2022_CBS_02563 - Omgevingsvergunning - OMV_2022006589. Herentalsebaan 283-285. District Deurne - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          24/7/2015: vergunning (20151195) verbouwen van een kantoorgebouw tot winkel met twee appartementen.

Vergunde/huidige toestand

-          functie: appartementsgebouw met gelijkvloerse winkel en garage;

-          bouwvolume:

• 2 panden (huisnummers 283 en 285) in gesloten bebouwing;
• hoofdbouw van telkens 3 bouwlagen onder plat dak;
• aanbouw van 1 bouwlaag onder plat dak;

-          gelijkvloerse voorgevelafwerking:

• huisnummer 283: natuursteen met grijze kleur, sectionaalpoort en toegangsdeur in grijze kleur;
• huisnummer 285: natuursteen met zwarte en grijze kleur, schrijnwerk in aluminium en zaakgebonden gevelreclame;

-          inrichting: open koer achteraan perceel.

Gewenste toestand

de aanvraag heeft enkel betrekking op de gelijkvloerse verdieping:

-          functie: appartementsgebouw met gelijkvloers restaurant en garage;

-          gelijkvloerse voorgevelafwerking (huisnummers 283 en 285):

• blauw/grijze geveltegels en schrijnwerk met blauw/grijze kleur;
• verlichte zaakgebonden reclame.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de gelijkvloerse functie van winkel naar reca;

-          wijzigen van de gelijkvloerse voorgevel en aanbrengen verlichte zaakgebonden gevelreclame;

-          interne wijzigingen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 30 Afmetingen sanitaire cellen: de toiletten voldoen niet aan de opgelegde minimale afmetingen.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

-         
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-           

• artikel 26 Afvalverzameling:

functies anders dan wonen, dienen een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien wordt van verluchting en minimaal 4 m² groot is;

• artikel 27 Open ruimte:

bij functiewijziging moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Dit is in de aanvraag slechts 8,6%;

• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders

horeca-inrichtingen en andere bedrijven en instellingen waar voedsel wordt verwerkt en/of waar warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het wijziging van de gelijkvloerse functie naar reca. De overige verdiepingen van het gebouw maken geen deel uit van de aanvraag.

Aangezien het pand gelegen is in kernwinkelgebied is het advies ingewonnen van de stedelijk dienst Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie. Deze dienst verleent een gunstig advies:

“Gunstig advies voor het wijzigen van de functie handel naar reca op de gelijkvloerse verdieping van een pand gelegen in de zone lokaal kernwinkelgebied Deurne-Zuid. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zones er gestreefd wordt naar een goede mix tussen de functies handel, reca en diensten om op deze manier de aantrekkelijkheid en de verblijftijd van de bezoekers te verhogen. Op deze manier wordt bovendien, door het toelaten van een functiewijziging, op een strategische locatie in dit kernwinkelgebied leegstand vermeden.”

De voorgestelde functie is inpasbaar in het kernwinkelgebied en omgeving.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag is inzake schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid vanuit stedenbouwkundig oogpunt inpasbaar.

Het bouwvolume wijzigt niet door de voorliggende aanvraag. De interne indeling van het voormalig handelspand wordt gewijzigd naar een restaurant.

De aanvraag is strijdig met artikel 27 van de bouwcode. Omdat de aanvraag een functiewijziging omvat van handel naar reca dient, conform dit voorschrift, minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld open ruimte te zijn. Gezien de ligging van het pand in kernwinkelgebied, kan hierop een afwijking worden toegestaan.

Visueel-vormelijke elementen

De gelijkvloerse straatgevel wordt aangepast om een uniform geheel te vormen in de winkelpui. Er worden blauw-grijze geveltegels geplaatst en blauw/grijs pvc buitenschrijnwerk. De voorgestelde materialisatie is vanuit stedenbouwkundig oogpunt inpasbaar.

Verder wordt nieuw publiciteit voorzien in de vorm van indirect verlichte blokletters. De grootte hiervan is in verhouding tot de maat van het gebouw.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer dient stipt te worden nageleefd.

De aanvraag is strijdig met artikel 26 van de bouwcode. Er moet een afvalberging worden voorzien van minstens 4 m².

In artikel 44 van de bouwcode is opgenomen dat horeca-inrichtingen verplicht zijn hun afvalwater via vetafscheiders te lozen. Dit wordt in voorwaarde opgenomen.

Er dient minstens één aangepast sanitair te worden voorzien conform artikel 30 van de verordening toegankelijkheid. Deze dient aan de opgelegde minimale afmetingen te voldoen. Dit wordt in voorwaarde opgenomen.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Gezien er 268 m² restaurant voorzien is, moet er 0,6 pp/100 m² voor 268m² = 1,6, afgerond 2 fietsparkeerplaatsen voor personeelsleden voorzien worden. Dit wordt als voorwaarde opgenomen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Een afvalberging te voorzien van minstens 4 m², conform artikel 26 van de bouwcode.

2. Het afvalwater via vetafscheiders te lozen, conform artikel 44 van de bouwcode.

3. Minstens één aangepast sanitair te voorzien volgens de opgelegde minimale afmetingen, conform artikel 30 van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid.

4. Minstens 2 fietsparkeerplaatsen voor personeelsleden te voorzien.

5. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.