2022_CBS_02964 - Omgevingsvergunning - OMV_2022014484. De Keyserhoeve 9. District Berendrecht-Zandvliet-Lillo - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          18/04/2008: vergunning (3185#102) voor het schilderen van de voorgevel;

-          01/01/2004: weigering (853#836) voor het plaatsen van een garagepoort.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          functie: eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• 2 bouwlagen onder een zadeldak;
• nokhoogte van 8,34 m;
• geen achterbouw (niet vergund geacht, niet aanwezig voor 1979);

-          gevelafwerking:

• bakstenen voorgevel wit geschilderd;
• antracietkleurig aluminium schrijnwerk;
• achtergevel in witte crepi schrijnwerk.

Huidige toestand

-          bouwvolume:

• uitbreiding tegen de rechter perceelgrens;
• de totale bouwdiepte tegen de linker perceelgrens bedraagt circa 10,50 m en 19 m tegen de rechter perceelgrens;

-          gevelafwerking:

• bakstenen voorgevel wit geschilderd en voorzien van antracietkleurig aluminium schrijnwerk;
• achtergevel in witte crepi met antracietkleurig aluminium schrijnwerk;

-          inrichting: in de tuinzone een terras van circa 74 m².

Gewenste toestand

-          bouwvolume:

• de gelijkvloerse verdieping blijft ongewijzigd ten opzichte van de huidige toestand;
• de volledige dakstructuur wordt vernieuwd:

-          de hoogte boven de kroonlijst tot aan de nok bedraagt circa 4 m;

-          de nokhoogte bedraagt circa 10,05 m²;

-          gevelafwerking: overeenkomstig de huidige toestand;

-          inrichting: overeenkomstig de huidige toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning: vernieuwen en verhogen van het zadeldak, regulariseren van de achterbouw.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:

het perceel is gelegen in woongebied met culturele, historische en esthetische waarde. De wenselijkheid van behoud staat bij wijzigingen zoals aan de dakstructuur, steeds voorop.

• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:

de huidige bouwdiepte op de gelijkvloerse verdieping van 19 m tegen de rechter perceelgrens is atypisch en niet kenmerkend.

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

de hoogte van de ruimten in de achterbouw bedraagt 2,26 m in plaats van de vereiste minimale hoogte van 2,60 m voor verblijfsruimtes.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: art. 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

Art. 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft het verbouwen van een bestaande eengezinswoning. De voorgestelde verbouwings- en uitbreidingswerken staan in functie van de woning en zijn daarmee functioneel inpasbaar.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De voorgestelde werken omvatten het uitbreiden van de zolderverdieping met vaste trap. Met deze ingreep wordt een extra (studeer)kamer en een iets grotere zolderruimte gecreëerd. Door het verhogen van het dak worden de achterste kamers ook iets ruimer. De kroonlijsthoogtes blijven zowel voor- als achteraan behouden. Enkel de dakhelling van ca. 42° wordt aangepast naar +/- deze van het links aanpalende pand.

De woning is gelegen in een rij van gelijkaardige dorpshuizen. Kenmerkend zijn de verspringende kroonlijst- en nokhoogtes en verschillende dakhellingen. Het verhogen van het dak past ruimtelijk in de huizenrij waarin het pand gelegen is.

Hoewel de aanwezige achterbouw op de rechterzijde van het perceel niet specifiek tot deze aanvraag behoort (en ook niet als vergund geacht wordt beschouwd), dient opgemerkt dat de bouwdiepte ervan tot circa 18,75 m reikt. Zulk een grote bouwdiepte is niet kenmerkend in de ruime omgeving en dus in strijd met artikel 10 van de bouwcode.

De aanwezige aanbouw situeert zich echter enkel aan de rechtse zijde van het perceel en sluit aan bij een eveneens diepe uitbouw op het rechts aanpalende perceel. Bijkomend staat de aanwezige bouwdiepte in verhouding tot de totale perceelsdiepte van circa 46 m. Voor wat betreft bouwdiepte en -breedte kan deze aanbouw dus in principe toegelaten worden.

Echter voldoet de aanwezige achterbouw niet aan artikel 21 van de bouwcode dat een minimale vrije hoogte van 2,60 m oplegt. In deze aanbouw wordt de eetruimte ingericht alsook een berging. Aangezien de vrije hoogte van de ruimtes in de achterbouw, zoals af te leiden is uit snede AA op de plannen bij deze aanvraag, slechts 2,26 m bedraagt, moet geoordeeld worden dat de afwijking van de voorschriften te groot is en de vrije hoogte te laag om voldoende woonkwaliteit te voorzien. De achterbouw zal uit de vergunning gesloten worden, zoals in rood aangeduid op de plannen. 

Visueel-vormelijke elementen

Het gebouw is opgetrokken in wit geschilderde baksteen. Het zadeldak heeft een flauwe helling en ongelijke dakvlakken, en is afgewerkt met donkere dakpannen.

Ook het donkere schrijnwerk  blijft behouden. De materialen zijn visueel-vormelijk inpasbaar in het straatbeeld.

Cultuurhistorische aspecten

Voorliggende aanvraag wijkt af van artikel 5 van de bouwcode. Het goed is gelegen in woongebied met culturele, historische en esthetische waarde. De wenselijkheid van behoud staat bij wijzigingen, zoals hier aan de dakstructuur, steeds voorop.

Uit het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg kan afgeleid worden dat de voorgestelde werken toegelaten kunnen worden:

“Het pand op zichzelf heeft weinig erfgoedwaarde. Daar de aangevraagde werken zich beperken tot het aanpassen van de dakhelling waarbij de kroonlijsthoogte vooraan en achteraan worden behouden, blijft de waardevolle typologie bewaard en kunnen de werken gunstig geadviseerd worden vanuit oogpunt monumentenzorg.”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Door het uitbreiden van de zolderverdieping en het aanpassen van de dakhelling ontstaan op de eerste verdieping ruimtes met een ruimere hoogte, wat de verblijfskwaliteit van deze ruimtes gunstig beïnvloedt. De voorgestelde verbouwing is daarmee in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande toestand ongewijzigd blijven.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

2. De volledige uitbouw achteraan wordt uit de vergunning gesloten, zoals ook in rood aangeduid op de plannen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten