2022_CBS_02750 - Omgevingsvergunning - OMV_2021178818. Vlasmarkt 28. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          Vlasmarkt 26 en 30:

• 13/06/2014: voorwaardelijke vergunning (3582#4064) voor het verbouwen van een beschermd dubbelhuis tot 2 commerciële ruimtes en 3 appartementen;

-          Vlasmarkt 26-30, waaronder nr. 28:

• bescherming als monument (ID:7016) van de Refugie Sint-Baafsabdij;
• bescherming als monument (ID:1655) van een stedelijke kindertuin;

-          Vlasmarkt 28:

• er werd geen relevante voorgeschiedenis teruggevonden.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• schoolgebouwencomplex te Vlasmarkt 28 (centrale toegang en binnengebied);
• de 2 commerciële ruimtes links en rechts (Vlasmarkt 26-30) van de centraal gelegen toegangspoort aan de Vlasmarkt 28 vormen geen onderdeel van de aanvraag en zijn intern niet verbonden met schoolgebouwencomplex;

-          bouwvolume:

• complex van in totaal 9 traveeën en 3 bouwlagen onder een zadeldak;
• de noordwesthoek 1 bouwlaag tellend volume onder platte bedaking;
• de noordoosthoek een gevarieerd bouwvolume, omvattend een voorbouw van 2 bouwlagen onder U-vormige kap en een hogere achterbouw van 2 bouwlagen onder zadeldak;
• de oostzijde een rechthoekige vleugel van 2 bouwlagen onder zadeldak;
• de zuidoosthoek een 2 bouwlagen tellende vleugel op L-vormig grondplan, afgedekt met een geknikt schilddak;

-          gevelafwerking:

• bepleisterde en beschilderde lijstgevel met op de verdiepingen t-ramen;
• houten rondboog toegangspoort;
• links- en rechts 2 houten winkelpuien;

-          inrichting:

• de site is een complex ensemble van 4 onderscheiden bouwvolumes geschikt rond een onregelmatig gevormde binnenplaats.

Huidige toestand

-          functie:

• op het gelijkvloerse werd de functie van gemeenschapsvoorziening (schoolgebouwencomplex) omgevormd naar dareca (dancing-restaurant-café);

-          de noordwesthoek doet dienst als feestzaal;

-          de noordoosthoek doet dienst als horecaruimte,

-          de zuidoosthoek met het bijgebouw aan de zuidzijde wordt voorzien als bergruimte;

• de klaslokalen op de eerste verdieping werden omgevormd naar multifunctionele ruimtes (D 1.01, C 1.05 en 1.06);
• een kantoorfunctie op de eerste verdieping aan de oostzijde;

-          bouwvolume: de feestzaal (dancing-restaurant-café) wordt gerestaureerd;

-          gevelafwerking: de gevels in binnengebied werden overschilderd in de kleuren: rood, zwart en blauw.

Gewenste toestand

-          functie:

• dareca: restaurant en feestzaal op het gelijkvloers;
• ongewijzigd op de eerste verdieping:

-          bouwvolume:

• de golfplaten (nieuwe keuken) worden verwijderd en de koer wordt open gemaakt;
• de kleine aanbouw aan de noordwestzijde wordt verwijderd en de gevels worden hersteld;

-          inrichting:

• de lokalen op de verdiepingen worden gereorganiseerd;
• de tuinkamer, 18de-eeuws salon in de noordwesthoek en de interieurelementen in het beschermd monument worden gerestaureerd;

-          gevelafwerking:

• de raamopening aan de keuken wordt verlaagd;
• de raamopening aan de toog wordt verlaagd;
• overeenkomstig de huidige toestand van de gevels in binnengebied worden de kroonlijsten en pilasters in een rode kleurstelling afgewerkt.

Inhoud van de aanvraag

-          functiewijziging van gemeenschapsvoorziening (schoolgebouwencomplex) naar dareca (dancing-restaurant-café)

-          uitvoeren van interne en externe structurele wijzigingen;

-          uitvoeren van wijzigingen aan de gevels in binnengebied;

-          vernieuwen en restaureren van een beschermd monument.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  5:   zone voor centrumfuncties - publieksgerichte gebouwen (ce5).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

• artikel 5 Zone voor centrumfuncties – Publieksgerichte gebouwen (Ce5):

reca is op het gelijkvloers toegelaten met uitzondering van feestzalen.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 18 Groenbescherming bij de uitvoering van werken:

bij het uitvoeren van werken dienen alle mogelijke voorzorgen genomen te worden om de opgaande beplanting te beschermen, om deze in goede gezondheid te houden en om schade te voorkomen. Dit geldt voor de hoogstammige boom in binnengebied;

• artikel 26 Afvalverzameling:

functies anders dan wonen dienen een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben, die voorzien wordt van verluchting en minimaal 4 m² groot is;

• artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen:

de uitlaat van kanalen voor de afvoer van schadelijke gassen (keuken) moet zich situeren minstens boven de kroonlijst van het eigen gebouw (gemeten vanaf de uitlaat), en in ieder geval 2 m boven de bovenrand van alle deur-, venster- en ventilatieopeningen, die zich binnen een straal van 4 m bevinden, horizontaal gemeten vanaf de uitlaat van het afvoerkanaal. Er zijn geen gegevens beschikbaar op de plannen van voorliggende aanvraag dat hieraan voldaan wordt;

• artikel 43 Septische putten:

er is geen zicht op het bestaande  afvoerstelsel van afval- en hemelwater.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft een functiewijziging van gemeenschapsvoorziening naar restaurant en feestzaal. Het perceel is volgens RUP Binnenstad gelegen in artikel 5: Zone voor centrumfuncties-publieksgerichte gebouwen (Ce5). In deze zone zijn, naast wonen, onder meer reca (restaurant, café), detailhandel, kantoren en diensten, vrijetijdsvoorzieningen en gemeenschapsvoorzieningen toegelaten. Dancings of feestzalen met dansgelegenheden zijn hier niet toegelaten omdat ze voor te veel overlast zorgen.

Bijkomend wordt in die zin vermeld dat op het pand een erfpacht van 70 jaar loopt die eindigt op 30 juni 2054. AG VESPA (erfpachthouder) merkt op dat in de akte van erfpacht van 5 juli 1985, 9 april 1987 en in dading van 14 november 2012 als uitdrukkelijk doel is vermeld dat het recht van erfpacht wordt verleend aan de erfpachter uitsluitend voor het inrichten van een diplomatiek en cultureel centrum alsook het inrichten van een taverne voor zover er voor de omwonenden geen overlast wordt gecreëerd. De inrichting van bepaalde ruimtes tot een feestzaal zoals aangeduid op het plan strookt niet met het voormelde doel.

De in de erfpacht omschreven invulling beantwoordt volledig aan de bestemmingsvoorschriften van het RUP. Er kan geconcludeerd worden dat de beperkte interne wijzigingen – het verplaatsen van de keuken en het herstel van de historische onderdelen – functioneel inpasbaar zijn. Het inrichten van een feestzaal is dat niet. Dit neemt niet weg dat in de noordwestelijke ruimte (nu ingetekend als ‘feestzaal’) socio-culturele activiteiten kunnen plaatsvinden. De bestemming ‘feestzaal’ wordt uitgesloten uit de vergunning.

Het advies van de stedelijke dienst Business en Innovatie is gunstig met betrekking tot de aanpassingen aan de reca-uitbating:

“Gelet op de locatie in afgebakende strategische horecakern Historisch Centrum, zijn deze investeringen gunstig te beoordelen.”

 De dienst Business en Innovatie maakt ook het nodige voorbehoud in verband met mogelijke overlast die zou veroorzaakt worden door het inrichten van een feestzaal.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Aan de bestaande gebouwen worden zaken gerestaureerd, maar geen echte volumewijzigingen aangebracht.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het geheel werd als stedelijke kindertuin opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed. Grote delen van het complex, namelijk het refugiehuis van de Sint-Baafsabdij en de stedelijke kindertuin, zijn beschermd als monument.

Het advies van het Agentschap Onroerend Erfgoed is gedeeltelijk gunstig:

“Volgende handelingen krijgen een gunstig advies omdat ze geen afbreuk doen aan de bescherming:

-          Herlokaliseren van de keuken in een niet beschermde ruimte

-          Verlagen van de raamopening aan de nieuwe keuken

-          Verlagen van de raamopening aan de toog van het nieuwe restaurant

-          Herstelwerken ter hoogte van de voormalige tuinkamer

-          Paars geschilderde plinten

-          Opnieuw openwerken van de arcades

-          Aanbrengen van een nieuwe trap in een hedendaagse constructie uit glas en metaal

-          Reorganisatie van de multifunctionele lokalen

Volgende handelingen krijgen een ongunstig advies, omdat ze afbreuk doen aan de bescherming:

Aanbrengen van een pleisterplaat onder de kinderbalken van de achterbouw. Door deze pleisterplaat aan te brengen, wordt de beeldbepalende en waardevolle balkenroostering aan het zicht onttrokken. Deze balkenroostering krijgt in de bouwhistorische nota van Monumenta een hoge waardering.

Uit de motivering blijkt dat deze handelingen niet overeenstemmen met de direct werkende normen van de regelgeving Onroerend erfgoed, namelijk met het passief behoudsbeginsel (art. 6.4.3 Onroerenderfgoeddecreet).”

Het aanbrengen van een pleisterplaat onder de kinderbalken van de achterbouw wordt uit de vergunning uitgesloten.

De stedelijke dienst Monumentenzorg laat weten verder geen bezwaar te hebben tegen de geplande werken.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

Zoals hoger vermeld is de hinderlijke bestemming ‘feestzaal’ in strijd met de voorschriften van het RUP Binnenstad en wordt ze niet toegelaten.

Om geluidshinder voor de omwonenden te beperken wordt het afspelen van al dan niet geluidsversterkte muziek op de binnenplaats ook niet toegelaten.

Dit wordt in de voorwaarden opgelegd.

Om tegemoet te komen aan de voorschriften van de bouwcode worden volgende voorwaarden opgelegd:

-          Bij het uitvoeren van werken dienen conform artikel 18 van de bouwcode alle mogelijke voorzorgen genomen te worden om de opgaande beplanting te beschermen, om deze in goede gezondheid te houden en om schade te voorkomen. Dit geldt voor de hoogstammige boom in het binnengebied.

-          Functies anders dan wonen dienen conform artikel 26 van de bouwcode een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben, die voorzien wordt van verluchting en minimaal 4 m² groot is.

-          De uitlaat van kanalen voor de afvoer van schadelijke gassen (keuken) moet zich conform artikel 35 van de bouwcode situeren minstens boven de kroonlijst van het eigen gebouw (gemeten vanaf de uitlaat), en in ieder geval 2 m boven de bovenrand van alle deur-, venster en ventilatieopeningen, die zich binnen een straal van 4 m bevinden, horizontaal gemeten vanaf de uitlaat van het afvoerkanaal.

-          Het voorzien van een septische put is verplicht. Deze moet voldoen aan de capaciteit opgelegd in artikel 43 van de bouwcode.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Indien mogelijk zijn een aantal inpandige fietsenstallingen voor personeel gewenst.

Laden en lossen

Laden en lossen kan gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. De bestemming ‘feestzaal’ wordt uitgesloten uit de vergunning. Er kunnen wel socio-culturele activiteiten plaatsvinden.

3. Het advies van het Agentschap Onroerend Erfgoed moet strikt worden opgevolgd: het aanbrengen van een pleisterplaat onder de kinderbalken van de achterbouw wordt uit de vergunning uitgesloten.

4. Bij het uitvoeren van werken dienen conform artikel 18 van de bouwcode alle mogelijke voorzorgen genomen te worden om de hoogstammige boom in het binnengebied te beschermen, om deze in goede gezondheid te houden en om schade te voorkomen.

5. Het afspelen van al dan niet geluidsversterkte muziek op de binnenplaats wordt niet toegelaten.

6. Er dient conform artikel 26 van de bouwcode een afgescheiden ruimte voor afvalberging, voorzien van verluchting, te worden ingericht van minimaal 4 m² groot.

7. De uitlaat van kanalen voor de afvoer van schadelijke gassen (keuken) moet zich conform artikel 35 van de bouwcode situeren minstens boven de kroonlijst van het eigen gebouw (gemeten vanaf de uitlaat), en in ieder geval 2 m boven de bovenrand van alle deur-, venster- en ventilatieopeningen, die zich binnen een straal van 4 m bevinden, horizontaal gemeten vanaf de uitlaat van het afvoerkanaal.

8. Het voorzien van een septische put is verplicht met een capaciteit conform artikel 43 van de bouwcode.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

De bezwaren kunnen als volgt worden samengevat:

1. Geen bezwaar tegen het verplaatsen van de keuken op zich, maar vrees voor geluidsoverlast via het ingesloten koertje. Bezwaarindiener stelt voor om het koertje af te sluiten met een dak zodat het geluid wordt tegengehouden.
   Beoordeling: Er is vanuit stedenbouwkundig oogpunt geen bezwaar tegen het verplaatsen van de keuken naar de geplande locatie. Het overdekken van het koertje is echter in strijd met de bouwcode omdat ze de toetreding van daglicht en lucht tot de keuken verhindert, en kan dus niet als oplossing dienen.

Het bezwaar is ongegrond.

2. De dampkap komt uit in een buis die eindigt op een plat dakje onder de ramen van vier slaapkamers van omwonenden. Er wordt gevreesd voor geluidsoverlast.
   Beoordeling: Volgens artikel 35 van de bouwcode moeten uitlaten van dampkappen tot boven de kroonlijst worden doorgetrokken en in elk geval tot 2 m boven de bovenrand van alle nabije deur- en ventilatieopeningen. Dit wordt als voorwaarde opgelegd.

Het bezwaar is gegrond.

3. De aanvraag om een dancing uit te baten is onbegrijpelijk en onaanvaardbaar in deze woonbuurt.
   Beoordeling: Volgens de VCRO behoren zowel restaurants, cafés als dancings tot dezelfde bestemmingscategorie ‘dareca’. Dit zorgt begrijpelijk voor onnodige verwarring. Er is geen sprake van een aanvraag voor een dancing, maar wel voor een feestzaal. Zowel de bestemming dancing als feestzaal zijn strijdig met de bestemmingsvoorschriften van het RUP Binnenstad. De feestzaal wordt dan ook uit de vergunning uitgesloten.

Het bezwaar is niet gegrond voor wat betreft de uitbating van een dancing.

4. Het gebruik van de binnenplaats als horecaterras zorgt nu reeds voor overlast: een doordringende geur van barbecue, muziek via permanent geïnstalleerde luidsprekers op de binnenplaats, veel drukte (gelach, gepraat), soms feesten. Er wordt verwezen naar het Geluidsplan Agglomeratie Antwerpen 2019-2023, waarin private en collectieve tuinen in binnengebieden worden aangeduid als stiltegebieden.
   Beoordeling: Het plaatsen van terrasmeubilair op het eigen perceel is vrijgesteld van vergunning. De vrees voor geluidsoverlast is echter zeer begrijpelijk. De uitbaters moeten zich houden aan het politiereglement en de Vlaremwetgeving. Om verregaande overlast tegen te gaan wordt het afspelen van muziek op de binnenplaats, al dan niet versterkt, niet toegelaten. Dit wordt als voorwaarde opgelegd.

Het bezwaar is deels gegrond.

5. Het gebruik van het paviljoen als feestzaal brengt ook nu al verregaande geluidsoverlast met zich mee.

Beoordeling: Het gebruik van het paviljoen als feestzaal is strijdig met de voorschriften van het RUP en wordt uit de vergunning gesloten.

Het bezwaar is gegrond.