2022_CBS_02736 - Omgevingsvergunning - OMV_2022009949. Frans Buyensstraat 1-17. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          17/09/2021: voorwaardelijke vergunning (OMV_2021104685) voor functiewijziging en samenvoegen van 4 woonentiteiten op de eerste verdieping naar 1 kantoor en 5 woonentiteiten op de 5de verdieping naar 1 kantoor;

-          27/09/2019: voorwaardelijke vergunning (OMV_2019061588) voor het herinrichten (verbouwen) van meergezinswoningen, kantoren en commerciële ruimten in de twee vergunde vrijstaande bouwvolumes blok 22 en balk 25 met toren in striga 4 &5 van het RUP ‘Nieuw Zuid’ (wijziging vergunning ANZ/B/digitaal/SOK/20173292);

-          21/06/2019: aktename (OMV_2019069696) voor het exploiteren van een tijdelijke bouwwerf;

-          20/04/2018: voorwaardelijke vergunning () voor het bouwen van twee volumes met meergezinswoningen, kantoren en commerciële ruimten boven een gemeenschappelijke parking - BLOK 22 & BALK 25;

-          07/10/2016: vergunning (20161175) voor technische werken binnen de wijk Nieuw Zuid meer bepaald de aanvraag wegenisvergunning voor fase 2 (striga 3-4-5) en het regulariseren van wijzigingen op de vergunning AN1/B/P/20135602;

Vergunde/vergund geachte toestand

-          conform vergunning 20173292, OMV_2019061588 en OMV_2021104685, met in het algemeen:

-          functie:

• verdieping -3, -2 en -1: parkeergarage;
• blok 22:

-          verdieping 0: reca en 6 commerciële ruimtes (detailhandel):

• 00-H01: 131,75 m²;
• 00-H02: 165,26 m²;
• 00-H03: 270,20 m²;
• 00-H04: 128,74 m²;
• 00-H05: 128,74 m²;
• 00-H06: 101,44 m².

-          verdieping 1: kantoren en wonen (zie OMV_2021104685) ;

-          verdieping 2-4: wonen;

-          verdieping 5: kantoren en wonen (zie OMV_2021104685), met ten noorden 4 appartementen:

• 05-A12: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 71 m²;
• 05-A13: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 65,6 m²;
• 05-A16: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 51,87 m²;
• 05-A19: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 61,89 m²;

-          verdieping 6: wonen, met ten zuidwesten 2 appartementen:

• 06-A01: drieslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 103,81 m²;
• 06-A02: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van  49,71 m²;

-          verdieping 6: wonen, met centraal 2 appartementen:

• 06-A06: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 67,85 m²;
• 06-A09: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van  46,07 m²;

-          verdieping 6: wonen, met ten noorden 4 appartementen:

• 06-A16: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 51,87 m²;
• 06-A17: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van  65,1 m²;
• 06-A18: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 75,4 m²;
• 06-A19: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 61,89 m²;

-          verdieping 7: wonen, met ten zuidwesten 2 appartementen:

• 07-A01: drieslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 103,81 m²;
• 07-A02: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van  49,71 m²;

• balk 25:

-          verdieping 0: reca, kantoren en detailhandel;

-          verdieping 1: kantoren en wonen;

-          verdieping 2: kantoren en wonen, met in het noorden 3 appartementen:

• 02-A01: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 74,46 m²;
• 02-A02: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 56,42 m²;
• 02-A03: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 42,59 m²;

-          verdieping 3: kantoren en wonen, met in het noorden 3 appartementen:

• 03-A01: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 74,46 m²;
• 03-A02: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 56,42 m²;
• 03-A03: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 42,59 m²;

-          verdieping 4: wonen, met in het noorden 2 appartementen:

• 04-A01: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 74,46 m²;
• 04-A02: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 56,42 m²;

-          verdieping 5: wonen, met ten noorden 3 appartementen:

• 05-A01: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 74,46 m²;
• 05-A02: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 56,42 m²;
• 05-A03: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 41,12 m²;

-          verdieping 5 & 6: wonen, met centraal 2 duplexappartementen:

• 05-A06: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 96,26 m²;
• 05-A07: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 69,44 m²;

-          verdieping 7-8 (toren): wonen;

-          verdieping 9 (toren): wonen, met ten noorden 2 appartementen:

• 09-A02: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 87,36 m²;
• 09-A03: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 59,85 m²;

-          verdieping 10-12 (toren): wonen;

-          verdieping 13 (toren): wonen, met ten noorden 2 appartementen:

• 13-A02: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 87,36 m²;
• 13-A03: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 59,85 m²;

-          verdieping 14 (toren): wonen;

-          verdieping 15 (toren): wonen, met ten noorden 3 appartementen:

• 15-A02: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 87,36 m²;
• 15-A03: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 59,85 m²;
• 15-A04: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 42,83 m²;

-          verdieping 16 (toren): wonen, met ten noorden en oosten 5 appartementen:

• 16-A02: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 87,36 m²;
• 16-A03: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 59,85 m²;
• 16-A04: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 42,83 m²;
• 16-A05: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 42,86 m²;
• 16-A06: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 63,21 m²;

-          verdieping 17 (toren): wonen, met ten noordoosten 2 appartementen:

• 17-A03: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 59,85 m²;
• 17-A04: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 42,83 m²;

-          verdieping 18 (toren): wonen, met ten noorden en oosten 5 appartementen:

• 18-A01: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 88,66 m²;
• 18-A02: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 87,36 m²;
• 18-A03: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 59,85 m²;
• 18-A04: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 42,83 m²;
• 18-A05: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 42,86 m²;

-          verdieping 19 (toren): wonen, met ten noorden en oosten 5 appartementen:

• 19-A02: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 87,36 m²;
• 19-A03: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 59,85 m²;
• 19-A04: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 42,83 m²;
• 19-A05: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 42,86 m²;
• 19-A06: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 63,21 m²;

-          verdieping 20 (toren): wonen, met ten noorden en zuidoosten 4 appartementen:

• 20-A02: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 87,36 m²;
• 20-A03: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 59,85 m²;
• 20-A05: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 42,86 m²;
• 20-A06: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 63,21 m²;

-          verdieping 21 (toren): wonen, met 6 appartementen:

• 21-A01: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 88,66 m²;
• 21-A02: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 87,36 m²;
• 21-A03: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 59,85 m²;
• 21-A04: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 42,83 m²;
• 21-A05: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 42,86 m²;
• 21-A06: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 63,21 m²;

-          verdieping 22 (toren): wonen, met ten noordoosten 1 appartement:

• 22-A06: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 42,86 m²;

-          verdieping 22 & 23 (toren): wonen, met ten noorden en zuidwesten 5 duplexappartementen:

• 22-A01: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 108,98 m²;
• 22-A02: drieslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 109,69 m²;
• 22-A03: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 109,31 m²;
• 22-A04: drieslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 115,12 m²;
• 22-A05: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 81,23 m²;

-          bouwvolume:

• blok 22:

-          L-vormige bouwvolume van 9 bovengrondse bouwlagen onder plat dak, met een algemene kroonlijsthoogte van circa 28,39 m;

-          een teruggetrokken daklaag als bovenste (8^ste) verdieping met een algemene dakrandhoogte van 32,39 m;

• balk 25:

-          balkvormig bouwvolume van 7 bovengrondse bouwlagen onder plat dak met een algemene kroonlijsthoogte van circa 21,71 m;

-          een teruggetrokken daklaag als bovenste (6^de) verdieping met een algemene dakrandhoogte van 25,52 m;

-          op het zuidelijke deel van balk 25 een toren van 24 bovengrondse bouwlagen onder plat dak met kroonlijsthoogte van circa 80 m;

• 3 ondergrondse bouwlagen als parkeergarage onder de volledige site.

-          gevelafwerking:

• beigekleurige zandkleurige steen, geslepen en gestraald met antracietkleurig aluminium buitenschrijnwerk als algemene gevelafwerkingen;

-          inrichting:

• de parallellogramvormige site gelegen tussen striga 4 & 5 van het RUP “Nieuw Zuid”, met in het noordoosten de L-vormige blok 22 en in het zuidwesten balk 25.

Huidige toestand

-          vergunning 20173292, OMV_2019061588 en OMV_2021104685 in uitvoering.

Gewenste toestand

-          functie conform laatst vergunde toestand uitgezonderd:

• blok 22:

-          verdieping 0: reca en 2 commerciële ruimtes (detailhandel):

• 00-H01: 131,75 m² (idem vergunde toestand);
• 00-H2/H3/H4/H5/H6: 704,18 m²;

-          verdieping 5: kantoren en wonen, met ten noorden 2 appartementen:

• 05-A12/13: eenslaapkamerappartement (op plan) met een netto vloeroppervlakte van 136,6 m²;
• 05-A16/19: tweeslaapkamerappartement (op plan) met een netto vloeroppervlakte van 113,76 m²;

-          verdieping 6: wonen, met ten zuidwesten 1 appartement:

• 06-A01/02: tweeslaapkamerappartement (op plan) met een netto vloeroppervlakte van 153,58 m²;

-          verdieping 6: wonen, met centraal 1 appartement:

• 06-A06/09: tweeslaapkamerappartement (op plan) met een netto vloeroppervlakte van 113,92 m²;

-          verdieping 6: wonen, met ten noorden 1 appartement:

• 06-A16/17/18/19: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 254,26 m²;

-          verdieping 7: wonen, met ten zuidwesten 1 appartement:

• 07-A01/02: drieslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 153,52 m²;

• balk 25:

-          verdieping 2: kantoren en wonen, met in het noorden 1 appartement:

• 02-A01/02/03 drieslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 173,47 m²;

-          verdieping 3: kantoren en wonen, met in het noorden 1 appartement:

• 03-A01/02/03: drieslaapkamerappartement (op plan) met een netto vloeroppervlakte van 173,47 m²;

-          verdieping 4: wonen, met in het noorden 1 appartement:

• 04-A01/02: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 130,88 m²;

-          verdieping 5: wonen, met ten noorden 1 appartement:

• 05-A01/02/03: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 172 m²;

-          verdieping 5 & 6: wonen, met centraal 1 duplexappartement:

• 05-A06/07: drieslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 165,7 m²;

-          verdieping 9 (toren): wonen, met ten noorden 1 appartement:

• 09-A02/03: eenslaapkamerappartement (op plan) met een netto vloeroppervlakte van 147,21 m²;

-          verdieping 13 (toren): wonen, met ten noorden 1 appartement:

• 13-A02/03: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 147,21 m²;

-          verdieping 15 (toren): wonen, met ten noorden 1 appartement:

• 15-A02/03/04: drieslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 190,14 m²;

-          verdieping 16 (toren): wonen, met ten noorden en oosten 2 appartementen:

• 16-A02/03: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 147,21m²;
• 16-A04/05/06: drieslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 148,9 m²;

-          verdieping 17 (toren): wonen, met ten noordoosten 2 appartementen:

• 17-A03/04: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 102,68 m²;

-          verdieping 18 (toren): wonen, met ten noorden en oosten 2 appartementen:

• 18-A01/02: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 176,02 m²;
• 18-A03/04/05: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 145,54 m²;

-          verdieping 19 (toren): wonen, met ten noorden en oosten 2 appartementen:

• 19-A02/03/04: tweeslaapkamerappartement (op plan) met een netto vloeroppervlakte van 190,04 m²;
• 19-A05/06: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 106,07 m²;

-          verdieping 20 (toren): wonen, met ten noorden en zuidoosten 2 appartementen:

• 20-A02/03: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 147,21m²;
• 20-A05/06: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 106,07 m²;

-          verdieping 21 (toren): wonen, met 2 appartementen:

• 21-A01/06: drieslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 151,87 m²;
• 21-A02/03/04/05: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 232,9 m²;

-          verdieping 22 & 23 (toren): wonen, met ten noorden en zuidwesten 3 duplexappartementen:

• 22-A01/02: vijfslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 218,67 m²;
• 22-A03/04: drieslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 224,43 m²;
• 22-A05/06: drieslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 124,09 m²;

-          bouwvolume conform vergunde toestand;

-          gevelafwerking conform vergunde toestand;

-          inrichting conform vergunde toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          het samenvoegen van 67 woonentiteiten naar 28 woonentiteiten;

-          het samenvoegen van  5 commerciële ruimten tot 1 commerciële ruimte (detailhandel);

-          het maken van structurele wijzigingen;

-          het wijzigen van de voorgevels ten gevolge van de inplanting van de wintertuinen;

-          er worden geen andere vergunningsplichtige handelingen aangevraagd.

Omschrijving kleinhandelsactiviteiten

Deze aanvraag kadert in een regularisatie van een bouwvergunning uit 2017, waarin enkele wijzigingen zijn aangebracht ten opzichte van de vergunde toestand, onder andere het samenvoegen van 5 commerciële ruimten tot één commerciële ruimte van 704,18 m². Deze commerciële eenheid is zowel toegankelijk vanaf de binnenstraat, als vanaf het binnengebied tussen Blok 22 en Balk 25, als vanaf de woonstraat. Doordat de vergunde handelsruimtes nu samengevoegd worden tot één grote handelsruimte, en de totale oppervlakte nu de drempelwaarde van 400 m² overschrijdt, dienen de kleinhandelsactiviteiten ook vergund te worden.

In de woonontwikkeling Scheldehof aan de Frans Buyssensstraat 1-17 (2000 Antwerpen) wordt op de benedenverdieping één grote handelsruimte voorzien. De totale netto-oppervlakte van de vergunde verschillende handelsruimten bedraagt 704,18 m² en is in de huidige vergunde toestand opgesplitst in 5 handelsruimtes:

- Handelsruimte 2 = 165,26 m²;

- Handelsruimte 3 = 233,34 m²;

- Handelsruimte 4 = 109, 89 m²;

- Handelsruimte 5 = 109,71 m²;

- Handelsruimte 6 = 85,98 m².

De netto-oppervlakte van de toekomstige samengevoegde handelsruimte blijft in totaal ongewijzigd en bedraagt dus één unit van 704,18 m². Op dit moment is het gebouw in aanbouw. De oppervlakte van de stockageruimte is nog niet bepaald, aangezien de functie van de handelsruimte nog niet gekend is.

Over de precieze invulling van de commerciële ruimte zijn nog geen gegevens beschikbaar. Er wordt gestreefd naar het openen van een buurtsupermarkt (vooral verkoop van voeding –categorie 1- type Albert Heijn, Okay,…) in deze handelsruimte. Het handelspand is vandaag nog niet verkocht, bijgevolg is er dus nog geen naam bekend van de toekomstige winkel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Nieuw Zuid, goedgekeurd op 17 juli 2014. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor centrumfuncties (ce1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 31: Afmetingen sanitaire cellen:

blok 22: 00-H2/H3/H4/H5/H6 (commerciële ruimte): bij een aangepast toilet moet minstens aan één zijde van de toiletpot een vrije transferzone van minstens 90 cm zijn. Door de plaatsing van de wastafel in deze transferzoneis dit niet mogelijk.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande vergunde functies ondergebracht in 2 volumes met appartementen, kantoren en commerciële ruimten boven een gemeenschappelijke parking blijven behouden en blijven verenigbaar met het in ontwikkeling zijnde stadsontwikkelingsproject Nieuw Zuid.

In het meergezinsgebouw ‘blok 22’ worden 14 appartementen samengevoegd tot 6 grotere eenheden. Daarnaast worden in hetzelfde gebouw 5 commerciële ruimten, gekend in de reeds afgeleverde vergunning als BLOK22-00-H02, BLOK22-00-H03, BLOK22-00-H04, BLOK22-00-H05 en BLOK22-00-H06 samengevoegd tot 1 commerciële ruimte. Om deze samenvoeging mogelijk te maken, worden de nodige openingen in dragende wanden voorzien.

Aangezien door de samenvoeging van deze commerciële ruimten de drempelwaarde van 400m² overschreden wordt, dienen de kleinhandelsactiviteiten ook vergund te worden. De beoordeling hiervan gebeurt verder in dit verslag.

In het meergezinsgebouw ‘balk 25’ worden 53 appartementen samengevoegd tot 22 grotere eenheden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag omvat geen wijziging aan het vergunde volume. De schaal van het gebouw blijft verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag omvat slechts een beperkte wijzigingen aan de vergunde gevels. De wintertuinen zijn beperkt anders uitgevoerd. Het gebouw blijft visueel inpasbaar in de omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De stedelijke dienst mobiliteit stelt het volgende vast over de parkeerbehoefte:

“Het gaat over het samenvoegen van een aantal wooneenheden en commerciële ruimten.

Er wordt van 67 naar 28 woningen gegaan en de 5 commerciële ruimtes op het gelijkvloers worden samengevoegd tot 1 grote ruimte van 704m².

Omdat het om een vermindering van het aantal wooneenheden gaat is er geen parkeerbehoefte. Het aantal parkeerplaatsen uit de vorige vergunning vermindert niet zodat er meer dan voldoende parkeerplaatsen zullen zijn.

De totale oppervlakte van de commerciële ruimte wijzigt niet ten op zichtte van de vorige vergunning dus ook hiervoor moet er geen parkeerbehoefte bepaald worden.

De werkelijke parkeerbehoefte is 0, in de ondergrondse parking zijn 401 parkeerplaatsen voorzien.”

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Fietsvoorzieningen

De stedelijke dienst mobiliteit stelt in haar advies het volgende vast over de fietsvoorzieningen:

“Het aantal fietsstalplaatsen uit de vorige vergunning wijzigt niet dus er zijn meer dan genoeg fietsstalplaatsen aanwezig voor de bewoners en het personeel.

Voor de bezoekers van het handelspand moeten er extra fietsbeugels voorzien worden in de nabijheid van de inkomzone.”

Dit wordt als voorwaarde van de vergunning opgenomen.

De stedelijke dienst mobiliteit stelt het volgende vast over laden en lossen:

“Het is nog niet duidelijk wat de concrete invulling van het handelspand zal zijn. Er wordt gesproken over een buurtsupermarkt wat dagelijkse leveringen met zich meebrengt.

Het is handelspand is groter dan 500m² maar inpandig laden en lossen is niet mogelijk in het gebouw.

De parkeerstrook in de binnenstraat ligt aan de overzijde van het gebouw waardoor het niet haalbaar is om hier een laad- en loszone in te richten. Er zal een laad en loszone moeten ingericht worden op voetpadniveau in de woonstraat langs de zijkant van het gebouw. Hiervoor moet de inplanting van de groenvakken op het voetpad herzien worden.”

Dit advies wordt bijgetreden en de inrichting van een laad- en loszone moet als voorwaarde aan de vergunning worden gekoppeld. De aanvrager heeft op regelmatige basis overleg met de dienst publieke ruimte over de voortgang van de inrichting van de publieke ruimte. Tijdens dit overleg werd de optie om een laad- en loszone in de Jeff Cassiersstraat in te richten naar voor geschoven.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er werd vastgesteld dat het aangepast toilet van blok 22: 00-H2/H3/H4/H5/H6 (commerciële ruimte) niet voldoet aan artikel 31 van de verordening toegankelijkheid. De 90cm vrije transferzone aan minstens één zijde van de toiletpot wordt door de plaatsing van de wastafel niet behaald. Bijgevolg wordt de aanpassing hiervan als voorwaarde opgenomen in de vergunning.

Toetsing van het aangevraagde aan de beoordelingsgronden van het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid

Doelstelling 1: Duurzame vestigingsmogelijkheden en vermijden van handelslinten

Het pand is gelegen in de zone voor verspreide bewinkeling, volgens de goedgekeurde beleidsnota Detailhandel 2020. In deze zones is het volgens de nota toegestaan bestaande vergunde commerciële ruimte te behouden en te optimaliseren. Voor de categorie 1, voeding, wat hier voornamelijk het assortiment is, zegt de nota dat in deze zone grootschalige ruimte (>400m² netto) vergund kan worden, mits de kleinhandelsvergunning aangevraagd wordt en de mobiliteitscriteria grondig getoetst worden.

Een supermarkt is toegelaten binnen de geldende bestemmingszone van het RUP.

Doelstelling 2: Het waarborgen van een toegankelijk aanbod voor consumenten

Het project is gelegen in het grootstedelijk gebied Antwerpen. Het project ligt in een stedelijke omgeving met hoge bevolkingsdichtheid. Het aanbod is goed toegankelijk voor de consumenten/bewoners van Antwerpen.

Doelstelling 3: Het waarborgen en versterken van de leefbaarheid in het stedelijk milieu/kernwinkelgebieden

Dit project omvat de optimalisatie van bestaande handelsruimten in een reeds stedenbouwkundig vergund gebouw. De afstand tot bestaande kernwinkelgebieden is groot dus de impact van deze vestiging is beperkt. Met deze aanvraag wordt ook geen nieuw kernwinkelgebied gecreëerd. De wijkverzorgende handelsruimte die gepland is versterkt de leefbaarheid van de nieuwe woonwijk Nieuw Zuid.

Doelstelling 4: Het bewerkstelligen van een duurzame mobiliteit

Conform het gegeven advies van de dienst mobiliteit dient het laden en lossen van de handelszaak te gebeuren op een nog in te richten zone op openbaar domein, door het aanpassen van de bomenroosters. Dit zal ook bepalen dat de stock/bergruimte aan deze zijde van de handelsruimte moet gecreëerd worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. De laad- en loszone moet voorzien worden op voetpadniveau in de woonstraat aan de zijkant van het handelspand. Hiervoor moeten de groenvakken op het voetpad herzien worden.

3. In het aangepast toilet in de commerciële ruimte van blok 22 moet een vrije transferzone van minstens 90cm zijn aan minstens één zijde van de toiletpot.

4. De stockage en/of bergruimte van de handelsruimte moet zich zo dicht mogelijk situeren aan de te voorziene laad- en loszone.

5. Voor de bezoekers van het handelspand moeten er extra fietsbeugels voorzien worden in de nabijheid van de inkomzone.

Advies over de kleinhandelsactiviteiten

Conclusie:

Op basis van doelstelling 1 t.e.m. 4 geeft de dienst Ondernemen en Stadsmarketing / Business & Innovatie voorwaardelijk gunstig advies voor het optimaliseren van bestaande handelsruimten aan de Frans Buyensstraat 1-17, 2000 Antwerpen met een omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten. De totale handelsruimte mag 704,18 m² bedragen voor de verkoop van voeding (categorie 1 decreet integraal handelsvestigingsbeleid van 15 juli 2016) op voorwaarde dat:

• Het laden en lossen gebeurt via een permanente laad- en loszone op voetpadniveau in te richten aan de Jeff Cassierstraat. Hiervoor moeten de groenvakken op het voetpad herzien worden. Dit zal ook bepalen dat de stock/bergruimte aan deze zijde van de handelsruimte moet gecreëerd worden.

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

De stedenbouwkundige lasten voor het volledige projectgebied Nieuw-Zuid werden vastgelegd in een overeenkomst stedenbouwkundige lasten voorgelegd aan de gemeenteraad op 26 mei 2014 (jaarnummer 455), gewijzigd en/of aangevuld in een eerste en tweede addendum op deze overeenkomst, respectievelijk voorgelegd aan de gemeenteraad op 30 maart 2015 (jaarnummer 164) en op 24 april 2017 (jaarnummer 239).

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.