2022_CBS_02523 - Omgevingsvergunning - OMV_2021179888. Oude Beurs 29-31-37 en Lange Koepoortstraat 62-70. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

Oude Beurs 29:

-     vaststelling (ID: 65667);

-     beschermd monument (ID: 6808);

-     23/08/2018: weigering (20173247) voor uitbreiding van hotel Rubens met 14 nieuwe kamers en een volledige onderkeldering;

-     07/04/2006: vergunning (545#506) voor het uitbreiden van een bestaand hotel (niet uitgevoerd);

-     11/03/1993: vergunning (86#930064) voor restauratie pagaddertoren;

-     12/12/1991: vergunning (86#910747) voor hotel na afbraak (behoud pagaddertoren en kelders);

Oude Beurs 31:

-     vaststelling (ID: 75713);

-     bescherming als monument (ID: 6805);

-     16/05/2008: vergunning (3152#1342) voor het verbouwen van de voorbouw tot 3 appartementen;

-     02/04/1982: vergunning (18#62087) voor verbouwing bestaande winkel (uitbreiding);

-     05/09/1975: vergunning (18#56859) voor verbouwing;

Oude Beurs 37:

-     vaststelling (ID: 75521);

-     er werd geen relevante voorgeschiedenis teruggevonden;

Lange Koepoortstraat 62:

-     23/08/2018: weigering (20173247) voor uitbreiding van hotel Rubens met 14 nieuwe kamers en een volledige onderkeldering;

-     07/04/2006: vergunning (545#506) voor het uitbreiden van een bestaand hotel (niet uitgevoerd);

-     14/08/1930: toelating (1930#37308) voor binnenveranderingen;

Lange Koepoortstraat 64-68:

-     04/12/1997: vergunning (86#970538) voor het verbouwen van een gelijkvloerse winkel;

-     16/01/1948: vergunning (18#23871) voor gevel- en binnenveranderingen;

Lange Koepoortstraat 70:

-     25/02/1955: toelating (18#33470) voor vernieuwen winkelramen;

-     20/02/1935: toelating (18#2038) voor gevelverandering.

Vergunde/vergund geachte toestand

Oude Beurs 29:

-     functie: hotel met 36 kamers;

-     bouwvolume: 

• besloten bebouwing met een voorbouw van 4 bouwlagen onder een hellend dak met een bouwdiepte van 12,13 m ter hoogte van de linker perceelsgrens;
• achterbouw van 4 bouwlagen onder hellende daken tot een bouwdiepte van 34,96 m ter hoogte van de rechter perceelsgrens;
• torenvolume (pagaddertoren) in de oksel van de achterbouw;

-     gevelafwerking:

• gevel in wit bepleisterd metselwerk op de verdiepingen en Franse steen op het gelijkvloers;
• buitenschrijnwerk in hout;
• dorpels in blauwe hardsteen;
• dak in natuurleien;

-     inrichting: centrale patio ingesloten tussen de voorbouw en de achterbouw;

Oude Beurs 31: 

-     functie: meergezinswoning met 3 appartementen;

-     bouwvolume:

• besloten bebouwing met een hoofdbouw van 4 bouwlagen onder een hellend dak met de nok haaks op de rooilijn en een bouwdiepte van 9,20 m ter hoogte van de rechter perceelsgrens;
• achterbouw van 3 bouwlagen onder een hellend dak met de nok haaks op de rooilijn tot een bouwdiepte van circa 17,55 m langs de rechter perceelsgrens; 
• achterbouw van 1 bouwlaag onder een plat dak tot een bouwdiepte van 23,55 m langs de rechter perceelsgrens;
• overige bebouwing op het perceel is onduidelijk;
• uitkragend terras tegen de achtergevel van de achterbouw en dakterras op het platte dak van het gelijkvloerse deel van de achterbouw;

-     gevelafwerking:

• voorgevel in witte steen met ornamenten in blauwe steen;
• buitenschrijnwerk in hout;

-     inrichting:

• stockageruimte in achterbouw op het gelijkvloers;
• 3 twee-slaapkamerappartementen op de verdiepingen;
• het volledige perceel is bebouwd op het niveau van het gelijkvloers;

Oude Beurs 37: 

-     geen vergunning teruggevonden;

Lange Koepoortstraat 62:

-     laatst vergunde toestand is onduidelijk;

Lange Koepoortstraat 64-68:

-     laatst vergunde toestand is onduidelijk;

Lange Koepoorstraat 70:

-     laatst vergunde toestand is onduidelijk.

Huidige toestand

-     de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw.

Gewenste toestand

-     functie: hotel Rubens wordt uitgebreid naar 85 kamers met brasserie, polyvalente zaal en ondergrondse parking;

-     bouwvolume: 

• de bebouwing Lange Koepoortstraat 64-70 wordt gesloopt;
• 5 bouwlagen onder 2 parallel gelegen mansardedaken, evenwijdig met de straat;
• een ondergrondse parkeergarage over 2 bouwlagen;

-     gevelafwerking: 

• de nieuwbouw wordt uitgewerkt met een plint in architectonisch beton met grote zichtbare granulaten (stijl terrazzo). 
• de verdiepingen erboven worden uitgewerkt in een lichte warmgrijze genuanceerde gevelsteen, gecombineerd met dorpels in architectonisch beton;
• alle staalwerk voor borstweringen, aluminium dakrandprofielen en aluminium buitenschrijnwerk zal in een donkergrijze/zwarte kleur worden uitgevoerd;
• alle daken, met uitzondering van het hoogste dak worden als groendak uitgevoerd;
• het mansardedak met dakkapelletjes wordt uitgevoerd in zwarte zink, aansluitend bij het staalwerk en buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-     slopen van de panden Lange Koepoortstraat 64-70;

-     slopen van enkele aanbouwen aan het hotel;

-     uitbreiden van het hotel met een nieuwbouw, naar 85 kamers met brasserie, polyvalente zaal en ondergrondse parking;

-     aanleg van de tuin.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

Het project omvat de exploitatie van een hotel.

Aangevraagde rubrieken

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, artikel  1:   zone voor wonen - (wo1) en artikel  5:   zone voor centrumfuncties - publieksgerichte gebouwen (ce5).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening hemelwater (zie ook advies Aquafin).

-     Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-     Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-     MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-     Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-     Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-     Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen.
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 01/06/2021. De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-     Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de uitbreiding van een bestaand vergund hotel in de historische stadskern. Deze bestemming is in overeenstemming met de bepalingen van RUP Binnenstad en is functioneel inpasbaar.

Het advies van de stedelijke dienst Business en Innovatie is voorwaardelijk gunstig:

“Het dossier omvat de uitbreiding, kwaliteitsverhoging en herinrichting van een bestaand hotel.

De site is gelegen in de strategische horecakern Historisch centrum zoals voorzien in de beleidsnota horeca en binnen het hoofdkernwinkelgebied zoals voorzien in de beleidsnota detailhandel.

Naast het bouwtechnisch gedeelte (erfgoed incluis) zijn ook de milieutechnische elementen meegenomen in het kader van de exploitatie van het hotel.

Het hotel voorziet onder meer in een vernieuwde brasserie. Hierdoor zou het kunnen dat ook een horecavergunning vereist is of geactualiseerd zou moeten worden.

De belevering van het hotel is specifiek opgenomen en wordt grotendeels op eigen terrein voorzien en bij uitzondering een tijdelijke stop op het openbaar domein voor een groter voertuig.

De kameruitbreiding voor het hotel zal ook moeten aangemeld worden bij Toerisme Vlaanderen conform het logiesdecreet.”

Ook het advies van de dienst Visit is gunstig:

“Gezien het exploitatietype behouden blijft en de ambitie om te stijgen naar een hogere comfortclassificatie, volgt een positief advies.

Het verkrijgen van een omgevingsvergunning bevrijdt een exploitant niet van de plicht om elke logieseenheid te vergunnen of aan te melden volgens het Vlaamse logiesdecreet. Ook dient voldaan te worden aan de vereiste brandveiligheidsnormen waarnaar het betreffende decreet verwijst.”

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag omvat de sloop van twee panden aan de Lange Koepoortstraat en een nieuwbouw bestaande uit vijf bouwlagen waarvan de bovenste in mansardevorm. Er wordt ook een aanzienlijk aantal constructies in de binnentuin gesloopt, waardoor grote delen van de tuin en enkele binnentuintjes ontpit worden. De hoteltuin wordt verbonden met de aanpalende tuin van het historische complex De Wolsack, waardoor een grote toegankelijke aaneengesloten open ruimte ontstaat in het bouwblok. Dit betekent een grote opwaardering voor de omliggende gebouwen.

In de Lange Koepoortstraat komen overwegend gebouwen met drie of vier bouwlagen voor, sommige met een zadeldak of mansardedak. Het nieuwbouwvolume sluit met de kroonlijst min of meer aan bij de kroonlijsten van de aanpalende gebouwen links (vier bouwlagen, plat dak) en rechts (drie bouwlagen, schilddak). Boven de kroonlijst is nog een volwaardige verdieping in mansarde. Het geheel komt daardoor iets hoger dan de omliggende gebouwen, maar de volumes zijn in proportie en niet storend in het straatbeeld.

Rechts van de nieuwbouw wordt een smal historisch poortgebouwtje behouden en mee geïntegreerd in het project. Ook dit poortgebouwtje blijft in het straatbeeld tot zijn recht komen.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De percelen zijn volgens RUP Binnenstad gelegen in CHE-gebied. Grote delen van het project zijn beschermd als monument en/of opgenomen in de inventaris van het onroerend erfgoed. De site is in elk geval gelegen in een waardevolle historische context.

Het advies van het Agentschap Onroerend Erfgoed is gunstig:

“Deze handelingen krijgen een gunstig advies omdat ze geen afbreuk doen aan de bescherming. De aangepaste plannen voorzien een uitbreiding van het hotel in een nieuwbouw aan de Lange Koepoortstraat. De beschermde tuin als restant van het huizenerf, gekend van omstreeks 1400 als ‘den Wolsack’ blijft onbebouwd. De waardevolle historische open ruimte blijft behouden. Er is wel nog een ondergrondse parking voorzien ter hoogte van de tuin tot niveau -2. Erbovenop wordt een daktuin aangelegd met een hedendaags ontwerp. De aanleg van de ondergrondse parking mag de stabiliteit en de aanwezige erfgoedwaarden niet in het gedrang brengen,

In ons advies voor vergunningsplichtige werken aan publiek toegankelijke gebouwen maken we altijd een afweging tussen het behoud van de erfgoedwaarden en de toegankelijkheid. In dit dossier komen de werken voor toegankelijkheid voldoende overeen met de erfgoedwaarden (art. 35 Besluit Vlaamse Regering van 5 juni 2009 over toegankelijkheid tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid).”

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig, maar ongunstig voor wat betreft de sloop van de volledige achterhuizen en hun kelders en de sloop van de kelders onder het voorhuis:

“Men wenst hotel Rubens uit te breiden. Hiervoor worden de panden in de Lange Koepoortstraat 64/66/68/70 volledig gesloopt. Ook de achterhuizen van nr. 70 worden integraal gesloopt.

Er wordt een nieuwbouwvolume voorzien van 4 bouwlagen onder een hoge daklaag, het geheel wordt onderkelderd tot op -2.

In de bestaande kelders aan de Oude Beurs worden nieuwe functies voorzien waaronder personeelsruimtes en fitness.

Advies kelders zijde Oude Beurs

In het pand Oude Beurs 29 wordt een recente trap verwijderd in de kelder 6 achteraan, hetgeen aanvaardbaar is.

In het pand Oude Beurs 31 verdwijnt de keldertrap aan de straatzijde, net als alle overige trappen in de kelders, een ingreep die niet vooraf besproken werd. Het niveau van deze kelders wordt verlaagd met ongeveer 50 cm. Deze ingrepen werden evenmin vooraf besproken en hebben een grote impact op de kelders. De uitdieping van deze kelders is niet opgenomen in de archeologienota. Er werd niet onderzocht welke impact het verlagen van de keldervloeren heeft op de funderingen en draagconstructie van de panden. Ook is niet duidelijk of alle kelders verlaagd worden aangezien zowel op de plannen bestaande toestand als op de plannen nieuwe toestand niet overal vloerpassen zijn aangegeven. Gelet op de impact is het maken van nieuwe openingen in de bestaande gewelven niet aanvaardbaar. Er wordt een opening gemaakt in het tongewelf ter hoogte van de fitnessruimte. Het doorbreken van een tongewelfde kelder kan enkel ter hoogte van vroegere/bestaande openingen.

In het pand Oude Beurs 37 worden de historische trappen verwijderd. Op de snede van de bestaande toestand is duidelijk te zien dat de vloeren in helling liggen. Overal wordt dezelfde vloerpas gecreëerd wat uitgravingen en ophogingen tot gevolg heeft. Deze werken zijn niet duidelijk in kaart gebracht: het is niet duidelijk welke impact de aanpassingen aan de keldervloeren hebben op de elementen die wij te bewaren zien zoals de trap aan de straatzijde en de trap tussen kelder 2 en 3 (zie CHE-rapport). Bijkomend wordt in kelder 2 een nieuwe trapopening voorzien en een goederenlift, wat een zeer drastische ingreep betekent in het bestaande tongewelf.

De opening naar kelder 4 kan enkel ter hoogte van de vroegere opening die werd dichtgemaakt.

Advies bovenbouw panden Oude Beurs

Over het pand nr. 29 wordt geen advies gegeven. Het is bovengronds een volledige nieuwbouw uit het laatste kwart van de 20ste eeuw.

Bij nr. 31 is de afbraak van het sterk verbouwde achterhuis aanvaardbaar. Als voorwaarde dient de opmaak van een slooprapport opgelegd te worden met inventarisatie van alle interieurelementen en van de stucwerkplafonds (cfr. de bouwhistorische studie van P. Maclot).

Voor nr. 37 dient een slooprapport voor de achterhuizen opgemaakt te worden.

Advies sloop Lange Koepoortstraat 64-70

Voor de gebouwen Lange Koepoortstraat 64-68 is sloop en nieuwbouw aanvaardbaar gelet op de beperkte erfgoedwaarde. Het nieuwbouwvolume moet zich zowel qua architectuur als volume inpassen in het straatbeeld. Deze beoordeling werd gemaakt door de kwaliteitskamer architectuur.

De sloop van het pand Lange Koepoortstraat 70 wordt door de architect gemotiveerd vanuit het gebrek aan erfgoedstatuut. Het pand is niet beschermd en niet opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. De 16de-eeuwse kern werd zwaar verbouwd in de 19de eeuw om er een dubbelhuis van te maken met nr. 72. Uit destructief onderzoek blijkt dat de kelders nog intact zijn, het gelijkvloers werd verbouwd en de draagstructuur  tussen 0 en 1 werd aangepast. De vloer boven de eerste verdieping is vermoedelijk 16de-eeuws, de afwerking 19de-eeuws. De vloer boven de tweede verdieping is 19de-eeuws, net zoals de dakstructuur.

Ook de achterhuizen zijn niet beschermd noch opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed en de panden zijn ingebouwd. Op de gelijkvloerse verdieping werden er openingen in gevelwanden aangepast en zijn er geen originele afwerkingslagen bewaard, op de verdiepingen bleef de structuur grotendeels bewaard maar zijn er geen originele afwerkingslagen merkbaar.

In een voorafgaand advies uit 2020 werd gesteld dat indien de draagstructuur in het voorhuis voornamelijk 19de-eeuws is, een sloop te verdedigen is. De bovenstaande motivatie komt daaraan tegemoet (hoewel het maken van 1 gevelontwerp voor nr. 70 en 72 geen impact had op de achterliggende draagstructuur aangezien dit twee individuele panden bleven met elk een eigen toegang).

Dit is echter niet het geval voor de historisch waardevolle achterhuizen. De volledige draagstructuur van de achterhuizen is nog aanwezig. De beperkte openingen gelijkvloers en de aanwezigheid van al dan niet oorspronkelijke afwerkingslagen heeft slechts een beperkte impact op de hoge erfgoedwaarde en worden niet weerhouden als een motivatie voor sloop. De sloop van deze achterhuizen wordt ongunstig geadviseerd.

Door sloop van het voorhuis vervalt de samenhang met de achterhuizen en alle kelders die onderling met elkaar verbonden zijn. Om de samenhang te bewaren is het relevant om, indien geopteerd wordt voor sloop van het voorhuis, toch alle kelders (zowel onder het voorhuis als de achterhuizen) en de achterhuizen te bewaren gelet op de hoge erfgoedwaarde ervan die ook in het CHE-rapport wordt aangehaald.

Naar het pand Lange Koepoortstraat 62 wordt een verbinding gemaakt tussen de nieuwbouw op niveau 1, maar is er geen functie voorzien, noch een snede over het smalle pand waardoor het niet duidelijk is welke ingrepen hier voorzien worden. Als voorwaarde zal dan ook opgelegd worden om alle wijzigingen/herstelwerken aan het pand uit te voeren na overleg met de stedelijke dienst Monumentenzorg.

Algemeen advies

Gelet op het voorgaande wordt een gunstig advies verleend voor het slopen van de panden in de Lange Koepoortstraat 64-68. Het volume en de architectuur moeten naar welstand worden beoordeeld door de Kwaliteitskamer architectuur.

Indien het voorhuis in de Lange Koepoortstraat 70 wordt gesloopt, zal als voorwaarde opgelegd worden een volledig slooprapport op te maken van de bovenbouw. De sloop van de kelders onder het voorhuis en van de volledige achterhuizen en hun kelders wordt ongunstig geadviseerd. Deze sloop dient uitgesloten te worden uit de aanvraag.

Bij het pand Lange Koepoortstraat 62 mogen alle wijzigingen/herstelwerken pas uitgevoerd worden na overleg met de stedelijke dienst Monumentenzorg aangezien alle informatie hierover in het dossier ontbreekt.

De aanpassingen van de vloerniveaus van de kelders in de panden aan de Oude Beurs 31 en 37 hebben een grote impact op de hoge erfgoedwaarde van deze kelders en moeten worden uitgesloten uit de aanvraag.

Voor het pand Oude Beurs 31 zal als voorwaarde opgelegd worden een slooprapport op te maken van alle interieurelementen die nog aanwezig zijn en inventarisatie van de stucwerkplafonds cfr. de bouwhistorische studie van P. Maclot.

Ook voor Oude Beurs 37 moet voor de achterhuizen een slooprapport opgemaakt worden.”

Vanuit erfgoedoogpunt worden volgende voorwaarden opgelegd: 

-     Indien het voorhuis in de Lange Koepoortstraat 70 wordt gesloopt, zal als voorwaarde opgelegd worden een volledig slooprapport op te maken van de bovenbouw. Ook voor de sloop van de kelders onder het voorhuis en van de volledige achterhuizen en hun kelders moet een slooprapport opgemaakt worden en een inventarisatie van alle waardevolle elementen.

-     Bij het pand Lange Koepoortstraat 62 mogen alle wijzigingen/herstelwerken aan het pand pas uitgevoerd worden na overleg met de stedelijke dienst Monumentenzorg.

-     Voor Oude Beurs 31 dient een slooprapport opgemaakt te worden van alle interieurelementen die nog aanwezig zijn, evenals een inventarisatie van de stucwerkplafonds.

-     Bij Oude Beurs 37 moet een slooprapport voor de af te breken achterhuizen opgemaakt worden.

-     De aanpassingen van de vloerniveaus van de kelders in de panden Oude Beurs 31 en 37 dienen eveneens te worden uitgesloten uit de aanvraag.

Deze laatste voorwaarde volgt uit het feit dat de archeologienota geen rekening houdt met het uitdiepen van deze kelders. Verder onderzoek is nodig om te bepalen wat de impact is van deze bodemingrepen, wat de erfgoedwaarde is van de bestaande vloeren en welke maatregelen nog nodig zijn met het oog op archeologische vondsten.

Het project werd meermaals besproken met de Welstandscommissie en de Kwaliteitskamer. Deze dialogen hebben uiteindelijk geresulteerd in een uitgepuurd ontwerp met gebalanceerde volumes, een logische en heldere gevelopbouw en zuivere dakvormen. Zowel vanaf de Lange Koepoortstraat als vanuit de tuin wordt de nieuwbouw op een stedenbouwkundig verantwoorde manier ingepast in de omgeving.

Bodemreliëf

De aanvraag bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied heeft een oppervlakte boven 300 m² (2.238 m²) en een ingreep boven de 100 m² (1.035 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

Een archeologienota werd ingediend waarvan akte door het Agentschap Onroerend Erfgoed op 1 juni 2021 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/18755). Het programma van maatregelen beveelt een vervolgonderzoek waaronder een registratie van de bestaande kelders voorafgaand aan de sloop, een sloopbegeleiding opgevolgd door een eventuele archeologische werfbegeleiding na de uitbraak en/of verdieping van keldervloeren en/ of beschoeiingsputten (kant Oude Beurs) en een vlakdekkende opgraving van de bouwputten.

Vanuit archeologisch oogpunt worden volgende voorwaarden opgelegd: 

-     De bouwheer voert het programma van maatregelen (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/18755), nl. een onderzoek van de bestaande kelders, een sloopbegeleiding, een archeologische werfbegeleiding en een vlakdekkende opgraving verplicht uit.

-     De bouwheer meldt twee weken voor aanvang de start van de archeologische werkzaamheden aan de stedelijke dienst Archeologie (archeologie@antwerpen.be).

-     De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

-     De bouwheer nodigt de stedelijke dienst Archeologie uit voor een startvergadering. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

Het advies van de ASTRID-veiligheidscommissie is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

In de tuinzone aan de kant Wolsack staat een te behouden boom. Deze boom moet tijdens de werken voldoende beschermd worden. Zowel wortels als stam en kroon moeten beschermd worden.

Afhankelijk van de ruimte rond de boom en de opdracht zijn er globaal gezien twee mogelijkheden:

-     Er is voldoende ruimte om de boom, inclusief de volledige wortelzone volledig af te sluiten en er moeten in die zone geen werken uitgevoerd worden: dan moeten er werfhekken worden geplaatst die aan elkaar vast gemaakt zijn, zodat ze niet, of in ieder geval moeilijk, te verplaatsen zijn. De grootte van de wortelzone wordt idealiter bepaald door onderzoek. Als onderzoek om een of andere reden niet kan, moet men er vanuit gaan dat de wortelzone bij niet-zuilvormige bomen even groot is als de diameter van de kroonprojectie +2 m. Bij zuilvormige bomen is de straal van de wortelzone gelijk aan 12 x de diameter van de stam op 1 m hoogte. In die volledig afgebakende zone mag niets gebeuren (niet graven, niet stockeren, geen afvalwater of spoelwater lozen,...).

-     Er is onvoldoende ruimte om de boom, incl. volledige wortelzone, volledig af te sluiten, of er dienen werken uitgevoerd te worden in die zone: dan moeten er beschermingsmaatregelen op maat genomen worden, zodat de ruimte onder de boom toch geheel of gedeeltelijk kan gebruikt/bewerkt worden zonder dat er schade berokkend wordt. Enkele voorbeelden van maatregelen zijn:

• het gebruiken van rijplaten om bodemverdichting door machines te voorkomen. Het type rijplaat (staal of kunststof) moet afgestemd zijn op de belasting;
• het stockeren enkel voorbehouden voor licht materieel, op rijplaten;
• het voorzien van een beluchtings- en bevloeiingssysteem onder de rijplaten voor een werfweg of stockageplaats als deze langer dan drie weken in een groot deel (meer dan 20%) van de wortelzone komt te liggen;
• het handmatig uitvoeren van graafwerken tot op minstens 1 m van de stam. Verderop mag een machine ingezet worden, maar er moet begeleiding zijn van handwerk;
• het afkasten van de stam, inclusief de bredere stamvoet, indien er regulier verkeer zal zijn langs de boom. Tussen de boom en de afkasting moet een schokdemper, zoals bijv. autobanden of een drainagebuis, worden voorzien;
• het preventief snoeien van lichte takken (diameter kleiner dan 8 cm) om aanrijschade te voorkomen. Het snoeien wordt bij voorkeur uitgevoerd door een gecertificeerd boomverzorger;
• het afbakenen van dikke (diameter groter dan 8 cm) laaghangende takken om te voorkomen dat er aanrijschade veroorzaakt wordt.

Enkele beschermingsmaatregelen moeten altijd genomen worden, zowel voor bomen die geheel zijn afgesloten als die gedeeltelijk zijn afgesloten:

-     Het geven van water aan alle bomen die in de invloedssfeer van een droogzuiging staan (dus mogelijks ook de bomen van een naburige eigendom) om uitdroging van de wortelzone te voorkomen, tenzij bodemonderzoek zou uitwijzen dat dit niet nodig is.

-     Het voorzien van een voldoende hoge bouwkraan om schade aan het bovenste deel  van de kroon te voorkomen. Als de kraan rond draait met een last eraan, mag niets de top van een boom raken. De aannemer mag ook geen snoeiwerken uitvoeren om ruimte te krijgen voor een kraan of voor om het even welke machine of stelling of, … .

Het is aangewezen, zeker voor complexe werven, om voor de nodige onderzoeken en voor het opstellen van beschermingsmaatregelen op maat, een gecertificeerd boomverzorger te raadplegen.

Door de afstand tot de perceelsgrenzen en de inplanting van de raam- en deuropeningen, behoudt de aanvraag voldoende respect voor de aangrenzende eigendommen qua lichtinval, bezonning en inkijk (privacy). Voor het overige is er geen noemenswaardige hinder te verwachten.

Er gebeuren geen scheimuurophogingen aan de aanpalende panden. Enkel ter hoogte van ingesloten gebouw Oude Beurs 35 wordt er een beperkte ophoging voorzien. Daar het hier over de achterzijde van het huidige ingesloten pand gaat is er geen enkele impact op lichtinval of bezonning van dit pand waardoor er geen negatieve impact is.

Op basis van de 3D modellen van de huidige toestand en van de nieuwe toestand werd een vergelijking gemaakt van de bezonning. Het nieuwe volume is hoger aan de straatkant maar wel minder diep dan het huidige volume. Er zijn tussen de huidige situatie en de nieuwe situatie geen verschillen die invloed hebben op het gebruiksgenot van de omliggende panden.

Het advies van Aquafin met betrekking tot de waterhuishouding was ongunstig. Na het indienen van aangepaste plannen op 9 maart 2022 waarop onder meer een waterinfiltratievoorziening werd ingetekend (PIV3), heeft Aquafin een addendum aan het advies toegevoegd waarin het advies nu gunstig geëvalueerd wordt. De algemene voorwaarden uit het originele advies blijven van toepassing.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid

De parking wordt ontsloten via Lange Koepoortstraat.

De inrit is te smal om auto’s te laten kruisen.

Er moet gewerkt worden met een verkeerslicht zodat niet tegelijk kan in- en uitgereden worden. Dit wordt als voorwaarde opgelegd.

Fietsvoorzieningen

Er wordt een fietsenstalling van 14 plaatsen voorzien op niveau -1 op maat van de openbare functies (brasserie en multifunctionele zaal: 600 m² x 2 plaatsen per 100 m² = 12).

Voor het personeel zijn er 14 fietsenstaanplaatsen voorzien aan de personeelsingang/laden en lossen op het gelijkvloers. Dit volstaat voor de 20 werknemers die tegelijk aanwezig zijn.

Laden en lossen

Laden en lossen gebeurt via de huidige garagepoort in Oude Beurs 37. Kleinere vrachtvoertuigen kunnen binnen rijden voor het laden en lossen. Grotere vrachtwagens (type city) kunnen hier kort aan de kant van de straat staan zonder dat het verkeer belemmerd wordt. Het laden en lossen noodzakelijk voor de leveringen aan het hotel, mag geenszins enige hinder of onveiligheid voor andere weggebruikers met zich meebrengen.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Als het project vergund en uitgevoerd wordt, zal het hotel 85 kamers, een brasserie, een polyvalente zaal en een ondergrondse parking omvatten. Het bestaande hotel blijft bewaard en wordt langsheen de Lange Koepoortstraat 64-70 uitgebreid met een nieuwbouw.

Op het gelijkvloers van de nieuwbouw bevindt zich aan de straatkant een brasserie. Aan de tuinkant is een polyvalente zaal voorzien die uitgeeft op de binnentuin. Beide ruimtes kunnen samen functioneren. De zaal wordt gebruikt voor evenementen, zij het beperkt. De exploitant vraagt hiervoor rubriek 32.1.1° voor feestzalen aan, met een maximaal geluidsniveau van 95 dB(A) LAeq, 15min.

De exploitant geeft aan dat in de zaal (en de brasserie) vooral kleine evenementen georganiseerd worden (recepties, vergaderingen, en dergelijke). De feestzaal grenst niet onmiddellijk aan de aanpalende gebouwen. Dit zal er voor zorgen dat de directe geluidsoverdracht naar buren beperkt zal worden en de kans op hinder verkleint. Het gebruik van de feestzaal met muziek kan enkel met gesloten ramen en deuren. Wanneer de ramen en deuren naar de tuin geopend zijn, wordt de geluidsproductie beperkt tot achtergrondmuziek.

Wanneer er toch een grootschaliger evenement zou worden georganiseerd in de tuin of in de multifunctionele zaal, zal een tijdelijke vergunning worden gevraagd aan het stadsbestuur.
De verwarming en koeling van het gebouw zullen gebeuren met centrale warmtepompen en airconditioningsinstallaties met een totaal geïnstalleerd vermogen van 143,6 kW. De warmtepompen en airco’s worden op de daken voorzien.

Warmtepompen en airco’s, wanneer niet inpandig geplaatst, zijn een reëel risico op geluidshinder voor de omwonenden, in het bijzonder in dichtbebouwd gebied. De exploitant geeft aan dat alle toestellen afgeschermd zullen worden door een akoestisch scherm, waardoor de geluidshinder vermeden wordt. De akoestische afscherming blijkt uit de uitvoeringsplannen voor de installaties T11, T12 en T13 geplaatst op de nieuwbouw. Voor de overige (bestaande?) toestellen (T6, T7, T8, T9 en T10) werd dit niet opgetekend. Uit luchtfoto’s blijkt dat in elk geval warmtepomp T8 niet voorzien is van isolatie. Door hun situering is er wel kans op geluidsoverlast.

Daarnaast worden drie nieuwe gasketels geïnstalleerd voor de productie van warmwater en de centrale verwarming. Het totaal vermogen van de stookinstallaties zal 500 kW zijn. Het betreft een gashaard (inkomhal/lounge), een gasketel van 30 kW en twee stookinstallaties van 220 kW (verdieping -2). De stookinstallaties worden nieuw geplaatst, zodat er van uitgegaan wordt dat de emissienormen nageleefd zullen worden. De exploitant geeft aan de keurings- en onderhoudsverplichtingen na te zullen komen.

Een nieuwe oliegekoelde transformator van 630 kVA zal geplaatst worden op verdieping -1 en voorzien zijn van een inkuiping. De cabine is niet toegankelijk voor derden. Het risico op bodemverontreiniging is beperkt.

De opslag van 150 liter gevaarlijke producten in kleine verpakkingen vindt plaats boven lekbakken in afgesloten bergingen verspreid over het complex. Gelet op de aard van producten (poets- en onderhoudsproducten), de beperkte hoeveelheden en de opslagwijze is het risico klein.
Het huishoudelijk afvalwater zal met een debiet van 5.100 m³/jaar geloosd worden in de openbare riolering. Afhankelijk van het ontstaan wordt het water voorbehandeld in een vetafscheider en een septische put (30 m³). Het lozingspunt zal zich in de Lange Koepoortstraat bevinden. De riolering is aangesloten op de rioolwaterzuiveringsinstallatie Antwerpen-Zuid.

In de aanvraag staat dat de vervoersbewegingen voornamelijk afkomstig zijn van gasten. De bestaande situatie, waarbij gasten tot aan het hotel rijden om bagage af te zetten en parkeerinstructies te ontvangen, zorgt voor oponthoud van het verkeer in de Oude Beurs. De exploitant geeft aan dit te hebben opgelost door in de voorliggende uitbreiding een ondergrondse parking met 38 parkeerplaatsen voor personenwagens te voorzien. Er zou zich geen grote gelijktijdigheid van gasten of bezoekers voordoen, zodat er in alle redelijkheid dient te worden verondersteld dat de impact op de mobiliteit in de omgeving beperkt blijft. Er zijn dubbel zoveel kamers als parkeerplaatsen voorzien, waardoor de bestaande problematiek niet helemaal opgelost lijkt. Daarnaast kan een significante toename verwacht worden van verplaatsingen wanneer evenementen plaatsvinden in de feestzaal. Niet alleen is er dan wel sprake van een zekere mate van ‘gelijktijdigheid van bezoekers’, maar bovendien wordt een deel van de trafiek mogelijk gegenereerd in de avond of ‘s nachts. Dit zal voor verkeershinder en mogelijk ook geluidshinder zorgen, wanneer voertuigen tot aan het hotel rijden om bezoekers aan feesten, recepties en dergelijke af te zetten of op te halen. De Lange Koepoortstraat en de Oude Beurs zijn smalle straten met relatief hoge bebouwing waarin geluid (motoren, portieren) kan weerkaatsen en versterken op de gevelvlakken. De verenigbaarheid met de omgeving lijkt afhankelijk van de frequentie, grootte en aard van de evenementen die zullen plaatsvinden in de feestzaal. Op basis van het ingediende dossier mikt de exploitant op eerder kleinschalige evenementen die aansluiten bij de aard van het hotel. Op basis hiervan wordt de potentiële hinder als eerder aanvaardbaar ingeschat. De praktijk zal moeten uitwijzen of deze inschatting gerechtvaardigd is. Als voorwaarde wordt voorgesteld dat de evenementen op geen enkel moment mogen leiden tot hinder voor de omgeving, noch rechtsreeks als gevolg van de muziek, noch onrechtstreeks door onevenredige hinder op het openbare domein.

Volgende leveringen worden beschreven in het dossier: 

-     vrachtwagen met voeding: tweemaal per week;

-     vrachtwagen met dranken: maandelijks;

-     wasserij: driemaal per week;

-     afvalophaling; ten minste wekelijks.

Ter hoogte van de Oude Beurs 37 is een garagepoort aanwezig die behouden blijft voor leveringen. De garage is enkel bruikbaar voor bestelwagens en is te klein voor vrachtwagens. Vrachtwagens (type city) kunnen volgens de exploitant aan de kant van de straat staan zonder dat het verkeer belemmerd wordt. De Oude Beurs is een zeer smalle straat. Een stilstaande vrachtwagen zal het verkeer blokkeren of in elk geval sterk bemoeilijken en zorgen voor onveilige situaties. De steeg is bovendien ingericht als woonerf. Leveringen van goederen aan het hotel dienen maximaal te gebeuren met bestelwagens of voertuigen die gebruik kunnen maken van de inpandige laad- en loszone.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Bij de sloop van het voorhuis in de Lange Koepoortstraat 70 wordt als voorwaarde opgelegd een volledig slooprapport op te maken van de bovenbouw. Ook voor de sloop van de kelders onder het voorhuis en van de volledige achterhuizen en hun kelders moet een slooprapport opgemaakt worden en een inventarisatie van alle waardevolle elementen.

Bij het pand Lange Koepoortstraat 62 mogen alle wijzigingen/herstelwerken aan het pand pas uitgevoerd worden na overleg met de stedelijke dienst Monumentenzorg.

Bij Oude Beurs 37 moet een slooprapport voor de af te breken achterhuizen opgemaakt worden.

Voor Oude Beurs 31 dient een slooprapport opgemaakt te worden van alle interieurelementen die nog aanwezig zijn, evenals een inventarisatie van de stucwerkplafonds.

3. De aanpassingen van de vloerniveaus van de kelders in de panden Oude Beurs 31 en 37 worden eveneens uitgesloten uit de vergunning.

4. De bouwheer voert het programma van maatregelen (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/18755), nl. een onderzoek van de bestaande kelders, een sloopbegeleiding, een archeologische werfbegeleiding en een vlakdekkende opgraving verplicht uit.

De bouwheer meldt twee weken voor aanvang de start van de archeologische werkzaamheden aan de stedelijke dienst Archeologie (archeologie@antwerpen.be).

De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

De bouwheer nodigt de stedelijke dienst Archeologie uit voor een startvergadering.

5. Voor de bescherming van de boom op het perceel Wolsack worden volgende maatregelen opgelegd:

-    het geven van water aan alle bomen die in de invloedssfeer van een droogzuiging staan (dus mogelijks ook de bomen van een naburige eigendom) om uitdroging van de wortelzone te voorkomen, tenzij bodemonderzoek zou uitwijzen dat dit niet nodig is;

-    het voorzien van een voldoende hoge bouwkraan om schade aan het bovenste deel van de kroon te voorkomen. Als de kraan rond draait met een last eraan, mag niets de top van een boom raken. De aannemer mag ook geen snoeiwerken uitvoeren om ruimte te krijgen voor een kraan of voor om het even welke machine of stelling of, … .

6. De algemene voorwaarden uit het advies van Aquafin en het addendum moeten strikt worden nageleefd.

7. Aan de in- en uitrit van de parking moet gewerkt worden met een verkeerslicht zodat niet tegelijk kan in- en uitgereden worden.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

De hinder voor de omgeving kan enkel beperkt worden indien naast de algemene en sectorale ook de bijzondere voorwaarden nageleefd worden. Er wordt voorwaardelijk gunstig advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubrieken

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

Het college gaf in zitting van 28 januari 2022 (jaarnummer 774) opdracht aan de onderhandelaar van de stedelijke administratie om onderhandelingen te voeren omtrent het concrete dossier.

Het college beslist in zitting van 1 april 2022 tot het sluiten van een overeenkomst over de stedenbouwkundige ontwikkelingskosten waarmee HOTEL RUBENS GROTE MARKT NV ingestemd heeft. De lasten worden geregeld in dat besluit.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

De bezwaren kunnen worden samengevat als volgt:

1. De nieuwe bouwhoogte van de achterbouw van de Oude Beurs 31: Zover wij kunnen zien komen er drie verdiepingen en een zadeldak. Deze kamers zullen ook vrij zicht hebben in onze woonruimtes. Mag dit?
   Beoordeling: De betrokken ramen geven geen rechtstreekse inkijk bij de bezwaarindieners, ze worden immers terugspringend geplaatst ten opzichte van de scheimuur met de achterbouw waardoor ze om de hoek uit het zicht verdwijnen. Dit bezwaar is niet gegrond.
2. Door de afbraak van de bestaande gebouwen rondom ons blijven wij zitten met twee onbeschermde buitenmuren waardoor ons EPC natuurlijk naar beneden tuimelt. Worden deze muren geïsoleerd?
   Beoordeling: Uit rechtspraak is gebleken dat de mede-eigenaar die geen gebruik meer wenst te maken van de gemene muur, niet moet bijdragen in kosten voor onderhoud en/of verbetering van de muur. Niettemin heeft de aanvrager laten weten dat hij zich wil engageren om de vrijkomende muren af te werken met isolatie en gevelpleister. Deze materie maakt geen deel uit van de omgevingsvergunning en er wordt in die zin ook geen voorwaarde opgelegd. Het bezwaar is niet gegrond.
3. Vermits er een volume wordt gebouwd dat één verdieping hoger is dan ons huis vroegen wij ons ook af hoe deze muren, waarop wij moeten zien, afgewerkt zullen worden.
   Beoordeling: De blinde gevels zullen in dezelfde materialen worden afgewerkt als de overige gevels. Het bezwaar is niet gegrond.
4. Voor dit project moeten ook enkele gebouwen afgebroken worden, waaronder, onze achterbuur, een huis met een authentieke trapgevel. Is het oké dat ons patrimonium wordt afgebroken voor de bouw van een (zoveelste) hotel?
   Beoordeling: Er wordt maximaal ingezet op behoud en valorisatie van het aanwezige beschermde en geïnventariseerde erfgoed. Om meer open ruimte vrij te maken worden er enkele constructies in de tuinzone gesloopt. Zowel het Agentschap Onroerend Erfgoed als de stedelijke dienst Monumentenzorg werden betrokken bij het ontwerpproces. Bij het slopen van de achterhuizen moet een goed gedocumenteerde sloopinventaris worden opgemaakt. Omwille van de hoge historische erfgoedwaarde worden enkele ingrepen aan de kelders uitgesloten uit de vergunning. Dit bezwaar is gedeeltelijk gegrond.
5. Op welke wijze wordt rekening gehouden met de mobiliteitsimpact van evenementen?
   Beoordeling: Het aantal auto- en fietsstalplaatsen voldoet ruim aan de normen opgelegd in de bouwcode en is afgestemd op de noden van het hotel. Waar in de huidige situatie op verschillende locaties in de omtrek moet geparkeerd worden, wordt de parkeerbehoefte nu zo goed als volledig inpandig ondergronds opgevangen. Dit zal het aantal bewegingen (voorrijden, in-/uitstappen, elders parkeren) fors doen afnemen. Laden en lossen alsook afvalophaling zal nu ook voor het grootste deel inpandig gebeuren via de garage van Oude Beurs 37 in plaats van zoals momenteel nog op het openbaar domein van de Oude Beurs. Er wordt als voorwaarde opgelegd dat lossen en laden zo veel mogelijk met kleinere bestelwagens moet gebeuren. Het is niet de bedoeling dat er grootschalige evenementen worden georganiseerd los van de hotelfunctie, m.a.w. de gasten van een evenement (zoals een trouwfeest) zullen ook de gasten van het hotel zijn.
6. Kan het circulatieplan worden gewijzigd om de verkeersveiligheid in het algemeen te verbeteren?
   Beoordeling: Een verkeerscirculatieplan is een beleidsactie en staat los van deze omgevingsvergunning. Bestaande verkeersproblemen in de buurt houden geen verband met deze aanvraag.
7. Parkeergarage: gelet op het beschermingsbesluit mag de tuinzone niet worden onderbouwd.
   Beoordeling: Bovengronds blijft de open ruimte behouden en verbonden met de tuin van de historische site De Wolsack. Er is onder de tuin een ondergrondse parking voorzien tot op -2. Bovenop wordt een daktuin met hedendaags ontwerp aangelegd met een gronddekking van 1,20 m. De uitgravingen voor de garage gaan gepaard met een grondig archeologisch onderzoek. De bijgevoegde archeologienota werd bekrachtigd door het Agentschap Onroerend Erfgoed en de opgenomen maatregelen moeten strikt worden opgevolgd. De stedelijke dienst Archeologie zal ook nauw betrokken zijn bij de opgravingswerken en legt ook een aantal randvoorwaarden op. Het advies van het Agentschap Onroerend Erfgoed over het totaalproject en in het bijzonder de tuin en de ondergrondse constructies is voorwaardelijk gunstig. Het bewaar is niet gegrond.
8. De ondergrondse parking houdt een gevaar in voor zettingen in de omliggende gebouwen.
   Beoordeling: Uiteraard zal de aannemer alle mogelijke voorzorgen moeten nemen om mogelijke schade aan aanpalende gebouwen te voorkomen. Deze bezorgdheid heeft echter geen invloed op de vergunbaarheid van het project. Het bezwaar is niet gegrond.
9. Het mansardedak is te omvangrijk in vergelijking met de daken uit de omgeving, en veroorzaakt schaduwhinder naar de achterliggende gebouwen.
   Beoordeling: In de Lange Koepoortstraat komen overwegend gebouwen met drie of vier bouwlagen voor, sommige met bijkomend een zadeldak of mansardeverdieping. Het nieuwbouwvolume sluit met de kroonlijst min of meer aan bij de kroonlijsten van de aanpalende gebouwen links (vier bouwlagen, plat dak) en rechts (drie bouwlagen, schilddak). Boven de kroonlijst is nog een volwaardige verdieping in mansarde. Het geheel komt daardoor iets hoger dan de omliggende gebouwen, maar de volumes zijn in proportie en niet storend in het straatbeeld. Het project werd ook meermaals besproken met de Welstandscommissie en de Kwaliteitskamer. Deze dialogen hebben uiteindelijk geresulteerd in een uitgepuurd ontwerp met gebalanceerde volumes, een logische en heldere gevelopbouw en zuivere dakvormen. Zowel vanaf de Lange Koepoortstraat als vanuit de tuin wordt de nieuwbouw op een stedenbouwkundig verantwoorde manier ingepast in de omgeving. Het bezwaar is niet gegrond.
10.      De vergunning moet worden geweigerd omwille van afwijkende bouwlijnen, afwijkende bouwdiepte en overschrijding van gabarit ten opzichte van de huidige bebouwing.
    Beoordeling: Dit thema werd reeds behandeld onder punt 9. De ontworpen volumes zijn tot stand gekomen na een uitgebreid ontwerptraject in samenspraak met de welstandscommissie/kwaliteitskamer, de stedelijke diensten Vergunningen en Monumentenzorg en het Agentschap Onroerend Erfgoed. Ook de bouwdiepte van de nieuwbouw aan de Koepoortstraat is niet afwijkend ten opzichte van de omliggende bebouwing. Er worden bovendien een aantal storende constructies afgebroken waardoor meer open ruimte gecreëerd wordt. Het bezwaar is niet gegrond.
11.      Vrees voor schaduwhinder voor het Zilversmidpand.
    Beoordeling: Uit een zonnestudie van 10 augustus 2021 blijkt dat de impact van het nieuwe volume op de gesloten zuidgevel van het Zilversmidpand zeer beperkt toeneemt ten opzichte van de bestaande toestand: enkel in de voormiddag wordt in de zomer het gelijkvloerse raam korte tijd beschaduwd, en in de winter is er ook in de voormiddag een kortstondige impact op het raam op de verdieping. Het bezwaar is niet gegrond.
12.      Vrees voor geluidsoverlast door intensief gebruik van de tuin.
    Beoordeling: De tuinzone wordt opgewaardeerd en wordt in verbinding gebracht met de aanpalende tuin van De Wolsack. Het is de bedoeling om bezoekers, hotelgasten en toevallige passanten, de erfgoedwaarde van de tuinen en de omliggende gebouwen te laten beleven. Het is aannemelijk dat ook voor de hoteluitbater de rust van de hotelgasten vooropgesteld wordt. Een gebruik als horecaterras is niet uitgesloten, maar er wordt niet verwacht dat er zware feestjes zullen gehouden worden. Het is aan de hoteluitbater om de rust te vrijwaren. Dit bezwaar is niet gegrond.