Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2021188700 |
Gegevens van de aanvrager: | NV WINVEST I met als contactadres Jordaenskaai 25 te 2000 Antwerpen |
Ligging van het project: | Frans de l'Arbrelaan 71, Heirmanstraat 1 te 2170 Merksem (Antwerpen) |
Kadastrale percelen: | afdeling 40 sectie C nr. 574V |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | uitbreiden en verbouwen van een meergezinswoning met handelgelijkvloers |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 2/12/2021: weigering door deputatie (20211127) voor het uitbreiden en verbouwen van een meergezinswoning met handelgelijkvloers;
- 13/11/2015: vergunning (20152209) voor het verbouwen van een opbrengsteigendom;
- 24/10/2014: weigering (3582#5761) voor een regularisatie verbouwen van een opbrengsteigendom;
- 09/10/2012: proces-verbaal (AN.66.LB.146026/2012) voor het verbouwen van een opbrengsteigendom;
- 7/02/1935: toelating (103#7299) voor verbouwingswerken aan het eigendom;
- 31/05/1932: toelating (103#7229) voor het bouwen van een hoekhuis met café.
Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Huidige toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Gewenste toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- uitbreiden van het handelspand met een teruggetrokken daklaag waaronder een drieslaapkamerappartement met dakterras wordt voorzien;
- wijzigen van het aantal woongelegenheden van 4 naar 5;
- voorzien van een grotere fietsenberging op het gelijkvloers en een afvalberging in de kelder.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Agentschap Wegen en Verkeer/ AWV - District Antwerpen Vergunningen | 14 januari 2022 | 17 januari 2022 | Geen advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen | 14 januari 2022 | 11 februari 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 14 januari 2022 | 31 januari 2022 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 14 januari 2022 | 21 januari 2022 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 14 januari 2022 | 7 februari 2022 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA nr. 51 Het Dokske, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 8 juni 1995. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone a voor woningen.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen het bijzonder plan van aanleg NR. 51 Het Dokske, op volgende punten:
- artikel 2.1. Algemene bepalingen:
de omgeving wordt gekenmerkt door panden met drie bouwlagen onder een plat dak;
- artikel 2.7. Gevelmaterialen:
de donkergrijze, zinken beplating als bekleding van de gevel van de teruggetrokken daklaag en de donkergrijze balustrades zijn niet in harmonie met de omgeving.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Beoordeling afwijkingen van de voorschriften
De aanvraag wijkt af artikel 2.1 van het bijzonder plan van aanleg NR. 51 Het Dokske. De omgeving wordt gekenmerkt door panden met drie bouwlagen onder een plat dak.
Op 10/11/2021 is door de Deputatie voor het naastliggend rechter pand een voorwaardelijke vergunning (dossiernummer: OMV_2021007290) verleend voor 3 bouwlagen met een mansardedak. De voorliggende aanvraag omvat ook 3 bouwlagen met een teruggetrokken daklaag. Hierbij is de aanvraag in harmonie met de omgeving.
De aanvraag wijkt af op artikel 2.7 van het bijzonder plan van aanleg NR. 51 Het Dokske. De donkergrijze, zinken beplating als bekleding van de gevel van de teruggetrokken daklaag en de donkergrijze balustrades zijn niet in harmonie met de omgeving.
Omdat dit echter kwalitatieve materialen betreft, het kleurenpallet aansluit bij de omgeving en het bovendien om een terug liggend volume gaat, kan een afwijking toegestaan worden.
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag is gesitueerd in de Frans de l’Arbrestraat, gelegen in een woonwijk van het district Merksem. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen afgewisseld met handel en gemeenschapsvoorzieningen op de gelijkvloerse verdieping.
Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van meergezinswoning blijft behouden en is daarmee in harmonie met de kenmerkende functies in de omgeving.
Echter is dit voor de gelijkvloerse functie niet eenduidig te bepalen op basis van het ingediende dossier. Op het plan gelijkvloers wordt enerzijds gesproken van een handelsruimte, op de geveltekeningen anderzijds van een reca-functie. Het is dus onduidelijk welke functie hier aangevraagd wordt voor de gelijkvloerse verdieping. De juiste functie vergunnen is van belang voor eventuele – toekomstige/nieuwe – huurders zodat zij zouden weten of ze zich hier al dan niet binnen de vergunde stedenbouwkundige functie kunnen vestigen.
Daarom werd de aanvrager gecontacteerd en daarbij werd duidelijk dat het de intentie was om een handelsruimte op het gelijkvloers te voorzien. De aanduiding “café” zal bijgevolg geschrapt worden op de geveltekeningen en in voorwaarde zal opgenomen worden dat het gelijkvloers als handelsruimte vergund wordt.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Buiten de bijkomende daklaag worden er geen volumetrische wijzigingen voorzien ten opzichte van de vergunde toestand waardoor het advies inzake schaal en ruimtegebruik gunstig is.
Visueel-vormelijke elementen
Buiten de bijkomende daklaag en het bijhorende afwerkingsmateriaal worden er geen wijzigingen aangebracht aan de voorgevel ten opzichte van vergunde toestand waardoor het advies inzake visuele-vormelijke elementen gunstig is.
Er zit een verschil tussen de foto’s en de plannen. Op de foto’s is zichtbaar dat er publiciteit –anders dan de naam van het café – is geplaatst. Echter wordt dit niet aangehaald op de plannen van bestaande en nieuwe toestand. Aangezien hier geen informatie over beschikbaar is en het dus ook niet duidelijk of dit in de aanvraag vervat zit, wordt deze publiciteit dan ook uitgesloten.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheid onvoldoende wooncomfort biedt.
Enkele slaapkamers zijn namelijk veel te smal, zij zouden zelfs de toets aan de VMSW-normen voor sociale huisvesting niet doorstaan. Dit geldt voor slaapkamer 2 van het appartement 102, op de eerste verdieping, met een breedte van 1,97 m in plaats van 2,2 m voor sociale huisvesting. Deze kamer kan enkel als dressing, bureauruimte of hobbyruimte vergund worden, maar niet als slaapkamer. Zo wordt tevens een kwaliteitsvol 1-slaapkamerappartement gerealiseerd. Dit wordt meegenomen naar de voorwaarden.
De slaapkamers 2 en 3 van de bijkomende wooneenheid – op de derde verdieping – zijn zelfs maar 1,8 m breed. Door deze 2 slaapkamers samen te voegen, ontstaat één slaapkamer die wel voldoende groot is. Tevens ontstaat hierdoor een appartement met 2 slaapkamers dat voldoende wooncomfort aanbiedt. Dit wordt meegenomen naar de voorwaarden.
Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door brandweer. De voorgestelde voorwaarden worden integraal opgenomen als voorwaarde van vergunning.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats. Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1. Het nieuwe appartement brengt het totaal appartementen in nieuwe toestand op 5. Er moet dus 1 parkeerplaats toegevoegd worden.
De werkelijke parkeerbehoefte is 1
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0 .
‘Dit perceel betreft ene hoekperceel. De grootte en/of vorm van het perceel laten het bouwen van het aantal te realiseren plaatsen niet toe.’
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1 – 0 = 1 .
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1 – 0 = 1 . Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 1 plaats.
|
Fietsvoorzieningen
Gezien er de toevoeging is van 1 appartement met 3 slaapkamers is de fietsparkeerbehoefte 4.
Er worden 14 fietsparkeerplaatsen op het gelijkvloers toegevoegd.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
3. De gelijkvloerse verdieping wordt vergund als handelsruimte, niet als reca.
4. Slaapkamer 2 van het appartement 102 – op de eerste verdieping – kan enkel dienst doen als dressing/bureau/hobbyruimte, niet als slaapkamer. Dit wordt in rood aangeduid op plan.
5. Slaapkamer 2 en 3 van het appartement 301 – op de eerste verdieping – moeten worden samengevoegd tot één slaapkamer. Dit wordt in rood aangeduid op plan.
Uitsluiting
6. De publiciteit, anders dan de naam van het café, wordt uit de vergunning uitgesloten.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 20 december 2021 |
Volledig en ontvankelijk | 14 januari 2022 |
Start openbaar onderzoek | 25 januari 2022 |
Einde openbaar onderzoek | 23 februari 2022 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 29 april 2022 |
Verslag GOA | 29 maart 2022 |
naam GOA | Gerd Cryns |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
25 januari 2022 | 23 februari 2022 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
3. De gelijkvloerse verdieping wordt vergund als handelsruimte, niet als reca.
4. Slaapkamer 2 van het appartement 102 – op de eerste verdieping – kan enkel dienst doen als dressing/bureau/hobbyruimte, niet als slaapkamer. Dit wordt in rood aangeduid op plan.
5. Slaapkamer 2 en 3 van het appartement 301 – op de eerste verdieping – moeten worden samengevoegd tot één slaapkamer. Dit wordt in rood aangeduid op plan.
Uitsluiting
6. De publiciteit, anders dan de naam van het café, wordt uit de vergunning uitgesloten.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.