2022_CBS_02545 - Omgevingsvergunning - OMV_2022007698. Mechelsesteenweg 65. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          27/08/2021: vervallen vergunning (20212637) na intrekken aanvraag tijdens de beroepsprocedure bij de Deputatie – Provincie Antwerpen;

-          29/03/2019: vaststelling (ID: 7312) van een herenhuis in beaux-artsstijl als bouwkundig erfgoed – herinventarisatie;

-          10/10/2001: vergunning (2001431) voor verbouwen van het koetshuis;

-          15/12/1994: vergunning (86#941296) voor een verbouwing.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: kantoor; 

-          bouwvolume straatzijde Mechelsesteenweg:

• souterrain, 3 bouwlagen en een mezzanine onder een zadeldak;
• kroonlijst- en nokhoogte van respectievelijk circa 17,75 en 20,25 m;
• bouwdiepte gelijkvloerse bouwlaag tot circa 24 m met balkon aan rechterzijde en trap naar tuin;
• bouwdiepte bovenliggende verdiepingen tot circa 21,25 m met balkon op 1ste verdieping tegen linkerzijde;

-          gevelafwerking:

• parement in witte natuursteen;
• buitenschrijnwerk in hout;

-          inrichting:

• koetshuis achteraan in de tuin, bereikbaar via doorrit aan de Hemelstraat 16, voorzien van 1 woonunit;
• gelijkvloerse verdieping met 6 inpandige parkeerplaatsen;
• 12 parkeerplaatsen in tuinzone;

Huidige toestand

-          kantoorgebouw (Mechelsesteenweg 65);

-          kantoorkeuken in half ondergrondse ruimte (achteraan);

-          ruimte B10 (tweede verdieping) werd ingericht als kantoorruimte. Het is niet duidelijk welke overige wijzigingen doorgevoerd werden aan deze ruimte;

-          garage en 1 woonunit in koesthuis tuinzone (Mechelsesteenweg 65A);

-          10 parkeerplaatsen in tuinzone bereikbaar via Hemelstraat 16;

-          fietsstalplaats in tuinzone;

-          verplaatste buitentrap.

Gewenste toestand

-          kantoorgebouw;

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing met souterrain, 3 bouwlagen en 2 teruggetrokken daklagen;
• maximale bouwhoogte van circa 23,35 m, kroonlijsthoogte ongewijzigd;
• koetshuis in tuinzone (Mechelsesteenweg 65A) conform vergunde toestand;

-          gevelafwerking:

• bestaande voorgevel ongewijzigd;
• nieuwe daklagen en buitenschrijnwerk in bruin aluminium;
• dakbedekking in zink;

-          tuinzone ingericht als parking (10 parkeerplaatsen) en ruimte voor het stallen van fietsen.

Inhoud van de aanvraag

- slopen van het bestaande dakvolume; 

- uitbreiden van het volume van het hoofdgebouw met twee bouwlagen;  

- uitbreiding van de bestaande kantoorfunctie;

- plaatsen van een nieuwe buitentrap;

- voorzien van verschillende dakterrassen;

- wijzigen van de scheidingsmuren;

- plaatsen van een fietsenstalplaats in de tuinzone.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 20:
  De nieuwe trap voldoet niet aan de bepalingen opgelegd in dit artikel (trapleuning, breedte van de trap tussen de leuningen, en afmeting tussenbordes);
• artikel 21:
  De lift is geen lift van het type 2 zoals omschreven in de EN 81-70;
• artikel 22:
  De deuren beschikken niet over een doorgangsbreedte van 105 cm zodat na afwerking een minimale vrije en vlakke doorgangsbreedte van 90 cm gegarandeerd kan worden;
• artikel 25:
  Het is niet duidelijk of de schuifdeuren ter hoogte van de kantoorruimten automatische deuren zijn. Indien deze deuren manueel te bedienen zijn, dient naast de krukzijde van de deur een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van 45 cm voorzien worden (50 cm na afwerking).

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestaande en vergunde kantoorfunctie wordt uitgebreid.

In het kader van deze vergunningsaanvraag werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Business en Innovatie. Dit advies is gunstig omwille van de verweving van functies binnen de woonomgeving, zoals voorgeschreven in de beleidsnota ruimtelijke economie. De gevraagde uitbreiding van de kantoorfunctie is functioneel inpasbaar en kan gunstig geadviseerd worden.
 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het bestaande dakvolume boven de 3de bouwlaag wordt gesloopt. In de plaats hiervan komt er een nieuw volume, bestaande uit twee bouwlagen onder een schuin dak. Het volume trekt zich 1,5 m terug ten opzichte van de voorgevel en 2,5 m ten opzichte van de achtergevel. De bestaande monumentale kroonlijst van het pand blijft behouden.

Het nieuwe volume herbergt ca. 300 m² aan bijkomende kantoorruimtes waarbij terrassen voorzien worden aan zowel de voor- als achtergevel.

Het nieuwe volume sluit qua bouwhoogte aan op de teruggetrokken bouwlaag van de linker buur waardoor er, ondanks de atypische verschijningsvorm van de optopping, een harmonieuze inpassing in de omgeving wordt gecreëerd. De bijkomende kantooroppervlakte vormt geen overschrijding van de draagkracht van het perceel en is in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. De aanvraag kan positief geadviseerd worden.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De bestaande voorgevel blijft ongewijzigd. Het dakvolume wordt gekenmerkt door grote glaspartijen met bruinkleurig aluminium schrijnwerk en accenten in zandkleurige natuursteen. De dakbedekking wordt opnieuw in zink voorzien.
 

De gekozen materialen zijn in harmonie met de materialen van de bestaande voorgevel. Door de horizontale gevelgeleding, de gekozen materialen en de fijne detaillering, bouwt het nieuwe volume op een hedendaagse manier verder op de historische architectuur.

Aangezien het pand is opgenomen op de inventaris onroerend erfgoed, werd tijdens de vergunningprocedure advies gevraagd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg. Dit advies is gunstig en laat zich als volgt samenvatten:

“Herenhuis in beaux-artsstijl gebouwd in opdracht van Joseph Dierxsens, naar een ontwerp door Joseph Hertogs uit 1910. Aannemer was het bouwbedrijf G. Hargot & R. Somers. Met zijn versoberde beaux-arts-vormentaal, is het hotel Dierxsens representatief voor het latere oeuvre van de architect, uit het decennium vóór de Eerste Wereldoorlog. […]

Met een gevelbreedte van vier traveeën, omvat de voorname rijwoning een souterrain, drie bouwlagen en een mezzanine, onder een zadeldak. De statige lijstgevel onderscheidt zich door een verzorgd parement uit witte natuursteen, met gebruik van hardsteen voor de plint. Horizontaal geleed in de geboste pui, de bovenbouw en de mezzanine met architraaf kroonlijst, beantwoordt de gevelcompositie aan een regelmatig schema. Een balkon met consoles en balustrade legt de klemtoon op de twee middentraveeën van de eerste verdieping. In de rechter travee wordt de rondboogpoort gemarkeerd door een kwartholle omlijsting met sluitsteen en guirlandes. Verder is de opstand opgebouwd uit registers van rondboogvensters op de begane grond, rechthoekige vensters op de bovenverdiepingen en ovale oculi op de mezzanine. Het sobere geveldecor ontleend aan de Lodewijk XVI-stijl, is beperkt tot vlakke vensteromlijstingen met sluitsteen, oren, chutes en onderdorpel, en medaillons op de borstwering van de eerste verdieping. Het houten schrijnwerk van de vleugeldeur met waaier is bewaard, evenals het smeedijzeren traliewerk van het souterrain; vernieuwd vensterschrijnwerk.

