2022_CBS_02749 - Omgevingsvergunning - OMV_2021130734. Van Craesbeeckstraat 1. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis 

-          04/12/2014: proces-verbaal (AN/2014/VPV/0783) voor het wijzigen van het aantal woongelegenheden van 3 naar 10;

-          05/12/2013: proces-verbaal (AN.66.LB.173225/2013) voor het wijzigen van het aantal woongelegenheden van 3 naar 10;

-          23/10/1953: toelating (18#31800) voor verbouwingswerken.

Vergunde/vergund geachte toestand 

-          functie: 

• meergezinswoning met 3 woongelegenheden en café op het gelijkvloers;
• 3 twee-slaapkamerappartementen op de verdiepingen met een netto-vloeroppervlakte van circa 45 m²;
• zolder onder dak;

-          bouwvolume:

• hoekgebouw in een gesloten bebouwing met 4 bouwlagen onder een zadeldak;
• kroonlijsthoogte van 15,87 m en nokhoogte 20,02 m;

-          gevelafwerking:

• gevel bepleisterd in een beige kleur en onderaan afgewerkt met een plint in blauwe hardsteen;
• kroonlijst in hout, wit geschilderd.

Huidige toestand 

-          functie: 

• meergezinswoning met 8 studentenstudio’s en 2 studentenkamers;
• 2 studentenstudio’s met een netto-vloeroppervlakte van circa 25 m² en 19 m²;
• 6 studentenstudio’s met een netto-vloeroppervlakte van circa 22 m²;
• 2 studentenkamers met een netto-vloeroppervlakte van circa 15 m² en 16 m² met een gemeenschappelijke douchekamer;

-          bouwvolume: overeenkomstig vergund geachte toestand;

-          gevelafwerking: buitenschrijnwerk in witte PVC.

Gewenste toestand 

-          functie: 

• meergezinswoning met 9 studentenstudio’s en een fietsenstalling voor 9 fietsen;
• 1 studentenstudio’s met een netto-vloeroppervlakte van circa 28 m²;
• 8 studentenstudio’s met een netto-vloeroppervlakte van circa 24 m²;

-          bouwvolume: overeenkomst vergund geachte en huidige toestand;

-          gevelafwerking: overeenkomstig huidige toestand.

Inhoud van de aanvraag 

-          omvormen van een meergezinswoning met 3 woongelegenheden en café tot studentenhuisvesting (9).

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel 1: zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op de volgende punten:

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: de 2 studentenstudio's onder het dak hebben een vrije hoogte van 2,45 m. De vrije hoogte dient minimum 2,60 m te zijn;
• artikel 22 Minimale oppervlakte van een zelfstandige woning: alle studentenstudio's moeten aanzien worden als zelfstandige woongelegenheden. Zelfstandige woongelegenheden dienen een netto-vloeroppervlakte te hebben van minimaal 35 m².

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is niet gelegen in een afgebakende zone waar bijkomende studentenkamers niet gewenst zijn omwille van een overaanbod. Het omvormen van een meergezinswoning naar studentenkamers is dan ook functioneel inpasbaar.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is volgens RUP Binnenstad gelegen in een zone met culturele, historische en of esthetische waarde. Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is gunstig:

“Vanuit oogpunt monumentenzorg geen bezwaar voor de interne regularisatie. De erfgoedwaarde van het interieur is beperkt. De werken zijn uitgevoerd. Het beeldondersteunend karakter van de gevel dient op termijn versterkt. Het plaatsen van correct geprofileerd schrijnwerk draagt hieraan bij. Initieel was het pand voorzien van schrijnwerk met t-profiel vandaag is er op de verdiepingen enkel een bovenlicht aanwezig. Het is niet duidelijk of deze toestand vergund is. Het plaatsen van correct geprofileerd schrijnwerk zou het pand opnieuw doen aansluiten bij de  belendende buren waar het schrijnwerk met t-profiel wel bewaard bleef of werd hernomen.”  

De PVC-ramen werden niet vergund en worden uit de vergunning uitgesloten.

Ruimtegebruik – hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

De studentenstudio’s op het gelijkvloers en de eerste tot derde verdieping hebben elk een eigen keuken, toilet en douche en kunnen dus zelfstandig functioneren. Volgens artikel 22 van de bouwcode moeten zelfstandige woongelegenheden minimum 35 m² groot zijn. Ze hebben echter oppervlaktes variërend tussen 21 en 25 m² en kunnen dus niet beschouwd worden als zelfstandige woningen.

De kamers op de zolderverdieping hebben een vrije hoogte van 2,44 m. Dit is strijdig met artikel 21 van de bouwcode dat een vrije hoogte van minstens 2,60 m oplegt. Er is nog voldoende hoogte boven het vals plafond om een aanvaardbare hoogte te bekomen. Mits wat aanpassingswerken zouden de kamers zelfs kunnen voorzien worden van een mezzanine. Er wordt als voorwaarde opgelegd dat de plafonds moeten worden verwijderd of aangepast zodat minstens een vrije hoogte van 2,60 m bekomen wordt.

Er is geen afzonderlijke afvalberging. Artikel 26 van de bouwcode voorziet een uitzondering op deze verplichting wanneer het gebouw op minder dan 150 m van een sorteerstraatje is gelegen. Dat is hier het geval. Er is een sorteerstraatje vlakbij op een 30 m afstand.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er moeten voor de 9 kamers 9 fietsstalplaatsen voorzien worden.

Er wordt een fietsenberging voorzien met 9 fietsstalplaatsen op het gelijkvloers.

De fietsenberging voldoet niet aan de minimale oppervlakte die wordt opgelegd in artikel 29 van de bouwcode. Dit wordt opgevangen door het voorzien van een dubbellaags parkeersysteem.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De valse plafonds op de zolderverdieping moeten worden verwijderd of zo worden aangepast dat in de kamers een vrije hoogte van minstens 2,60 m conform artikel 21 van de bouwcode gerealiseerd wordt.

4. De pvc-ramen in de voorgevels zijn niet vergund en worden uit de vergunning uitgesloten. De ramen zijn op termijn te vervangen door schrijnwerk met T-profiel. Detailtekeningen voor te leggen aan de stedelijke dienst Monumentenzorg. 

5. De studentenstudio’s kunnen in geen geval beschouwd worden als zelfstandige woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.