2022_CBS_02584 - Omgevingsvergunning - OMV_2021155875. Pierebeekstraat 20. District Wilrijk - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          26/06/1961: toelating (238#11231) voor een verbouwing;

-          26/09/1960: toelating (238#10846) voor een verbouwing en het bouwen van een bergplaats.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          Functie:

• een eengezinswoning van 2 bouwlagen onder zadeldak in gesloten bebouwing.

-          Bouwvolume:

• een bouwdiepte op het gelijkvloers van circa 12,3 m, een bouwdiepte van circa 8 m op de eerste verdieping met een uitbreiding aan de rechterzijde tot een bouwdiepte van circa 12,3 m, een kroonlijsthoogte van circa 6,25 m en een nokhoogte van circa 8,85 m.

Huidige toestand

-          Bouwvolume:

• de uitbreiding van het gelijkvloers tot een bouwdiepte van circa 15,5 m en een uitbreiding aan de rechterzijde tot een bouwdiepte van circa 18,7 m.
• een uitbreiding op de eerste verdieping tot een bouwdiepte van circa 18,7 m.
• een tuinberging achteraan het perceel over de gehele breedte met een diepte van circa 6,65 m en een hoogte variërend van circa 2,4 m tot een hoogte van circa 2,74 m.

-          Gevelmaterialen:

• de voorgevel is afgewerkt met rode baksteen, plint in arduin, wit houten buitenschrijnwerk, witte dakgoot en rode dakpannen;

-           

Gewenste toestand

-          Bouwvolume:

• de sloop van de bestaande uitbreiding op het gelijkvloers en de eerste verdieping vanaf een bouwdiepte van circa 8 m;
• een nieuwe uitbreiding op het gelijkvloers tot een bouwdiepte van circa 17 m over de gehele breedte.
• nieuwe uitbreiding op de eerste verdieping tot een bouwdiepte van circa 13 m;
• de sloop van het bestaande zadeldak.
• de oprichting van een nieuw zadeldak met een nokhoogte van circa 10,3 m en een dakkapel in de beide dakvlakken.
• de regularisatie van de tuinberging.

-          Gevelmaterialen:

• het isoleren van de voorgevel en afwerken met witte crepi, plint in arduin, zwart aluminium buitenschrijnwerk, zwarte dakgoot, zinken regenwaterafvoer, zwarte dakpannen en dakkapel bekleed met zwarte trespa.

Inhoud van de aanvraag

-          Het slopen van de bestaande uitbreiding op het gelijkvloers en de eerste verdieping en het voorzien van een nieuwe achterbouw over 2 bouwlagen.

-          Het voorzien van een nieuw hellend dak;

-          Het isoleren en afwerken van de voorgevel met crepi;

-          Het regulariseren van de tuinberging.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Er werden geen adviezen gevraagd.

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA nr. 3 Heistraat en omgeving, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 29 juni 1992. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone c voor woningen.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg op volgende punten:

-          artikel 3 zone C voor woningen, Hoofdstuk II Bebouwingsvoorschriften, Deel 1 Hoofdgebouwen, 5.- Welstand van de gebouwen, a) Bedaking, 2. Dakkapellen, dakvensters en dakramen, a) Dakkapellen en dakvensters, 1) plaats van oprichting:

• de dakkapellen houden geen afstand van minstens 1 m ten opzichte van het midden der scheidmuren;
• de dakkapellen hebben een breedte die groter is dan 2/3 van de gevelbreedte;
• de kroonlijsthoogte van de dakkapellen beperken zich niet tot de helft van de dakhoogte van het hoofdgebouw;

-          artikel 3 zone C voor woningen, Hoofdstuk II Bebouwingsvoorschriften, Deel 1 Hoofdgebouwen, 5.- Welstand van de gebouwen, b) Gevels en muren, 3. Gevelmaterialen:

• het is verboden de gevels te voorzien van een bepleistering;

-          artikel 3 zone C voor woningen, Hoofdstuk II Bebouwingsvoorschriften, Deel 2 Binnenplaatsen en tuinen (inbegrepen voor- en zijtuinen), 4.- Binnenplaatsen en tuinen:

• de oppervlakte van de bijgebouwen is beperkt tot 15 m².

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie: Het bepleisteren van de voorgevel is niet kenmerkend in deze straat.
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: het nieuw plat dak heeft ter hoogte van de scheidingsmuren geen dakopstand van minstens 0,3 m ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak;
• artikel 43 Septische putten: op de plannen is de dimensionering van de septische put niet vermeld, deze dient een minimale inhoud te hebben van 2000 l.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg Heistraat en Omgeving op volgende punten:

Artikel 5 Welstand van de gebouwen, a) Bedaking, 2. Dakkapellen, dakvensters en dakramen:

• de dakkapellen houden geen afstand van minstens 1 m ten opzichte van het midden der scheidmuren;
• de dakkapellen hebben een breedte die groter is dan 2/3 van de gevelbreedte;

• de kroonlijsthoogte van de dakkapellen beperken zich niet tot de helft van de dakhoogte van het hoofdgebouw;

Beoordeling afwijking:

In de straat zijn er nog voorbeelden te vinden van groter uitgevoerde dakkapellen. Bovendien blijft de schuine dakvorm bewaard. Het betreft een beperkte afwijking die zorgt voor een verbetering van de woonkwaliteit. Hierdoor wordt er geoordeeld dat er met behulp van artikel 4.4.9/1 van de VCRO, een afwijking op artikel 5 Welstand van de gebouwen van het BPA kan worden toegestaan.

Artikel 5 Welstand van de gebouwen, b) Gevels en muren, 3. Gevelmaterialen:

• het is verboden de gevels te voorzien van een bepleistering;

Beoordeling afwijking:

De straat bestaat uit woonhuizen waarvan de gevels bestaan uit een gevelsteen, voor enkele aangrenzende woningen is de gevelsteen wit geschilderd. Het bepleisteren van de voorgevel is aldus niet kenmerkend in deze straat. In voorwaarde bij de vergunning zal worden opgenomen om als afwerkingsmateriaal na isolatie, een steenstrip met een gelijkaardige kleur als de bestaande gevel of een witte steenstrip of een wit geschilderde steenstrip te gebruiken overeenkomstig de wit geschilderde gevels van nummer 14, 16 en 18.

Op deze manier blijft de harmonie bewaard en wordt vervlakking in het straatbeeld vermeden.

Artikel 4 Binnenplaatsen en tuinen:

• de oppervlakte van de bijgebouwen is beperkt tot 15 m².

Beoordeling afwijking:

Voor de tuinberging zien we in dit straatsegment meerdere voorbeelden van percelen met een grotere tuinberging dan voorgeschreven volgens het bijzonder plan van aanleg. Bovendien  betreffen het hier diepe percelen waardoor er nog een ruime kwalitatieve tuinruimte bewaard blijft. Hierdoor wordt er geoordeeld dat er met behulp van artikel 4.4.9/1 van de VCRO, een afwijking op artikel 4 van het BPA kan worden toegestaan.

Afwijkingen bouwcode:

De aanvraag wijkt af van artikel 6 van de bouwcode. De straat bestaat uit woonhuizen waarvan de gevels bestaan uit een gevelsteen, voor enkele aangrenzende woningen is deze gevelsteen wit geschilderd. Het bepleisteren van de voorgevel is echter niet kenmerkend in deze straat. Bovendien zorgt een gevelafwerking met een gevelsteen ervoor dat de detaillering van de gevels in het straatbeeld bewaard blijft. In voorwaarde bij de vergunning zal worden opgenomen om als afwerkingsmateriaal na isolatie, een steenstrip met een gelijkaardige kleur als de bestaande gevel of een witte steenstrip of een wit geschilderde steenstrip overeenkomstig de wit geschilderde gevels van nummer 14, 16 en 18 te voorzien.

Op deze manier blijft de harmonie bewaard en wordt vervlakking in het straatbeeld vermeden.

De aanvraag wijkt af van artikel 34 en 43 van de bouwcode. Vanuit het aspect ‘hinder – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen’ kan er niet worden afgeweken van deze artikels. Dit wordt als voorwaarde opgenomen bij de vergunning.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat geen functiewijziging. De eengezinswoning blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd wordt.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag omvat het slopen van de niet vergunde achterbouw op het gelijkvloers en de 1ste verdieping. Na de sloop zal er een nieuw volwaardig volume worden opgetrokken over de volledige perceelbreedte dat minder diep zal gebouwd worden. Op het gelijkvloers wordt de bouwdiepte gebracht op 17 meter en op de 1ste verdieping op 13 meter. Het bestaand hoofdvolume wordt voorzien van een nieuw dak. De dakhelling zal hierbij het profiel volgen van het rechterbuurperceel. Deze bouwdiepte valt binnen het toegelaten maximumprofiel dat beschreven staat in het bijzonder plan van aanleg Heistraat en Omgeving. De volume uitbreiding is inpasbaar op het perceel en de bebouwde omgeving. Schaal en ruimtegebruik worden gunstig beoordeeld.

Visueel-vormelijke elementen

De bestaande gevel is afgewerkt met een rode gevelsteen. Men wenst de gevel te isoleren en af te werken met een witte bepleistering. Zoals omschreven onder de rubriek ‘Beoordeling van de afwijkingen’ worden er in de vergunning voorwaarden opgenomen omtrent de gevelafwerking.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De verbouwing van de eengezinswoning zorgt ervoor dat de woonkwaliteit in het algemeen en op elk niveau verhoogt. Zo wordt het gelijkvloers intern opengewerkt waardoor de leefruimtes zowel via de voor als de achterzijde van licht, lucht en zicht worden voorzien. De planschikking op de 1ste verdieping zorgt er eveneens voor dat de verblijfsruimtes ruim worden opgevat en rechtstreeks licht, lucht en zicht hebben. Het aspect gebruiksgenot wordt gunstig geadviseerd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande toestand ongewijzigd blijven.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De voorgevel dient na isolatie te worden afgewerkt met een steenstrip in een gelijkaardige kleur als de bestaande gevelsteen of een witte of wit geschilderde steenstrip.

2. De isolatie moet samen met de steenstrips aan de voorgevel uitgevoerd worden met een totale dikte van 14 centimeter.

3. De arrière-corps moet behouden en vrij blijven van materiaal en isolatie.

4. De bestaande elementen in natuursteen moeten behouden of vervangen worden door nieuwe elementen in natuursteen.

5. Na het uitvoeren van de werken moeten de dorpels en de plint voorbij het gevelmateriaal steken.

6. De nieuwe gevelafwerking mag niet steunen op het openbaar domein maar moet opgehangen worden aan de achterliggende gevel.

7. De nieuwe platte daken die ter hoogte van de scheidingsmu(u)r(en) geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, moeten worden voorzien van dakbekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden; geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.).

8. De septische put moet een minimale inhoud hebben van 2000L conform artikel 43 van de bouwcode.

9. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Affiche openbaar onderzoek laattijdig uitgehangen.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Tijdens de bevraging aanpalenden werd er één bezwaarschrift ingediend dat zich laat samenvatten als volgt:

Schade aan eigendom van derden: De voorbije jaren heeft bezwaarindiener niets anders dan last (lekken, vocht) ondervonden aan de gemeenschappelijke schouw. Bezwaarindiener vraagt om de schouw te verwijderen.

Beoordeling:  het bezwaar omtrent schade aan het eigendom van bezwaarindiener is van burgerrechtelijke aard. Bovendien staan deze zaken samen met het uitvoeren van een plaatsbeschrijving los van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken vóór en tijdens de uitvoer der werken. Het bezwaar is ongegrond;

Uitvoeringstechnisch: Bezwaarindiener vraagt om met enige voorzichtigheid te boren vanaf de eerste verdieping aangezien de muur zeer dun is.

Beoordeling:

Het bezwaar omtrent de stabiliteit van het aangrenzend eigendom betreft een uitvoeringstechnische aangelegenheid. Bovendien staan deze zaken samen met het uitvoeren van een plaatsbeschrijving los van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken vóór en tijdens de uitvoer der werken. Het bezwaar is ongegrond.