2022_CBS_02762 - Omgevingsvergunning - OMV_2022006202. De Berlaimontstraat 83. District Deurne - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          09/10/2002: vergunning (629#4634) voor het verbouwen van voorgevel en garage;

-          05/03/1992: vergunning (629#6049) voor lichtreclame.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• eengezinswoning met een bruto-vloeroppervlakte van circa 240 m²;
• met op het gelijkvloers een garage;

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing;
• 3 bouwlagen;
• plat dak;
• afgeronde erker in de voorgevel links over beide verdiepingen;

-          gevelafwerking:

• gele gevelafwerking;
• garagepoort links met omlijsting uit blauwe steen;

-          inrichting: voortuin met oprit en looppad, tussenliggende groenzone en groenzones langs de zijdelingse perceelsgrenzen.

Huidige en gewenste toestand

-          functie:

• restaurant op het gelijkvloers met een netto-vloeroppervlakte van circa 70 m²;
• woning op de verdiepingen met een netto-vloeroppervlakte van circa 138 m² en apart functionerende toegang;
• beide functies zijn op het gelijkvloers intern onderling verbonden;

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing;
• 3 bouwlagen;
• platte daken;
• afgeronde erker in de voorgevel links over beide verdiepingen;
• bouwdiepte op het gelijkvloers van 13,40 m links, 16,90 m rechts (volgebouwd), op de eerste verdieping van 13,40 m en op de tweede verdieping van 10,30 m links en 8,80 m rechts;

-          gevelafwerking:

• gele bepleistering;
• links werd de garagepoort vervangen door een vitrine met toegang voor het restaurant uit donkerbruin pvc met omlijsting uit blauwe steen;
• inkomdeur uit donkerblauw pvc;
• buitenschrijnwerk op de verdiepingen uit donkerbruin pvc;
• donkerbruine houten kroonlijst;

-          inrichting: voortuin volledig verhard in functie van horeca-terras.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van garage naar restaurant;

-          gevelwijzigingen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 22 Algemene bepalingen:
  de deurbladen van de dubbele inkomdeur van het restaurant hebben geen vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 90 cm breed.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 19 Tuinafsluitingen:
  de nieuwe afsluiting in de voortuin werd niet opgetekend op de plannen en is vermoedelijk hoger dan het maximum van 1 m;
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  het restaurant heeft slechts een interne vrije hoogte van 2,55 m i.p.v. het minimum van 2,60 m;
• artikel 27 Open ruimte:
  de voortuin wordt volledig verhard in functie van een reca-terras;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  er worden geen fietsstalplaatsen ingericht voor het restaurant;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  de parkeermogelijkheid bij de woongelegenheid wordt gesupprimeerd en er worden geen parkeerplaatsen voorzien voor het restaurant;
• artikel 43 Septische putten:
  er worden toiletten ingericht op het gelijkvloers, maar het is niet duidelijk of er ook een voldoende grote septische put werd voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De kenmerkende functie in de De Berlaimontstraat is wonen, met daarnaast ook handel, horeca en dienstverlening. De aanvraag betreft het omvormen van het gelijkvloers van een woning tot restaurant. De dienst Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie geeft gunstig advies voor een horecafunctie:

“Het pand sluit aan op een bestaande commerciële functie op de hoek van de straat. Het is een kleinschalige functie die ondergeschikt is aan de hoofdfunctie wonen op de bovenliggende verdiepingen. Op voorwaarde dat er voldoende aandacht is voor de integratie van de horecafunctie in deze woonomgeving (geluidsoverlast, geurhinder e.d.), geeft OS/BI een gunstig advies voor deze functiewijziging.”

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag betreft een gevelwijziging in het kader van de nevengeschikte horeca-functie op het gelijkvloers. De woning en de gelijkvloerse verdieping blijven met elkaar verbonden. Het bouwvolume blijft behouden. De netto-vloeroppervlakte van het restaurant bedraagt circa 70 m², die van de woning op de eerste en tweede verdieping bedraagt circa 138 m².

Het restaurant heeft een vrije hoogte van 2,55 m, wat 5 cm minder is dan de opgelegde vrije hoogte voor verblijfsruimtes volgens artikel 21 van de bouwcode. Deze afwijking is minimaal en kan toegelaten worden.

De voortuin wordt volgens de plannen volledig verhard in functie van een reca-terras. Volgens artikel 27 van de bouwcode moeten voortuinen zo veel mogelijk groen en onverhard worden ingericht. De voortuin wordt beschouwd als een volwaardig deel van de tuin, onder meer omwille van het aangenamer uitzicht in de straat, de grotere leefkwaliteit en de mogelijkheid tot natuurlijke infiltratie van regenwater in de bodem. 

Een gedeelte verharding in functie van een terras is mogelijk, mits er daarnaast voldoende groen in volle grond wordt voorzien. Er wordt in voorwaarden opgelegd dat een deel van de voortuin conform de in rood aangepaste grondplannen als groen in volle grond wordt aangeplant. 

Artikel 19 van de bouwcode bepaalt dat de voortuin moet afgesloten worden door een levende afsluiting, een muurtje of een hek met een hoogte van maximum 1 m. Tot de voortuinafsluiting behoren zowel de afsluiting langs de openbare ruimte als afsluitingen tussen voortuinen onderling. Op de tekeningen is niet duidelijk hoe hoog en in welk materiaal de tuinafsluitingen worden voorzien. Er wordt in voorwaarden opgelegd dat zowel de afsluiting langs de openbare weg als de afsluitingen tussen de voortuinen onderling moeten voldoen aan de bepalingen van artikel 19 van de bouwcode.

Visueel-vormelijke elementen

De garagepoort wordt vervangen door een schrijnwerkgeheel in donkerbruin PVC in de bestaande opening, met hierin de toegang naar het restaurant. De gelijkvloerse plint is voorzien in blauwe hardsteen, de gevel op de eerste en tweede verdieping is uitgevoerd in geel pleisterwerk.

Boven het raam van het restaurant wordt een kleine luifel voorzien.

De materiaalkeuze en afwerking is inpasbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het schrijnwerkgeheel dient zo uitgevoerd te worden dat de toegang naar het restaurant voldoet aan de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid. De vrije en vlakke doorgangsbreedte moet minimaal 90 cm zijn. Dit wordt openomen in de voorwaarden.

Er worden toiletten ingericht op het gelijkvloers, maar het is niet duidelijk of er ook een voldoende grote septische put wordt voorzien. Er wordt in voorwaarden opgelegd dat er een septische put moet voorzien worden volgens de bepalingen van artikel 43 van de bouwcode.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er worden geen fietsstalplaatsen ingericht. Voor de woning kan fietsenstalling in de gang voorzien worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Een deel van de voortuin moet ingericht worden met groen in volle grond conform de in rood aangepaste grondplannen.

2. Zowel de afsluiting langs de openbare weg als de afsluitingen tussen de voortuinen onderling moeten voldoen aan de bepalingen van artikel 19 van de bouwcode.

3. Het schrijnwerkgeheel op het gelijkvloers dient zo uitgevoerd te worden dat de toegang naar het restaurant voldoet aan de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid. De vrije en vlakke doorgangsbreedte moet minimaal 90 cm zijn.

4. Er moet een septische put voorzien worden volgens de bepalingen van artikel 43 van de bouwcode.

5. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

6. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.