Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2021182789 |
Gegevens van de aanvrager: | mevrouw Hannan El Issati met als adres Bolwerkstraat 11 te 2018 Antwerpen |
Ligging van het project: | Bolwerkstraat 11 te 2018 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 11 sectie L nr. 3589H |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | wijzigen van de dakvorm en verbouwen van een eengezinswoning |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 20/03/2020: voorwaardelijke vergunning (2020114) voor het verbouwen van een meergezinswoning naar een eengezinswoning;
- 07/09/2018: weigering (20181768) voor het uitvoeren van verbouwingswerken aan een meergezinswoning.
Vergunde/vergund geachte toestand
- eengezinswoning;
- 3 bouwlagen onder mansarde dak en entresol op rechterzijde;
- bouwhoogte van 14,40 meter;
- bouwdiepte hoofdvolume: 9 meter;
- bouwdiepte gelijkvloers: circa 14,30 meter;
- voorgevel van 3 traveeën met voordeur uiterst rechts;
- gevelafwerking:
Huidige toestand
- vergunning in uitvoering;
- eengezinswoning;
- 3 bouwlagen onder schuin dak;
- bouwhoogte van 15,84 meter;
- bouwdiepte gelijkvloers: 15,20 meter;
- insprong op rechterhelft tot op 14,30 meter bouwdiepte.
Gewenste toestand
- eengezinswoning;
- mansardedak tot op bouwhoogte van 16,40 meter;
- gelijkgetrokken achtergevel tot op 14,30 meter;
- 2 bouwlagen in de mansarde;
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- omvormen van een mansardedak naar twee bouwlagen die bekleed zijn met dakmateriaal.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 9 februari 2022 | 9 maart 2022 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
De bouwhoogte en verschijningsvorm van het mansardedak is niet verenigbaar met de erfgoedwaarde van de omgeving;
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag wenst een eengezinswoning te verbouwen en uit te breiden. De woonfunctie blijft behouden en is inpasbaar in de omgeving.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Het bestaande zadeldak wordt vervangen door een nieuwe dubbelhoge bouwlaag. Het bijkomende volume is vormgegeven als daklaag. Een flauwe hellingsgraad en dakmateriaal moet het uitzicht van een mansardedak imiteren. De schaal van de daklaag staat echter niet in verhoudingen tot de bestaande opbouw. Hierdoor is het huidige ontwerp niet leesbaar als zuivere daklaag, ondergeschikt ten opzichte van de volwaardige bouwlagen van het hoofdgebouw. Voorts wordt het maximaal aanvaardbare bouwvolume overschreden. De voorgestelde bouwhoogte is niet kenmerkend en de scheimuren die hiervoor opgetrokken moeten worden zijn onaanvaardbaar hoog. Het voorzien van dergelijk bouwvolume op de rijwoning zorgt voor een schaalbreuk met de omgeving. De hoogte, volume en de afwerking van de twee bijkomende bouwlagen is niet in harmonie met haar omgeving en daardoor strijdig met artikels 6 en 10 van de bouwcode. Geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
Het gebouw is gelegen in CHE-gebied. Aan de stedelijke dienst monumentenzorg werd advies gevraagd. Dat advies laat zich als volgt samenvatten:
“Het pand heeft een klassieke neo-klassieke gevelgeleding die gekenmerkt wordt door verticale gevelopeningen. De gevel werd met een niet aangepaste gevelafwerkingslaag bedekt, het schrijnwerk werd aangepast maar de kroonlijst bleef wel behouden. Door deze geleding past het pand zich in in het straatbeeld.
In een vorige aanvraag werd een vergunning verleend voor het aanpassen van het zadeldak tot een volwaardige pseudomansardedak.
In de huidige aanvraag wenst men de vergunde daklaag om te vormen tot twee daklagen in 1 mansardak. Hierdoor ontstaat een mansardedak dat op geen enkele manier nog in verhouding staat tot de onderliggende gevel. Bijkomend is deze bouwhoogte niet kenmerkend in deze 19e eeuwse context.
Er wordt ook opgemerkt dat de motivatie in de beschrijvende nota niet overeenkomt met de plannen, een vrije hoogte van 3,8 meter ifv kunstwerken is moeilijk te rijmen met twee bouwlagen van elk 2,20 meter vrije hoogte? Op de plannen staat de functie berging en zolder in deze ruimtes.
Indien stedenbouwkundig de bouwhoogte aanvaardbaar wordt geacht, dient een aangepast gevelvoorstel voorzien te worden dat zich niet leest als twee daklagen op een traditionele burgerwoning zodat het pand zich inpast in het straatbeeld.”
Het bovenvermelde advies wordt bijgetreden vanuit ruimtelijk oogpunt. Het voorgestelde volume is ruimtelijk niet aanvaardbaar en ook vanuit erfgoedkundig oogpunt is het voorstel niet te motiveren. De bouwhoogte is niet kenmerkend voor voorliggende context en doet hierdoor afbreuk aan dit 19de-eeuwse weefsel. De aanvraag is strijdig met artikel 5 van de bouwcode.
Het eerder vergunde mansardedak is stedenbouwkundig wel inpasbaar in de omgeving en leunt aan bij een klassiek mansardedak.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De voorgestelde vrije hoogte in de twee bijkomende bouwlagen is slechts voldoende om te gebruiken als berging. De vrije hoogte bedraagt slechts 2,2m. Om de ruimtes in te richten als verblijfsruimte is een minimale vrije hoogte van 2,6m conform artikel 21 van de bouwcode noodzakelijk.
Voorts wordt opgemerkt dat het nieuwe platte dak niet als groendak werd aangelegd conform artikel 38 van de bouwcode. Het is niet duidelijk of een septische put werd aangelegd conform artikel 43 van de bouwcode.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande toestand ongewijzigd blijven.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 1 december 2021 |
Volledig en ontvankelijk | 9 februari 2022 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 10 april 2022 |
Verslag GOA | 24 maart 2022 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
1 | 0 | 0 | 0 |
Bespreking van de bezwaren
Er werd één bezwaarschrift ingediend, voornamelijk handelend over.
Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Schade ten gevolge van werken moet onderling afgehandeld worden en is niet stedenbouwkundig van aard. Echter is een stedenbouwkundige vergunning geen vrijgeleide om schade te berokkenen aan derden.
Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. Op basis van de aangeleverde foto’s is inderdaad te zien dat de scheimuur niet conform artikel 34 van de bouwcode werd afgewerkt. De muur is niet opgetrokken in een massief en ongeperforeerd materiaal. Bij afwerking wordt er vanuit gegaan dat dit volgens de regels van de kunst gebeurt.
Op de plannen staat de scheimuur echter als massief opgetekend, waardoor de aangeleverde bestaande toestand niet overeenkomt met de realiteit.
Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De bouwheer is niet verplicht om de bouwwerken toe te lichten aan de buur. Echter is het wel aangeraden om bouwwerken voor te leggen aan omwonenden. De scheimuur is gedeelde eigendom en wordt burgerrechtelijk afgehandeld.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.