2022_CBS_02548 - Omgevingsvergunning - OMV_2022007507. Provinciestraat 181. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          09/12/2021: weigering door de deputatie (20212404) voor het verbouwen en uitbreiden van een meergezinswoning met handelsgelijkvloers;

-          29/04/2021: weigering door de deputatie (20202946) voor het bouwen van een daklaag en vermeerderen van het aantal woongelegenheden;

-          15/10/2013: proces verbaal van openbare veiligheid (152218/13) voor een effectief onbewoonbare woning;

-          23/06/1939: toelating (18#12651) voor onrechtstreeks spoelstelsel;

-          16/12/1938: toelating (18#11519) voor pasteibakkersoven en muurtje bouwen;

-          04/08/1933: toelating (1933#44455) voor binnenverandering;

-          14/03/1930: toelating (1930#36073) gevel- en binnenveranderingen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinsgebouw:

• gelijkvloerse verdieping: winkel met achteraan op perceel bakkerij;
• op de verdiepingen: 2 wooneenheden;

-          3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          centrale koer.

Huidige toestand

-          meergezinsgebouw:

• gelijkvloerse verdieping: winkel met beperkte woonruimte en achteraan op het perceel een atelierruimte;
• op de verdiepingen: 2 wooneenheden;

-          gevelafwerking:

• winkelpui en indeling schrijnwerk gewijzigd;
• grijze bepleistering;
• T-ramen op de verdiepingen;
• bruin geschilderd houten schrijnwerk.

Gewenste toestand

-          meergezinsgebouw met 4 woningen:

• 1 eenslaapkamerappartement op de gelijkvloerse verdieping met een netto vloeroppervlakte van circa 55 m²;
• 2 eenslaapkamerappartementen op de 1ste en 2de verdieping met een netto vloeroppervlakte van 70 m²;
• 1 studio in de daklaag met een netto vloeroppervlakte van 56 m²;
• achteraan het perceel een atelierruimte met tuin;

-          toegevoegde (mansarde) daklaag, ingericht als woning;

-          ontpit gedeelte ingericht als tuin tussen hoofdvolume en atelier;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse gevel aangepast aan de woonfunctie;
• witte bepleistering met schrijnwerk in antracietkleurig pvc;
• metalen hekwerk voor voordeur;
• mansardedak in antracietkleurige imitatieleien.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de gelijkvloerse functie van winkel naar wonen;

-          vermeerderen van het aantal wooneenheden van 2 naar 4;

-          inrichten van een zelfstandige functie ‘atelier’ achteraan op het perceel;

-          bouwen van een extra daklaag, ingericht als wooneenheid;

-          wijzigen van de voorgevel en het schrijnwerk.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6; Harmonie en draagkracht:
  Zowel het hoofdgebouw als de uitsprongen (erkers, zonneweringen, …) en aanbouwen dienen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving. De bestaande gevel wordt sterk gekarakteriseerd door een kapiteel bovenaan. Het voorzien van een mansardedak is niet afgestemd op de architectuur van de bestaande gevel. Ondanks het enigszins heterogene karakter van de straat met een variërende bouwhoogte (van 3 tot 4 bouwlagen) en variërende dakvormen (zadeldaken en platte daken) is de voorgestelde optopping door middel van een mansardedak niet kenmerkend in de straat. Slechts een ander pand in dit straatdeel is eveneens voorzien van een mansardedak;
• Artikel 10: Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte

De nieuwe bouwlaag/daklaag is niet in harmonie met de kenmerkende bouwdiepte van daklagen en hoofdgebouwen van de omgeving;

• Artikel 24: Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer

Elke verblijfsruimte dient openingen te hebben voor de toetreding van daglicht en zicht. De lichtdoorlatende oppervlakte van de opening is minimaal 10% van de netto-vloeroppervlakte van de ruimte, met een minimum van 1 m².

De keuken en leefruimte van het gelijkvloerse appartement 001 heeft een totale diepte van 9,66m. Er zijn enkel een drietal ramen aan de straatzijde. Bijgevolg zal het grootste deel van de keuken steeds verstoken blijven van enig rechtstreeks daglicht.

De linkse ruimte van het atelier ontvangt onvoldoende licht. Ze heeft een oppervlakte van ca. 31 m² en slechts een raamopening van ca.1,3 m².

• Artikel 43 Septische putten: het is niet duidelijk of de voorziene septische put qua dimensionering voldoet aan artikel 43 uit de bouwcode.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

De aanvraag is in grote lijnen een herneming van een vorige aanvragen (20212404 en 20202946). Beide werden zowel in 1ste als in 2de aanleg geweigerd.

Gezien de context ongewijzigd is gebleven en geen dossierstukken zijn toegevoegd die zouden leiden tot nieuwe inzichten, baseert onderstaand advies zich op de beoordelingen en beslissingen uit vorige aanvraag.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag wenst een gebouw dat geacht vergund is voor handel op het gelijkvloers en 2 wooneenheden op de bovenliggende verdiepingen te wijzigingen naar een meergezinswoning met 4 wooneenheden in het hoofdgebouw en een atelierfunctie in de voormalige stockageruimte van het handelsgelijkvloers.

De aanvrager leverde informatie aan om aan te tonen dat de woning op het gelijkvloers vergund geacht zou zijn.  De stedelijke dienst Geacht Vergund werd om advies gevraagd. Zij oordelen dat de bewijzen onvoldoende hierover zijn. In de huidige toestand is er immers geen woonfunctie op het gelijkvloerse. Op basis van het kadaster en de woonkaarten wordt een gunstig advies gegeven voor een gelijkvloerse handelsfunctie en 2 wooneenheden op de verdiepingen.

De functiewijziging van handel naar wonen op het gelijkvloers, in het hoofdgebouw kan gunstig geadviseerd worden. Desondanks wordt opgemerkt dat het gelijkvloers zich meer leent voor een commerciële functie, gezien de ligging langs de Provinciestraat.

Ondanks dat de winkel vooraan verdwijnt blijft de bestaande atelierfunctie achteraan (werkhuis) behouden. In de eerdere, geweigerde aanvragen werd deze functie reeds negatief geadviseerd.

In de beslissing van de deputatie staat hierover het volgende: “Als bijgebouw bij een meergezinswoning met gelijkvloers handelspand kon worden vermoed dat het atelier in functie stond van de handelszaak en vanuit dat standpunt dienst deed als bijgebouw bij de handelszaak. Nu de handelszaak wordt vervangen door een wooneenheid kan het achterliggende volume niet langer beschouwd worden als bijgebouw van de handelszaak, aangezien deze niet langer aanwezig zal zijn.

Indien dit volume als een zelfstandige entiteit wordt bestemd, dient de functiecategorie duidelijk te worden bepaald. De loutere aanduiding ‘atelier’ is daarbij onvoldoende. Dit gebruikt wordt nergens in het omgevingsvergunningsdecreet, -besluit of VCRO gedefinieerd. De spraakgebruikelijke betekenis verwijst naar een werkplaats (kunstenaar, kleermaker, architect, …).

De aanvraag specifieert echter niet of dit atelier een werkplaats van een vrij beroep, zelfstandige of ambacht omvat. Vanuit dat standpunt is niet beoordeelbaar of het gebruik van dit volume functioneel inpasbaar zal zijn in deze omgeving.

De voorzorgplicht legt in dat geval op dat het aangevraagde niet in aanmerking kan komen voor vergunning. Ten overvloede wordt opgemerkt dat ook bij de behandeling van de eerdere – door de zelfde aanvrager ingediende - omgevingsvergunningsaanvraag op dit perceel werd opgemerkt dat de functie van het atelier diende te worden gespecifieerd.”

In voorliggende aanvraag wordt de atelierruimte door de aanvragen gespecificeerd als “werkplaats voor de uitoefening van artistieke aangelegenheden”, zoals bv. een ruimte voor een kunstenaar, fotograaf of modiste. 

Terwijl de functie van het tuinvolume oorspronkelijk ondergeschikt was aan de handelsfunctie in het hoofdgebouw, krijgt dit volume nu een zelfstandige functie. Een op zichzelf staande werkplaats/atelier kan, gezien de specifieke context van het perceel en het binnengebied, niet gunstig geadviseerd worden. Deze activiteit in de tuinzone heeft in de eerste plaats negatieve gevolgen voor het programma op het eigen perceel. Om het atelier te bereiken dient er immers een diepe doorgang gerealiseerd te worden naast de bijkomende woning op het gelijkvloers en langsheen de bijhorende tuin. Door deze doorgang wordt de oppervlakte van de woning nog meer beperkt. In de tweede plaats brengt een zelfstandige atelierfunctie het evenwicht in het binnengebied en dus van de aangrenzende percelen uit balans. Er wordt naar gestreefd om binnengebieden te laten ontwikkelen naar een zo rustig mogelijke, groene en open verblijfsruimte. Dit is des te meer van belang in bouwblokken die grenzen aan drukkere straten zoals de Provinciestraat. Ten derde wordt de tuinzone geperceleerd wat beperkte buitenruimte oplevert voor de gelijkvloerse woning.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Voorgesteld wordt om het gelijkvloerse om te vormen naar wonen en achteraan een atelierruimte in te richten. De aanvraag voorziet een ontpitting op het gelijkvloers tussen beide bouwvolumes.

In de laatst vergunde toestand heeft de open koer een oppervlakte van 18,90 m². In de voorliggende aanvraag omvat de open ruimte ca. ca. 83,50 m².

Ten opzichte van vorige aanvraag wordt een deel van het tuinvolume gesupprimeerd. Dit levert een open ruimte op van ca. 33% van het perceel, wat conform artikel 27 van de bouwcode is.

De aanvragen komt hiermee tegemoet aan de eerder geformuleerde opmerking over open ruimte, wat positief beoordeeld kan worden.

Het voorstel om in tweede lijn een zelfstandige functie in te richten staat haaks op de ambitie om vooraan op het gelijkvloers een zelfstandige wooneenheid in te richten. Gebruikers en bezoekers van de atelierruimte moeten over het binnengebied circuleren, wat een verhoogde druk veroorzaakt voor de bewoners in de bouwschil. Bovendien is het inherent aan de beoogde activiteit dat er ook zaken gecreëerd zullen worden en dat er dus naast gebruikers en bezoekers ook goederen geleverd en afgevoerd zullen worden over het binnengebied en bouwschil met wooneenheden.

Dit kan niet gunstig geadviseerd worden. Geadviseerd wordt om het gebouw in de tuinzone volledig te slopen. Dit advies werd eerder al zowel in 1ste als in 2de aanleg geformuleerd.

Onderzocht kan worden of het binnengebied en de atelierruimte als collectieve ruimte kan ingezet worden voor de woningen in het hoofdgebouw.

Het hoofdgebouw is met haar 19 m bijzonder diep om wooneenheden op de verdiepingen in te richten. De wooneenheden zelf zijn ongewijzigd ten opzichte van de vorige, geweigerde aanvraag. In de vorige aanvraag werd gesteld dat de 4de bouwlaag aanvaardbaar zou kunnen zijn mits de  verschijningsvorm afgestemd werd op die van de onderbouw en dat de bouwdiepte zich beperkte tot circa 8 meter. De bouwdiepte in de voorliggende aanvraag is ongewijzigd en kan dan ook niet gunstig geadviseerd worden (bouwcode, art. 6 en 10). Om bovenstaande redenen dient de aanvraag geweigerd te worden.

Visueel-vormelijke elementen

Omwille van de vormgeving van de bestaande gevel, voorzien van een kapiteel, kan de vormgeving van de daklaag niet gunstig geadviseerd worden. De daklaag speelt niet in op de specifieke vormgeving van de voorgevel en staat niet in verhouding tot de onderliggende verdiepingen (bouwcode, art. 6).

Deze gevelrij in de Provinciestraat wordt gekenmerkt door woningen van 3 bouwlagen met zadeldak en woningen van 4 bouwlagen met plat dak. Het uitvoeren van de extra daklaag als mansardedak is in vorm en materialisatie dus niet kenmerkend voor de omgeving. In de onmiddellijke omgeving van het pand is er slechts één pand (aan de overzijde) dat over een mansardedak beschikt. Imitatieleien komen eveneens niet voor.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Voor de appartementen op de verdiepingen kan geoordeeld worden dat de buitenruimtes kwaliteitsvol zijn. Deze worden volledig inpandig voorzien waardoor het eerder opgevat werd als een tuinkamer. De inpandigheid van de terrassen zorgt voor een besloten terras wat zowel de privacy van de bewoners als van de omliggende vergroot.

De tuinzone bij het gelijkvloerse appartement is eerder klein voor een gelijkvloerse ruimte. Dit vindt zijn oorzaak in het feit dat de tuinruimte versnipperd wordt ingericht, zoals eerder in dit advies uiteen gezet.

De slaapkamers hebben een breedte van 2,54 m, waarbij een gedeelte nog wordt versmald door de aanwezigheid van een schouw. Dit is te smal waardoor de slaapkamers onvoldoende gebruiksgenot garanderen.

De keuken en leefruimte van het gelijkvloerse appartement 001 heeft een totale diepte van 9,66m. Er zijn enkel een drietal ramen aan de straatzijde. De lichtinval afkomstig van deze ramen kan maar maximaal een 6-tal meter naar binnen reiken. Bijgevolg zal het grootste deel van de keuken steeds verstoken blijven van enig rechtstreeks daglicht waardoor altijd gebruik zal moeten gemaakt worden van kunstlicht. Een dergelijke ruimte-indeling is niet kwalitatief.

Dezelfde opmerking dient gemaakt te worden voor de studio 301 op de nieuwe verdieping waarvan de leefruimte een diepte heeft van 7,3m en enkel een raam aan de voorzijde. Ook hier zal het daglicht niet de achterzijde van deze ruimte bereiken.

De achterste ruimten van het atelier in de tuinzone ontvangen onvoldoende licht om te kunnen functioneren als verblijfsruimten. Het bijgebouw zoals het nu ingetekend is, is niet kwalitatief en kan niet voor vergunning in aanmerking komen.

Deze onvolkomenheden werden reeds geformuleerd in vorige aanvragen. Desalniettemin worden in de voorliggende aanvraag geen van deze punten opgenomen of mee verwerkt en kan deze aanvraag niet gunstig geadviseerd worden.

Er wordt een fietsenberging ingericht op het gelijkvloers voor 4 fietsen met een hangsysteem. Het aantal fietsstalplaatsen voldoet aan de Bouwcode maar het hangsysteem kan, omwille van het beperkte gebruikscomfort, niet gunstig beoordeeld worden.

Aan de hand van de aangeleverde informatie is het onduidelijk of de voorziene septische put qua dimensionering voldoet aan artikel 43 van de Bouwcode.

Voor de atelierruimte werden geen afvoeren opgetekend, noch RWA noch DWA-afvoeren.

Het dak van de extra bouwlaag dient uitgevoerd te worden als groendak (bouwcode, art. 38). Het dak wijkt ook af van artikel 34 uit de bouwcode waarbij het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) een opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak. Deze opstand mag niet met brandbaar materiaal bekleed worden.

De woningen komen onvoldoende tegemoet aan de actuele woonkwaliteitseisen. De aanvraag dient daarom geweigerd te worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten