2022_CBS_02764 - Omgevingsvergunning - OMV_2021185530. Lakborslei 187. District Deurne - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          25/06/2013: proces-verbaal (20131058) inbreuk ruimtelijke ordening-overtreding op de Vlaamse codex ruimtelijke ordening;

-          13/02/1984 : vergunning (627#30594) verbouwing achteraan woning.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie en bouwvolume:

• pand bestaande uit 3 bouwlagen onder een plat dak;
• magazijn/garage op de gelijkvloerse verdieping;
• 2 appartementen op de verdiepingen, telkens 1 appartement per bouwlaag.

-          gevelafwerking:

• voorgevel in crepi en baksteen;
• 2 garagepoorten op de gelijkvloerse verdieping.

Huidige toestand

-          functie en bouwvolume:

• pand bestaande uit 3 bouwlagen onder een plat dak;
• studio’s op de gelijkvloerse verdieping;
• 2 appartementen op de verdiepingen, telkens 1 appartement per bouwlaag;
• terrasoverkapping achteraan het gelijkvloers.

-          gevelafwerking:

• gelijkvloers: garagepoorten vervangen door ramen en een inkomdeur.

Gewenste toestand

-          functie:

• omvormen van een magazijn/garage tot een appartement op het gelijkvloers;
• vermeerderen van het aantal wooneenheden van 2 naar 3. Met betrekking tot de nieuwe wooneenheid zijn volgende gegevens beschikbaar:

-          1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 98m²

-          bouwvolume:

• uitbreiden van het gelijkvloers tot 19,00 m diep.
• de verdiepingen blijven ongewijzigd

-          gevelafwerking:

• voorgevel ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping wordt afgewerkt in
  crepi en pvc antraciet schrijnwerk;
• voorgevel verdiepingen blijft ongewijzigd.

Inhoud van de aanvraag

-          het wijzigen van de functie van bedrijvigheid (magazijn) naar wonen;

-          het wijzigen van de voorgevel ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  de nieuwe gelijkvloerse invulling van de voorgevel is niet in harmonie met de bovenliggende verdiepingen;
• Artikel 29 fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  er wordt in de gemeenschappelijke hal een fietsenberging voorzien. Er zijn geen fietsen ingetekend waardoor er niet kan beoordeeld worden of de ruimte groot genoeg is. De deur is te smal en er is geen manoeuvreerruimte om de fietsen in en uit de ruimte te rijden;
• Artikel 30 autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er wordt voor de bijkomende wooneenheid geen parkeerplaats voorzien.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: art. 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Art. 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is functioneel inpasbaar in de omgeving. Het gelijkvloerse magazijn wordt omgevormd tot een appartement. De aanvraag is verenigbaar met het woongebied van Deurne.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De schaal en het ruimtegebruik zijn in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening. De gelijkvloerse verdieping wordt uitgebreid tot op dezelfde bouwdiepte (19 meter) als het linkeraanpalend pand. Deze bouwdiepte is kenmerkend in de omgeving. Het rechter aanpalende perceel is volledig dichtgebouwd op het gelijkvloers.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel wordt op het gelijkvloers aangepast als gevolg van de functiewijziging van het magazijn naar een woning. De voorgestelde vormgeving van dit geveldeel kan niet gunstig geadviseerd worden omdat het geenszins is afgestemd op deze van de bestaande, bovenliggende gevel:

-          de raamopeningen zijn noch qua positionering, noch qua afmeting afgestemd op de bestaande gevelopeningen;

-          het gelijkvloers wordt afwerkt met een beige pleister waar dit in de bestaande situatie een gladde pleister in gebroken wit en metselwerk was, overeenkomstig het materiaal van de rest van de gevel. Het gebruik van beide materialen zorgt op de verdiepingen voor een specifieke gevelarchitectuur die niet wordt verder gezet ter hoogte van het gelijkvloers;

-          de kleur van het nieuwe schrijnwerk op het gelijkvloers, wordt voorzien in antraciet pvc, terwijl het bestaande bovenliggende schrijnwerk bruin-wit pvc betreft.

Omwille van de gebrekkige geveluitwerking wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren. Het gevelontwerp van het gelijkvloers moet beter afgestemd worden met dat van de rest van de gevel. Zowel qua compositie als geveldetaillering in materiaal en kleur.

Door het uitsluiten van de voorgevel kan de functiewijziging naar wonen ook niet meer gunstig geadviseerd worden waardoor de aanvraag geweigerd moet worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De aanvraag betreft het omvormen van een magazijn/garage tot appartement.

Fietsvoorzieningen

Voor het nieuwe tweeslaapkamerappartement moeten er 3 fietsparkeerplaatsen worden voorzien. Er wordt een fietsenberging voorzien. Deze voldoet echter niet aan de gestelde eisen: ze is te klein, er zijn geen fietsen ingetekend waardoor de inrichting niet kan afgetoetst worden, de deur is te smal en er is geen manoeuvreerruimte om de fietsen comfortabel in- en uit het fietsenrek en de berging te manoeuvreren.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Met een oppervlakte van 98m² is de woning op zich voldoende groot als tweeslaapkamerappartement. Opgemerkt wordt dat er relatief veel circulatieruimte en bergruimte wordt voorzien. Het plan zou in het licht van een nieuwe aanvraag herbekeken kunnen worden. Het is hierbij absoluut mogelijk om een voldoende ruime en goed bereikbare en functionele fietsenberging te voorzien.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten