2022_CBS_02551 - Omgevingsvergunning - OMV_2021181977. Willem Lepelstraat 2. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis 

-          26/09/1991: vergunning (86#910515) voor het verbouwen van straatwaartse gevel. 

Vergunde/vergund geachte toestand 

-          meergezinswoning met 3 entiteiten; 

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing van 4 bouwlagen onder plat dak;
• volledige bebouwd perceel op maaiveldniveau;
• bouwdiepte verdiepingen tot 8,20 m;

-          gevel in roodbruine baksteen.

Huidige toestand 

-          meergezinswoning met 4 entiteiten. 

Gewenste toestand 

-          meergezinswoning met 3 entiteiten:

• 2 duplex een-slaapkamerappartementen van circa 58 m²;
• 1 duplex een-slaapkamerappartement van circa 52 m²;

-          bouwvolume:

• 5 bouwlagen en 1 teruggetrokken daklaag op 1 m van de voorgevel;
• bouwdiepte tot en met vierde verdieping tot circa 11 m;
• vanaf derde verdieping bebouwing tot 8 à 9 m met terrassen tot circa 11 m;
• kelder van 44 m²;

-          gevelafwerking:

• licht grijs genuanceerde gevelsteen;
• horizontale en verticale plaatsing gevelsteen;
• dakverdieping in lichtgrijs plaatmateriaal;
• buitenschrijnwerk in beigekleurig aluminium;
• borstwering voor raamopeningen in verticale spijlen in beigekleurig aluminium.   

Inhoud van de aanvraag 

-          slopen van een meergezinswoning met 4 entiteiten; 

-          bouwen van een meergezinswoning met 3 entiteiten, inclusief optoppen. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel 1: zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          artikel 2.1.9. Dakvormen en dakkapellen:

de teruggetrokken daklaag ligt slechts 1 m achter het voorgevelvlak in plaats van de vereiste 3 m.  

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 29 Fietsstalplaatsen:

er wordt geen fietsenstalling voorzien;

• artikel 38 Groendaken:

het platte dak is 22,75 m² groot en is niet voorzien van een groendak. 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de vervangbouw van een meergezinswoning en is functioneel inpasbaar.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het nieuwe volume bestaat uit vijf bouwlagen plus een teruggetrokken verdieping. De kroonlijst bevindt zich ongeveer op dezelfde hoogte als die van de aanpalende gebouwen links en rechts. Het teruggetrokken volume springt slechts 1 m terug ten opzichte van de voorgevel, waardoor de aanvraag in strijd is met artikel 2.1.9 ‘Dakvormen en dakkapellen’ van het RUP Binnenstad. Dit artikel legt een terugsprong van 3 m op.

Gezien de beperkte perceelsoppervlakte wordt deze afwijking aanvaard. Het volume is ook niet storend in het straatbeeld. Het dakvolume valt vooraan ook grotendeels binnen de contouren van het aanpalende zadeldak. In tegenstelling tot het bestaande gebouw dat op het gelijkvloers volledig tot de achterste perceelsgrens werd dichtgebouwd, wordt in het nieuwe project achteraan een open ruimte gecreëerd van 12,50 m².

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het pand is volgens RUP Binnenstad gelegen in CHE-gebied. Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is ongunstig met betrekking tot de uitwerking van de plint:

“Voorafgaand aan de bouwaanvraag werd de vraag gesteld of sloop van het bestaande pand aanvaardbaar is.

Gelet op de informatie die werd aangeleverd kan gesteld worden dat de erfgoedwaarde van het pand beperkt is en het pand reeds sterk werd verbouwd. Sloop en nieuwbouw is vanuit erfgoedoogpunt dan ook aanvaardbaar. In het advies werd ook meegegeven dat de huidige beeldverstorende gevel in geval van nieuwbouw een beeldondersteunende functie moest krijgen en er een hoog gelijkvloers moest worden voorzien.

Nadien werd er geen voorstel meer bezorgd voor verder advies.

Op basis van de ingediende plannen kan bezwaarlijk gesteld worden dat het voorstel voor de nieuwe gevel een verbetering inhoudt ten opzichte van de bestaande toestand en zich inpast in het straatbeeld. Een hoog gelijkvloers is een minimale vereiste waaraan voldaan moet worden in functie van een betere inpassing. Bijkomend zou een hoog gelijkvloers ook de woonkwaliteit van het gelijkvloerse appartement ten goed komen.”

De opmerking over de gevelopbouw wordt gevolgd. Om de gelijkvloerse plint een royalere hoogte te geven, passend in de stedelijke context, wordt als voorwaarde opgelegd de vrije hoogte van de gelijkvloerse verdieping te verhogen naar 2,80 m en het raam en de voordeur te verhogen tot plafondhoogte.

De gevel wordt afgewerkt in lichtgrijs genuanceerde gevelsteen met een subtiele plint in verticaal geplaatste stenen. Het buitenschrijnwerk inclusief de spijlen borstweringen worden uitgevoerd in beigekleurig aluminium. Deze materialen zijn sober en duurzaam en passen in de stedelijke omgeving.

Bodemreliëf

Het projectgebied van de voorliggende aanvraag bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte onder de 300 m² (56 m²) en ingreep in de bodem onder 100 m² (ca. 44 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.

Het huidige gebouw is vermoedelijk niet onderkelderd en wordt helemaal gesloopt. De nieuwbouw krijgt wel een kelderverdieping van circa 44 m² groot waardoor de verwachting dat er binnen de voormalige middeleeuwse stad archeologische resten zullen aangetroffen worden, groot is. De bouwheer is bij de aangevraagde graafwerken steeds verplicht om het aantreffen van eventuele vondsten en restanten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat het archeologische waarde heeft, te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4). De stedelijke dienst Archeologie kan de waarde hiervan steeds komen duiden en inschatten. Het melden van toevallige vondsten wordt als voorwaarde opgelegd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het huidige pand voldoet niet meer aan de minimale hedendaagse woonvereisten. Het bestaat momenteel uit vier kleine studio’s, waarvan slechts drie vergund geacht zijn. In de nieuwe toestand worden er drie duplexappartementen ingericht met telkens één slaapkamer. Alle woningen hebben een ruime doorzonleefruimte, een ruime slaapkamer en zijn voorzien van alle nodige comfort. Ze beschikken ook elk over een ruime aangename buitenruimte aan de achterkant.

Om te voldoen aan artikel 38 ‘Groendaken’ van de bouwcode wordt als voorwaarde opgelegd dat het plat dak als groendak moet worden aangelegd.

Voor de verwarming van het gebouw, wordt momenteel de mogelijkheid onderzocht gebruik te maken van een warmtepomp-systeem in combinatie met een balansventilatie, alsook de nodige zonnepanelen voor het opwekken van voldoende hernieuwbare energie. Het toepassen van deze energetisch duurzame installatie wordt sterk aangemoedigd. Er dient hierbij rekening mee gehouden te worden dat de warmtepompen een meldingsplichtig IIOA vormen vanaf een drijfkracht van 5 kW (Vlarem rubriek 16.3.2). De installatie zal steeds moeten voldoen aan de milieukwaliteitsnormen voor geluid, opgenomen in bijlage 2.2.1 en 2.2.2 van Vlarem II.

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Volgens de bouwcode moeten er voor de drie appartementen 6 fietsstalplaatsen voorzien worden: 3 appartementen met één slaapkamer = 3 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 6.

De aanvraag voorziet geen fietsenberging en is dus strijdig met artikel 29 van de bouwcode. Artikel 12 van de bouwcode bepaalt dat woningen op het gelijkvloers een levendige plint moeten hebben en dat er geen (garage)poort mag gemaakt worden in gevels smaller dan 8 m. Voor percelen smaller dan 5 m, in casu 4,15 m, voorziet dit artikel de mogelijkheid om een fietsenberging in de voorgevel in te werken mits voldoende doorzicht en visueel contact met de achtergelegen leefruimte. In de praktijk is dit voor het perceel geen aanvaardbare oplossing omdat een fietsenberging praktisch de volledige breedte van de gevel naast de inkom zou innemen en de leefruimte aan kwaliteit zou inboeten. Door de beperkte diepte van het perceel (13,62 à 14,15 m diep) zou de leefruimte immers naar achter geschoven worden ten koste van de beperkte open ruimte achteraan. Op deze manier zou er zowel vooraan als achteraan te weinig daglicht binnenkomen. Er wordt dus een afweging gemaakt tussen artikel 29 (Fietsenstallingen) enerzijds, en artikels 12 (Levendige plint), 27 (Open ruimte) en 24 (Licht en lucht) en bijkomend de woonkwaliteit anderzijds.

Het project ging aanvankelijk uit van een grondige renovatie van een meergezinswoning zonder vermeerdering van het aantal woonentiteiten, waarvoor geen extra fietsenberging vereist is. Omwille van bouwtechnische redenen, maar ook omwille van de woonkwaliteit, werd uiteindelijk geopteerd voor een solide nieuwbouw die beter voldoet aan de hedendaagse comforteisen. Er is dus geen functiewijziging en geen vermeerdering van het aantal woonentiteiten. In dit geval wordt geoordeeld dat de woonkwaliteit primeert op de mogelijkheid om fietsen te stallen. In de kelder is er eventueel ruimte om plooifietsen te stallen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. De bouwheer is bij de aangevraagde graafwerken steeds verplicht om het aantreffen van eventuele vondsten en restanten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat het archeologische waarde heeft, te melden aan de stedelijke dienst Archeologie onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4).

3. Het plat dak moet als groendak worden aangelegd conform artikel 38 van de bouwcode.

4. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

5. De vrije hoogte van de gelijkvloerse verdieping te verhogen naar 2,80 m en het raam en de voordeur te verhogen tot plafondhoogte.

6. Het bijgevoegde advies van Fluvius dient stipt nageleefd te worden.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten