2022_CBS_02741 - Omgevingsvergunning - OMV_2021185011. Lamorinièrestraat 116. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          22/02/1963: vergunning (18#80510) voor een verbouwing;

-          28/02/1958: vergunning (18#37870) voor het bouwen van burelen en magazijnen;

-          30/03/1951: vergunning (18#27935) voor het oprichten van een bergplaats;

-          09/03/1951: vergunning (18#27844) voor gevel- en binnenveranderingen.

Vergunde toestand

-          2 panden van 3 bouwlagen onder zadeldak in gesloten bebouwing;

-          nummer 116 met een gelijkvloerse winkel en achterliggend magazijn;

-          nummer 118 met een eengezinswoning en achterliggend magazijn met 2 parkeerplaatsen, bereikbaar via een ondergrondse doorrit.

Huidige toestand

-          beide panden werden op het gelijkvloers verbonden met een doorgang en als één geheel in gebruik genomen;

-          gelijkvloerse winkelruimte en showroom met achterliggend een atelier en magazijnruimte met een doorrit uiterst rechts van pand 116;

-          bovenliggende bergplaatsen, bureauruimte en 1 woning;

-          open koer midden op het perceel van nummer 118;

-          voorgevels in lichtgrijs en beige pleisterwerk met buitenschrijnwerk in wit geschilderd hout.

Gewenste toestand

-          beide panden worden op elke bouwlaag voorzien van doorgangen en ingericht als één geheel;

-          volume aan de straatkant ingericht met co-working spaces;

-          conciërgewoning op de 2de verdieping met een netto vloeroppervlakte van circa 130 m² en een terras van circa 12 m²;

-          het achterliggend magazijn wordt deels afgebroken en deels verhoogd met een zadeldak en met platte daken;

-          dit volume in binnengebied wordt ingericht met een gebedsruimte plus bibliotheek, sanitair, vergaderzaal en een leslokaal;

-          ondergronds worden niet publiek toegankelijke toiletten, douches, een kleedkamer, een linnenkamer en een was- en droogruimte ingericht;

-          de behouden, centrale, open ruimte wordt voorzien van grasdals en ingericht met een fietsenberging en 3 parkeerplaatsen, toegankelijk via een ondergrondse doorrit;

-          de ondergrondse doorrit fungeert ook als hoofd inkom voor de achterliggende gebedsruimte;

-          het balkon vooraan wordt verwijderd en de voorgevel krijgt een nieuwe raam- en gevelindeling en wordt in een lichte kleur geschilderd en voorzien van buitenschijnwerk in antracietkleur;

-          de scheidingsmuren blijven ongewijzigd.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie naar co-working spaces en een conciërgewoning vooraan en gemeenschapsfunctie (een gebedsruimte (synagoge) met bibliotheek, leslokaal en vergaderzaal) achteraan in het binnengebied;

-          slopen van het magazijngedeelte rechts achteraan in functie van een tuin;

-          verhogen van het resterende magazijngedeelte achteraan met een zadeldak;

-          wijzigen van de voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is niet in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan:

Deze voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan in de bestemmingsvoorschriften van woongebied volgens het gewestplan (art. 5 van het KB) voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. Uit de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening blijkt dat dit hier op deze plek niet het geval is.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 25: Naast de deuren van de co-working spaces links vooraan op het gelijkvloers, de eerste en de tweede verdieping zijn er geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedtes van minstens 50 cm gegarandeerd. Hetzelfde geldt voor de co-working spaces links achteraan op de eerste en tweede verdieping, links midden achteraan en centraal vooraan op de eerste verdieping.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht: het inrichten van zowel een woonfunctie als kantoor- en  gemeenschapsfunctie overschrijdt de draagkracht van het pand en de directe omgeving. Het programma, in combinatie met de inrichting van de voorgestelde gemeenschapsvoorziening in binnengebied overschrijdt de draagkrachtvan het binnengebied dat verder bestaat uit tuinen van de omliggende woningen, afgewisseld met magazijnen.
• Artikel 23 Opdelen van een woning: na het opdelen van de woning van nummer 118 moet er een zelfstandige wooneenheid overblijven met een netto vloeroppervlakte van minstens 100 m² plus een aansluitende buitenruimte van minstens 15 m². De voorziene woning, bedoeld als conciërgewoning, heeft een vloeroppervlakte van 130m² maar slechts een buitenruimte van 12 m².
• Artikel 24 Minimale lichtinval en luchttoevoer: de dakvlakvensters in de keuken en in slaapkamer 1 van de woning staan te hoog om te mogen meetellen in de lichtinval berekening, waardoor er onvoldoende lichtinval is.
• Artikel 25: de woning op de tweede verdieping heeft geen aparte toegang. Men dient door de ondergelegen kantoorfunctie te lopen om toegang te krijgen tot de woning, terwijl het kantoor geen nevenfunctie van de woning betreft.
• Artikel 26 Afvalverzameling: Er worden geen afvalbergingen voorzien, noch voor de kantoorfunctie, noch voor de gemeenschapsfunctie.
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de fietsenberging op de binnenkoer is moeilijk bereikbaar via de ondergrondse doorrit. Deze doorrit wordt ook door de auto’s gebruikt en is tegelijkertijd de hoofdinkom van de gebedsruimte achteraan maar heeft slechts een breedte van 2,27 m.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het project bestaat uit twee panden: een eengezinswoning met achtergelegen magazijn in de Lamorinièrestraat 118 en een handelspand met achtergelegen magazijn in de Lamorinièrestraat 116.
Beide panden worden ter hoogte van de voorbouw samengevoegd en omgevormd naar een kantoorfunctie en een kleinschalige woonfunctie in de vorm van een conciërgewoning. De achtergelegen magazijnen worden omgevormd naar een gemeenschapsfunctie in de vorm van een gebedsruimte.

In het kader van de vergunningsaanvraag werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Business en Innovatie. Dit advies is gunstig en laat zich als volgt lezen;  “Het project omvat een verbouwing met functiewijziging van een bestaand handelspand met achterliggende magazijnen.

De nieuwe functie is een kleinschalig kantoorvolume (co-working) met een achterliggende gemeenschapsvoorziening met aanhorigheden en een conciërgewoning.

De uitwerking van het dossier past binnen de visie van de beleidsnota ruimtelijke economie om meer activiteiten te verweven in de stad. Het dossier is hier een mooi voorbeeld van.

Voor het dossier kan gunstig advies gegeven worden.”

Het advies van de stedelijke dienst Business en Innovatie wordt gedeeltelijk bijgetreden. De functiewijziging langs de straatzijde waar er kantoren worden ingericht en de woonfunctie wordt behouden, kan gunstig geadviseerd worden.

De functiewijziging naar gemeenschapsvoorziening in binnengebied kan niet gunstig geadviseerd worden. Een gemeenschapsfunctie is functioneel inpasbaar in woongebied maar dient zich ook in overeenstemming met het referentiebeeld in te passen in zijn omgeving (bouwcode, art. 6). Een gemeenschapsfunctie heeft namelijk een publiek karakter dat door de voorgestelde ligging in het binnengebied bijkomende lasten met zich meebrengt in een zone die voornamelijk gekenmerkt wordt door woonfuncties.

Dit standpunt wordt uitvoerig bevestigd in het advies dat de stedelijke dienst Levensbeschouwingen uitbracht:

“De aanvrager betreft de joods-chassidische gemeenschap “Synagoge Belz Antwerpen”  (SBA). De vzw (KBO 0717.989.149) werd opgericht in januari 2019 met zetel in Brialmontlei 48, 2018 België. Sinds 5 juni 2020 werd de zetel verplaatst naar Lamorinièrestraat 116, 2018 Antwerpen. Na ingebruikname in juni/juli/augustus, startte effectieve gebruik van dit pand begin september 2020. De vereniging heeft tot doel het oprichten en onderhouden van een synagoog. Synagoge is een synoniem van ‘verzamelplaats’ waarmee in deze context enkel een gebedszaal bedoeld wordt.

De Belzer-gemeenschap baat in Antwerpen al 2 grote synagogen uit (beide met actieve bouw- en brand PVs, waar de uitbater verklaart dat na vaststelling alle nodige werken werden uitgevoerd):

- enerzijds in de Van Spangenstraat 4-6, 2018 Antwerpen (Mojsdis Chaside Belze; KBO 0410.282.977; sinds 1958; capaciteit 371 personen);

- anderzijds in de Lange Leemstraat 170a, 2018 Antwerpen (Cultureel Centrum Belz-CCB; KBO 0725.967.103; sinds 2013; capaciteit 331 personen).

Met deze aanvraag wenst ze haar bestaande gemeenschapsvoorzieningen in Antwerpen verder uit te breiden met als doel de andere synagogen te ontlasten.

Voorgeschiedenis:

Het stedelijke e-loket ontving op 15/9/2020 een melding over de ingebruikname als gebedshuis. De melding betrof klachten over onvergunde functiewijziging, bijkomende mobiliteitsimpact (bovenop de drukte aan de tegenoverliggende school), ernstige geluidshinder door feesten en gebedsmomenten (voornamelijk in vroege ochtend en late avond) en een ernstige impact op de goede ruimtelijke ordening.

De dienst pandtoezicht voerde dd 23/9/2020 een standaard PTI-brand- en bouwcontrole uit.

Bouw:

Bouwtoezicht stelde dd 23/09/2020 (PV NUMMER 11002_2020_13056) vast dat de hoofdfunctie van de gelijkvloerse verdieping zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning werd gewijzigd van detailhandel (het voormalige Huis Baeyens) naar gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen. Dit gebeurde na uitbraak van de pandemie omwille van de door Corona beperkingen in andere synagogen.

De hoofdfunctie van de gelijkvloerse verdieping achteraan werd gedeeltelijk gewijzigd van industrie en bedrijvigheid naar gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen. Een deel van het achterliggende magazijn was ingericht als gebedsruimte (oppervlakte circa 183,00 m²). Achteraan de gelijkvloerse verdieping (achter de gebedsruimte) vond geen functiewijziging plaats, daar de achterliggende opslagruimten (ca 330m² (nr 116) en 335m² (nr 118), onderling in verbinding nog steeds gebruikt werden als opslagruimten. Er waren geen fietsstalplaatsen, fietsparkeerplaatsen, autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen aanwezig,

Deze aanvraag betreft dus een aanvraag voor een doorgedreven verbouwing in plaats van de onvergunde reële toestand.

Brand:

Het pand Lamorinièrestraat 116 werd dd 18/01/2021 brandveilig verklaard voor maximaal 49 personen. Tijdens de controle werd enkel de gelijkvloerse verdieping gecontroleerd. De verdiepingen en, het gedeelte nr 118 waren op verklaring van de uitbater niet publiek toegankelijk. Bij controle gebeurde de verwarming via de airco-installatie, de gasmeter in huisnummer 118 was verzegeld.

Belangrijk is een herkeuring brand bij aflevering van de werken met bijzondere aandacht voor vernieuwingen en uitbreidingen aan de elektrische installatie, gasinstallatie en algemene brandveiligheidsvoorschriften.

We stellen vast dat de huidige aanvraag (bijlage brandweer dd 03/12/2021) uitgaat van maximaal 70 toegelaten personen in de volledige nieuwe inrichting Lamorinièrestraat 116-118. 

Geluid:

Het betreft een straat met een residentieel karakter. De synagoge wordt ingericht op het achterliggende perceel. Dagelijks zijn er in een synagoge 3 gebedstijden (uitbater verklaart 2 op deze locatie), maar vooral tijdens sjabbat (vrijdagavond zonsondergang tot zaterdagavond zonsondergang) en tijdens joodse feestdagen zal de capaciteit het meest benut worden. De plannen voorzien een capaciteit van maximum 70 personen voor het hele gebouw. Dit zal moeten afgetoetst worden via het brandweeradvies en de voorschriften brandveiligheid publiek toegankelijke infrastructuur (politiecodex hoofdstuk 5).

Een capaciteit van 70 personen lijkt ons echter een onderschatting van het feitelijk toekomstig gebruik. Enerzijds door de aard van het pand en de ander panden uitgebaat door de gemeenschap, anderzijds door de traditioneel gemengde functie van studie en gebed (gebedsruimte 187,22 m2 + ontvang-, les- , studie- en vergaderruimtes van 453,84 m2).  De hoofdinkom voor de gemeenschapsfunctie in de achterbouw (synagoge, bibliotheek en studieruimte) wordt voorzien in L118 via de toegangspoort centraal in het geheel. Dit open binnengebied met parkeergelegenheid zal ook intensief gebruikt worden, met een geluidsrisico naar de omliggende bewoners.

Van de gemeenschap wordt dus enige geluidsoverlast verwacht (bevestigd door oorspronkelijke melding). De gemeenschap maakt zich sterk dat na realisatie van verbouwing mits gebruik van geluidsdempende materialen dit beperkt zal zijn. Maar het blijft een belangrijk aandachtspunt in een dichtbebouwd binnengebied. Het gebouw moet bouwtechnisch voldoende geluidswerend opgericht worden, zodat de gebedsdiensten en feesten zonder enig geluidsoverlast voor de omwonenden kunnen doorgaan. In het gebouw moet voldoende ruimte voorzien worden zodat de bezoekers bij het verlaten van de activiteiten rustig kunnen uitlopen.

Ontpitting en concentratie:

Inplanting in dit binnengebied kan behoudens de stedelijke visie rond ontpitting. Deze gaat uit van een gedeeltelijke ontpitting.

Het is echter niet duidelijk welke garanties geboden kunnen worden dat in de toekomst de Belz-gemeenschap in een latere fase een strook groen aankoopt (zoals ze in de begeleidende nota aangeeft) om meer buitenruimte en infiltratieoppervlakte te verkrijgen en of de voorliggende plannen voldoen aan de norm van 20% ontpitting.

We spreken ook over een buurt met een sterk joods karakter waar binnen een straat van 500 meter zich reeds talrijke synagogen bevinden, oa de andere Belzer synagoge in Lange Leemstraat 170a.

Mobiliteit:

De synagoge bedient een sterk lokaal verankerde gemeenschap. Tijdens de Sabbat en andere drukkere feestdagen geldt een religieuze verbod op verplaatsing via fiets of auto. De aanvraag voorziet 33 fietsstalplaatsen en 3 parkeerplaatsen op de bestaande binnenkoer wat tegemoet komt aan de realistische noden.

Door het intensief gebruik van de gemeenschapsfunctie wordt echter wel simultaan gebruik met de andere functies verwacht (op sjabbat en joodse feestdagen zijn de kantoren gesloten). Of de sterk uitgebreide gemeenschapsfunctie geen extra mobiliteitsoverlast in de straat met zich mee zal brengen, dient verder onderzocht te worden in het kader van de mix van functies, de verwachtte bezetting van de percelen en de omgeving.

LB steunt de in de beschrijvende nota gevraagde afwijking voor de autostalplaatsen van de theoretische parkeerbehoefte en het voorzien op toegankelijkheid te voet en met de fiets.

De geformuleerde bezorgdheden worden bijgetreden. De functie van gebedsruimte is niet inpasbaar in binnengebied waardoor de aanvraag bijgevolg geweigerd dient te worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Zoals reeds vermeld worden beide panden ter hoogte van de voorbouw samengevoegd. Concreet worden er op elke bouwlaag doorgangen voorzien waardoor de beide panden qua inrichting in de breedte als geheel samenwerken.

Op het kelderniveau, 1,25 m onder het maaiveld, worden ondersteunende functies voor de gemeenschapsfunctie voorzien in de vorm van sanitair, doucheruimtes, kleedkamers en bergingen. Op de plannen worden deze ruimtes als niet publiek toegankelijk omschreven hoewel de dimensionering van de sanitaire ruimtes hier een publiek toegankelijk gebruik doen uitschijnen.
Het verhoogde gelijkvloers van de voorbouw toont een lobbyruimte en ondersteunende ruimtes zoals vergaderzalen, sanitair en kitchenette bij de kantoorfunctie.  De kantoorfunctie, die in totaal bestaat uit 13 coworkingspaces, loopt verder over de volledige eerste verdieping en over de linkerzijde van de tweede en derde verdieping (Lamorinièrestraat nummer 118). Op de tweede verdieping van het rechtste pand wordt een ruim drieslaapkamerappartement ingericht van ca. 130 m² met een aansluitende buitenruimte, als uitsnede uit het hellende dak, van ca. 12 m².
 

De magazijnen in de achterbouw, vergund als bedrijvigheid, worden omgevormd naar een gemeenschapsfunctie in de vorm van een gebedsruimte en met nevenfuncties zoals een bibliotheek en studieruimte. Het middendeel van de constructie wordt verhoogd. De rest van de daken worden vernieuwd, waarbij de platte daken worden voorzien van groendaken. Achteraan rechts het perceel wordt een zone van ca. 13 m bij 9,5 m vrijgemaakt van bebouwing en onthard.

De verhoging van de daken van de volumes in het binnengebied kunnen niet gunstig geadviseerd worden. Door een verdere volumeuitbreiding van de constructie wordt een ongewenste situatie verder bestendigd.

Zoals reeds aangehaald bij de functionele inpasbaarheid, wordt ook geoordeeld dat de voorgestelde functiewijziging niet in overeenstemming is met het referentiebeeld dat is opgebouwd uit woonfuncties in de bouwblokschil en ondersteunende functies zoals tuinen, magazijnen en werkplaatsen in binnengebied.

Door de voorgestelde zelfstandige functies kantoren, gemeenschapsfunctie en wonen te combineren wordt de druk op het perceel en zijn omgeving sterk verhoogd waardoor de draagkracht overschreden wordt (bouwcode, art. 6). De voorgestelde ontpitting ter compensatie van de functiewijziging is te beperkt. Deze overschrijding van de draagkracht wordt ook onderschreven door de 29 ontbrekende autostalplaatsen welke binnen de aanvraag afgewenteld worden op het openbaar domein.
De aanvraag dient geweigerd te worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Naast de overschrijding van de draagkracht zijn er verschillende strijdigheden met de bouwcode. Voor sommige van deze strijdigheden is het onmogelijk om voorwaarden bij de vergunning op te nemen waardoor de aanvraag geweigerd dient te worden.

Zo voldoet de aanvraag niet aan de voorwaarden voor het opdelen van een eengezinswoning aangezien de woonentiteit geen buitenruimte heeft van 15 m² (bouwcode, art. 23). Daarnaast heeft de woning op de tweede verdieping ook geen zelfstandige toegang maar dient er om de woning te bereiken door de kantoorfunctie gelopen te worden (bouwcode, art. 25).

Verder vormt ook de toegang naar de achtergelegen gemeenschapsfunctie een probleem. De enige toegang naar de gebedsruimte bestaat uit een onderdoorgang van slechts 2,27m die gedeeld moet worden tussen voetgangers, fietsen en wagens.
Er wordt bijgevolg geoordeeld dat de aanvraag onvoldoende gebruiksgenot en veiligheid garandeert en strijdig is met geldende regelgeving hieromtrent.

Uit het eerder vermelde advies van de stedelijke dienst Levensbeschouwingen is duidelijk dat de voorgestelde gebedsruimte een ontoelaatbare hinder veroorzaakt naar de omgeving en hierdoor ook het gebruiksgenot van de omwonenden schaadt.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De wijzigingen aan de voorgevels zijn in harmonie met de omgeving en kunnen gunstig beoordeeld worden.
De voorgevels van beide gebouwen worden meer op elkaar afgestemd door het schrijnwerk ervan uniform te voorzien in antracietgrijs aluminium. De schrijnwerkverdeling is kenmerkende voorzien van twee opengaande delen en een bovenlicht.  Ook de toegangen van de verschillende functies worden op elkaar afgestemd door het vervangen van de toegangsdeuren van het gebedshuis door deuren in antracietkleurig aluminium met eenzelfde detaillering. De toegang van de kantoorfunctie wordt in helder glas voorzien. Verder wordt de oorspronkelijke gevelpleister waar nodig hersteld en opnieuw geschilderd in een lichtgrijze (links) en beige (rechts) kleur.

De achtergevel blijft ongewijzigd op het toevoegen van brandladders na. Ook deze ingreep kan gunstig geadviseerd worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De parking wordt ontsloten via een onderdoorgang. Deze is te smal om dubbelrichtingsverkeer toe te laten. Er moet gewerkt worden met een lichtensysteem. Deze doorgang is ook de enige toegang voor de gebedsruimte en ook fietsers moeten hier passeren. De doorgang is voor al deze functies te smal.

Fietsvoorzieningen:

Voor het kantoor van 520m² moeten er 7 fietsstalplaatsen voorzien worden (1,25/100m²).

In de beschrijvende nota wordt aangegeven dat de gebedsruimte door 70 personen zal gebruikt worden. We gaan ervan uit dat 1 op de 3 met de fiets moet kunnen komen dus dan moeten er 23 fietsstalplaatsen voorzien worden.

In totaal moeten er 30 fietsstalplaatsen voorzien worden.

Er worden 33 fietsstalplaatsen voorzien in het binnengebied. Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een vrije ruimte van minimaal 1,70 m beschikbaar zijn. Dat is niet overal het geval.

Het advies van de stedelijke dienst mobiliteit wordt bijgetreden. Het grote tekort aan parkeerplaatsen kan niet gunstig geadviseerd worden. Hiervoor dient een oplossing gezocht te worden op eigen terrein.
De aanvraag wordt geweigerd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening.

Standpunt college

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert om voorliggende vergunningsaanvraag te weigeren, omdat het project de draagkracht van de site overschrijdt en daardoor niet in overeenstemming is met de bestemmingsvoorschriften. Het college sluit zich aan bij deze beoordeling, maar is van mening dat er deels kan vergund worden. Met name alles wat betreft de verbouwing van de beide panden aan de straat (inrichten tot kantoren en conciërgewoning). De verbouwingen en functiewijziging van de magazijnen wordt uitgesloten uit de vergunning, waardoor de grond voor de bezwaren ook vervalt en de aanvraag verenigbaar wordt met de bestemming. Enkel het deel afbraak wordt mee vergund, gelet op de verplichte ontpitting bij functiewijziging cfr. art 27 §1 van de bouwcode.

Wil men toch nog een gebedshuis realiseren op dit terrein, zal moeten gezocht worden naar een oplossing die verenigbaar is met de onmiddellijke omgeving, met onder meer het oplossen van de ontstane parkeerbehoefte op eigen terrein.

Gelet op de uitsluiting van het gebedshuis, genereert voorliggende aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte van 4 parkeerplaatsen.

3. Voor de conciërgewoning is er een parkeerbehoefte van 1;

4. 520m² kantoren in stationsomgeving met parkeernorm 0,6/100m² = 3,12 parkeerplaatsen;

De werkelijke parkeerbehoefte is 4 (1 + 3). De plannen voorzien in 5 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen. Er worden 3 parkeerplaatsen voorzien in het binnengebied, de bestaande 2 in de loods blijven behouden.

Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 4. Er mogen slechts 2 parkeerplaatsen worden gerealiseerd in het binnengebied. Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.

Enkele bijkomende voorwaarden worden opgelegd om te voldoen aan de voorschriften.

Mbt. artikel 24 Minimale lichtinval en luchttoevoer: voor de dakvlakvensters in de keuken kan een afwijking verleend worden, gelet op het aanwezige dakterras.

Mbt. artikel 25: de woning op de tweede verdieping heeft geen aparte toegang. Hiervoor kan een afwijking verleend worden gelet op het feit dat het een conciërgewoning betreft.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. Harmonie: Het bezwaar dat het project niet in harmonie is met het referentiebeeld van de omgeving omwille van de bouwdiepte, bouwhoogte en de functie. De beoogde functiewijziging van magazijnen naar een gemeenschapsfunctie is niet in harmonie met het referentiebeeld. Het referentiebeeld in binnengebied is opgebouwd uit werkplaatsen en tuinen.
   Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. Het is inderdaad correct dat de inplanting van de gemeenschapsfunctie afwijkt van het referentiebeeld in de omgeving. Bij een functiewijziging dient de nieuwe functie zich harmonieus in te passen in zijn omgeving. De inplanting van een gemeenschapsfunctie met een publiek karakter in het binnengebied wijkt af van het referentiebeeld en is bijgevolg strijdig met artikel 6 en artikel 10 van de bouwcode.

2. Tekort aan parkeerplaatsen: Er worden slechts 3 van de 34 benodigde parkeerplaatsen voorzien. Wegens de beperkte parkeercapaciteit in de buurt wordt verwacht dat dit de parkeerdruk in de buurt nog verder zal verhogen en zo de leefbaarheid in het gedrang komt.
   Beoordeling: Het bezwaar is gegrond.De stedelijke dienst Mobiliteit bevestigt deze vaststelling. Het perceel laat het toe om meer parkeerplaatsen te voorzien. Er kan daarom en gezien het hoge aantal ontbrekende parkeerplaatsen, geen afwijking worden toegestaan op artikel 30 van de bouwcode.

3. Schenden van de privacy: De herbestemming van de magazijnen naar een gemeenschapsfunctie schendt de privacy van de omwonenden. Via de nieuwe dakramen van het gebouw in de tuinzone is er inkijk op de tuinen en achtergevels van de buren. 

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het Burgerlijk Wetboek schrijft een minimumafstand voor het creëren van rechtstreekse en schuine zichten voor op een aanpalend erf. De aanvraag voldoet op alle plaatsen aan deze afstanden door alle ramen op minstens 1,90 m van de perceelsgrenzen in te richten.

4. Geluidsoverlast: Het bezwaar tegen de geluidsoverlast vanuit de gemeenschapsfunctie. Deze overlast wordt versterkt door de inplanting van het gebouw op korte afstand van de private tuinen van de buren en door de positie van de (opengaande) ramen. De bezwaarindieners geven aan dat dit een reëel bezwaar is naar aanleiding van ingebruikname van het pand in 2020. Er wordt versterkte muziek afgespeeld, ook tijdens weekend- en vakantiedagen en tijdens de late uren.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Een bezwaar omtrent geluidsoverlast door muziek omvat doorgaans subjectieve elementen die niet mee in afweging kunnen worden genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling. Ondanks de begrijpelijke bezorgdheden naar aanleiding van de ervaringen sinds 2020, kan de inherente lawaaihinder van de gemeenschapsfunctie in een woonomgeving vanuit stedenbouwkundig oogpunt bezwaarlijk bijgetreden worden. Een normaal gebruik van een gebedsruimte hoeft een goed nabuurschap niet in de weg te staan.

5. Strijdigheden met het gewestplan: Het bezwaar dat de voorgestelde gemeenschapsfunctie strijdig is met de gewestplanbestemming woongebied uit het gewestplan.
   Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. Of de voorgestelde functie al dan niet inpasbaar is in woongebied, maakt deel uit van de aftoetsing aan de goede ruimtelijke ordening. Het klopt dat gemeenschapsvoorzieningen enkel mogen toegestaan worden indien ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. Er wordt geoordeeld dat de voorgestelde functie in binnengebied niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.
    
6. Oneigenlijk gebruik van de gebouwen: Uit het eerdere gebruik van het pand bleken onregelmatige openingstijden, inclusief op zondagen en met regelmaat ’s avonds tot middernacht. Verwachte activiteiten zijn naast de ongebruikelijk late schoolactiviteiten ook gezangen en feesten. De bezwaarindiener vermoedt dat de lobbyruime op het gelijkvloers van de voorbouw ook gebruikt zal worden als feestzaal, leidend tot een disruptie van de rust van de omwonenden.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Er wordt een vergunning aangevraagd voor een kantoorfunctie en woonfunctie in de voorbouw en een gemeenschapsfunctie in de achterbouw. Het gebouw moet bijgevolg als dusdanig gebruikt worden. Het bepalen van openingsuren is niet van stedenbouwkundige aard. Indien de aanvrager het gebouw wil gebruiken als feestzaal moet hiervoor een afzonderlijke vergunning bekomen worden voor zulke functiewijziging. Dit is echter geen onderdeel van deze aanvraag.

7. Uitvoering werken zonder vergunning: Door de bezwaarindiener wordt aangegeven dat het pand zonder voorgaande vergunning reeds in gebruik werd genomen. De aanvrager/exploitant boezemt bijzonder weinig vertrouwen in bij de omwonenden door reeds vastgestelde inbreuken op de regelgeving en een goed nabuurschap.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond.Men kan geen stedenbouwkundige handelingen verrichten zonder voorafgaand een omgevingsvergunning te bekomen, tenzij deze vermeld staan op de lijst van vrijstellingen opgesteld door de Vlaamse regering. Eventuele inbreuken en/of andere burgerrechtelijke geschillen hebben geen invloed op een objectieve ruimtelijke beoordeling van de aangevraagde werken. Enkel stedenbouwkundige aspecten worden behandeld bij deze beoordeling.

8. Onvolledige MER-screeningsnota: Het bezwaar dat de MER-screeningsnota onvolledig werd ingevuld waardoor de aanvraag niet volledig is en een correcte beoordeling niet mogelijk is door de vergunningsverlenende instanties.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Als onderdeel van de vergunningsprocedure werd dit dossier volledig verklaard. Hiermee bevestigden onze diensten dat de voorziene documenten volstaan voor een gepaste en gegronde beoordeling van dit dossier. De verwachte milieu-effecten voor een project van deze omvang zijn beperkt en worden voldoende beschreven in de toegevoegde beschrijvende nota.