2022_CBS_02533 - Omgevingsvergunning - OMV_2022006302. Apostelstraat 7. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          15/01/2021: weigering (20203738) voor het regulariseren van studentenhuisvesting;

-          25/11/2015: conformiteitsattest (128988) voor de hercontrole van studentenhuisvesting:

• de woning/kamers voldoen aan de woonkwaliteitsnormen van de Vlaamse Wooncode;
• het pand voldoet aan de brandveiligheidsnormen volgens het stedelijk reglement brandveiligheid voor studentenhuisvesting;
• het pand voldoet nog niet aan de stedenbouwkundige voorschriften van de VCRO;

-          25/07/2014: proces-verbaal (20141835) voor een stedenbouwkundige overtreding;

-          07/08/1998: vergunning (GK/2883) voor het verhuren van kamers en andere kleine woongelegenheden (geldig voor 5 jaar);

-          vaststelling  (ID: 4798) van een burgerhuis met traditionele kern als bouwkundig erfgoed Vlaanderen.

Vergund(e) (geachte) toestand

-          functie: eengezinswoning;

-          bouwvolume: dubbelhuisopstand van 5 traveeën en 2 bouwlagen met een zadeldak;

-          inrichting:

• eetkamer, zitruimte en keuken op het gelijkvloers;
• 2 slaapkamers en badkamer op de verdieping;
• 2 slaapkamers en zolder onder het dak;

-          gevelafwerking:

• eenvoudige bepleisterde en beschilderde, neoclassicistische lijstgevel op plint;
• houten ramen voorzien van uitgewerkte metalen rolluikkappen.

Huidige toestand

-          functie: 5 kamers en/of andere kleine woongelegenheden voor de verhuur aan studenten;

-          inrichting:

• kelderverdieping: een gemeenschappelijke afvalberging;
• gelijkvloerse verdieping: 2 studentenkamers met elk een lavabo, met een netto-vloeroppervlakte van circa 18 m² en 15 m², een gemeenschappelijke keuken (6 m²), een badkamer met douche en wc, en koer met fietsenstalling;
• eerste verdieping: 2 studio’s van circa 19 m² en 18m² (zonder sanitair);
• tweede verdieping: 1 één-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 38 m² zonder private buitenruimte;

-          gevelafwerking:

• eenvoudige bepleisterde en beschilderde, neoclassicistische lijstgevel op plint;
• houten ramen voorzien van uitgewerkte metalen rolluikkappen op gelijkvloers;
• aluminium ramen op de verdieping.

Gewenste toestand

-          functie: 5 studentenkamers;

-          inrichting:

• 1 kamer op het gelijkvloers met een netto-vloeroppervlakte van 14,7 m² (exclusief eigen badkamer);
• 2 kamers op de eerste verdieping met een netto-vloeroppervlakte van 19,8 m² en 19 m² (exclusief eigen badkamers);
• 2 kamers op zolder met een netto-vloeroppervlaktes van 18,9 m² en 12,2 m² (exclusief gedeelde badkamer);
• gemeenschappelijke leefruimte en keuken op het gelijkvloers;
• gemeenschappelijke koer van 4,5 m² op het gelijkvloers;
• inpandige fietsenstalling van 8,9 m² voor 5 fietsen;

-          bouwvolume: blijft ongewijzigd ten opzichte van de vergunde toestand;

-          gevelafwerking:

• blijft ongewijzigd ten opzichte van de bestaande toestand;
• extra dakvlakramen in het dak en de gecementeerde achtergevel wordt in grijs geschilderd.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van een eengezinswoning naar een studentenhuisvesting met 5 studentenkamers.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 26 Afvalverzameling

er wordt geen afgescheiden ruimte voor afvalverzameling voorzien;

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

de afvalverzameling wordt voorzien op de bestaande buitenruimte;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

de gemeenschappelijke fietsenberging van 8 m² is te smal voor het stallen van de fietsen;

• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
  het pand beschikt niet over een privaat gescheiden rioolstelsel, aangeboden aan de straat conform artikel 41 van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het voorzien van een woonfunctie, waaronder studentenhuisvesting is principieel in overeenstemming met de toelaatbare functies volgens het RUP Binnenstad.

In de omgeving van de Apostelstraat is een hoge concentratie van studentenkoten. In verschillende bouwblokken in de omgeving is een kotdichtheid van 40 %. Een hogere dichtheid heeft negatieve gevolgen voor de woon- en leefkwaliteit van een buurt. Voor het pand werd voor de periode van 1998 tot 2003 een ‘Vergunning voor het verhuren van kamers en andere kleine woongelegenheden’ afgeleverd. Aangezien de aanvraag voorziet in een verbetering van de woonkwaliteit van de studentenkamers en er geen bijkomende studentenkamers worden gecreëerd, is deze studentenhuisvesting functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag voorziet geen aanpassingen aan het vergunde bouwvolume op zich.

Hinderaspecten – gebruiksgenot – gezondheid – veiligheid in het algemeen

De eengezinswoning werd in de jaren 1990 omgevormd tot verschillende entiteiten voor studenten. Hiervoor werd geen stedenbouwkundige vergunning afgeleverd. Aangezien de bestaande toestand afwijkt van de huidige stedenbouwkundige voorschriften wordt het pand verbouwd.

De aanvraag voldoet niet aan artikels 26, 28 en 29 van de bouwcode. Er kan volgens artikel 3 §1 van de bouwcode door het college een afwijking worden toegestaan.

In zitting van 5 juli 2013 (Jaarnummer 2013_CBS_06964) besliste het college van burgemeester en schepenen via een afwijkingsbesluit de voorwaarden vast te stellen waarbinnen voor studentenhuisvesting afwijkingen op de bouwcode kunnen worden toegestaan. Deze aanvraag voldoet aan de gestelde voorwaarden van het afwijkingsbesluit. Bijgevolg kan een afwijking worden toegestaan.

De aanvraag wijkt van artikel 26 ‘Afvalverzameling’ en artikel 28 ‘Buitenruimte’ van de bouwcode. De afvalcontainers worden voorzien op de koer. Hoewel dit het gebruik van de buitenruimte belemmert, kan worden geoordeeld dat het voorzien van containers op het gelijkvloers bij een studentenhuisvesting meer gebruiksgemak heeft, dan het voorzien van een afvalberging in de kelder. De buitenruimte op het perceel is reeds dermate klein, waardoor een kwalitatief gebruik reeds beperkt is. Gelet op de erfgoedwaarde van het pand kan deze buitenruimte niet worden vergroot.

De fietsenstalling voldoet niet aan de inrichtingsprincipes van artikel 29 ‘Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen’ van de bouwcode. Aangezien een ophangsysteem wordt voorzien, wordt geoordeeld dat de fietsenstalling voldoende bruikbaar is.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt ervoor dat er een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.

Artikel 5 §1 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Conform artikel 5 §2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Er werd een CHE-rapport met een uitgebreide bouwhistorische en beschrijvende studie van het gebouw opgemaakt door Petra Boekstal en toegevoegd aan het aanvraagdossier. 

De beoordeling en het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg kan als volgt worden samengevat:

“De aangevraagde werken hebben betrekking op een burgerhuis van vijf traveeën en twee bouwlagen onder zadeldak (Vlaamse pannen, nok parallel aan de straat). Eenvoudige, bepleisterde en beschilderde, neoclassicistische lijstgevel op plint, te dateren in de eerste helft van de 19de eeuw, met sporen van een traditionele 17de-eeuwse kern.

Het huis in de Apostelstraat 7 heeft een oude geschiedenis zoals blijkt uit de wijkboeken en schepenakten. Het lijkt er sterk op dat wij vanaf de vroege 18de eeuw met twee kleine huisjes te maken hadden, beide uitgerust met een afzonderlijke kelder. Eén pand functioneerde als winkel, het andere huis had een hangende kamer en een opperkamer. Mogelijk is daardoor de aanzienlijke hoogte van de begane grond te verklaren.

Vermoedelijk werden de twee huizen tijdens de 19de eeuw samengevoegd. In 1835 werd er om toestemming gevraagd voor een bakkerij. Het stadsbestuur legde een aantal specifieke eisen op om overlast bij de buren te voorkomen. Een tweede milieu- aanvraag dateert uit 1849 en het handelt hierbij om de opslag van een lucifer depot. Het feit dat er nog naar twee huisnummers wordt verwezen zou kunnen impliceren dat de huizen in deze tijd nog niet waren samengevoegd. Ook op de oude plannen zien wij dat het nog geruime tijd om twee huisnummers handelde. De derde bouwaanvraag uit 1909 toont dat het huis inmiddels een woonhuis is geworden, zonder industriële activiteiten.

Aan het exterieur van de Apostelstraat 7 werd een hoge waardenstelling gegeven. De aanwezigheid van het kenmerkende schrijnwerk (gelijkvloers) en de jaloeziekapjes als restant van een historische zonnewering verlenen een elegante uitstraling aan de gevel. Uit de jaloezieën ontstonden rolluiken in hout en ook deze sieren de gevel. Op de verdieping werden de (vermoedelijke) T-ramen vervangen door aluminium schrijnwerk (1 opengaande vleugel). Stilistisch sluit dit huis nog aan bij de aan de overzijde geïntroduceerde bouwstijlen van de Neoclassicistische huizen en neo-Vlaamserenaissance-stijl. In de Apostelstraat vinden wij deze stijlen vooral in het bescheiden interieur terug.

Het interieur van de studentenwoning is goed onderhouden en bevat nog diverse 17de-eeuwse elementen (moerbalk, console, kelders) deze bestanddelen kregen een positieve waardenstelling. Ook de later toegevoegde aspecten zoals de schouwen, trap en het karakteristieke schrijnwerk met alle mogelijke decoratieve elementen, verdienen een positieve waarde.

Er wordt geadviseerd deze elementen zoveel mogelijk in situ te bewaren, ze geven extra

charme aan het studentenhuis.

De aanvraag omvat het verbouwen van de voormalige eengezinswoning naar een studentenhuis met 5 studentenkamers. De gevels van het gebouw blijven ongewijzigd ten opzichte van de bestaande toestand. Enkel ter hoogte van het zadeldak worden twee bijkomende dakvlakvensters voorzien. Verder worden de beschadigde delen van de uitbouw achteraan hersteld en wordt het geheel opnieuw geschilderd.

Binnenin worden kleine aanpassingen gedaan in functie van de verblijfskwaliteit voor de studenten. De algemene kamerindeling blijft ongewijzigd. De waardevolle interieurelementen zoals beschreven in het CHE-rapport worden in situ bewaard.

Vanuit oogpunt monumentenzorg is er geen principieel bezwaar tegen de aangevraagde werken. De reeds uitgevoerde inrichting van het pand tot studentenhuis heeft geen onaanvaardbare afbreuk gedaan aan de erfgoedwaarde van het gebouw. De waardevolle elementen, zoals beschreven in de accurate bouwhistorische nota, worden in situ bewaard.

Aan de voorgevel van het pand werd een hoge waardenstelling gegeven. Het bewaarde buitenschrijnwerk op het gelijkvloers, alsook de aanwezigheid van de jaloeziekapjes verhoogt de authenticiteit van de gevel. Buitenschrijnwerk is immers een erfgoedkenmerk bij uitstek, aangezien het essentieel de belevingswaarde van de voorgevel, het straatbeeld en de gehele stad ondersteunt. Oude ramen getuigen van het vakmanschap van schrijnwerkers en bepalen in sterke mate mee de eigenheid van een gebouw. Ze maken integrerend deel uit van de architecturale expressie van een pand.

Om bovenstaande redenen wordt de eerdere vervanging van het schrijnwerk op de eerste verdieping sterk betreurd. Het houten schrijnwerk werd vervangen door aluminium en de initiële T-verdeling verdween. Uit de aanvraag kan niet worden afgeleid of deze wijzigingen werden vergund. Indien dit niet het geval is, en de regularisatie van het schrijnwerk dus mee deel uitmaakt van voorliggende aanvraag, kan dit vanuit oogpunt monumentenzorg niet gunstig geadviseerd worden. Een herstel van de gevel zou opgelegd worden door de plaatsing van nieuw houten schrijnwerk naar oorspronkelijk model (T-verdeling). Typedetails van het schrijnwerk zijn voor de bestelling en plaatsing voor te leggen aan de stedelijke dienst monumentenzorg.”

Er werden geen vergunningen afgeleverd voor het vervangen van het schrijnwerk op de verdieping. Gelet op de hoge waardestelling van de voorgevel wordt het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg bijgetreden. In voorwaarden zal naast het integraal behoud van de 17de-eeuwse elementen in situ, worden opgelegd dat de ramen en in de voorgevel op de verdieping moeten worden vervangen in hout naar oorspronkelijk model. De typedetails zijn voor het bestellen en plaatsen voor goedkeuring voor te leggen aan de dienst Monumentenzorg.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Integraal behoud in situ van alle 17de-eeuwse elementen (moerbalk, console, kelders) inclusief de later toegevoegde aspecten zoals de schouwen, trap en het karakteristieke binnenschrijnwerk met alle mogelijke decoratieve elementen.

3. Integraal behoud van het buitenschrijnwerk (voorgevel) op het gelijkvloers met inbegrip van de jaloeziekapjes op gelijkvloers en eerste verdieping.

4. Vervanging van de ramen op de eerste verdieping (voorgevel) in hout naar oorspronkelijk model (T-verdeling). Typedetails zijn voor bestelling en plaatsing van het schrijnwerk voor goedkeuring voor te leggen aan de stedelijke dienst Monumentenzorg.

5. Een gescheiden rioolstelsel te voorzien conform artikel 40 van de bouwcode.

6. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

7. Het vervangen van de ramen op de eerste verdieping in aluminium ramen wordt uitgesloten uit de vergunning.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.