2022_CBS_02970 - Omgevingsvergunning - OMV_2021195438. Boterlaarbaan ZN. District Deurne - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          geen relevante voorgeschiedenis.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          geen relevante vergunde toestand.

Huidige toestand

-          braakliggend terrein.

Gewenste toestand

-          functie:

• gelijkvloerse kantoorfunctie met een netto-vloeroppervlakte van 24,20 m²;
• bovenliggende verdiepingen onderverdeeld in 3 éénslaapkamerappartementen (1 per verdieping) met ieder een netto-vloeroppervlakte van 79,75 m² en een buitenruimte van 5,75 m²;

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing met 4 bouwlagen onder plat dak;
• kroonlijsthoogte van 11,85 m;
• bouwdiepte van 15 m;

-          gevelafwerking:

• gevel in beige baksteen;
• buitenschrijnwerk in wit pvc;
• wit stalen balustrade.

Inhoud van de aanvraag

-          nieuwbouw van een meergezinswoning met 3 woongelegenheden en gelijkvloerse kantoorfunctie.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 22:
  de toegang tot de kantoorruimte heeft een beperkte breedte van 0,90 m. Deze dient echter minimaal 1,05 m breed te zijn zodat na afwerking een minimale vrije doorgang van 0,90 m gegarandeerd kan worden.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels:

insprongen, dieper dan 2 m achter de bouwlijn, moeten verlicht worden;

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  de keuken behorende tot de kantoorruimte (benedenverdieping) beschikt niet over een rechtstreekse toevoer van zicht, licht en lucht;
• artikel 27 Open ruimte:
  er wordt onvoldoende opren ruimte voorzien ter hoogte van het maaiveld;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  de ophoging van de scheidingsmuren (derde verdieping) gebeurt niet conform de voorschriften van dit artikel. Zo is de scheidingsmuur maar 14 cm dik en wordt deze voorzien in snelbouwsteen;
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
  het gescheiden rioolstelsel wordt niet gescheiden aan de straat aangeboden. Bovendien zal deze aansluiting moeten gebeuren conform artikel 41 van de bouwcode;
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  de RWA van de uitkragende terrassen (voorgevel) werd niet opgetekend. De verticale hemelwaterafvoer moet voorzien worden conform de voorschriften van dit artikel.
  Het gebruik van waterspuwers als waterafvoer van terrassen is verboden.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het betreft een onbebouwd perceel tussen twee wachtgevels in een aaneengesloten bouworde. Het perceel grenst aan de Boterlaarbaan en is in de bestaande toestand volledig verhard. Dit fungeert momenteel als doorgang naar een achtergelegen perceel met garageboxen.

De aanvraag betreft het bouwen van een meergezinswoning. De meergezinswoning bevat een kantoortje en bergingen op het gelijkvloers, en op de verdiepingen in totaal drie woongelegenheden. De voorgestelde functies zijn in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving van de Boterlaarbaan.

Voor de kantoorruimte is tevens een gunstig advies ontvangen van de dienst Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Er wordt een nieuwbouw voorzien met vier bouwlagen onder een plat dak. Het aantal bouwlagen is in overeenstemming met de kenmerkende aantal lagen in het bouwblok. Het nieuwbouwvolume vervolledigt de straatwand en overschrijdt de maximale bouwdiepte van de aangrenzende panden niet.

De bereikbaarheid van de autostalplaatsen op het achterliggend perceel blijft gegarandeerd via een onderdoorgang.

Verder wordt er een beperkte groene open ruimte voorzien achteraan het perceel.

Volgens artikel 27 van de bouwcode dient bij nieuwbouw, minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel, de oppervlakte van de voortuinstrook niet meegerekend, op het niveau van maaiveld onbebouwd te zijn. Het onbebouwd deel bedraagt circa 19,5% van de totale oppervlakte. Gezien de beperkte afwijking en de aansluiting van het volume op de bouwdieptes van de aangrenzende panden, kan hierop een beperkte afwijking worden toegestaan.

De perceelbreedte van 6,58 m en de noodzaak van een doorgang naar het achterliggend perceel beperken enigszins de mogelijkheden van het gelijkvloers. Desondanks kan een levendige plint voorzien worden aan de straatzijde. Hierdoor is er geen mogelijkheid om een toegangsdeur naar de gemeenschappelijke trappenhal te voorzien aan de voorgevel en wordt deze in de onderdoorgang voorzien.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel wordt afgewerkt met beige gevelsteen en wit pvc buitenschrijnwerk. Er worden beperkt uitkragende terrassen voorzien met wit stalen balustrade. De achtergevel wordt afgewerkt met lichtgrijs pleisterwerk en wit pvc buitenschrijnwerk.

De gevelopbouw en -afwerking zijn vanuit stedenbouwkundig oogpunt inpasbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag is strijdig met artikel 24 van de bouwcode. De keuken bij de kantoorruimte beschikt niet over voldoende lichtinval en luchttoevoer conform dit artikel. Als voorwaarde wordt opgenomen om de ruimte aangeduid als keuken op het plan van het gelijkvloers als berging of bijkomend sanitair in gebruik te nemen.

De ophoging van de scheidingsmuren ter hoogte van de derde verdieping gebeurt niet conform de voorschriften van artikel 34 van de bouwcode. Zo is de scheidingsmuur slechts 0,14 m dik en wordt deze voorzien in snelbouwsteen. Als voorwaarde wordt opgelegd om de scheidingsmuren conform artikel 34 van de bouwcode uit te voeren.

De aanvraag wijkt af van artikel 40 en 41 van de bouwcode. Het pand beschikt niet over een privaat gescheiden rioolstelsel, aangeboden aan de straat conform artikel 41 van de bouwcode. Bijkomend dient de verticale hemelwaterafvoer te worden voorzien conform de voorschriften van dit artikel. Het gebruik van waterspuwers als waterafvoer van terrassen is niet toegestaan.

Inzake toegankelijkheid moet de toegang tot de kantoorruimte minimaal 1,05 m breed zijn zodat na afwerking een minimale vrije doorgang van 0,90 m gegarandeerd kan worden. Dit is niet het geval in de aanvraag en wordt als voorwaarde opgenomen.

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden voldoende wooncomfort bieden. In het voorliggende project worden er slaapkamers met een oppervlakte van 15 m² gerealiseerd. Dit is voldoende om een kwalitatieve en aangename woonbeleving te garanderen.

Omdat de voordeur zich in de onderdoorgang bevindt, moet ze omwille van de sociale veiligheid verlicht worden conform artikel 14 van de bouwcode. Dit wordt opgelegd als voorwaarde.

Het advies van de brandweer dient stipt te worden nageleefd.

Tenslotte worden volgende gestelde voorwaarden in het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer integraal mee opgenomen:

-          Er moet een voldoende grote wachtplaats op eigen terrein voorzien worden. Daarnaast moeten er driekleurige lichten op eigen terrein geplaatst worden waarbij voorrang verleend wordt aan de inrijdende voertuigen.

-          Het perceel moet afgesloten worden, behoudens de toegang en dit op de grens met openbaar domein. De afsluiting mag maximum 0,75 m hoog zijn en moet voldoen aan onderstaande voorwaarden:

• Indien de afsluiting uit een lage muur bestaat, moet deze muur een maximum hoogte van 0,75 m hebben, waarop al dan niet een hekwerk komt. De totale hoogte mag 2,25 m niet overschrijden. Boven 1,50 m moet de afsluiting meer open dan gesloten delen vertonen.
• Indien de afsluiting uit een groene haag bestaat, moet deze worden geplant op 0,50 m achter de grens van het openbaar domein. De haag mag niet meer dan 1,50 m stamhoogte hebben en moet jaarlijks vóór 15 april gesnoeid en tot deze hoogte teruggebracht worden.
• Lichte afsluitingen (geen muren maar bvb. een afsluiting bestaande uit paal en draad) kunnen geplaatst worden op de eigendomsgrens.
• De hekkens mogen bij het openen niet over het wegdomein draaien.
• De afsluitingen aan de wegkruisingen en wegaansluitingen mogen het uitzicht niet benemen boven 0,75 m hoogte.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De ruimte aangeduid als keuken op het plan van het gelijkvloers als berging of bijkomend sanitair in gebruik te nemen.

2. De scheidingsmuren dienen conform artikel 34 van de bouwcode uitgevoerd te worden.

3. Een privaat gescheiden rioolstelsel te voorzien aangeboden aan de straat, conform artikel 40 en 41 van de bouwcode.

4. Een verticale hemelwaterafvoer te voorzien conform artikel 41 van de bouwcode.

5. Een vrije doorgang te garanderen tot de kantoorruimte van minimaal 0,90 m breed na afwerking conform artikel 22 van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid.

6. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

7. De voorwaarden in het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer strikt na te leven.

8. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

9. De onderdoorgang moet verlicht worden conform artikel 14 van de bouwcode.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten