2022_CBS_02553 - Omgevingsvergunning - OMV_2022004098. Duivelshofstraat 78. District Berchem - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/06/1966: toelating (957#5506) voor het oprichten van een woning;

Vergunde/vergund geachte toestand

-          Laatst vergunde toestand betreft de vergunning uit 1966 voor het oprichten van een woning;

-          Functie/bouwvolume:

• besloten eengezinswoning bestaande uit 3 bovengrondse bouwlagen onder plat dak en 1 ondergrondse bouwlaag;
• de kroonlijsthoogte bedraagt circa 9m:
• de gevelbreedte bedraagt 12m;
• de bouwdiepte van de bovengrondse bouwlagen bedraagt 13m;
• de bouwdiepte van de ondergrondse bouwlaag bedraagt 18m;
• op de eerste verdieping bevindt zich in de voorgevel op 0,9m van de rechter perceelgrens een uitsprong met een diepte van circa 0,3m en een breedte van 5,4m;

-          gevelafwerking:

• de voorgevel is afgewerkt met een rode ruwe gevelsteen ter hoogte van de verdiepingen;
• ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping is de voorgevel afgewerkt met een witte steen;
• de achtergevel bestaat uit gevoegd metselwerk;

-          inrichting:

• achteraan de woning bevindt zich een tuinterras van circa 60m²;
• de voortuin heeft een diepte van 4m (oppervlakte circa 48m²) waarvan 37m² verhard met de toegang naar de garage en de voordeur;
• ter hoogte van de eerste verdieping aan de achtergevel bevindt zich op minimaal 1,5m van de rechter perceelgrens een terras (deels inpandig, deels in uitsprong) met een uitsprong van maximaal 1,3m en een breedte van 6m.

Huidige toestand

-          functie/bouwvolume/gevelafwerking:

• gelijk aan de vergunde toestand;

-          inrichting:

• de tuin is ommuurd met een hoogte van 2m;
• de oppervlakte van het perceel bedraagt 386m².

Gewenste toestand

-          functie:

• meergezinswoning;
• vermeerderen van het aantal wooneenheden van 1 naar 5. Met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:

-          1 twee-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 90 m² en toegang tot de tuin;

-          2 twee-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 60 m² en een terras van circa 8 m²;

-          2 twee-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 70 m² en een terras van circa 8 m²;

-          bouwvolume:

• bestaande bouwvolume blijft behouden;
• op de verdiepingen worden uitstekende terrassen (diepte 2m, breedte 4m) op circa 0,5cm van beide perceelgrenzen voorzien, deze worden over de volledige diepte voorzien van een ondoorzichtig scherm met een hoogte van 1,8m;

-          gevelafwerking:

• voorgevel:

-          wijzigen van gevelopeningen in de voorgevel:

• de oppervlaktes van alle ramen wijzigen;
• de garagepoort wordt beperkt in breedte, van 5,7m naar 2,7m
• de locatie van de voordeur wijzigt en krijgt een nieuwe breedte 1m;

-          afwerking:

• de gevelafwerking met bruine gevelsteen ter hoogte van de verdiepingen blijft bewaard;
• de witte kunststeen ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping wordt vernieuwd met een nieuwe silicaatsteen en voorzien van een plint in blauwe hardsteen;
• het buitenschrijnwerk wordt vervangen door kwarts grijs aluminium met dorpels in blauwe hardsteen of aluminium;
• de raamopeningen worden omlijst met silicaatsteen (cfr. bestaande toestand);
• een balustrade ter hoogte van de eerste verdieping wordt gezien in een kwarts grijze kleur;

• achtergevel:

-          wijzigen van gevelopeningen in de achtergevel:

• de oppervlaktes en positie van alle ramen wijzigen;
• de garagepoort op gelijkvloerse verdieping wordt vervangen door een raam

-          afwerking:

• de achtergevel wordt geïsoleerd met een dikte van 14cm en afgewerkt met een witte buitenpleister;
• het buitenschrijnwerk wordt vervangen door kwarts grijs aluminium met dorpels in blauwe hardsteen of aluminium;

-          de balustrades van de terrassen worden voorzien in kwarts grijs;

-          inrichting:

• de tuin is ommuurd met 2m hoge muur;
• het terras heeft achteraan een oppervlakte van 16m², de resterende oppervlakte van de tuin wordt groen en onverhard ingericht;
• de voortuin wordt groen en onverhard ingericht met uitsluiting van de toegang naar de garage en voordeur (oppervlakte 14m²);
• op de ondergrondse verdieping worden 3 parkeerplaatsen ingericht, bereikbaar via een autolift;
• op de gelijkvloerse verdieping wordt een fietsenstalling ingericht met een oppervlakte van 6m²;
• een gezamenlijke vuilniskelder wordt voorzien van 9,35m² en bijkomend een private kelder met een oppervlakte variërend tussen 5,5m²-7,5m²;
• er wordt een regenwaterput van 8.000liter met hergebruik voor toiletten, wasmachine en buitenkraan voorzien met bijhorende infiltratieput van 2.500l;
• er wordt een septische put voor 15 personen (5000l) voorzien.

Inhoud van de aanvraag

-          opsplitsen van een grondgebonden eengezinswoning naar een meergezinswoning met  wooneenheden;

-          gevelwijzigingen waaronder het wijzigen van raamopeningen;

-          plaatsen van terrassen aan de achtergevel;

-          interne wijzigingen met structurele werken.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht:

uitpandige terrassen die twee meter diep uit de achtergevel steken zijn niet kenmerkend in de omgeving. De weinige uitpandige terrassen die in de omgeving voorkomen bevinden zich centraal in de gevel en blijven beperkt in diepte;

• Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  de uitpandige terrassen in de achtergevel (met diepte 2 meter) hinderen de ideale daglichttoetreding van de verblijfsruimtes van de onderliggende appartementen;
• Artikel 13 Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen:

de putten in de voortuin bevinden zich niet maximaal onder de verharde tuinzones waardoor deze het grote karakter van de voortuin schaden;

• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  de wooneenheden op de verdiepingen hebben een plafondhoogte van slechts 2,50m;
• Artikel 22 Minimale oppervlakte van een zelfstandige woning:

de wooneenheden op de verdiepingen beschikken over een netto-vloeroppervlakte van 0 m² dat over een voldoende vrije hoogte beschikt;

• Artikel 23 Opdelen van een woning:
  na het opdelen van de woning blijft geen weengelegenheid over met een netto-vloeroppervlakte van minstens 100 m² met aansluitende buitenruimte van minstens 15 m²;
• Artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

de gelijkvloerse slaapkamer achteraan heeft een oppervlakte van circa 10,6 m² en bevindt zich onder een terras van 8 m². De raamopening van de slaapkamer is kleiner dan de minimale 1,86 m²;

• Artikel 26 Afvalverzameling:
  • het is onvoldoende duidelijk of de afvalberging van verluchting voorzien wordt;
  • wanneer de auto’s geparkeerd worden is de afvalberging niet toegankelijk;
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  • er dienen 11 fietsstalplaatsen voorzien te worden met minimaal 1,5 m²/fiets. De fietsenberging heeft slechts een oppervlakte van circa 10,5 m²;
  • bij de stedenbouwkundige vergunningsaanvraag dienen op het grondplan de fietsstalplaatsen en/of fietsparkeerplaatsen met maatlijnen aangeduid te zijn, alsook het voorziene aantal. Uit de plannen moet blijken dat de gekozen indeling en ruimte het aantallen stal- en parkeerplaatsen kan realiseren;
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  • er dienen 5 autoparkeerplaatsen voorzien te worden, op de plannen zijn er slechts 3 getekend;
  • de linker autostalplaats voldoet niet aan de inrichtingsprincipes;
• Artikel 39 Infiltratie- en buffervoorziening:
  de plannen verduidelijken niet of het terras naar de tuin afwatert.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het pand is gelegen in woongebied. De hoofdfunctie wonen is inpasbaar. In de omgeving zijn zowel eengezinswoningen als meergezinswoningen aanwezig.

Het omvormen van de eengezinswoning naar een meergezinswoning is inpasbaar binnen de context van de omgeving. Echter dienen de (meergezins-) woningen over voldoende kwaliteit te beschikken conform de voorschriften en verenigbaar zijn met een goede ruimtelijke ordening. Dit is bij het voorliggende ontwerp niet het geval.

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Daarom legt artikel 23 BC minimum eisen op in geval van opdeling eengezinswoning.

Daarnaast is het nodig om in het algemeen in te zetten op voldoende ruime eengezinswoningen. In ieder geval dient elke woning over voldoende natuurlijk licht, lucht en uitzicht te beschikken, alsook over een logische planschikking met een voldoende aantal grote slaapkamers en een kwalitatieve buitenruimte (balkon, terras of tuin). Bergingen, gangen, technische (energie) ruimten en afvalverzameling worden bijgevolg functioneel georganiseerd. Deze voorzieningen kunnen ook collectief voorzien worden. De woongelegenheden van een gebouw, of van een project bestaande uit meerdere gebouwen die vervat zitten in dezelfde vergunningsaanvraag, dienen ook gevarieerd in grootte te zijn. Het geheel van deze criteria maakt dat de woningen in voorliggend project niet kwalitatief kunnen zijn.

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

In het voorliggende project worden er woonentiteiten voorzien waarbij de grootste slaapkamer slechts over een oppervlakte van 11,5 m² gerealiseerd (en waarbij de kleinere slaapkamer 7,9 m² groot is). Dit is te klein om een kwalitatieve en aangename woonbeleving te garanderen. Bijkomend gaat het hier om entiteiten die over de volledige oppervlakte slechts over een vrije hoogte van 2,5 meter beschikken.

Ook beschikken de gemeenschappelijke delen over onvoldoende kwaliteit. Er worden onvoldoende kwalitatieve fietsstalplaatsen en autostalplaatsen voorzien en de afvalberging is onvoldoende bereikbaar. Bijkomend worden er voor de nieuwe entiteiten (noodzakelijk grote) terrassen voorzien die onvoldoende inpassen bij de omgeving.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van 1 grote woongelegenheden naar 5 kleinere entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt en tegelijkertijd het woongenot daalt. Verder verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De terrassen achteraan de verdiepingen hebben een diepte van 2 meter en een oppervlakte van 8 m². Dit is veel groter dan de weinige uitpandige terrassen die in de onmiddellijke omgeving voorkomen. Bijkomend worden deze terrassen veel te dicht tot de perceelgrens voorzien en worden deze voorzien van schermen met een hoogte van 1,8 meter. Dit is niet aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De voorgevelwijzigingen zijn beperkt en enkel op het gelijkvloers. Dit is onlogisch daar het gehele gebouw wijzigt van eengezinswoning naar meergezinswoning. Daarenboven wordt het gelijkvloers zeer gesloten uitgewerkt.

Dit is onaanvaardbaar.

De autoparkeerplaats links hindert de vlotte en veilige toegang tot de afvalberging.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor dit project dienen er 12 (4*(2+1))overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Er werd een fietsstalplaats voorzien op het gelijkvloers. Deze is slechts 5m² groot terwijl er in de bouwcode een ruimte van 1,5m² per fietsstalplaats gevraagd wordt. Er kunnen dus slechts een 4-tal fietsen comfortabel gestald worden.

Bijkomend wordt er in de inkomhal voor de toegang tot de fietsenstalling onvoldoende bewegingsruimte voorzien, waardoor deze te kleine fietsenstalling onvoldoende bereikbaar is.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.