2022_CBS_00842 - Omgevingsvergunning - OMV_2021153615. Van Arteveldestraat 24. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          02/04/2003: vergunning (86#20750) voor het verbouwen van een restaurant. (Dichtmaken patio, uitbreiding met berging en wijziging evacuatieweg.);

-          18/11/1993: vergunning (86#8722393) voor het oprichten van een winkel, 2 appartementen en 5 studio’s;

-          25/10/1974: vergunning (18#56705) voor het oprichten een flatgebouw na afbraak van een woning.

Vergunde/vergund geachte toestand en Huidige toestand

-          braakliggend perceel.

Gewenste toestand

-          functie:

• nieuwe meergezinswoning;
• Met betrekking tot de 5 nieuwe woongelegenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • gelijkvloers eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 68m2;
  • tweeslaapkamerappartement op de eerste verdieping met een netto vloeroppervlakte van circa 72m2;
  • tweeslaapkamerappartement op de tweede, derde en vierde verdieping met een netto vloeroppervlakte van circa 76m2;
  • de gemiddelde nettovloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt 74 m².

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing met 5 bouwlagen en een teruggesprongen dakvolume;
• het pand heeft een plat dak en beschikt over een kroonlijsthoogte van circa 16m en een maximale bouwhoogte van circa 19m;
• de bouwdiepte op de gelijkvloerse verdieping betreft circa 18,3m, op de verdiepingen wordt een bouwdiepte van circa 15,7m voorzien;
• de bouwdiepte van circa 18m wordt ter hoogte van de rechter perceelsgrens doorgetrokken om terrassen te realiseren.

-          gevelafwerking:

• lichtkleurige gevelsteen, buitenschrijnwerk in lichtkleurig aluminium, borstweringen in de voorgevel uit glas, metalen borstweringen in de achtergevel voorzien van spijlen, dorpels en gevelbanden in lichtkleurig beton, dakranden in lichtkleurig plaatmateriaal, gelijkvloers poortje uit metalen spijlen in een lichte kleur.

-          inrichting:

• verharde evacuatieweg (erfdienstbaarheid) in de achterliggende tuinzone;
• verhard terras van 9m2 in de tuin. 

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van een nieuwe meergezinswoning. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 1 zone voor wonen - (wo) en artikel 7 zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend(e) punt(en):

-          artikel 1.3 Harmonieregel en referentiebeeld: Het talrijkst zijn gebouwen met (de uitdrukking van) een hoog of een verhoogd gelijkvloers. Een uitwerking waarbij de vloerpas van de eerste verdieping op circa 3m35 wordt voorzien én de voorziene uitwerking met ramen tot op de vloerpas is bijgevolg niet kenmerkend. Hierdoor bestaat er geen kwaliteitsvolle relatie tussen de oude en nieuwe architectuur en het bestaande weefsel;

-          artikel 1.3 Harmonieregel en referentiebeeld: Het project overschrijdt de ruimtelijke draagkracht: zie artikel 1.4 Draagkracht.

-          artikel 1.4 Draagkracht: Verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, dag- of nachtactiviteiten.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakte verhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: de ruimte waar de fietsen gestald worden heeft niet overal de nodige plafondhoogte van 2.2m;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: vier fietsenstalplaatsen zijn onbruikbaar gezien de plafondhoogte niet voldoende hoog is. Daarnaast voldoet de trap van de ondergrondse stalling niet aan de vuistregel uit paragraaf 3, er wordt een helling van meer dan 20% voorzien.
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

de scheimuren zijn ter hoogte van de daken niet voorzien van voldoende opstand ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak;

• artikel 43 Septische putten: de septische put die voorzien wordt is te klein. De noodzakelijke minimale inhoud bedraagt 4400.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is er geen principieel bezwaar tegen het voorzien van een meergezinswoning op deze locatie. Dit vanzelfsprekend op voorwaarde dat voldaan wordt aan de verordenende voorschriften en de actuele vereisten inzake gebruiksgenot en woonkwaliteit verzekerd kunnen worden. Zoals reeds vermeld, is de aanvraag echter strijdig met verschillende verordenende voorschriften.

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een groot appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

Bijvoorbeeld door het voorzien van te veel, te kleine woongelegenheden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De bouwhoogte sluit aan op de linkerbouwhoogte met zadeldak. Aan de rechterzijde sluit de bouwhoogte aan op het rechterperceel, met plat dak. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan worden ingestemd met de bouwhoogte.

De bouwdiepte bedraagt op het gelijkvloers circa 18,30m en op de verdiepingen circa 15,70 (exclusief uitkragende terrassen).

De tuin is voldoende groot om een dergelijke bouwdiepte op het gelijkvloers te voorzien.

Het bouwvolume op de verdiepingen sluit aan bij aanpalende blinde scheimuren of heeft een kenmerkende diepte.

Bijgevolg is voorgesteld volume aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

Het talrijkst zijn gebouwen met (de uitdrukking van) een hoog of een verhoogd gelijkvloers. Een uitwerking waarbij de vloerpas van de eerste verdieping op circa 3m35 wordt voorzien én de voorziene uitwerking met ramen tot op de vloerpas is bijgevolg niet kenmerkend.

De uitwerking van de onderste laag in circa gelijke hoogte, materialisatie én verhouding open/gesloten als deze van de verdiepingen is ook niet kenmerkend.

Door het voorzien van slechts 2 raamopeningen per bouwlaag én deze openingen te voorzien van een breedte van slechts 0,95m ontstaat ook een vrije gesloten gevel die bezwaarlijk kenmerkend kan worden genoemd in de omgeving.

De legende vermeldt ‘lichte gevelsteen’. De tekening van de voorgevel doet een handvorm steen met een bezande en generfde textuur in verschillende kleurschakeringen met een witte voeg vermoeden.

Het talrijkst voor de gebouwen in gevelsteen, zijn echter strengpersstenen met een gladde textuur in één kleur zonder schakeringen en met een grijze voeg.

De voorziene uitwerking sluit bijgevolg niet aan bij het straatbeeld, tevens ook door de verspringende ramen en het ontbreken van een visueel dragende kolom onderaan links.

Hierdoor bestaat er geen kwaliteitsvolle relatie tussen de oude en nieuwe architectuur en het bestaande weefsel.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Door de vrij gesloten gevel en het feit dat er enkel slaapkamers aan de straatgevel voorzien zijn, kan bezwaarlijk gesproken worden over een gebouw welke een positieve relatie aangaat met de straat en haar gebruikers. Het gebouw lijkt eerder zijn rug te keren naar de straat.

Ook de inkom van het gebouw, een zeer beperkte ruimte tussen de trap en de opengaande deuren, te bereiken via een lange en smalle gang, kan bezwaarlijk uitnodigend worden genoemd.

Ook de fietsenstalling, ingericht in de kelder voor 15 fietsen, is moeilijk bereikbaar via een smalle toegang, en veel draaibewegingen om de trap te kunnen gebruiken.

Daarnaast kunnen bedenkingen worden geuit over het voorzien van 5 functielagen, boven het gelijkvloers, en het niet voorzien van een lift.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening en het ongunstig advies van de brandweer.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten