Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2021183565 |
Gegevens van de aanvrager: | Bart Van Wallendael met als adres Ploeglei 32 te 2950 Kapellen |
Ligging van het project: | Montignystraat 169 te 2018 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 11 sectie L nr. 3817B3 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen van een meergezinswoning met 3 appartementen en een handelsgelijkvloers tot meergezinswoning met 3 appartementen en een studio |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 25/06/2021: weigering (20211582) voor het verbouwen van een meergezinswoning met 3 appartementen en een handelsgelijkvloers tot meergezinswoning met 3 appartementen en een studio;
- 11/12/2020: weigering (20203323) voor het verbouwen van een meergezinswoning met 3 appartementen en een handelsgelijkvloers tot meergezinswoning met 4 appartementen;
- 04/07/2014: proces verbaal (AN/2014/VPV/0407) voor het uitvoeren van werken en het vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 3 naar 4 zonder voorafgaandelijke, schriftelijke stedenbouwkundige vergunning;
- 09/01/1948: vergunning (18#23926) zuiveringsstelsel;
- 08/08/1947: vergunning (18#22882) heropbouwen van een winkelhuis.
Vergunde toestand
- meergezinswoning met 3 wooneenheden op een gelijkvloerse winkel;
- 4 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing.
Huidige toestand
- meergezinswoning met 3 wooneenheden op een gelijkvloerse winkel;
- koer en uitpandige terrassen zijn bij het bouwvolume betrokken, waardoor het gelijkvloers is volgebouwd en het pand aan de linker perceelsgrens een bouwdiepte heeft 12 m vanaf de eerste verdieping.
Gewenste toestand
- de gelijkvloerse winkelfunctie wordt omgevormd tot 1 studio met een netto vloeroppervlakte van circa 39 m² excl. sanitair (44,8 m² inclusief);
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van de gelijkvloerse functie van handel naar wonen;
- vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 3 naar 4;
- slopen van een deel van de gelijkvloerse bebouwing;
- voorzien van uitkragende terrassen op de verdiepingen;
- doorvoeren van interne constructieve werken;
- wijzigen van de gevels.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen | 7 februari 2022 | 7 maart 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator/ Fluvius | 7 februari 2022 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag | Geen tijdig advies ontvangen waardoor het geacht wordt gunstig te zijn |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 7 februari 2022 | 16 februari 2022 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 7 februari 2022 | 22 februari 2022 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 7 februari 2022 | 11 februari 2022 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Milieu | 7 februari 2022 | 11 februari 2022 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Op 25 juni 2021 werd een vergunningsaanvraag voor dit perceel door het college geweigerd. Voorliggende aanvraag verschilt nauwelijks van de geweigerde aanvraag. Integendeel, er worden nu meer strijdigheden opgemerkt met geldende voorschriften en een goede ruimtelijke ordening. Er is geen reden om deze aanvraag gunstig te adviseren.
Functionele inpasbaarheid
Voorliggende aanvraag betreft het verbouwen van een meergezinswoning met 3 appartementen en een handelsgelijkvloers tot meergezinswoning met 3 appartementen en een studio. De aanvraag wenst een gelijkvloerse winkelfunctie om te vormen naar een woonfunctie. Wonen is functioneel inpasbaar in de omgeving.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
Omdat in de aanvraag de gelijkvloerse functie van handel naar wonen wijzigt, moet er open ruimte worden voorzien, conform artikel 27 van de bouwcode. De aanvraag voorziet hierin. De voorgestelde sloopwerken op het gelijkvloerse zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar.
De uitpandige terrassen op verdieping achteraan worden teruggebracht naar de laatst vergunde toestand.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
De gelijkvloerse voorgevel wordt gewijzigd. De vormgeving van de plint is afgestemd op deze van de bovenliggende verdiepingen. Deze wijziging is stedenbouwkundig aanvaardbaar.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De bestaande appartementen zijn niet bijzonder kwalitatief en groot. De aanvraag stelt voor om het bestaande programma te verzwaren met een bijkomende kleine wooneenheid. De nieuwe entiteit (studio) is op zich voldoende groot, waarbij leef- en slaapgedeelte in een goede verhouding staan tot elkaar. De slaapkamer beschikt dan wel over een raam maar staat ten opzichte van de planschikking op een ongelukkige manier. De fietsenberging die voorzien wordt is ook te klein en er is geen autostaanplaats voorzien, hetgeen basisvereisten zijn. Hieruit kan geconcludeerd worden dat de aangevraagde handelingen, werken en wijzigingen de druk op het perceel en de omgeving zodanig verhogen dat de draagkracht ervan overschreden wordt. Bijgevolg wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren. De aanvraag is strijdig met artikel 6 van de bouwcode.
Daarnaast is de aanvraag ook strijdig met onderstaande artikels van de bouwcode:
- artikel 21: de nieuwe afvalberging in de kelder is groter dan 6 m², maar lager dan 2,20 m;
- artikel 40 en 41: er is geen privaat gescheiden rioolstelsel voorzien, aangeboden aan de straat conform artikel 41 van de bouwcode;
- artikel 43: het is niet duidelijk of het gebouw voorzien is van een voldoende grote septische put.
Aanbevolen wordt om de gelijkvloerse verdieping te betrekken bij de bestaande woning op de 1ste verdieping waardoor er een ruimere duplexwoning ontstaat, met buitenruimte. Zo stijgt de algemene woonkwaliteit op het perceel.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats.
De aanvraag betreft het verbouwen van een meergezinswoning met 3 appartementen en een handelsgelijkvloers tot meergezinswoning met 3 appartementen en een studio
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding van het aantal wooneenheden De handelsfunctie op het gelijkvloers wordt ingericht als studio. De bovenliggende appartementen blijven behouden.
Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1
De werkelijke parkeerbehoefte is 1.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om stedenbouwkundige redenen niet gerealiseerd worden. Dit is het geval in voorliggende aanvraag die betrekking heeft op een pand met een perceelsbreedte van minder dan 8 m. Volgens artikel 12, §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. De bestaande parkeerbehoefte van de handelsfunctie is 0, gezien de kleine oppervlakte (< 500m²). Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 0. Er is geen bijstelling van toepassing.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 1 plaats.
|
Fietsvoorzieningen:
Voor de bijkomende studio moeten er 2 fietsstalplaatsen voorzien worden:
- 1 studio met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2.
Er zijn 2 fietsstalplaatsen voorzien achteraan in de gang. Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een vrije ruimte van 1,70 m beschikbaar zijn en de gang naar de fietsenberging moet minstens 1 m breed zijn, hetgeen niet overal het geval is. De aanvraag is daardoor strijdig met artikel 29 van de bouwcode.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige en een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 1 december 2021 |
Volledig en ontvankelijk | 7 februari 2022 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 8 april 2022 |
Verslag GOA | 22 maart 2022 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.