2022_CBS_02953 - Omgevingsvergunning - OMV_2021195791. Rodestraat 9. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          17/07/1914: vergunning (1914#5991) voor gevel- en binnenveranderingen.

Vergunde / vergund geachte toestand

-          meergezinswoning:

• 3 wooneenheden plus een zolderruimte op de mansardeverdieping;

-          3 bouwlagen plus een mansardeverdieping in gesloten bebouwing;

-          gelijkvloerse koer van ca 24 m²;

-          2 dakkapellen vooraan;

-          De dienst “vermoeden van vergunning” die om advies werd gevraagd meldt dat er geen bewijsstukken aangeleverd werden van de veranda, noch van de scheidingsmuur, noch van het dak die deze wijzigingen kunnen dateren.

Huidige toestand

-          meergezinswoning:

• 3 wooneenheden plus een 4^de woning op de mansardeverdieping;

-          3 bouwlagen plus een pseudomansardeverdieping (vooraan mansarde met grote dakkapel, achteraan recht) in gesloten bebouwing;

-          gelijkvloerse uitbreiding met een veranda;

-          gelijkvloerse koer van ca 17 m²;

-          kleine veranda bovenop de entresol met opgetrokken scheidingsmuur.

Gewenste toestand

-          interne verbouwing en inrichting van 4 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 84 m², 79 m², 79 m² en 55 m²:

• in de mansarde wordt een bijkomend appartement voorzien

-          3 bouwlagen plus een pseudomansardeverdieping (vooraan mansarde met grote dakkapel, achteraan recht) in gesloten bebouwing;

-          deels dichtgebouwde open ruimte op het gelijkvloers met een vaste aanbouw met er bovenop een dakterras en een verhoogde scheimuur;

-          dakterras op de entresol voor de nieuwe woning en een verhoogde scheimuur, na sloop van de veranda;

-          een kleine fietsenberging voor 2 fietsen op het gelijkvloers;

-          een gemeenschappelijke afvalberging in de kelder;

-          voorgevel in roze bepleistering, voorzien van nieuw buitenschrijnwerk in antracietkleurig pvc.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woningen van 3 naar 4;

-          herinrichten van de bestaande woningen;

-          interne constructieve wijzigingen;

-          vermeerderen van het volume;

-          verhogen van de scheimuur;

-          wijzigen van de gevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1: zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          Artikel 2.1.4 Kroonlijsthoogte van de achtergevel: De kroonlijsthoogte van de achtergevels moet steeds kleiner of gelijk zijn aan de kroonlijsthoogte van de voorgevel.

Dit is hier niet het geval.

-          Artikel 2.1.9 Dakvormen en dakkapellen: De dakvorm is niet kenmerkend; vooraan geeft het de indruk een mansardedak te zijn, achteraan is de achtergevel doorgetrokken.

De dakkapel vooraan is breder dan 1,5 meter.

-          Artikel 2.1.11.2 Terrassen op platte daken: het voorziene terras op de entresol, naast de opgetrokken scheidingsmuur, overschrijdt het maximaal toegelaten bouwvolume.

-          Artikel 2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen: Bij verbouwingen moet het percentage onbebouwde ruimte/bebouwde ruimte per perceel vergroten of gelijk blijven. Na de gelijkvloerse uitbreiding verkleint de onbebouwde ruimte.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie: een dakkapel van ca 6 meter in een mansardedak is niet kenmerkend.
• Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:

Bij nieuwbouw, herbouw, functiewijziging of een volume-uitbreiding moeten de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte in harmonie zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in Artikel 6 “Harmonie en draagkracht”. Bij de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte moet er rekening gehouden worden met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving.
Het optrekken van de scheidsmuur links naast het terras op de 3^de verdieping, gebeurt voorbij de kenmerkende bouwdiepte van het hoofdgebouw en heeft daardoor een negatieve impact op de daglichttoetreding in het aanpalende pand.

• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: de vrije hoogte in appartement 301 (bovenste, bijkomende appartement) is slechts 2,54 meter in plaats van de minimaal vereiste 2,60 meter.
• Artikel 27 Open ruimte: na de gelijkvloerse uitbreiding blijft er slechts 13,9% onbebouwde perceelsoppervlakte over in plaats van de minimaal vereiste 20%.
• Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: app. 201 heeft geen buitenruimte.
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de voorziene fietsenberging is niet gemakkelijk bereikbaar en voldoet niet aan de inrichtingsprincipes.
• Artikel 30 Autostalplaatsen: Voor de extra woonentiteit wordt geen autostalplaats voorzien.
• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: de scheidingsmuren van het dak van het hoofdvolume bezitten geen minimale opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak.
• Artikels 40 en 41 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen en kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel: er wordt geen gescheiden rioolstelsel voorzien conform artikels 40 en 41 van de bouwcode.
• Artikel 43 Septische putten: het is niet duidelijk of de voorziene septische put qua dimensionering voldoet aan dit artikel.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestemming van meergezinswoning blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan niet ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld. Het voorgestelde project komt inzake de dakvorm niet overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving.

De kroonlijst en het dakvlak achteraan werden gesupprimeerd en de achtergevel werd opgetrokken. Hierdoor ontstaat er een zeer vreemde en dus niet kenmerkende dakvorm waarbij de kroonlijsthoogte, strijdig met de geldende regelgeving (RUP Binnenstad, art 2.1.4), achteraan hoger is dan deze vooraan. Het bekleden van de bovenste 3 meter van de achtergevel maakt dit deel niet tot een dakvlak. Bijkomend werden de 2 dakkapellen vooraan samengevoegd tot een brede dakkapel van ca. 6 meter breed. Zulk een brede dakkapel is zeer vreemd in een mansardedak en is bijgevolg niet aanvaardbaar. De wijziging van de dakvorm is niet aanvaardbaar en dient uitgesloten te worden van vergunning.

Daar waar het RUP stelt (art. 2.2.5) dat de bestaande open ruimte per perceel moet vergoten of gelijk moet blijven, werd de bestaande open ruimte deels dicht gebouwd waardoor deze verkleind werd tot ca 17 m² of slechts 13,9 % van de perceeloppervlakte. Dit is niet aanvaardbaar, de aanvraag dient hierom te worden geweigerd.

Het optrekken van de scheidsmuur links naast het terras op de 3^de verdieping, voorbij de kenmerkende bouwdiepte van het hoofdgebouw is niet aanvaardbaar omdat dit een negatieve impact heeft op de daglichttoetreding in aanpalend pand. Hier kan om die reden dan ook geen afwijking op worden toegestaan (bouwcode, art. 10). In afwijking op het RUP is een terras op het dak slechts toegestaan indien deze begrepen blijft binnen een vlak van 45° ten opzichte van de kop van de scheidsmuur. Dit om inkijk vanaf het terras in de aanpalende woning te vermijden wat naar privacy uiteraard niet aanvaardbaar is.

Ook het optrekken van de scheidsmuur rechts naast het terras op de 1^ste verdieping, voorbij de bouwdiepte van de gebuur rechts is om de hierboven gestelde reden niet aanvaardbaar. Ook hier dient het terras bij een eventuele vergunning beperkt te worden zodat deze begrepen blijft binnen een verticaal vlak onder 45° ten opzichte van de kop van de scheidsmuur.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ook niet ingestemd worden met het programma zoals voorgesteld. Door het uitbreiden van het woonprogramma met 1 woonentiteit wordt de draagkracht van de site overschreden.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige-, maatschappelijke- en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen binnen deze woningen anderzijds.

De aanvraag voorziet met 4 eenslaapkamerappartementen in een eenzijdig aanbod van kleine appartementen. Dit is vanuit de beoogde mix niet wenselijk. Door kleine woningen te realiseren wordt ook het aanvaardbaar aantal woningen in functie van de grootte van het perceel overschreden. De bijkomende woning genereert bijkomende mobiliteit. Door een te hoge concentratie van woningen in het gebouw kan deze de bijkomende mobiliteitsbehoefte niet op eigen terrein opvangen. Er wordt geen autostalplaats voorzien en de fietsenberging is veel te klein.

Het is duidelijk dat het programma de aanvaardbare draagkracht van het perceel en de omgeving overschrijdt.

Daarnaast wordt opgemerkt dat de woningoppervlakte niet bij ieder van de aangevraagde woningen in verhouding staat met het aantal slaapkamers en dus met het aantal potentiële bewoners. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor niet alle woongelegenheden voldoende wooncomfort bieden. Appartementen 301, tevens de extra voorziene woonentiteit onder het dak, heeft een oppervlakte van slechts 55 m². Op dergelijke kleine oppervlakte, rekening houdend met de voorgestelde planschikking  wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement. Dit is te klein om een kwalitatieve en aangename woonbeleving te garanderen.

Deze extra woonentiteit onder het dak heeft slechts een vrije hoogte van 2,54 meter. Dit is 6 cm minder dan de minimaal vereiste vrije hoogte. Hier kan uiteraard geen afwijking op worden toegestaan; de term “minimaal” wijst immers op een ondergrens. Ook hierom moet de aanvraag worden geweigerd (bouwcode, art. 24).

Omwille van het dense en laagkwalitatieve woonprogramma wordt opnieuw geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

De geplande werken zijn storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen en Cultuurhistorische aspecten

Het pand is gelegen in CHE-gebied. Voor dergelijke panden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Daarom werd de stedelijke dienst Monumentenzorg om advies gevraagd. Zij konden de aanvraag niet gunstig adviseren omwille van volgende argumentatie:

“De aanvraag heeft betrekking op een vervlakte neoklassieke lijstgevel van drie bouwlagen onder mansardedak. Het parement is voorzien van een crepi in terracottakleur. Het oorspronkelijk houten geschilderd schrijnwerk bleef deels bewaard evenals de blauwe hardstenen plint, de doorlopende waterlijsten en de gevelgeleding.

Men wenst het pand intern te verbouwen en een extra wooneenheid toe te voegen. Het houten schrijnwerk wordt overal, dus ook in de voorgevel, vervangen door zwarte pvc.

Vanuit oogpunt monumentenzorg zijn de voorgestelde ingrepen niet wenselijk of niet te beoordelen. De interne wijzigingen worden niet geduid. Er verdwijnen schouwen, binnenschrijnwerk en de indeling wordt aangepast. Elementen die op het bijgevoegd plan uit 1914, tevens de laatst vergunde toestand, staan opgetekend. Het is niet duidelijk of deze enige erfgoedwaarde hebben. De cultuurhistorische verantwoordingsnota, vereist conform artikel 5§2 van de bouwcode, ontbreekt evenals een foto-inventaris van het interieur.

Daarnaast wordt ook de beeldwaarde van de voorgevel verder uitgehold. Het plan van 1914 toont nog een fraaie neoklassieke gepleisterde gevel met bossage op het gelijkvloers, geriemde omlijstingen rondom de ramen en lijstwerk tussen de ramen en onder de kroonlijst. De pseudomansarde was afgewerkt met leien en ingevuld met twee klassieke omlijste standvensters bekroond met een fronton. Vandaag is de gevel voorzien van een terracotta crepi. De plint, de doorlopende waterlijsten en het schrijnwerk op het gelijkvloers zijn nog bewaard evenals de gevelgeleding. In plaats van de beeldwaarde van de voorgevel te versterken door terug te grijpen naar de kenmerken van de neoklassieke voorgevel, worden de bestaande afwerking en invulling bestendigd en wordt het houten schrijnwerk bovendien vervangen door zwarte pvc.

De materialisatie van het parement, nl. de crepi en de terracotta kleurstelling zijn atypisch voor de neoklassieke architectuurtaal waar voorgevels afgewerkt waren met een gladde witte pleister voorzien van decoratieve gevelelementen. Terracotta voorgevels zijn ook weinig kenmerkend voor het straatbeeld. Hetzelfde geldt voor de gewenste materialisatie van het schrijnwerk, nl. pvc. Neoklassieke gevels waren in oorsprong voorzien van houten geschilderd schrijnwerk. Ook de quasi gevelbrede dakkapel in het voorste dakvlak is atypisch. Een gevelverfraaiing refererend aan het plan uit 1914 zou het uitgangspunt moeten zijn.”

De wijzigingen die in het verleden aan de gevel zijn aangebracht, worden met deze aanvraag bestendig. Deze wijzigingen zijn echter niet gewenst:

-          Crepi is atypisch voor de neoklassieke architectuurtaal. Deze zou vervangen moeten worden door gladde pleister;

-          Terracottakleur is atypisch voor de neoklassieke architectuurtaal en voor het straatbeeld. Een witte kleur is aan de orde;

-          Zwart pvc schrijnwerk is atypisch voor de neoklassieke architectuurtaal en dient vervangen te worden door houten geschilderd schrijnwerk;

-          Een gevelbrede dakkapel is atypisch.

Rekening houdend met de ordegrootte van de aangevraagde handelingen, werken en wijzigingen dient ook de gevel danig verfraaid te worden. Een regularisering komt geenszins in aanmerking van vergunning. De oorspronkelijke gevel dient het referentiepunt te zijn.

Daarnaast dient ook een uitvoerig en correct CHE-rapport te worden uitgewerkt alvorens te overwegen om de aangevraagde interne wijzigingen gunstig te adviseren.

De aanvraag dient dan ook geweigerd te worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Hoewel er een extra woongelegenheid wordt voorzien heeft appartement 201 geen buitenruimte.

Het verplichten van buitenruimten voor elke woongelegenheid, dus ook na het vermeerderen van het aantal woningen, is erop gericht om het wonen in de stad aantrekkelijker te maken. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. De aanvraag dient ook hierom te worden geweigerd.

De aanvraag wijkt verder nog af van artikels 34, 40, 41 en 43 van de bouwcode. Hier kunnen eveneens geen afwijkingen op worden toegestaan. Bij een eventuele vergunning zouden de hiertoe benodigde aanpassingen in voorwaarde kunnen worden opgelegd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor het bijkomende appartement met 1 slaapkamer moeten 2 fietsenstallingen voorzien worden.

Er wordt een kleine fietsenstalling ingericht met 2 haken achteraan in de gang. De voorziene fietsenstalling is veel te klein. Hier kunnen enkel fietsen gehangen worden. Dit is niet gebruiksvriendelijk en bijgevolg niet aanvaardbaar.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten