2022_CBS_02732 - Omgevingsvergunning - OMV_2021189411. Emiel Banningstraat 56. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          15/04/2021: opname in het vergunningenregister (2021110) van een Appartementsgebouw met commercieel gelijkvloers en 4 units;

-          12/03/2003: milieuvergunning klasse 2 (2002760) voor een carwash;

-          20/01/1994: vergunning (1994409) voor een verbouwing 1^ste verd. - 9.11.93;

-          09/04/1992: vergunning (1992629) voor een wijziging bestemming van woning naar hotel - 18.12.1991;

-          26/08/1991: weigering (19911306) van verbouwen woning tot hotel - 25.4.1991.

Geacht vergunde toestand

-          functie: meergezinswoning met 4 woonentiteiten op een gelijkvloerse carwash (dienstverlening);

• telkens 1 eenslaapkamerappartement op de 1^ste, 2^de en 3^de verdieping;
• 1 eenslaapkamerduplex op de 1^ste en 2^de verdieping;
• ongebruikte daklaag;

-          bouwvolume: besloten bebouwing met kelderverdieping, met voorgevels in de Gijzelaarsstraat en de Emiel Banningstraat;

• 4 bouwlagen onder zadeldak in de Emiel Banningstraat;
• 2 bouwlagen onder mansardedak in de Gijzelaarsstraat;
• centrale patio vanaf de 1^ste verdieping;

-          gevelafwerking:

• Gijzelaarsstraat: voorgevel in witte natuursteen op het gelijkvloers met grijs pleisterwerk met imitatievoegen op verdieping;
• Emiel Banningstraat: voorgevel op het gelijkvloers in grijs pleisterwerk met imitatievoegen op een plint in blauwe hardsteen, bovenliggende verdiepingen in gele baksteen en witte natuursteen, houten luifel boven het gelijkvloers, achtergevel in gecementeerde baksteen;
• houten buitenschrijnwerk.

Huidige toestand

-          in overeenstemming met de vergund geachte toestand, afgezien van:

• zolder ingericht als slaapkamer en een nieuwe mezzanine;
• middelste balustrade aan het voorgevelraam op de 1^ste verdieping in de Emiel Banningstraat verwijderd.

Gewenste toestand

-          carwash omgevormd tot woonfunctie;

-          in totaal 5 wooneenheden;

• nieuw gelijkvloers tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 88,1 m² rond een patio van 10,9 m²;
• bestaand eenslaapkamerappartement op de 1^ste verdieping met een netto vloeroppervlakte van circa 51 m² met een balkon van 4,7 m²;
• verbouwd tweeslaapkamerduplex op de 1^ste en 2^de verdieping met een netto vloeroppervlakte van circa 64,9 m² en een nieuw inpandig terras van circa 7,9 m²;
• verbouwd drieslaapkamerduplex op de 3^de verdieping en daklaag met een netto vloeroppervlakte van circa 90,2 m²;
• individuele bergingen en gemeenschappelijk afvallokaal in de kelderverdieping.

-          bouwvolume:

• patio op het gelijkvloers;
• interne vloerplaten en dakpakketten opgehoogd;
• daklaag opgetrokken boven het rechtergeveldeel in de Gijzelaarsstraat;

-          gevelafwerking:

• balkon aan de straatgevel hersteld naar vermoedelijk oorspronkelijk model met gietijzeren balustrade;
• Gijzelaarsstraat: witte natuursteen op het gelijkvloers overpleisterd met grijs pleisterwerk met imitatievoegen;
• Emiel Banningstraat: voorgevel op het gelijkvloers in lichtgrijs geschilderd pleisterwerk met imitatievoegen op een plint in blauwe hardsteen, bovenliggende verdiepingen in gele baksteen en witte natuursteen, houten balkon boven het gelijkvloers, achtergevel in gecementeerde baksteen;
• donkergrijs houten buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van een gelijkvloerse handelszaak tot woonfunctie;

-          vermeerderen van het aantal woningen van 4 naar 5;

-          constructieve verbouwingswerken;

-          wijzigen van de gevels.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          artikel 2.1.8 Vaste uitsprongen boven de openbare weg:
het balkon tegen de voorgevel in de Emiel Banningstraat bevindt zich niet over de gehele diepte binnen de 2 loodrechte vlakken die vanaf de erfscheiding uitgaande een hoek van 45° met het voorgevelvlak vormen.
Het balkon is ook breder dan het maximum van 4 m.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:

de vergunde voorgevelpui in de Gijzelaarsstraat is afgewerkt in witte natuursteen. Dergelijke gevelmateriaal mag niet overschilderd worden;

• artikel 27 Open ruimte:

ondanks de functiewijziging op het gelijkvloers is het perceel niet voor minstens 20% ontpit op het niveau van het maaiveld;

• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:

de aansluitingen zijn niet voorzien van private toezichtsputten, zo dicht mogelijk bij de voorste perceelgrens. Het is niet duidelijk of alle verticale regenwaterafvoeren tot op een afstand van 1,20 m boven het voetpad afgewerkt zijn in een slagvast materiaal. Het is niet duidelijk of de RWA aansluitingen allemaal inpandig gebeuren. Het balkon tegen de voorgevel in de Emiel Banningstraat is niet aangesloten op een waterafvoer;

• artikel 43 Septische putten:

het is niet duidelijk of het volume van de bouwkundige septische put toereikend is.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft een functiewijziging van een gelijkvloerse carwash naar een zelfstandige woonfunctie. Op de verdiepingen zijn er 4 geacht vergunde woningen. Na de wijzigingen zullen de twee nieuwe gebouwen 5 wooneenheden herbergen.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De bouwhoogte aan de zijde van zowel de Gijzelaarsstraat als de Emiel Banningsstraat wijzigt niet. Aan de Gijzelaarsstraat vindt een beperkte ingreep aan het volume plaats, rechts naast het bestaande mansardedak. De impact van deze wijziging is nihil. Rechts naast het mansardedak aan de Gijzelaarsstraat zal ook een buitenruimte worden ingericht. De buitenruimte is begrepen binnen het maximaal aanvaardbaar bouwvolume. De kroonlijst doet dienst als doorvalbeveiliging van de buitenruimte.

Omdat de aanvraag een functiewijziging van een carwash naar een wooneenheid wenst, moet er open ruimte voorzien worden conform artikel 27 van de bouwcode. Er wordt een gelijkvloerse patio voorzien, maar de oppervlakte ervan is minder dan de noodzakelijke 20% van de perceeloppervlakte. Dit kleiner aandeel is te motiveren omwille van de ligging nabij de hoek van het bouwblok en de beperkte perceeldiepte langs beide straatzijden. De aanvraag doet binnen deze context een voldoende ontpittingsinspanning waarbij de nieuwe koer zal dienstdoen als buitenruimte voor de gelijkvloerse woning.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is gelegen in CHE-Gebied. Aan de stedelijke dienst monumentenzorg werd advies gevraagd.

“(…)

De aanvraag heeft betrekking op de verbouwing van panden in de Emiel Banningstraat en de Gijzelaarsstraat. De verbouwingen aan het interieur zijn aanvaardbaar. De vele verbouwingen van de voormalige winkelhuizen hebben de erfgoedwaarde van het interieur uitgehold. De inspanningen die geleverd worden om de gevels op te waarderen worden ten zeerste geapprecieerd. We hebben hierbij nog enkele detailopmerkingen:

Zijde Gijzelaarsstraat: het schrijnwerk in de rechtertravee in te vullen zoals op de historische foto aangeleverd aan de architect, nl. een t-verdeling op het gelijkvloers en twee vleugels zonder bovenlicht op de eerste en twee verdieping. De bovenlichten van de drie nieuwe ramen op het gelijkvloers qua hoogte af te stemmen op de bovenliggende ramen. Het gelijkvloers eveneens te voorzien van bossage aansluitend op het bestaande bossagewerk van de rechtertravee. De blauwe hardstenen plint van zijn verf te ontdoen. 

Zijde Emiel Banningstraat; De ramen ter hoogte van het gelijkvloers even breed uit te voeren dan op de bovenliggende verdiepingen en de geriemde omlijsting van deze ramen te hernemen. De blauwe hardstenen plint op eenzelfde hoogte te voorzien. Het gelijkvloers rond de ramen af te werken zonder belijning in een materiaal en kleurstelling die aansluit bij de spekstenen in de bovengevel. 

Het bestaande originele houten schrijnwerk in de voorgevels te bewaren of te vervangen naar oorspronkelijk model, detailtekeningen voor te leggen of typedetails te verkrijgen op de stedelijke dienst monumentenzorg.”

Het bovenstaande advies van de stedelijke dienst monumentenzorg wordt bijgetreden vanuit ruimtelijk oogpunt. De voorwaarden die zij voorstellen met betrekking tot de voorgevel worden in voorwaarden opgenomen in de vergunning. Het overschilderen van de blauwe hardstenen delen van de gevelpui is strijdig met artikel 11 van de bouwcode. Deze ingreep wordt uitgesloten.

De aanvraag plaatst aan de zijde van de Emiel Banningstraat een uitkragende buitenruimte voor het geveldeel ter hoogte van de 1ste verdieping. De vormgeving van het terras is afgestemd op die van de voorgevel en werd op advies van monumentenzorg geplaatst. Ondanks dat het gewenste balkon strijdig is met artikel 2.1.8 van het RUP Binnenstad is deze ingreep ruimtelijk aanvaardbaar. Deze ingreep is een terugkeer naar een oorspronkelijk element van het gebouw en versterkt de erfgoedwaarde van de voorgevel. Een afwijking op artikel 2.1.8 van het RUP is aanvaardbaar.

De voorgestelde gevelwijzigingen zijn een algemene verbetering voor het gevel- en straatbeeld in de Gijzelaarsstraat en Emiel Banningstraat. Indien de voorwaarden van de stedelijke dienst monumentenzorg worden nageleefd heeft de vormgeving van beide straatgevels een positieve impact op de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag tracht elke vergunde wooneenheid te voorzien van een buitenruimte. Na de wijzigingen heeft alleen appartement 3 geen buitenruimte. Niettemin leidt het voorzien van private buitenruimtes bij de andere entiteiten wel tot een algemene toename in woonkwaliteit.

Het is niet duidelijk of de aanvraag een septische put bevat en de aansluiting met het openbaar rioolstelsel conform artikel 41 en 43 voorzien is. In voorwaarden wordt opgenomen om te voldoen aan deze artikels.

De fietsten voor het nieuwe gelijkvloerse appartement worden in de gang aan de zijde van de Emiel Banningstraat geplaatst. Het brandweeradvies sluit het stallen van fietsen in de gang uit omwille van het vrijhouden van vluchtwegen. Niettemin moet er wel een fietsenberging voor ten minste het gelijkvloerse appartement in het gebouw voorzien worden (bouwcode, art. 29). Dit  wordt als voorwaarde opgenomen. Indien dit aanleiding geeft tot het aanpassen van de gemeenschappelijke delen van het gebouw, is een nieuwe brandweeradvies noodzakelijk. Dit kan alleen formeel opgenomen worden door middel van een nieuwe vergunningsaanvraag.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De voorgevel aan de zijde van de Gijzelaarstraat als volgt aanpassen:

-          het schrijnwerk in de rechtertravee in te vullen zoals op de historische fot, aangeleverd aan de architect, namelijk een t-verdeling op het gelijkvloers en twee vleugels zonder bovenlicht op de 1^ste en 2^de verdieping;

-          de bovenlichten van de 3 nieuwe ramen op het gelijkvloers qua hoogte af te stemmen op de bovenliggende ramen;

-          het gelijkvloers eveneens te voorzien van bossage aansluitend op het bestaande bossagewerk van de rechtertravee;

-          de blauwe hardstenen plint van zijn verf te ontdoen. 

2. De voorgevel aan de zijde van Emiel Banningstraat als volgt aanpassen:

-          de ramen ter hoogte van het gelijkvloers even breed uit te voeren als op de bovenliggende verdiepingen en de geriemde omlijsting van deze ramen te hernemen.

-          de blauwe hardstenen plint op eenzelfde hoogte te voorzien;

-          het gelijkvloers rond de ramen af te werken zonder belijning in een materiaal en kleurstelling die aansluit bij de spekstenen in de bovengevel.

3. Het bestaande originele houten schrijnwerk in de voorgevels te bewaren of te vervangen naar oorspronkelijk model, detailtekeningen voor te leggen of typedetails te verkrijgen op de stedelijke dienst monumentenzorg.

4. Een septische put en een aansluiting op het rioolstelsel voorzien conform artikel 41 en 43 van de bouwcode.

5. Drie fietsstalplaatsen voorzien, conform de inrichtingsprincipes van artikel 29 van de bouwcode.

6. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

7. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd één bezwaarschrift ingediend. De inhoud ervan heeft echter geen bezwaar op de aangevraagde handelingen, werken en wijzigingen.