De plattegrond van het ‘schoon verdiep’ wordt over de volledige breedte opgedeeld door de centraal ingeplante, dubbelhoge traphal, bereikbaar via het trappenbordes van de vestibule. Volgens de bouwplannen beslaat het salon de straatzijde, de eetkamer met veranda de tuinzijde, geflankeerd door de onbijtkamer met terras, de office met keukenlift en de diensttrap. Zoals gebruikelijk bood het souterrain oorspronkelijk ruimte aan de keuken, en namen de privé- en slaapvertrekken de bovenverdiepingen in. […] Het pand is beeldbepalend omwille van de historische, esthetische en architecturale waarde.

Het pand is afgewerkt met een flauw hellend zadeldak. Men wenst deze daklaag aan te passen en uit te breiden. De bestaande kantoorfunctie op de ondergelegen niveaus blijft behouden, er gebeuren geen wijzigingen aan het interieur.

Het nieuwe volume van twee bouwlagen wordt teruggetrokken voorzien tov de voorgevel en heeft een sobere vormgeving. Doordat er nu een kantoorfunctie ipv een woonfunctie wordt voorzien, zijn er beperkte aanpassingen aan vloerniveaus wat ook in gevelbeeld zeer beperkte aanpassingen geeft tov de vorige aanvraag. De wijzigingen zijn echter beperkt en aanvaardbaar.

Het voorstel wordt met respect voor het bestaande gebouw voorzien en doet geen afbreuk aan de erfgoedwaarde ervan.”

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg wordt bijgetreden.

De aanvraag kan positief geadviseerd worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De bijkomende kantoorruimtes zijn ruim en genieten door de royale glaspartijen van veel natuurlijke lichtinval. De verschillende terrassen dragen bij tot een aangename verblijfsruimte. Verder vormt het ontwerp geen hinder naar de directe en ruimere omgeving waardoor de aanvraag positief geadviseerd kan worden.

De aanvraag wijkt af op artikels 20, 21, 22 en 25 van de gewestelijke verordening integrale toegankelijkheid. Om alsnog een vergunning te kunnen verlenen dient de aanvraag hieraan tegemoet te komen. Dit wordt als voorwaarde van de vergunning geformuleerd.

Het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer is als voorwaardelijk gunstig opgeladen in het Omgevingsloket, maar het is een gunstig advies zonder voorwaarden. Om die reden worden geen voorwaarden uit dit advies overgenomen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De parking is bereikbaar via een doorrit in Hemelstraat.

Fietsvoorzieningen:

Er moeten 17 fietsenstallingen voorzien worden voor de kantoren:

-          1359m² x 1.25/100m² = 17

De bestaande fietsenstalling in de achtertuin wordt uitgebreid tot 12 plaatsen.

Verder wordt er een fietsgoot voorzien naast de huidige trap die naar de kelder gaat zodat vanuit de tuin de overdekte buitenruimte achter de achtergevel bereikt kan worden. Hier worden 5 fietsstalplaatsen voorzien. Al deze plaatsen zijn te bereiken via de doorrit via de Hemelstraat.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. De nieuwe trap moet in overeenstemming zijn met de voorschriften uit artikel 20 van de verordening toegankelijkheid.

3. Overeenkomstig met artikel 21 van de verordening toegankelijkheid, dient de lift van het type 2 te zijn zoals omschreven in de EN 81-70.

4. Alle nieuwe deuren dienen te beschikken over een doorgangsbreedte van minstens 105 cm zodat na afwerking een minimale vrije en vlakke doorgangsbreedte van 90 cm gegarandeerd kan worden conform artikel 22 van de verordening toegankelijkheid.

5. Er dient ook bij de schuifdeuren, naast de krukzijde van de deur, een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van 45 cm voorzien te worden (50 cm na afwerking) confrom artikel 25 van de verordening toegankelijkheid.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten