2022_CBS_02432 - Economie en Industrie - BlueChem XL - Renteloze lening en ondersteuning voor investering. Principebeslissing - Goedkeuring

Op 22 november 2016 (jaarnummer 724) keurde de gemeenteraad de samenwerkingsovereenkomst betreffende de realisatie en exploitatie van een duurzame chemie-incubator op Blue Gate Antwerp nv goed.

In januari 2017 werd BlueChem Building nv opgericht door de publieke partners AG Vespa (24,5 %) en Participatiemaatschappij Vlaanderen ofwel PMV (24,5 %) en de private partners Bopro Sustainable Investments nv ofwel BSI (17 %) en Deme Environmental Contractors nv ofwel DEC (34 %). BlueChem Building nv had als taak de financiering en de bouw van de incubator.

Op 20 februari 2017 (jaarnummer 120) keurde de gemeenteraad de oprichtingsakte voor BlueChem nv goed.

In april 2017 werd BlueChem nv opgericht. Hierin zijn de publieke partners de stad Antwerpen (17 %), Vlaamse Instelling voor Technologisch Onderzoek ofwel VITO (16 %), Provinciale Ontwikkelingsmaatschappij Antwerpen ofwel POM Antwerpen (16 %) en de private partner essenscia vzw (51 %). BlueChem nv heeft als taak de exploitatie van de incubator. Bij de oprichting kreeg BlueChem nv een kapitaal mee van 61.500,00 EUR, waarvan 10.455,00 EUR (17 %) door de stad Antwerpen.

Op 15 mei 2019 sloten BlueChem Building nv en BlueChem nv een vruchtgebruiksovereenkomst, waarbij het gebouw voor een periode van 30 jaar in vruchtgebruik werd gegeven aan BlueChem nv tegen betaling van een jaarlijkse vergoeding.

Op 25 november 2019 (jaarnummer 700) keurde de gemeenteraad de kredietovereenkomst aan BlueChem nv goed, voor een totaal kredietbedrag van 733.927,00 EUR waarvan 17 % (ofwel 124.767,59 EUR) door de stad Antwerpen. Hiervan is tot nu toe 420.000,00 EUR opgenomen (met voor de stad Antwerpen een aandeel van 71.400,00 EUR).

Op 25 november 2019 (jaarnummer 694) keurde de gemeenteraad de kapitaalsverhoging deel één en op 28 januari 2020 (jaarnummer 71) de kapitaalsverhoging deel twee voor BlueChem nv goed. Dit voor een totaal bedrag van 245.806,00 EUR, waarvan 17 % (ofwel 41.787,02 EUR) door de stad Antwerpen.

Op 10 december 2021 (jaarnummer 9878) gaf het college van burgemeester en schepenen een principiële goedkeuring aan de uitbreiding van de incubator BlueChem, onder de roepnaam BlueChem XL, onder voorbehoud van het resultaat van een ontwerpende studie en een evaluatie van de definitieve financiële consequenties.

In mei 2020 ging de incubator BlueChem open. Bijna twee jaar later heeft BlueChem – met 12 startups en zes grote bedrijven – een bezetting van 72% gehaald, dat is ruim beter dan de 40% die in het financieel plan was voorzien. In de loop van 2022 en zeker in 2023 zal de incubator volzet zijn. Ook financieel doet BlueChem nv het beter dan voorzien. Het break-even point zal in 2023 bereikt worden.

Om aan de stijgende vraag naar labo-infrastructuur te voldoen, wordt een uitbreiding van de incubator overwogen: BlueChem XL. Het gaat om een gebouw dat kan worden gerealiseerd op dezelfde bouwkavel, aansluitend aan het huidige gebouw. BlueChem XL zal bijna dezelfde verhuurbare oppervlakte aanbieden als de huidige incubator.

BlueChem XL kan op dezelfde manier gerealiseerd worden als het huidige gebouw: BlueChem Building nv zet het gebouw en geeft een vruchtgebruik tegen vergoeding aan BlueChem nv. BlueChem Building nv heeft via Bopro een eerste ontwerp van het gebouw gemaakt met een eerste prijsraming. Dit zal verder verfijnd worden via een studie-opdracht die BlueChem Building nv uitbesteedt.

BlueChem Building nv vroeg bij het eerste voorstel een garantstelling van vijf jaar aan de aandeelhouders van BlueChem nv. Omdat de aandeelhouders dit niet willen geven, is er gezocht naar een andere manier van risicodekking voor BlueChem Building nv. Die is gevonden in een voorafbetaling van drie jaar vruchtgebruikvergoeding bij de aanvang van de vruchtgebruikovereenkomst voor BlueChem XL (aanvang zal samenvallen met de aanvaarding door BlueChem nv van de voorlopige oplevering van het gebouw).

Op basis van de voorlopige prijsraming en rekening houdend met enige marge zal BlueChem nv maximaal 1.000.000,00 EUR moeten betalen bij aanvang van het contract. Het exacte bedrag zal gekend zijn na de studie-opdracht en de offerte van de aan te stellen aannemer. BlueChem nv beschikt niet over dit geld.

In de samenwerkingsovereenkomst van 2016 tussen partners van BlueChem Building nv en van BlueChem nv staat dat het Investeringsfonds (later omgedoopt tot BlueChem Kickstart Fund) vier functies heeft. De derde functie is “een bufferfunctie voor (a) tijdelijke financiële overbruggingen binnen SPV Exploitatie of de NV Gebouw door middel van renteloze leningen en (b) onvoorziene tekorten binnen SPV Exploitatie door middel van subsidies en renteloze leningen, met een totaal maximum van 750.000,00 EUR”. De SPV Exploitatie is inmiddels BlueChem nv geworden.

De samenwerkingsovereenkomst voorziet al de mogelijkheid van een lening met een renteloos karakter, weliswaar beperkt tot 750.000,00 EUR. Het nu voorziene bedrag van 1.000.000,00 EUR overschrijdt dit. Wanneer na de studie-opdracht het exacte benodigde leningsbedrag bekend is en deze blijkt hoger dan 750.000,00 EUR te zijn, zal hiervoor een oplossing aan de gemeenteraad voorgesteld worden.

De aanvang van de vruchtgebruiksovereenkomst – en dus de aanvang van de renteloze lening - is voorzien in de eerste jaarhelft van 2024. De terugbetalingstermijn ligt op drie jaar, met één terugbetaling per jaar, telkens na een periode van 12 maanden ingaand op de aanvang van de vruchtgebruiksovereenkomst. In 2027 moet de lening dus terugbetaald zijn.

Er is een commerciële risico-analyse gemaakt van het project BlueChem XL (zie bijlage voor de volledige analyse). Het commerciële risico voor BlueChem XL is afhankelijk van drie parameters:

1. Grootte van de doelgroep
   De doelgroep van starters en scale-ups actief in duurzame chemie is duidelijk veel groter dan initieel ingeschat. In 2020 zijn er 34 nieuwe leads op de radar gekomen en 2021 zijn er nog eens 37 nieuwe leads bijgekomen. Omwille van de coronapandemie werden nog geen acties genomen om buitenlandse leads te vinden. Vanaf 2023-2024 zullen ook de eerste startups uit het Moonshot programma van de Vlaamse regering ontstaan. 
2. Lead conversieratio
   BlueChem kende de voorbije twee jaren een succesratio van 30-40% bij het converteren van leads naar effectieve huurders. Dat is het gevolg van een nijpend tekort aan beschikbare labo-ruimten in Vlaanderen. Die unieke positie zal niet snel wijzigen, aangezien de belangrijkste actoren in de sector aandeelhouder en/of stakeholder zijn in BlueChem.
3. Ruimtenood van de klanten
   De huidige vestigers in BlueChem nemen gemiddeld ongeveer 78 m² per starter in. Om de extra 1.500 m² van BlueChem XL te verhuren zouden naar schatting ongeveer 19 starters nodig zijn. Uitgaand van een ingroeiperiode van vier jaar betekent dit een gemiddelde van net geen vijf starters per jaar.

Op basis van deze analyse kunnen we concluderen dat het commerciële risico voor BlueChem XL zeer laag is.

De huidige incubator werd gebouwd met 4.341.987,00 EUR EFRO- en Hermes-middelen, samen 50% van de totale bouwkost. Voor BlueChem XL is er geen Europese steun, de modaliteiten hiervoor zijn onzeker en de timing ook niet opportuun in functie van de nood aan laboruimte. Daarom voorziet de stad Antwerpen de mogelijkheid van een investeringstoelage aan BlueChem Building nv. Die zal leiden tot een lagere vruchtgebruiksvergoeding voor BlueChem nv en maakt het mogelijk voor BlueChem om zijn prijsbeleid ten opzichte van de startups aan te houden.

De stad Antwerpen heeft op het programma Economie & Industrie een investeringsbedrag voorzien van 1.000.000,00 EUR die geheel of gedeeltelijk kan ingezet worden voor het BlueChem XL project. Of dit noodzakelijk is en indien ja, in welke mate, zal pas blijken na afronding van de studie-opdracht die een definitieve kostprijs moet opleveren voor BlueChem XL. Een investeringstoelage zal enkel toegekend worden indien dit noodzakelijk is voor de business case van BlueChem nv én resulteert in een lagere vruchtgebruiksvergoeding voor BlueChem nv (in verhouding met de oppervlakte) en BlueChem nv zijn huidige prijsbeleid ten opzichte van de startups kan aanhouden. Deze lagere vergoeding zal als voorwaarde opgenomen worden in de leningovereenkomst. Het exacte toelagebedrag (inclusief afsprakennota), onderbouwd door de studie, en de daarbij horende leningovereenkomst zullen apart ter goedkeuring worden voorgelegd aan de gemeenteraad. Bovendien wordt de mogelijkheid van Vlaamse co-subsidiëring nog bekeken.

De investeringstoelage is conform de staatssteunregels (artikel 27 van de Algemene Groepsvrijstellingsverordening – Steun voor innovatieclusters) op voorwaarde dat de maximale publieke steun niet meer dan 50% bedraagt. Dit zal mee in overweging worden genomen bij de opmaak van de business case.

Betreft de lening aan BlueChem nv: 1.000.000,00 EUR wordt met de 5^de aanpassing aan het meerjarenplan 2020-2025 voorzien op 5318500000 / 2903600 / 2LWS040207A00000 / 2024, onder voorbehoud van goedkeuring door het college en de gemeenteraad.

Het (maximum) bedrag van 1.000.000,00 EUR voor de lening valt binnen de 4.000.000,00 EUR die de stad Antwerpen voorziet voor het BlueChem-project (artikel 3 van de Samenwerkingsovereenkomst van 22 november 2016).

Betreft de ondersteuning op investeringskrediet aan BlueChem Building nv: 1.000.000,00 EUR  wordt met de 5^de aanpassing aan het meerjarenplan 2020-2025 gecompenseerd voorzien op 5318500000 / 664600 / 2LWS040207A00000 / 2023 en nominatief toegewezen aan BlueChem Building NV met ondernemingsnummer 0669.769.756, maatschappelijke zetel Oude Houtlei 140, 9000 Gent, onder voorbehoud van goedkeuring door het college en de gemeenteraad. 

Het (maximum) bedrag van 1.000.000,00 EUR voor de investeringsondersteuning valt buiten de 4.000.000,00 EUR die de stad Antwerpen voorziet voor het BlueChem-project (artikel 3 van de Samenwerkingsovereenkomst van 22 november 2016).