2022_CBS_02739 - Omgevingsvergunning - OMV_2021168147. Kloosterstraat 11. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis 

-          27/12/2019: vergunning ingetrokken bij de deputatie in beroep na voorwaardelijke vergunning (20192730) door het college van burgemeester en schepenen voor het verbouwen en uitbreiden van een bedrijfswoning met detailhandel;

-          11/04/1988: vergunning (86#87779) verbouwing;

-          30/06/1871: vergunning (1871#1486) veranderingen.

Vergunde toestand 

-          de verbouwing uit 1988 is de laatst vergunde toestand en komt overeen met de bestaande toestand.

Huidige toestand 

-          functie: eengezinswoning met op het gelijkvloers een bureauruimte (nevenfunctie) en waarvan de verdiepingen zijn ingericht als woning (hoofdfunctie);

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen onder een plat dak;
• de woning is toegankelijk via een vaste trap op de gelijkvloerse verdieping;
• kroonlijsthoogte van 10,69 m;

-          gevelafwerking:

• wit bepleisterde voorgevel;
• horizontale ramen voorzien van een zwart aluminium kader;

-          inrichting: dakterras op de eerste verdieping aan de achtergevel.

Gewenste toestand 

-          functie: eengezinswoning met nevenfunctie (handel) op de gelijkvloerse verdieping;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen onder een plat dak;
• kroonlijsthoogte van 13,61 m²;
• centraal in het pand een lift;
• tussen +1 en +4 een open trapconstructie tegen de achtergevel.
• de tongewelfde kelders, alsook de historische vloerstructuur met moer- en kinderbalken boven de gelijkvloerse en eerste verdieping blijven bewaard;

-          gevelafwerking:

• de volledige voor- en achtergevel wordt aangepast;
• beglaasde voorgevel met op elke verdieping telkens 3 traveeën voorzien van een zwart aluminium kader;

-          inrichting: het dakterras wordt verkleind in diepte tot aan de rechter scheidingsmuur.

Inhoud van de aanvraag 

-          verbouwen van een eengezinswoning met een complementaire handelsfunctie;

-          toevoegen van een vierde bouwlaag;

-          constructieve werken;

-          wijzigen van het dakterras;

-          wijzigen van de gevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - detailhandel (dh) en artikel 1: zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          artikel 2.1.7 Gevelmaterialen:
de voorgevel wordt voorzien in aluminium gevelbekleding. Dit is atypisch in de omgeving.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:

de voorgevel wordt voorzien in een aluminium gevelbekleding en voornamelijk glas. Dit is atypisch in de omgeving.

• artikel 36 Zonnepanelen en zonnecollectoren:

er worden twee zones voor zonnepanelen opgetekend op het dakplan van de nieuwe toestand. Deze moeten geplaatst worden volgens het inrichtingsprincipe zoals beschreven in dit artikel. Dit is niet afleesbaar in voorliggende aanvraag.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: art. 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
 

Art. 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de verbouwing van een eengezinswoning met handelsfunctie en is functioneel inpasbaar in het kernwinkelgebied.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag omvat een vernieuwbouw van een eengezinswoning. De bestaande historische keldergewelven, en de draagstructuur van moer- en kinderbalken blijven maximaal bewaard. Voor de gevel aan de straatzijde wordt geopteerd voor een systeem van beglaasde opgestapelde kaders. Dit maakt de historische balkenstructuur zichtbaar vanop de straatzijde.

In tegenstelling tot de vorige aanvraag waar het project bestond uit vijf bouwlagen, heeft het huidige voorstel vier bouwlagen onder plat dak. Het volume sluit hierdoor beter aan bij de aanpalende en omliggende gebouwen.

Zoals in de bestaande toestand strekt de handelsruimte op het gelijkvloers zich uit over de hele perceelsdiepte (13,35m à 13,57m), waardoor op de eerste verdieping achteraan een dakterras behouden blijft. De bovenliggende verdiepingen hebben een diepte van 8,75m.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het pand is volgens RUP Binnenstad gesitueerd in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud.  Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is voorwaardelijk gunstig:

“De geplande werken werden voorbesproken met de stedelijke dienst Monumentenzorg.  De aanvraag voldoet aan artikel 5 §1 en 5 §2 van de stedelijke bouwcode. 

Aangezien de erfgoedwaarde van de gevels dusdanig is uitgehold door eerdere verbouwingen, kunnen de bestaande gevels vervangen worden door beglaasde volumes. De vormgeving dient afgetoetst op welstand. De achterliggende structuur blijft bewaard. Indien er bij de sloop van de gevels waardevolle informatie aan het licht komt, dient deze gedocumenteerd in woord en beeld.”

Vanuit het oogpunt erfgoed wordt volgende voorwaarde opgelegd:

Indien er bij de sloop van de gevels waardevolle informatie aan het licht komt, dient deze gedocumenteerd in woord en beeld.

Door de beperkte gevelbreedte (4,50 m), kan het pand beschouwd worden als een travee binnen de bestaande gevelwand die, net zoals de andere hoogte-accenten, als een verbijzondering kan worden uitgewerkt. De ligging van het pand in het verlengde van de Kromme-Elleboogstraat en centraal tussen de hoogte-accenten van de Kloosterstraat 7 en het Mercator-Orteliushuis maken dat de bestaande en historische straatordonnantie met breed- en diephuizen niet ontoelaatbaar wordt verstoord.

De afwijkende gevelordonnantie en materialisatie zijn zeer merkbaar en niet te negeren. De transparantie maakt wel dat de belevingswaarde van de historische elementen in het pand wordt verhoogd. Bovendien streeft de architect naar een zeer sobere en eenvoudige opbouw en uitwerking en wordt geen concurrentie aangegaan met de zwaar gedecoreerde historische buurpanden. Deze eenvoud en de beperkte breedte van het pand, en dus van de afwijking op artikel 2.1.7 van RUP Binnenstad en artikel 11 van de bouwcode, maakt dat de atypische gevelordonnantie en materialisatie het historische straatbeeld niet verstoort.

Dit wordt bovendien bevestigd door het gunstig advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg en het advies dat de stadsbouwmeester reeds gaf op de vorige gelijkaardige aanvraag.

Bodemreliëf

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte onder de 300 m² (ca. 60 m²) en een ingreep onder de 100 m² (verwaarloosbaar). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De woning is voorzien van alle hedendaagse comforteisen. De keuken/eetplaats geeft uit op een aangenaam dakterras en alle leefruimtes hebben hoge plafonds en overvloedig daglicht.

Het ontbreken van een interne trap, naast de lift en de buitentrap langs de achtergevel, heeft geen nadelige impact op het gebruiksgemak, aangezien het hier een eengezinswoning betreft.

Om te voldoen aan artikel 36 van de bouwcode (zonnepanelen) wordt als voorwaarde opgelegd dat de zonnepanelen niet hoger dan 1,50 m boven het dak mogen uitsteken.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

2. Indien er bij de sloop van de gevels waardevolle informatie aan het licht komt, dient deze gedocumenteerd in woord en beeld. Deze documentatie dient overgemaakt te worden aan de stedelijke dienst Monumentenzorg via monumentenzorg@antwerpen.be. 

3. Conform artikel 36 ‘Zonnepanelen’ van de bouwcode mogen de zonnepanelen niet hoger dan 1,50 m boven het dak uitsteken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten