2022_CBS_02747 - Omgevingsvergunning - OMV_2021195123. Sleutelstraat 8. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          22/06/2012: proces-verbaal (AN/2012/PV/0254) voor het plaatsen van een opengaand raam in de linker scheimuur;

-          14/03/1930: toelating (1930#36031) voor binnenveranderingen;

-          07/03/1845: toelating (1845#57) voor 3 gevels.

Vergunde/ vergund geachte toestand

-          eunctie: eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing van 3 bouwlagen onder een zadeldak;
• trappenhuis achteraan rechts;
• gelijkvloerse aanbouw achter trappenhuis over de volledige perceelsdiepte met veranda op de eerste verdieping;

-          inrichting: koer achteraan links van circa 7,5 m².

Huidige toestand

-          stemt overeen met vergund geachte toestand.

Gewenste toestand

-          functie: eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• interne constructieve wijzigingen;
• scheidingsmuur links wordt deels opgehoogd;

-          inrichting:

• de koer wordt onthard;
• dakterras van circa 11,50 m² op de plaats van de veranda;
• overdekte buitenruimte op plaats van de berging achteraan het perceel links;
• 2 toezichtputten in de kelder.

Inhoud van de aanvraag

-          ophogen van een scheidingsmuur;

-          bouwen van een dakterras;

-          interne constructieve wijzigingen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg op volgend punt:

-          artikel 1 Zone voor wonen (Wo1):

• 2.1.11.2 Terrassen op platte daken:
  terrassen worden gezien als extra bouwvolume en dienen binnen het bouwvolume te worden gerealiseerd. Het ontworpen dakterras met verhoogde scheimuur heeft een impact op de naastgelegen tuin.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  de bouwhoogte van de aanbouw is niet in harmonie met de omgeving. De hoge scheidingsmuur van circa 5 m links heeft een impact op het naastgelegen perceel;
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  de slaapkamer op de derde verdieping met hoogte van circa 2,35 m voldoet niet aan de vereiste 2,60 m voor verblijfsruimten. Van de slaapkamer, deel hoogslaper, op de vierde verdieping heeft de helft van de netto-oppervlakte van de verblijfsruimte geen hoogte van minstens 2,60 m;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  de zichtbaar blijvende onderdelen van de scheidingsmuur moeten esthetisch verantwoord en volgens de regels der kunst afgewerkt worden. Enkelvoudige scheidingsmuren dienen opgericht te worden in massief, ongeperforeerd materiaal. Dit is volgens de plannen en de legende niet duidelijk;
• artikel 43 Septische putten:
  het is verplicht om bij nieuwbouw, herbouw en/of verbouwingen waar het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden een septische put te voorzien. Deze moet voor 5GE minstens 2.000 liter bedragen. Het is onduidelijk of deze wordt geplaatst gezien deze niet is getekend.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de verbouwing van een eengezinswoning en is functioneel inpasbaar.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Achteraan het perceel is een achterhuis van twee bouwlagen. Op de eerste verdieping van het achterhuis staat momenteel een verandaconstructie die op de perceelsgrens beglaasd is. Hoewel deze constructie vergund geacht wordt, voldoet ze niet aan de regelgeving in verband met privacy en inkijk (burgerlijk wetboek) noch brandveiligheid. Deze veranda wordt afgebroken en in de plaats wordt over de hele perceelsbreedte een dakterras aangelegd dat aan de rechterzijde voor de helft overdekt is binnen het huidige volume van de berging/veranda.

Omwille van de privacy wordt de linker scheimuur met 1,47 m opgehoogd waardoor de totale hoogte van de scheimuur aan de kant van de buren 5 m hoog wordt. Dit heeft een te grote impact op de bezonning en lichtinval van de tuin van de linkerburen en is daarmee in strijd met artikel 10 van de bouwcode. Het verhogen van een scheidingsmuur enkel voor de aanleg van een dakterras is niet aanvaardbaar in deze context. Volgens artikel 2.1.11.2 van RUP Binnenstad worden terrassen op platte daken beschouwd als extra bouwvolume. Om de privacy en bezonning van de buren te vrijwaren en toch een leefbaar terras over te houden, wordt als voorwaarde opgelegd dat de linker scheimuur enkel mag worden opgehoogd tot 90 cm boven het terrasniveau (om veiligheidsredenen) en dat langs de scheimuur een strook van 1 m als groendak moet worden aangelegd.

De verhoging van de scheimuur moet op esthetisch verantwoorde wijze gebeuren in overeenstemming met artikel 34 van de bouwcode en aan de zijde van de buren als een volwaardige gevel worden afgewerkt. Dit wordt ook als voorwaarde opgelegd.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een pand opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt ervoor dat er een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.

Artikel 5 §1 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is voorwaardelijk gunstig:

“Men wenst het pand te behouden als eengezinswoning en te optimaliseren in functie van een hedendaags gebruik. Achteraan wordt de veranda op de eerste verdieping afgebroken en vervangen door een ingesloten buitenterras. De voorgevel blijft ongewijzigd.

Intern worden een aantal wijzigingen voorzien. Op de eerste verdieping wordt de gang mee in de keuken betrokken. Op basis van de plannen is het niet duidelijk of gewerkt wordt met portieken zodat de afleesbaarheid van de oorspronkelijke ruimtes behouden blijft, wat vanuit erfgoedoogpunt wel een voorwaarde is.

Op de tweede verdieping wordt de dressing geplaatst ter hoogte van het schouwlichaam waardoor er maar een gedeelte behouden kan blijven, er wordt gewerkt met volumes tot tegen het plafond dat is afgewerkt met een balkstructuur. Als voorwaarde zal opgelegd worden dat de schouwmantel bewaard moet blijven en het volume van de dressing verlaagd moet worden in functie van de afleesbaarheid van deze kamer.

Op basis van de plannen is het niet duidelijk of het schrijnwerk in de voorgevel vernieuwd zal worden. Indien het schrijnwerk nog in goede staat is, gaan we uit van behoud, er kan onderzocht worden hoe er dubbele beglazing kan geplaatst worden in het bestaande schrijnwerk. Wanneer het schrijnwerk in slechte staat is kan nieuw houten schrijnwerk geplaatst worden met dezelfde indeling, profilering en uitzicht als het bestaande schrijnwerk.”

Vanuit het oogpunt erfgoed worden volgende voorwaarden opgelegd:

-          het behoud van de afleesbaarheid van de kamerstructuur door te werken met portieken;

-          het behoud van het schouwlichaam op de tweede verdieping in de voorste kamer en de afleesbaarheid van deze ruimte door de dressing niet plafondhoog uit te voeren;

-          in geval van nieuw buitenschrijnwerk in de voorgevel detailtekeningen voor te leggen voor verder advies aan de stedelijke dient Monumentenzorg.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag beoogt het vergroten van het wooncomfort door het ontharden van de koer/patio op het gelijkvloers en de aanleg van een terras op de achterbouw.

De slaapkamer op de derde verdieping heeft een hoogte van 2,35 m waar artikel 21 van de bouwcode 2,60 m oplegt. Het betreft hier een vergunde situatie die niet gewijzigd wordt. Aangezien het een kinderkamer betreft, is deze afwijking toegelaten.

Om te voldoen aan artikel 43 van de bouwcode wordt opgelegd een septische put van minimum 2.000 liter te voorzien.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande toestand ongewijzigd blijven.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

2. De linker scheimuur, ter hoogte van het dakterras op de eerste verdieping van het achterhuis, mag enkel worden opgehoogd tot 90 cm boven het terrasniveau en langs de scheimuur moet een strook van 1 m als groendak worden aangelegd.

3. De verhoging van de scheimuur moet op esthetisch verantwoorde wijze gebeuren in overeenstemming met artikel 34 van de bouwcode en aan de zijde van de buren als een volwaardige gevel worden afgewerkt.

4. De afleesbaarheid van de kamerstructuur dient behouden te blijven door te werken met portieken.

5. Het schouwlichaam op de tweede verdieping in de voorste kamer dient behouden te blijven, net als de afleesbaarheid van deze ruimte door de dressing niet plafondhoog uit te voeren.

6. In geval van nieuw buitenschrijnwerk in de voorgevel moeten detailtekeningen worden voorgelegd voor advies aan de stedelijke dienst Monumentenzorg.

7. Conform artikel 43 van de bouwcode moet een septische put van minimum 2.000 liter worden voorzien.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Het bezwaar luidt samengevat als volgt:

De aanvraag is niet in harmonie met de omgeving en neemt lucht en licht op mijn woning weg.
Beoordeling: de bezwaarindiener woont in het gebouw dat achter het perceel gelegen is. Aan de achterste perceelsgrens wordt de scheimuur niet verhoogd. Er wordt integendeel een stuk veranda van 1,21 m dat bovenop de muur van 4,88 m staat, afgebroken. De toetreding van licht en lucht zal dus minder belemmerd worden dan in de huidige situatie.

Het bezwaar is niet gegrond.