2022_CBS_02960 - Omgevingsvergunning - OMV_2021194739. Waarlooshofstraat 3A. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          6/07/2018: voorwaardelijke vergunning (20181072) voor het verbouwen van een opvangcentrum voor jongeren;

-          17/07/2009: vergunning (20083207) voor het oprichten nieuwbouw van een residentieel begeleidingstehuis voor bijzondere jeugdzorg "Van Celsthuis".

Vergunde toestand

-          nieuwbouw met functie residentie voor bijzondere jeugdzorg;

-          het volume bestaat uit een grillige vorm van één tot drie bouwlagen onder plat dak met open ruimte tussen de bebouwing;

-          de gevels aan de buitenzijde zijn grotendeels opgebouwd in donkere baksteen met zwart aluminium schrijnwerk;

-          de gevels aan de binnenzijde van de gebouwen zijn afgewerkt met lichtkleurige platen.

Huidige toestand

conform vergunde toestand.

Gewenste toestand

-          plaatsen van een scheidingsmuur van 2,60 m hoog aan de zuid zijde;

-          plaatsen van omheining in draadgras van 2,50 m hoog;

-          aanleggen van nieuwe verhardingen van circa 590 m²;

-          de totale verharding bedraagt 812 m²;

-          voorzien van terrasluifels;

-          plaatsen van een tuinconstructies en fietsenbergingen;

-          voorzien van beperkte reliëfwijziging;

-          herinrichten van de tuinen.

Inhoud van de aanvraag

-          plaatsen van afsluitingen;

-          plaatsen van fietsenbergingen;

-          plaatsen van vrijstaande tuinconstructies;

-          voorzien van terrasluifels;

-          herinrichten van het buitenterrein en voorzien van verhardingen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 27 open ruimte: §3 Verhardingen zoals een terras, een autostalplaats of een tuinhuis zijn in zij- en achtertuinen beperkt toegestaan, met een maximum van 1/3 van de totale tuinoppervlakte voor tuinen groter dan 60 vierkante meter.
• Artikel 34 stabiliteit en scheidingsmuren: scheidingsmuren hebben een opstand van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak.
• Artikel 38 groendaken: Het is verplicht om nieuwe daken van meldings- en vergunningsplichtige constructies aan te leggen als een groendak, indien deze daken een helling hebben van minder dan 15° en een oppervlakte hebben van ten minste 20 vierkante meter.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van volgende artikels van de bouwcode:

Open ruimte (art.27):

-          De plannen van de aanvraag zijn onduidelijk omtrent het totale verhardingspercentage van de tuinzone. Een groene tuinzone bevorderd de leefkwaliteit van bewoners en omwonenden. Daarom wordt vastgelegd in artikel 27 van de bouwcode dat de achter en zijtuinstrook maximaal voor 1/3 kan worden aangelegd met verharding. Iedere vorm van half-verharding zoals bijvoorbeeld grasdallen, grindmatten (niet limitatief) wordt eveneens aanzien als verharding. Op de plannen is het niet geheel duidelijk of vormen van half-verharding in de berekening van de beschrijvende nota werden opgenomen. Bijgevolg wordt in voorwaarde van vergunning opgenomen dat de totale verharding/half-verharding beperkt moet blijven tot 1/3 van de tuinzone.

Stabiliteit en scheidingsmuur (art.34):

-          De scheimuur met nieuwe constructie moeten uitgevoerd worden met een opstand van 30cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Dit is niet het geval voor de grote fietsenberging. Van dit voorschrift kan met het oog op het voorkomen van brandoverslag niet afgeweken worden. Aangezien het dak voorzien moet worden van een groendak, kan er afgeweken worden van een minimale opstand van 30cm  wanneer er tussen de scheidingswand en de vegetatie een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30cm breed aanwezig is. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Groendaken (art.38):

-          Iedere nieuw plat dak groter dan 20m² moet worden aangelegd met een groendak. De grote fietsenstalling voldoet hier niet aan.  Er is geen gegronde aanleiding om af te wijken van dit geldende voorschrift, dit wordt dan ook opgelegd als voorwaarde bij het verlenen van deze vergunning.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag heeft betrekking op wijzigingen van de tuinzone aan een vergund opvangcentrum. De bestemming blijft met de voorgestelde aanpassingen ongewijzigd. De aanvraag blijft functioneel inpasbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag heeft betrekking op het herinrichten van de tuinzone. Zo worden onder andere een aantal perceelsgrenzen verhoogd en worden een aantal bijgebouwen toegevoegd.

Mits opvolging van de gestelde voorwaarde kan het ruimtegebruik van deze aanvraag gunstig worden geadviseerd.

Visueel-vormelijke elementen

De nieuwe fietsenbergingen worden voorzien hardhout. De overige aanpassingen hebben beperkte visuele impact op de omgeving. De aanvraag blijft hiermee visueel inpasbaar in deze woonomgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door brandweer. De voorgestelde voorwaarden worden integraal opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door de stedelijke dienst groen en begraafplaatsen. De voorgestelde voorwaarden met betrekking op de bescherming van de te behouden bomen worden mee opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Het dossier werd gunstig geadviseerd door de stedelijke dienst klimaat en leefmilieu.

Ook vanuit de verkeerspolitie werden geen bezwaren opgetekend tegen het dossier.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

“Het betreft de omgevingsaanleg van de tuinen van het gebouw voor bijzondere jeugdzorg genaamd Huis Van Celst – Hakatoo. Het gaat niet om een uitbreiding of functiewijziging. De werkelijke parkeerbehoefte is 0.”

Fietsvoorzieningen:

“Er wordt een nieuwe fietsenberging voorzien van 63m² die de 2 vorige fietsbergingen uit de vergunning van 2009 (20083207) zal vervangen. Er wordt ook extra ruimte voorzien om zo in orde te zijn met de 2 extra fitsstalplaatsen die opgelegd werden in de vergunning van 2018 (20181072)

Er zijn geen fietsstalplaatsen ingetekend op het plan dus er kan niet beoordeeld worden of de plaatsen voldoen aan de normen van de bouwcode.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt er aangesloten bij het gegeven advies van mobiliteit. De fietsenstallingen in de nieuwe fietsenberging moeten uitgevoerd worden conform de inrichtingsprincipes van artikel 29 van de bouwcode.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. De tuinzone mag maximaal voor 1/3 met verharding worden aangelegd. Iedere vorm van half-verharding zoals bijvoorbeeld grasdallen, grindmatten,… (niet limitatief) wordt eveneens aanzien als verharding.

3. Het dak van de fietsenberging moet voorzien worden van een groendak conform artikel 38.

4. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.

5. Bij een te behouden boom moeten volgende zaken in acht genomen worden:

In het ontwerp van de gebouwen en de volledige infrastructuur errond, mag er niets voorzien worden waardoor de wortels of kroon van de boom onaanvaardbaar moeten beschadigd worden, noch nu, noch in de toekomst. Praktisch gezien wil dit zeggen dat het ontwerp niet mag leiden tot noodzaak om:

o het bestaande maaiveld af te graven of op te hogen in de wortelzone van de te behouden boom;

o graafwerken uit te voeren waarbij wortels dikker dan 5 cm moeten doorgestoken worden en/of waarbij 20 % van het totale wortelpakket moet verwijderd worden.

o het bestaande doorwortelbaar volume van de bomen te verminderen;

o de boom drastisch te snoeien. ( d.w.z. hoger opkronen dan het huidig eindbeeld of toppen of kandelaren of verwijderen van takken dikker dan 8cm).

Als er werken (zowel bouwwerken, als werken aan de infrastructuur errond) worden uitgevoerd, moet de te behouden boom beschermd worden. Zowel wortels, als stam, als kroon moeten beschermd worden.

Afhankelijk van de ruimte rond de boom en de opdracht zijn er globaal gezien twee mogelijkheden:

- Er is voldoende ruimte om de boom, inclusief de volledige wortelzone volledig af te sluiten en er moeten in die zone geen werken uitgevoerd worden: dan moeten er werfhekkens geplaatst die aan elkaar vast gemaakt zijn, zodat ze niet, of in ieder geval moeilijk, te verplaatsen zijn. De grootte van de wortelzone wordt idealiter bepaald door onderzoek; als onderzoek om een of ander reden niet kan, moet men er vanuit gaan dat de wortelzone bij niet zuilvormige bomen even groot is als de diameter van de kroonprojectie + 2m. Bij zuilvormige bomen is de straal van de wortelzone gelijk aan 12 x de diameter van de stam op 1,00 m hoogte.

In die volledig afgebakende zone mag niets gebeuren. (niet graven, niet stockeren, geen afvalwater of spoelwater lozen, ….)

- Er is onvoldoende ruimte om de boom, incl. volledige wortelzone,  volledig af te sluiten, of er dienen werken uitgevoerd te worden in die zone: dan moeten er beschermingsmaatregelen op maat genomen worden, zodat de ruimte onder de boom toch geheel of gedeeltelijk kan gebruikt/bewerkt worden zonder dat er schade berokkend wordt. Enkele voorbeelden van maatregelen zijn:

o Het gebruiken van rijplaten om bodemverdichting door machines te voorkomen. Het type rijplaat (staal of kunststof) moet afgestemd zijn op de belasting.

o Het stockeren enkel voorbehouden voor licht materieel, op rijplaten.

o Het voorzien van een beluchtings- en bevloeiingssysteem onder de rijplaten voor een werfweg of stockageplaats als deze langer dan drie weken in een groot deel (meer dan 20 %)  van de wortelzone komt te liggen. 

o Het handmatig uitvoeren van graafwerken tot op minstens 1m uit de stam. Verderop mag een machine  ingezet worden, maar er moet begeleiding zijn van handwerk.

o Het afkasten van de stam, incl. de bredere stamvoet, indien er regulier verkeer zal zijn langs de boom. Tussen de boom en de afkasting moet een schokdemper, zoals bijv. autobanden of een drainagebuis, worden voorzien.

o Het preventief snoeien van lichte takken (diameter kleiner dan 8 cm) om aanrijschade te voorkomen . Het snoeien wordt bij voorkeur uitgevoerd door een gecertificeerd boomverzorger.

o Het afbakenen  van dikke ( diameter groter dan dan 8 cm)  laaghangende takken om  te voorkomen dat er aanrijschade veroorzaakt wordt.

Enkele beschermingsmaatregelen moeten altijd genomen worden, zowel voor bomen die geheel zijn afgesloten als die gedeeltelijk zijn afgesloten.

- Het geven van water aan alle bomen die in de invloedssfeer van een droogzuiging staan (dus mogelijks ook de bomen van een naburige eigendom) om uitdroging van de wortelzone te voorkomen, tenzij bodemonderzoek zou uitwijzen dat dit niet nodig is.

- Het voorzien van een voldoende hoge bouwkraan om schade aan het bovenste deel  van de kroon te voorkomen. Als de kraan rond draait met een last eraan, mag niets de top van een boom raken. De aannemer mag ook geen snoeiwerken uitvoeren om ruimte te krijgen voor een kraan of voor om het even welke machine of stelling of … .

Het is aangewezen, zeker voor complexe werven, om voor de nodige onderzoeken en voor het opstellen van beschermingsmaatregelen op maat, een gecertificeerd boomverzorger te raadplegen.

6. Bij het aanplanten van een nieuwe boom moeten volgende zaken in acht genomen worden:

- Het aspect duurzaamheid moet nagestreefd worden.

- Voor de nieuwe boom moet een groeiplaats voorzien worden die ondergronds voldoende geschikt doorwortelbaar volume heeft om zijn natuurlijke grootte en leeftijd te kunnen halen, en waar er ook bovengronds voldoende ruimte is voor zijn natuurlijke grootte.

- Duurzame vergroening kan verder gerealiseerd worden door middel van waterdoorlatende verharding, gevelgroen en lokale infiltratie van hemelwater (bijvoorbeeld door koppeling van de regenwaterafvoer van daken op plantvakken).

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten