2022_CBS_02348 - Omgevingsvergunning - OMV_2021177187. Italiëlei 74. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          06/05/1966: niet uitgevoerde vergunning (18#48636) voor een verbouwing;

-          05/02/1960: toelating (18#40470) voor een uitbreiding;

-          8/06/1956: toelating (18#35444) voor verbouwingswerken;

-          30/07/1948: toelating (18#24444) voor het slopen van een gebouw en oprichten van een zeemanshuis;

-          21/10/1938: toelating (18#11246) voor veranderingswerken;

-          21/02/1930: toelating (1930#35886) voor binnenveranderingen;

-          28/03/1871: toelating (1871#187) voor het bouwen van een huis.

Vergunde toestand

-          pand van 3 bouwlagen onder een zadeldak in gesloten bebouwing met een bouwdiepte van circa 17,5 m op nr. 74;

-          pand van 4 bouwlagen onder een plat dak in gesloten bebouwing met een bouwdiepte van circa 20 m op de verdiepingen op nr. 72;

-          ruimte achter pand nr. 72 is volledig bebouwd op het gelijkvloers;

-          uitbreiding aan de linkerzijde van de achterbouw tot achteraan het perceel met pand nr. 74;

-          voorgevel nr. 72 op het gelijkvloers afgewerkt met blauwsteen en houten buitenschrijnwerk, op de verdiepingen met kalksteen en houten buitenschrijnwerk, de eerste verdieping voorzien van een borstwering met een wapenschild aan de rechterzijde;

-          voorgevel nr. 74 afgewerkt met wit pleisterwerk, plint in blauwsteen, houten buitenschrijnwerk, borstweringen op de verdiepingen en kroonlijsten in wit geschilderd hout.

Huidige toestand

-          vaststelling (ID: 100705) van Zeemanshuis Stella Maris als bouwkundig erfgoed;

-          vaststelling (ID: 100706) van Neoclassicistisch herenhuis van architect Louis Durieux als bouwkundig erfgoed;

-          gewijzigde indeling van het buitenschrijnwerk in de achtergevel van nr. 72;

-          bestaande uitbreiding aan de linkerzijde van nr. 74 met circa 4 m vergroot naar achteren toe;

-          gewijzigde voordeur nr. 72 in donkerbruin aluminium.

Gewenste toestand

-          gemengd project:

• gelijkvloers: commerciële ruimte vooraan, een kantoor in het midden, 2 grondgebonden woningen achteraan nr. 72 en 1 appartement ter hoogte van nr. 74;
• bovenliggende verdiepingen van nr. 72-74: telkens 1 appartement per verdieping per pand en 1 duplexappartement in het nieuwe volume op woning nr. 72 voor een totaal van 7 woonentiteiten;
• 1 grondgebonden woning met een netto vloeroppervlakte van circa 112 m²;
• 1 grondgebonden woning met een netto vloeroppervlakte van circa 152 m²;
• 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 168 m²;
• 1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 188 m²;
• 1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 164 m²;
• 1 drieslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 149 m²;
• 1 drieslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 124 m²;
• 1 drieslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 150 m²;
• 1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 111 m²;
• 1 drieslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 199 m²;

-          slopen van de uitbreiding in de tuin, de berging en buitentrap achteraan;

-          slopen van het eerste gedeelte van de achterbouw op een doorgang na;

-          slopen van het zadeldak op het linkerpand;

-          optrekken van de kroonlijst van het linkerpand tot een hoogte van circa 16,9 m en het plaatsen van een nieuw zadeldak op het linkerpand;

-          optrekken van 2 extra bouwlagen op het rechterpand met een kroonlijsthoogte van circa 25,87 m en een bouwdiepte van circa 14,26 m;

-          optrekken van een extra bouwlaag op het achterste gedeelte van de achterbouw voorzien van een hellend dak;

-          wijzigen van het buitenschrijnwerk van het rechterpand naar messingkleurig aluminium;

-          nieuwe dakverdiepingen afgewerkt met lichtbeige pleisterwerk en dakrand in lichtgrijs zink.

-          verbouwen van de interne verdeling om zo tot een ontwikkeling te komen op het gelijkvloers met een commerciële ruimte vooraan, een kantoor in het midden en twee grondgebonden woningen achteraan nr. 72 en een appartement ter hoogte van nr. 74;

-          de verdiepingen van nr. 72-74 worden telkens voorzien van 1 appartement per verdieping per pand en een duplexappartement in het nieuwe volume op woning nr. 72 voor een totaal van 7 woonentiteiten;

-          voor de nieuwe woonentiteiten zijn volgende gegevens beschikbaar:

-          wijzigen van het buitenschrijnwerk van het rechterpand naar messingkleurig aluminium;

-          nieuwe dakverdiepingen afgewerkt met lichtbeige pleisterwerk en dakrand in lichtgrijs zink.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van functie van kantoor en 24 entiteiten voor studentenhuisvesting naar een kantoor, een commerciële ruimte en 10 woonentiteiten;

-          slopen van de uitbreiding in de tuin, en de berging en buitentrap achteraan;

-          slopen van het eerste gedeelte van de achterbouw op een doorgang na;

-          slopen van het zadeldak op het linkerpand;

-          optrekken van de kroonlijst van het linkerpand en het plaatsen van een nieuw zadeldak;

-          optrekken van 2 extra bouwlagen op het rechterpand;

-          optrekken van 1 extra bouwlaag op het achterste gedeelte van de achterbouw;

-          wijzigen van het buitenschrijnwerk van het rechterpand.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1), artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6) en artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          2 Algemene voorschriften, 2.1 Algemene bouwvoorschriften, 2.1.9, Dakvormen en dakkapellen:
de nieuwe dakvorm van het pand links is niet kenmerkend in de omgeving.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18:
  het niveauverschil van meer dan 18 cm wordt enkel overbrugd met een helling;
• artikel 24:
  voor en achter de inkomdeur wordt geen vlakke draairuimte voorzien;

        in het sas achter de lift op het gelijkvloers is geen vlakke draairuimte

• artikel 30:
  er is geen aangepast sanitair in het kantoor.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  de nieuwe dakvorm van het pand links is niet kenmerkend in de omgeving;

        de uitwerking van de gevels van de optopping van het pand rechts is niet kenmerkend.
        Het voorzien van kantoren in binnengebied in zowel de kelder als op de gelijkvloerse verdieping en het hierdoor            uitgraven van de tuinzone tot -1 overschrijdt de draagkracht van het binnengebied en van het volledige perceel.

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  de hobbykamer en de tuinkamer op de ondergrondse verdieping van het pand nr. 74 hebben een vrije hoogte van circa 2,27 m waar dit minimaal 2,6 m moet zijn;

        de vloerpas bevindt zich op pas -1.26 daar waar deze zich op maximum -1,10 meter mag bevinden om in         

        aanmerking te komen als verblijfsruimte.

• artikel 26 Afvalverzameling:
  er worden geen afvalbergingen voorzien;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  de fietsstalplaats van de woningen achteraan is niet overdekt

        de fietsstalplaats in de kelder langsheen de Italiëlei is enkel bereikbaar met een fietslift. Deze fietslift heeft slechts          een schachtdiepte van 2,00meter. De kooi is bijgevolg te klein om te dienen als fietslift;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er worden geen autostalplaatsen op eigen terrein voorzien
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  er wordt geen dakopstand van minimaal 0,3 m voorzien tussen het vernieuwde dak van het kantoor en de rechterbuur;
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  de aansluitingspunten van het gescheiden rioleringsstelsel mogen maximaal 0,5 m uit elkaar liggen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 05/12/2021
De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De Italiëlei wordt gekenmerkt door klassieke herenhuizen, afgewisseld met in de jaren 1960 opgerichte meergezinsgebouwen en kantoorgebouwen met 7 en 8 bouwlagen. De aanvraag voorziet in een ‘commerciële ruimte’ vooraan op het gelijkvloers, kantoren in binnengebied en wonen op de bovenliggende verdiepingen langs de Italiëlei, evenals in binnengebied.

De aanvraag voldoet aan het principe van verweving zoals voorzien in de beleidsnota ruimtelijke economie en werd hierom gunstig geadviseerd door de dienst OS/BI.

Wel wordt opgemerkt dat het begrip ‘commerciële ruimte’ geen gekende hoofdfunctie is volgens de geldende regelgeving. Deze onduidelijkheid leidt er toe dat de functie niet beoordeeld kan worden, aangezien de ruimtelijke impact ervan niet ingeschat kan worden. De aanvrager dient de functie van de gelijkvloerse commerciële ruimten duidelijk te benoemen.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan om verschillende redenen niet ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld.

Het voorgestelde project komt inzake dakvorm niet overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. Zo wordt er op het klassieke pand links een atypische dakvorm voorzien die het midden houdt tussen een zadeldak en een mansardedak.

De kwaliteitskamer, aan wie dit project tijdens de procedure werd voorgelegd, geeft aan dat de dakverdieping met doorlopende raampartij op het linker pand eerder vreemd oogt en weinig aansluiting vindt bij de bestaande onderbouw van dit historisch pand. 

Om die reden vraagt de kwaliteitskamer om de nieuwe daklaag op het pand uit te werken met het profiel van een klassiek mansardedak, waarbij losgekoppelde dakkappellen het ritme van de onderliggende ramen volgen. Dit kan niet in voorwaarde worden opgelegd waardoor de aanvraag moet worden geweigerd.

Het perceel bestaat, zoals over het algemeen, uit een hoofdgebouw met daarachter een tuinzone, vaak voorzien van een entresolvolume. Dit entresolvolume als bebouwing van 2de orde dient zowel qua volume als functie, en dus qua impact in het algemeen, ondergeschikt te zijn aan het hoofdgebouw. In de vergunde toestand was dit ook zo doordat het in hoofdzaak een feestzaal en een vergaderzaal huisvestte.

De aanvraag voorziet er nu kantoren en dit zowel in de kelderverdieping als op het gelijkvloers. Om meer licht te brengen in de ondergrondse kantoorruimte en de vergaderzaal wordt de tuin uitgraven en voorzien van een talud naar maaiveldniveau. Deze ingrepen overschrijden de draagkracht van het binnengebied en van het perceel (bouwcode, art. 6). De kantoorfunctie eigent immers een zeer groot deel van het binnengebied toe zowel qua volume, aantal gebruikers en buitenruimte.  De voorziene ontpitting of afbraak van het bovengronds aangebouwde volume wordt teniet gedaan door de uitgravingen. Het dermate supprimeren van de tuinzone staat niet in verhouding met de beoogde inrichting van een kwalitatieve ondergrondse kantoorruimte. Door het toe-eigenen van de open ruimte en het supprimeren van de tuin door de kantoren in de achterbouw, voldoet deze achterbouw hier niet meer aan. De talud verhindert dat de tuinzone effectief kan ingericht worden als (collectieve) gebruiksvriendelijke tuin voor de grote, kwalitatieve woningen in het hoofdgebouw. Deze ingreep kan hierom dan ook niet gunstig beoordeeld worden.

Zoals reeds meegegeven in voorbespreking vormt de nieuwe vergaderzaal in de kelderverdieping hierop een uitzondering, als absolute compromis met de aanvrager, en op voorwaarde dat de tuin niet uitgediept wordt en de patio beperkt wordt tot het bouwvolume.

AG Vespa en Vastgoed gaf ongunstig advies op deze omgevingsvergunning.  De aanvrager voorziet bouwwerken op eigendom van het Bisdom Antwerpen, in erfpacht van AG Vespa (perceel 11802B1362/00L002). De aanvrager beschikt niet over de zakelijke rechten of eigendomsrechten om deze grond mee op te nemen in het project.  De aanvrager dient ofwel zijn plannen aan te passen ofwel contact op te nemen met de eigenaar (Bisdom Antwerpen) en erfpachter (AG Vespa) van de grond hierover.

In beginsel dienen we vanuit stedenbouwkundig oogpunt geen rekening te houden met eigendomsstatuten en burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds doet een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam.

Het is onduidelijk wat het percentage open ruimte nog is na aftrek van de oppervlakte van het perceel van het bisdom en of deze nog voldoet aan de minimaal vereiste 20%.

Visueel-vormelijke aspecten

De optopping van het pand rechts (nr 72) wordt afgewerkt met beige bepleistering (verticaal belijnd) en voorzien van schrijnwerk in messingkleurig aluminium. Deze optopping houdt te weinig rekening met de architectuur van onderliggende gevel.  Weiterbauwen impliceert immers dat er rekening gehouden wordt met de kenmerken/architectuur van de bestaande gevel. Dit is in voorliggende gevel niet het geval.

De boogvormige raamopeningen refereren naar de openingen in de onderbouw, maar worden – in tegenstelling tot die in de bestaande gevel – met de boogvorm naar onder geplaatst. Dit is zeer vreemd en kan bezwaarlijk kenmerkend worden genoemd.

De kwaliteitskamer aan wie dit project tijdens de procedure werd voorgelegd onderschrijft dit standpunt. Zij zijn niet overtuigd van de uitwerking van de raamopeningen en de geleding van de dubbele daklaag. Zij geeft onder meer omwille hiervan een ongunstig advies.

Gelet op het feit dat er zich achter de zijdelingse dubbelhoge ramen een vloerplaat bevindt, vraagt de kwaliteitskamer te onderzoeken om hier te werken met twee, rechthoekige raamopeningen boven elkaar. Voor het centrale raam ter hoogte van de vide vraagt de kwaliteitskamer om bovenaan 1 grote boog te voorzien in plaats van drie kleine bogen.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op 2 panden die zijn opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Bovendien is de site ook gelegen in CHE-gebied.

Art. 5 §1 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris en gebouwen gelegen in CHE-gebied, de wijziging van de bestaande toestand onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur. Om bovenstaande reden werd de aanvraag ter advies voorgelegd aan de dienst monumentenzorg. Zij konden geen gunstig advies uitbrengen omwille van volgende argumentatie:

“Cultuurhistorische waardenstelling:

Italiëlei 72:

Internationaal zeemanshuis ingehuldigd onder de naam "Stella Maris" in 1951, en herdoopt tot "Antwerp Seafarer’s Centre" in 1972.

Het Apostolatus Maris werd in 1920 als internationale katholieke organisatie voor zeeliedenapostolaat opgericht in Glasgow. De Belgische afdeling kwam in 1930 tot stand onder impuls van oud-legeraalmoezenier Eugeen Boogaers (1881-1956), en was oorspronkelijk gevestigd in de gebouwen van de Compagnie Maritime Belge op de Ernest Van Dijckkkaai. In 1947-1948 tekende architect Robert Van Averbeke het ontwerp voor het nieuwe zeemanshuis “Stella Maris” op de Italiëlei, dat in 1951 werd voltooid. Naast Apostolatus Maris, vond ook de door de redemptoristen opgerichte Amicale des Marins Congolais hier onderdak. Kort na de ingebruikname kon het zeemanshuis al worden uitgebreid door aankoop van het aanpalende herenhuis Italiëlei 74, dat inwendig aan de nieuwe functie werd aangepast. In 1959 volgde een bescheiden uitbreiding van de feestzaal, naar ontwerp van architect André Dufour.

Het zeemanshuis waarvan het programma een complex van feest- en recreatiezalen combineert met een bibliotheek en logementaccommodatie, omvat een voorbouw van vier bouwlagen en een langgerekte achterbouw van één bouwlaag, beide onder plat dak. De statige, vijf traveeën brede lijstgevel heeft een natuurstenen parement, op een pui uit Zweeds graniet. Symmetrisch van opzet legt de compositie de klemtoon op het brede, hoger opgetrokken middenrisaliet, daar waar de bel-etage wordt gemarkeerd door een gevelbreed smeedijzeren balkon. De vensteropeningen zijn ritmisch gekoppeld tot twee- of drielichten in oplopende omlijstingen, rondbogig in de zijtraveeën en met sluitstenen in het risaliet. Oorspronkelijk uit staal, is het schrijnwerk vernieuwd. Aan de balkonleuning is het wapen van het Koninklijk Belgisch Zeemanscollege bevestigd.

Onderzoek aan de UGent (Lagae, 2011) wees op de hiërarchische koloniale structuur die is doorgevoerd in de stratigrafie van het zeemanshuis Stella Maris. De gelijkvloerse verdieping bevatte de lokalen voor Europese zeelieden met de klassieke ingrediënten: hoofingang en hall, kapel, cafetaria, feestzaal, winkel en bibliotheek. Een verdieping hoger is de club voor officieren. In de kelder van het gebouw, bereikbaar via een steegje en smal trapje aan de achterzijde van het gebouw, had de vriendenkring van Congolese matrozen een plaats. Deze locatie is de enige concrete plek die nog herinnert aan de aanwezigheid van Congolezen in Antwerpen in de periode van de ‘Congoboten’ (ca 1895-1989), waarbij schepen van de CMB de verbinding verzorgden tussen Antwerpen en Matadi. Het is erfgoed van een zeer concrete gemeenschap, dat uitzonderlijk goed is gedocumenteerd in archieven. Het erfgoed is van belang voor de Afrikaanse gemeenschappen in Antwerpen en bij het maritiem erfgoed van de historische wereldhavenstad.

De algemene waardering zoals opgenomen in het CHE-rapport markeert de architecturale erfgoedwaarde net als de historische betekenis van het huis. Het rapport bevat een duidelijke waardenstelling en vermeldde onder meer volgende elementen als waardevol:

-          Voorgevel;

-          De feestzaal op niveau 0 als geheel (behoudens uitbreiding 1956);

-          De officierenkamer op niveau +1 als geheel;

-          Grondplan van verdiepingen 2 en 3 met (verblijfs)ruimten systematisch georganiseerd rond open centrale hal;

-          Diverse interieurelementen die te relateren zijn aan de inrichting van de bar en aanhorende ruimten (oa stockage en shop) voor de Amicales des Marins Congolais; kleurrijke gehelen in oa formica of HPL (barmeubel).

Italiëlei 74:

Deze neoclassicistische herenwoning werd gebouwd naar een ontwerp door de architect Louis Durieux uit 1871. Opdrachtgever was de scheepsbouwer Henri François Louis Wappers (°Stompwijk, 1835), echtgenoot van Charlotte Eléonore Klamberg (°Maastricht, 1841). Deze 'constructeur de navires' van Nederlandse origine, baatte een scheepswerf uit op de kop van het Kattendijkdok. Het hotel Wappers is representatief voor het oeuvre van architect Durieux, gevestigd aan de Belgiëlei, van wie in Antwerpen bouwprojecten gekend zijn uit begin jaren 1860 tot midden jaren 1880. De grote, statige woning kwam tot stand op de toen net geopende bouwgronden aan de leien, op het tracé van de gesloopte Spaanse vesten, waar de Antwerpse handelsburgerij zich kwam vestigen. De woning vertoont alle kenmerken van de voorname hotels die in die tijd langs de leien werden gebouwd, zowel qua omvang als qua stijl en afwerking.

Het is een herenwoning van vier traveeën en drie bouwlagen onder zadeldak. De lijstgevel is bepleisterd en witgeschilderd en afgezoomd door een houten kroonlijst op klossen en consoles en door een hardstenen plint met rechthoekige, betraliede keldervensters. Standaardelementen voor de toenmalige neoclassicistische herenwoning zijn de kordonlijsten, de doorlopende onderdorpels, de imitatievoegen op de begane grond en de regelmatig geplaatste rechthoekige muuropeningen in omlijstingen die op de verdiepingen versierde sleutels kregen. Vensteropeningen op de eerste verdieping met ijzeren borstweringen en een balkon aan de middelste twee vensterdeuren, voorzetrolluiken met lambrekijnversiering. Bovenvensters met ijzeren borstweringen en uitgewerkte onderdorpels op consoles. Het bewaarde schrijnwerk verhoogt het authentieke karakter van deze 19de-eeuwse woning.

Ook met betrekking tot het pand nummer 74, wordt in het CHE-rapport de architecturale erfgoedwaarde en historische betekenis van het huis benadrukt. Daarbij wordt gesteld dat ook de interieuringrepen, gekoppeld aan de samenvoeging van de pand in 1956, hun waarde hebben. De waardevolle erfgoedelementen voor het pand nummer 74 zoals opgenomen in het CHE-rapport) betreffen:

-          Voorgevel (behoudens dakkapel);

-          Geheel van interieur elementen: oa. schrijnwerk, lijst- en pleisterwerk plafond en wanden, houten parketvloeren, oorspronkelijke schouwmantels, marmeren inkomvloer en trapgeheel;

-          Specifieke elementen gerelateerd aan de inrichting van de kapel: muurbekleding, houten wandpanelen, verlaagde houten plafonds, schouwmantel, parketvloer in ruitmotief.

Afweging

Italiëlei 72

De aangevraagde werken betreffen een volledige verbouwing en uitbreiding van het pand. Het gelijkvloers ondergaat een functiewijziging tot commerciële ruimte en achterliggend kantoor (ter hoogte van de feestzaal en kelderverdieping). Via een collectieve buitenruimte worden achteraan 2 grondgebonden woningen ontsloten van 2 bouwlagen. Op de verdiepingen van het hoofdvolume, worden appartementen ingericht (1 woning per bouwlaag). Tenslotte wordt het straatvolume uitgebreid met 2 extra bouwlagen. Behoudens het behoud van de gelijkvloerse feestzaal en de officierskamer op de eerste verdieping, wordt de bestaande interne configuratie integraal gewijzigd. Centraal in het gebouw (op de plaats van de voormalige open halls op de verdiepingen) wordt een nieuwe verticale circulatiekern voorzien.

Conform de beschrijvende nota, wordt ingezet op het behoud van 2 waardevolle ruimtes, nl. de voormalige feestzaal op het gelijkvloers en de voormalige officierszaal. De feestzaal wordt ingericht als kantoorruimte, waardoor de ruimtelijkheid van het geheel leesbaar blijft. De plannen tonen het supprimeren van de uitbreiding van de feestzaal. Gezien de lagere waardenstelling van deze uitbreiding (cfr. CHE-rapport), is deze ingreep aanvaardbaar vanuit oogpunt monumentenzorg. Het supprimeren van het opgehoogde podium achteraan de feestzaal (inclusief de toegang tot de coulissen), wordt niet gunstig geadviseerd. Het podium maakt immers integraal deel uit van de feestzaal en de historische betekenis van de plek. Naast het vooropgestelde behoud van de parketvloer, lambrisering en stucwerkplafonds, wordt ook het behoud van de houten behuizing van de radiatoren, die deel uitmaken van de waardevolle interieurafwerking, opgelegd.

De officierszaal op de eerste verdieping wordt heringericht tot woon- en kookruimte bij het appartement. De centrale toegangsdeur naar de voormalige traphal wordt gedicht. Met het oog op het vooropgestelde integrale behoud van de interieurafwerking zoals vermeld in de beschrijvende nota, wordt ook opgelegd om de dubbele beglaasde deur en alle lambriseringen (inclusief radiator behuizing) in situ te bewaren.

Het bescheiden modernistische volume met barmeubel in de kelder is een uitzonderlijk spoor van de historische Congolese aanwezigheid in Antwerpen. De aanvrager wenst het barmeubel te verwijderen en een nieuwe plaats te geven in het MAS. Gezien het historische belang en de symbolische waarde van deze erfgoedelementen, wordt opgelegd om de diverse interieurelementen die te relateren zijn aan de inrichting van de bar en aanhorende ruimten (oa stockage en shop) voor de Amicales des Marins Congolais integraal en effectief in situ te bewaren.

Naast het behoud van bovenstaande ruimtes (feestzaal en officierswoning) en de originele draagstructuur, gaat de oorspronkelijke configuratie van het pand grotendeels verloren. Het CHE-rapport beoordeelt de ruimtelijke indeling van het gebouw echter als ‘bijzonder interessant en beredeneerd’. Zo wordt onder meer het grondplan van verdiepingen 2 en 3, met (verblijfs)ruimten systematisch georganiseerd rond een open centrale hal, als zeer waardevol en behoudenswaardig beschouwd. Door de centrale ligging van de nieuwe verticale circulatiekern gaat de oorspronkelijk opzet van Van Averbeke mbt openheid en lichtinval in de gemeenschappelijke ruimtes op +2 en +3 verloren en worden deze vervangen door smalle en donkere trapoverlopen. De stedelijke dienst monumentenzorg betreurt sterk dat deze originele architecturale kwaliteiten niet werden geïntegreerd in het ontwerp van herontwikkeling van het gebouw. Ondanks het behoud van een aantal ruimtes en interieurelementen, druisen de ingrepen (die onder meer gepaard gaan met de nieuwe verticale circulatiekern) in tegen de principes van wenselijkheid van behoud. De erfgoedwaarden worden, zoals beschreven in bijgevoegd CHE-rapport, onder meer bepaald door de beredeneerde ruimtelijke indeling van het pand. Deze architecturale kwaliteiten die deel uitmaken van de opzet van dit inventarispand zijn te behouden en indien mogelijk te versterken na herontwikkeling van het gebouw tot woongebouw.

Alhoewel de originele gevelopbouw gaaf werd bewaard, werd de beeldkwaliteit sterk aangetast door de vervanging van het schrijnwerk. De aanvrager opteert voor de vernieuwing van het schrijnwerk in genuanceerd aluminium, messingkleur. Daarbij wordt de raamverdeling geïnspireerd op de indeling van het huidige, recente en beeldverstorende buitenschrijnwerk. Schrijnwerk is een erfgoedkenmerk bij uitstek aangezien het essentieel bijdraagt tot de belevingswaarde van de voorgevel. Bij de advisering van bouwaanvragen voor panden (waarvan het oorspronkelijk schrijnwerk werd weggenomen)opgenomen in de vastgestelde inventaris  van het bouwkundig erfgoed, hanteert de dienst monumentenzorg het uitgangspunt van vervanging van het buitenschrijnwerk door schrijnwerk naar oorspronkelijk model, dit zowel wat betreft materiaalgebruik, profilering, detaillering en afwerking. In dit geval wordt opgelegd om stalen schrijnwerk te voorzien met op de verdiepingen een (glasscheidende) onderverdeling met fijne roeden. De originele gevelplannen en oude foto’s van de gevel dienen dus als basis voor het schrijnwerkontwerp gehanteerd te worden. De plaatsing van aluminium schrijnwerk wordt ongunstig geadviseerd.

De geveluitwerking van de dubbelhoge uitbreiding is niet overtuigend. De nieuwe optopping is door zijn architecturale vormentaal zeer dominant aanwezig, waardoor de karakteristieken van de ondergevel worden gebanaliseerd .Er wordt aangedrongen op een verder onderzoek naar een vormentaal die een correct antwoord biedt op de gevelarchitectuur van de onderbouw (met historisch schrijnwerk); een vormentaal die enerzijds ondergeschikt blijft ten opzichte van en anderzijds een versterking kan zijn voor de waardevolle en gerestaureerde ondergevel. De geveluitwerking van de nieuwe bouwlagen worden ongunstig geadviseerd door de stedelijke dienst monumentenzorg.

Italiëlei 74

De aangevraagde werken in dit pand betreffen de opdeling ervan in een aantal appartementen en de plaatsing van een nieuwe daklaag. Het gelijkvloers en de kelderverdieping worden samengevoegd tot een duplex-appartement dat wordt verbonden door een aantal nieuwe trappen en een vide tegen de achtergevel. Aan de buitenzijde wordt een cour anglaise gecreëerd om zo voldoende licht en woonkwaliteit te realiseren op het gelijkvloers en de kelder. De eerste verdieping wordt ingericht als 1 wooneenheid, bereikbaar met de bestaande en oorspronkelijke trap. De trap naar de 2de en 3de verdieping van de herenwoning, werd na samenvoeging met het pand nummer 74 gesupprimeerd. De nieuwe woningen op +3 en +4 blijven ook in het voorliggende ontwerp louter ontsloten via het buurpand. Het bestaande zadeldak wordt gesloopt en vervangen door een nieuw zadeldak met een gevelbrede dakkapel aan voor- en achterzijde.

De voorgevel van de Italiëlei 74 toont een grote authenticiteit en wijkt weinig af van het originele gevelbeeld. De grootste veranderingen ten opzichte van de originele situatie situeren zich in het dak. De oorspronkelijke zadeldakconstructie werd (vermoedelijk in 1956) doorbroken door het plaatsen van een dakkapel. De intrinsieke erfgoedwaarde van het dak is door deze ingreep eerder beperkt, waardoor vanuit oogpunt monumentenzorg geen bezwaar is tegen de sloop. Het ontwerp van de nieuwe dakverdieping is geïnspireerd op de bestaande uitwerking met gevelbrede dakkapel; een dakvorm die eerder een storende impact heeft op de waardevolle ondergevel. Met het oog op de versterking van de erfgoedwaarde van de neoclassistische ondergevel, draagt een nieuwe daklaag in een meer klassieke vormentaal echter de voorkeur. Een profiel van een mansardedak, waarbij aan de straatgevel losgekoppelde dakkapellen het ritme van de onderliggende ramen volgen, zou vanuit oogpunt monumentenzorg een meer correcte bekroning zijn voor de waardevolle herenwoning.

Doorheen de tijd werden de ramen op de tweede verdieping vervangen. Het overige buitenschrijnwerk, alsook de inkomdeur is nog origineel uit de late 19de eeuw. Uit de aanvraag valt niet duidelijk af te leiden of het originele buitenschrijnwerk blijft behouden. Het bewaarde schrijnwerk verhoogt het authentieke karakter van deze 19de-eeuwse woning en is dus integraal te behouden.

De ingrepen die nodig zijn voor de inrichting van het duplex-appartement gelijkvloers-kelderverdieping, houden voldoende rekening met de nog aanwezige originele interieurelementen zoals de inkomhal en traphal met marmeren vloeren, stucwerkversiering op wanden en plafonds, originele houten binnendeuren. Ook de vooropgestelde cour anglaise, het openwerken van de achtergevel en het supprimeren van een deel van de troggewelven, in functie van de implementatie van een vide en trap naar de kelder doen geen onaanvaardbare afbreuk aan de beleving van de ruimtes en zijn dus aanvaardbaar vanuit oogpunt monumentenzorg.

Waar er origineel een enfilade van salons aanwezig was, werd in de jaren ’50 een kantoor en kapel ingericht. De waardenstelling in het CHE-rappoort vertrekt van de stelling dat de huidige interieurafwerking het resultaat is van de aanpassingen in de jaren ’50, maar bevat onvoldoende informatie om deze stelling te staven. De gelijkvloerse salons van 19de eeuwse herenhuizen, werden immers wel vaker gedecoreerd in een neorenaissance of neobarokke afwerking met houten plafonds, lambriseringen en goudleder. Het CHE-rapport bevat onvoldoende informatie over de originele afwerking van de salons om een accurate erfgoedtoets te kunnen uitvoeren en de afwerking na herinrichting te bepalen. Verder destructief en historisch onderzoek naar de originele afwerkingslagen is dus nodig. De plaatsing van voorzetwanden in de salons wordt niet weerhouden.”

Gelet op het bovenstaande wordt door de stedelijke dienst monumentenzorg een ongunstig advies verleend. Dit voornamelijk omwille van:

-          sloop van de oorspronkelijke configuratie en architecturaal kwalitatieve planopbouw van het pand nummer 72;

-          architecturale vormentaal van de 2-laagse uitbreiding van het pand nummer 72;

-          dakvorm met gevelbrede dakkapel op het pand nummer 74.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies gevolgd. De aanpassingen zijn dermate dat deze niet in voorwaarden op te nemen zijn. De aanvraag dient bijgevolg geweigerd te worden.

Archeologische aspecten

Het projectgebied van de voorliggende aanvraag bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte boven 300 m² (1 250 m²) en ingreep in de bodem boven 100 m² (ca. 525 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

Een archeologienota werd ingediend door ABO en waarvan akte door het agentschap Onroerend Erfgoed op 05/12/2021 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/20668). Het programma van maatregelen beveelt een vervolgonderzoek in de vorm van een opgraving.

Bodemreliëf

De aanvraag voorziet in het uitgraven van de tuin om meer licht te brengen in de ondergrondse kantoorruimte en de vergaderzaal. De voorziene ontpitting of afbraak van het bovengronds aangebouwde volume wordt teniet gedaan door deze uitgravingen. Het dermate supprimeren van de tuinzone staat niet in verhouding met de beoogde inrichting van een kwalitatieve ondergrondse kantoorruimte. De talud verhindert dat de tuinzone effectief kan ingericht worden als (collectieve) gebruiksvriendelijke tuin voor de grote, kwalitatieve woningen in het hoofdgebouw. Deze ingreep kan hierom dan ook niet gunstig beoordeeld worden.

Ondanks de ingreep om meer licht te brengen in de ondergrondse vergaderruimte, wordt opgemerkt dat de tuin ca 60 cm wordt opgehoogd. Het is onduidelijk wat de meerwaarde hiervan is.

Een gedeelte van de woning B.0.1. wordt eveneens in de kelder ondergebracht waarbij er op kelderniveau een terras voorzien, aansluitend op de ondergrondse verblijfsruimten. Hierdoor wordt nog meer oppervlakte van de tuin uit te graven. Dit kunnen we onmogelijk gunstig beoordelen omwille van de verdere beperking van de tuinoppervlakte.

Milieutechnische aspecten

Op basis van de informatie in het aanvraagdossier wordt geen indicatie teruggevonden dat er ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) van toepassing zijn. Vanuit milieutechnisch oogpunt is er geen bezwaar de vergunning te verlenen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag is op een aantal essentiële punten strijdig met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid. Hier kunnen geen afwijkingen op worden toegestaan. Deze tekortkomingen kunnen niet in voorwaarden worden opgelegd en vereisen essentiële aanpassingen aan de voorliggende aanvraag. De aanvraag moet hierom dan ook worden geweigerd.

In het kader hiervan wordt ook nog een tegenstrijdigheid tussen plan “BA_141-PSC_D_N_FRAC-aanpssing deur” en plan “BA_141-PSC_P_N_00_PLAN_00” opgemerkt.  Het is het onduidelijk in welke richting de toegangsdeur opendraait en wat het percentage is van de helling.

Er worden geen afvalbergingen voorzien. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. Bij een eventuele vergunning moet worden opgelegd dat er afvalbergingen moeten voorzien worden conform de bepalingen van de bouwcode.

Zoals reeds vermeld, wordt een gedeelte van de woning B.0.1. in de kelder voorzien, waarbij een deel van de tuin wordt uitgegraven, zodanig licht, lucht en buitenruimte te voorzien. De vrije hoogte van deze ruimten zijn slechts 2,27 meter. In de beschrijvende nota wordt op basis van foto’s aangetoond dat er, ondanks de vloerpas op pas -1,20 m er vanuit de ruimte nog voldoende zicht is op de tuin. Door het ophogen van de tuin met ca.60 cm komt de vloerpas 1,80 meter onder het niveau van de tuin te liggen waardoor ook dit argument weg valt. Het voorzien van verblijfsruimten in de kelder draagt niet bij tot een beter ontwerp. Integendeel, hierdoor wordt de tuinzone opnieuw verder beperkt.

Verder zijn er nog enkele knelpunten op artikel 34 en 41 van de bouwcode. Ook hier kunnen geen afwijking worden toegestaan.

Er wordt opgemerkt dat er, strijdig met art 678 van het burgerlijk wetboek, op het rechter terras achteraan op de 4de verdieping geen ontoegankelijke zone wordt voorzien van 190 cm.

Ook het terras links achteraan op de 1ste verdieping behoudt onvoldoende afstand tot de perceelgrens.

In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds doet een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de woningen moeten 33 fietsenstallingen voorzien worden:

-          1 appartement met 1 slaapkamer : 1 x 2 = 2

-          5 appartementen met 2 slaapkamers : 5 x 3 = 15

-          4 appartementen met 3 slaapkamers : 4 x 4 = 16

Er wordt een fietsenstalling ingericht voor de woningen met 36 plaatsen. Er werd enkel een dubbel systeem voorzien. Minimum de helft van de fietsenstallingen moet een gewoon enkel systeem zijn. Niet alle fietsen kunnen gebruik maken van een dubbel systeem (zware (elektrische) fietsen, fietsen met manden, zakken, kinderstoeltjes,…)

Bij het gebruik van een dubbel systeem moet de minimum afstand tussen elke stalling 50cm zijn.

Voor de kantoren wordt een aparte fietsenstalling voor 16 fietsen ingericht (530m² kantoren met parkeernorm 1,25/100m² = 6,6 afgerond 7). Hier is voldoende ruimte om de fietsen te kunnen stallen.

De fietsenstallingen zijn enkel bereikbaar via een te kleine lift. Deze lift heeft een schachtdiepte van slechts 2 meter. Het is onduidelijk hoe groot de liftkooi zal zijn, maar deze is sowieso onvoldoende groot voor een fiets. Om in aanmerking te kunnen komen van vergunning dient de aanvraag te voorzien in voldoende grote en goed bereikbare bergingen. Dit is niet het geval en niet op te lossen door middel van voorwaarden, gezien de vereiste, grondige planaanpassingen.

De fietsenstalling van de grondgebonden woningen bevindt zich in de voortuin en is niet overdekt. Dit is niet kwalitatief. De fietsenstalling dient inpandig voorzien te worden. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Standpunt college

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert om voorliggende vergunningsaanvraag te weigeren. Het college is van oordeel dat een vergunning kan verleend worden, mits het opleggen van een aantal voorwaarden, op basis van onderstaande motivatie.

Met betrekking tot de functie van de ‘onbestemde’ gelijkvloerse commerciële ruimte: gelet op de zeer beperkte oppervlakte en de intekening van bureautafels lijdt het geen twijfel dat dit kantoren betreft. Dit wordt zo meegenomen in de verdere beoordeling, en bestendigd in de voorwaarden.

Het college acht de dakvorm van het linker pand (een asymmetrisch zadeldak) niet dermate atypisch dat ze moet geweigerd worden, ze is daarentegen ook kwaliteitsvol als eigentijdse bekroning van het pand en bovendien zeer waardevol gelet op de ruimtebeleving van het onderliggend verdiep.

Met betrekking tot de optopping van het rechtse pand (nr. 72): de elementen van de bestaande gevel worden aangegrepen om tot een nieuwe compositie te komen als verderzetting en beëindiging van het bestaande. De boogramen worden herhaald in het middelste stuk en lateraal worden de boogramen gespiegeld. Deze ‘mutatie’ is eigenzinnig als verderzetting, maar dat is de volledige bestaande voorgevel ook. Zo is de plint atypisch opengewerkt en weinig massief. De optopping is aanvaardbaar.

Wat betreft het nieuwe kantoorprogramma in de achterbouw, volgt het college de stelling niet dat de draagkracht wordt overschreden. Kantoren zijn weliswaar permanent bezet tijdens de gebruikelijke werkuren, maar veel minder intensief dan een feestzaal of congresruimte.

Wat betreft het verlagen van de tuinzone; de netto onverharde groene ruimte neemt toe wat positief is i.k.v. de gewenste klimaatadaptatie en ontpitting. Het talud wordt bovendien zo aangelegd dat het bruikbare verblijfsruimte wordt, en een kwalitatieve uitloper van de binnenruimte. De ingreep is aanvaardbaar.

De tuin wordt gedeeld tussen kantoren en woningen (weliswaar gescheiden door een balustrade). Dit is in principe combineerbaar, gelet op de verschillende gebruiksuren. Elke woning beschikt ook over een privatieve buitenruimte. Voor de twee grondgebonden ééngezinswoningen is het echter wenselijk private tuinen te voorzien.

Wat betreft het erfgoedaspect, is het college van mening dat respectvol wordt omgegaan met de waardevolle elementen, en een goed evenwicht is nagestreefd tussen behoud en nieuw. Wat betreft het schrijnwerk, dit kan verder worden afgestemd met de administratie monumentenzorg.

Wat betreft toegankelijkheid; er wordt gevraagd om naast de helling nog een trap te voorzien in de inkomhal. Beide combineren is niet mogelijk in de bestaande toestand, dus een afwijking kan worden toegestaan.

Voor de hobbykamer en de tuinkamer op de ondergrondse verdieping van het pand nr. 74 kan een afwijking worden gegeven m.b.t. de verdiepingshoogte; de woning zelf beschikt over voldoende kwaliteit en verblijfsruimtes op het gelijkvloers zodat deze hobby/tuin ruimte als een extra ruimte kan beschouwd worden.

Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 14 parkeerplaatsen.

De plannen voorzien in 0 bijkomende en nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.

De aanvrager meldt het volgende; “de bestaande bovengrondse parkeerplekken in de binnenplaats Rodestraat in open lucht (7, waarvan 4 vergund) en de ondergrondse parkeerplaatsen van nr. 70 (bereikbaar via dezelfde binnenplaats) staan ter beschikking van de toekomstige kopers. Er zijn voldoende plaatsen waardoor een oplossing zeker haalbaar is.” De aanvrager is eigenaar van pand nr. 70.

Deze bestaande plaatsen zijn bereikbaar over eigen terrein, en beantwoorden aan het POET-principe. Echter is het noodzakelijk om een parkeerboekhouding toe te voegen met daarin ook de parkeerbehoefte van al de bestaande functies (kantoor nr. 70, bestaande woningen binnenplaats,..). Pas als er overtal aanwezig is, kunnen deze ook effectief in rekening worden gebracht als invulling van de nieuwe parkeerbehoefte. Momenteel ontbreekt deze info.

Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.

Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019, in deze aanvraag van toepassing op 6 plaatsen.

Tevens is het wenselijk de fietsstalplaatsen van de 2 woningen overdekt te voorzien, dit kan mee onderzocht worden in de parkeerboekhouding.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Mobiliteitshinder: De vergunningsaanvraag zou de parkeerdruk, die thans zeer hoog is, nog doen toenemen. Wegens de beperkte parkeercapaciteit in de buurt wordt verwacht dat dit de parkeerdruk in de buurt zal verhogen en zo de leefbaarheid in het gedrang komt.

De aanvrager vermeldt in de beschrijvende nota dat de juiste bestemming van de commerciële ruimte niet gekend is, maar gaat in zijn begeleidende mobiliteitstoets uit van een fictieve invulling wat tot een gunstigere berekening van het aantal te voorziene parkeerplaatsen leidt.

Beoordeling: Het bezwaar is deels gegrond. Voorliggende aanvraag heeft betrekking op twee gebouwen die zijn opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed. Indien de werkelijke parkeerbehoefte op het perceel moet gerealiseerd worden, zou de erfgoedwaarde van het gebouw teniet worden gedaan. Daarom mogen geen parkeerplaatsen voorzien worden langsheen de Italiëlei. Langsheen de Rodestraat ten behoeve de grondgebonden woningen werd deze mogelijkheid niet benut.

Onduidelijke invulling gelijkvloers: Het bezwaar tegen het niet vermelden van de effectieve invulling van het gelijkvloers.

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. De aanvrager dient de bestemming duidelijk te benoemen cfr het uitvoeringsbesluit,. Het begrip ‘commerciële ruimte’ is immers geen ‘hoofdfunctie’ volgens de codex en kan bijgevolg niet vergund worden. Het is hierdoor inderdaad onmogelijk de te verwachten hinder in te schatten en te beoordelen. Hierom werd het college geadviseerd de aanvraag te weigeren.

Leegstand: Het bezwaar tegen de functie “commerciële ruimte”. Gezien er in de nabije omgeving verschillende commerciële ruimtes leeg staan vraagt de bezwaarindiener zich af of het zin heeft er nog te voorzien.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond; Het bezwaar omtrent mogelijke leegstand betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen voorliggend project en de te verwachten leegstand zoals omschreven in het bezwaarschrift. Bovendien werd er een gunstig advies verleend door de dienst OS/BI.

Inbreuk privacy: Het terras achteraan de eerste verdieping van pand nr 74 komt tot aan de perceelgrens en behoud onvoldoende afstand ten opzichte het aanpalend perceel.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond; Dit bezwaar is burgerrechtelijk van aard en niet stedenbouwkundig. Het is echter correct dat er, conform het burgerlijk wetboek, geen afstand wordt gehouden van 190 cm. In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds doet een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam.