkenbaar;

-          artikel 2.1.9. Dakvormen en dakkapellen:

de voorziene dakkapel aan de achterzijde van het dak van het voorhuis is 4,5m breed.  Deze mag maximum 1,5m breed zijn;

-          artikel 1.1. bestemming:
groothandel en bedrijvigheid en industrie, logistiek en opslag zijn niet toegelaten.
De magazijnfunctie breidt uit naar de bovenliggende verdiepingen.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed: 

voor gebouwen in CHE-gebied primeert de wenselijkheid van behoud.  Het dakgebinte van het magazijn wordt voorzien om af te breken; 

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

het voorzien van een grote dakkapel aan de achterzijde van een historisch dak (voorhuis) is niet in harmonie met de kenmerken van dit type dak;

• artikel 15 In en uitsprongen aan daken:

de afmetingen van de uitsprong is niet in verhouding tot de oppervlakte van het dakvlak. De schuine dakvorm is hierdoor niet meer herkenbaar;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

de voorziene fietsenberging op het gelijkvloers bevindt zich in het magazijn en is niet bereikbaar vanuit de gemeenschappelijk delen;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

er wordt 1 autoparkeerplaats voorzien. De voorziene parkeerplaats bevindt zich in het magazijn en is niet bereikbaar vanuit de gemeenschappelijk delen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen aanleiding om het college te adviseren (beargumenteerd) af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De dienst geacht vergund die in dit dossier om advies werd gevraagd, stelt dat op basis van kadastergegevens er zich 1 woning bevindt met 8 verblijfsruimtes welke zich situeren op het gelijkvloers, 1ste en 2de verdieping en geen verblijfsruimtes op de dakverdieping.

Geen andere bewijsstukken teruggevonden.

De aanvraag wijkt af van artikel 1.1 “Bestemming”. Dit artikel laat wonen als hoofdbestemming toe. De gelijkvloerse magazijnfunctie is bestaande en wijzigt niet. Het RUP laat opslag als bestemming niet toe. De bestaande functie kan enkel bestendigd worden. Deze functie breidt echter uit tot 3 bouwlagen tegen de achterste perceelsgrens. 

Door het voorzien van een afscheiding tussen het bestaande magazijn op het gelijkvloers en de gang naar deze nieuwe ruimtes op de verdiepingen achteraan wordt het mogelijk dat deze afzonderlijk benut worden. Dit kan niet toegestaan worden, evenmin als het uitbreiden van een door het RUP niet toegestane functie over meerdere bouwlagen. Enkel een bestendiging van de bestaande magazijnoppervlakte kan getolereerd worden. Hierbij dient opgemerkt te worden dat er niet mathematisch met de bestaande magazijnoppervlakte kan geschoven worden. Dit wordt allerminst bedoeld met een bestendiging van de bestaande situatie.

De grondplannen vermelden naast het “wonen” enkel “magazijn”, conform de vergunde toestand. Snede A benoemt de 1ste verdieping van de achterbouw, in tegenstelling tot de grondplannen, als personeelsruimte. Het voorkomen en de uitwerking van de volledig beglaasde achterbouw aan het grote dakterras doet vermoeden dat de  ruimtes niet als magazijn zullen worden gebruikt. Bij een eventuele vergunning dienen deze functies dan ook te worden uitgesloten van vergunning.

Conform art. 4.4.1. van de codex is het immers niet mogelijk af te wijken van bestemmingsvoorschriften. De aanvraag dient dan ook te worden geweigerd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag betreft de sloop van een groot deel van het zadeldak van het achterliggend volume en het vergroten van de bouwdiepte van het volume langsheen de straat. De nieuwe bouwdiepte overschrijdt de hier kenmerkende bouwdiepte. Deze  wordt bepaald door de  maat van het zadeldak, zoals deze zich ook uit  in de straat. Nr 1 (links) is hier de uitzondering en dus niet kenmerkend. Aansluiten op nr 1 is bijgevolg niet aanvaardbaar. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan, de aanvraag dient ook om deze reden te worden geweigerd.

De dakkapel achteraan het dakvlak is 4,62 meter breed terwijl het RUP oplegt dat deze maximaal 1,50 meter breed mag zijn. Conform art. 4.4.1. van de codex kunnen er beperkte afwijkingen worden toegestaan op stedenbouwkundige voorschriften. Een afwijking van meer dan 200% kan bezwaarlijk beperkt worden genoemd. De aanvraag moet om die reden dan ook worden geweigerd.

Door de aanwezigheid van de dakkapel is het dak niet meer kenmerkend. Bovendien is de afmeting van de dakkapel niet in verhouding tot de oppervlakte van het dakvlak waardoor het de schuine dakvorm niet meer duidelijk herkenbaar is.

Cultuurhistorische aspecten

Het pand ligt in CHE-gebied. Uit het CHE-rapport bleek het perceel hoog tot zelfs zeer hoog te scoren voor wat betreft de archeologische, culturele, historische en/of ruimtelijk structurerende waarde. Het volume aan de straatzijde heeft beeldondersteunende kwaliteiten. Het volume van het 16de-eeuwse breedhuis is nog goed afleesbaar, met vroeg 16de-eeuws bakstenen keldergewelf, moerbalken op de begane grond en de eerste verdieping. Ook de oostelijke scheimuur, achteraan nog met getrapte bekroning, is 16de-eeuws en mogelijk zelfs ouder dan de rest van het pand. Mogelijk zijn achter de bepleistering nog delen van het oorspronkelijke parement bewaard ter hoogte van de verdiepingen.

De achterbouw heeft een hoge historische, culturele en sociale waarde. Dit volume is het oudste intentionele protestantse kerkgebouw in Antwerpen, met tot op heden een belangrijke betekenis als lieu de mémoire voor de evangelische geloofsgemeenschap in Antwerpen. De structuur scoort hoog op zeldzaamheid en authenticiteit. De basisstructuur bleef goed bewaard, maar van de interieurelementen bleven enkel de kooflijst (gedeeltelijk) bewaard en de draagstructuur van het dak waarin de vorm van het tongewelf afleesbaar is en de inventieve lichtstraat.

Het ongunstige advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg stelt dat: “het voorliggende ontwerp een even zware impact heeft op de nog aanwezige erfgoedwaarden als het vorige ontwerp, met name in de achterbouw waarvan enkel de muren zouden bewaard blijven. Daarnaast is het niet duidelijk of ook de wijziging aan de balkstructuur van de tweede verdieping van de voorbouw en het dakgebinte vergund is.

Vanwege de verregaande wijzigingen die zijn doorgevoerd in de voorbouw, waarbij circulaties en indelingen gewijzigd zijn, zijn wijzigingen hier wel bespreekbaar, ook aan de dakstructuur aan de achterzijde.

Wat de achterbouw betreft zet de stedelijke dienst monumentenzorg in op maximaal behoud en restauratie van de over vier muurvlakken doorlopende kooflijst en van het dakgebinte met inbegrip van de lichtstraat en de gewelfhouten. Bij de renovatie van de achterbouw zijn toevoegingen mogelijk in lichte constructies, binnen in het bestaande volume.”

Door stedenbouw kan dit advies gevolgd worden. De aanvraag dient bijgevolg ook hierom te worden geweigerd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De terrassen bevinden zich, strijdig met het RUP,  nergens binnen het toegelaten bouwvolume. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. De aanvraag dient ook om deze reden te worden geweigerd. Bovendien bevinden de terrassen zich niet binnen een verticaal vlak onder 45° ten opzichte van de kop van de scheidsmuur van het minst diepe naastliggende bouwwerk. Dit heeft een impact op de ontwikkelingsmogelijkheden op het aanpalende perceel. Bij een optopping van het pand rechts zal er vanop het terras rechtstreekse inkijk mogelijk zijn in de toekomstige verblijfsruimtes. Dit is naar privacy niet aanvaardbaar. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. De aanvraag moet om deze reden dan ook te worden geweigerd.

Tussen de nieuwe achtergevel van het volume langsheen de straat en de nieuwe achtergevel van de achterbouw, die ontstaat door slechts een deel van het zadeldak van de achterbouw weg te breken, wordt op het dak van het gelijkvloers een dakterras voorzien.

Om te vermijden dat er vanop dit terras inkijk mogelijk is, voorziet de aanvraag in het behoud van de bestaande zijmuren van de achterbouw. Door de afbraak van het volume verliezen deze echter ook de functie van scheidsmuur waardoor er geen reden is om het behoud van de bestaande  hoogte te argumenteren. Bij een eventuele vergunning dienen de scheidsmuren te worden verlaagd tot 30 cm boven de pas van het hoogst aangrenzende dakvlak en moet het terras worden beperkt tot een zone gelegen binnen twee vlakken (aan elke zijde) vertrekkende vanaf de kruising van de achtergevel met de perceelgrens.

Aangezien de afstand tussen de voorbouw en de achterbouw, dewelke grotendeels beglaasd werd voorzien, slechts 8 meter bedraagt, is er vanuit deze achterbouw, na de noodzakelijke verlaging van de scheidsmuren, inkijk mogelijk in de woningen langsheen de straat. Dit kan omwille van privacy niet gunstig geadviseerd worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor het bijkomend appartement met 1 slaapkamer moeten 2 fietsenstallingen voorzien worden.

Deze worden ingericht in het bestaande magazijn en bijgevolg niet bereikbaar voor de bewoners van de extra studio. Dit is niet aanvaardbaar. Een fietsenstalling moet bereikbaar zijn via een gemeenschappelijke ruimte. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. Indien een nieuwe woning wordt voorzien dient deze te beschikken over alle hedendaags woonkwaliteitseisen om gunstig geadviseerd te kunnen. Een functionele fietsenberging behoort daar minstens toe.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten