2022_CBS_02539 - Omgevingsvergunning - OMV_2020072174. Grote Markt 6. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          20/07/2020: proces-verbaal (11002_2020_12708_VPV) van ophef van aanvankelijk proces verbaal met nummer 11002_2019_11726_VPV;

-          21/11/2019: proces-verbaal (11002_2019_11726_VPV) met vaststelling van overtreding voor het plaatsen van niet-zaakgebonden publiciteit zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning;

-          04/10/2019: weigering (20192311) voor het plaatsen van een steigerdoek;

-          14/06/2019: weigering (2019981) voor het plaatsen van een steigerdoek met reclame;

-          30/04/1942: toelating (18#15083) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          16/06/1937: toelating (18#7999) voor binnenveranderingen;

-          30/10/1931: toelating (1931#40413) voor gevelveranderingen;

-          15/06/1928: toelating (1928#30440) voor een keldermond;

-          25/08/1882: toelating (1882#1062) voor een uitstalraam;

-          07/11/1868: toelating (1868#744) voor veranderingen;

-          30/07/1852: toelating (1852#621) voor een keldertrap;

-          13/04/1852: toelating (1852#334) voor veranderingen;

-          vaststelling (ID: 4050 en 100256) van Het Stoelken als bouwkundig erfgoed;

-          vaststelling (ID: 6407) van Het Stoelken: voorgevel en daken als beschermd monument.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: gelijkvloerse winkel met bovenliggende woning;

-          laatgotisch diephuis met tuitgevel uit het derde kwart van de 16de eeuw;

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing van 4 bouwlagen onder hellend dak;
• gebroken gevellijn, 4 traveeën, 3 bouwlagen en een insteekverdieping onder een zadeldak (nok loodrecht op de straat);

-          gevelafwerking: gelijkvloerse gevel bezet en geschilderd in blauwe hardsteenkleur.

Huidige toestand

-          functie: het gebouw is integraal ingericht als recazaak;

-          gevelafwerking:

• voorgevel integraal geschilderd in crèmekleur;
• nieuwe zaakgebonden publiciteit op de gelijkvloerse ramen en nieuwe zonnetenten boven de gelijkvloerse voorgevelpui;
• de natuurstenen lijsten onder de verdiepingsramen werden overschilderd.

Gewenste toestand

-          functie: recazaak met bovenliggende kantoren;

-          bouwvolume: behoud van het vergund geachte volume;

-          gevelafwerking:

• nieuwe schilderwerken op de voorgevel in groen op het gelijkvloers en witte kalkzandsteenkleur met antiek roze voegen op de verdieping, waarbij de plint, dorpels en lijsten in blauwe hardsteen mee worden geschilderd;
• nieuw houten buitenschrijnwerk, gelakt in een kleur corresponderend aan de naastliggende gevelkleur;
• nieuwe raamopeningen in de voorgevel bovenaan;

-          inrichting:

• kelder, gelijkvloers, tussenverdieping en eerste verdieping ingericht als restaurant, sanitair en personeelsruimtes;
• de vide boven het gelijkvloers achter de gevel aan de straatzijde wordt opnieuw opengemaakt waarbij de tussenvloer boven het gelijkvloers wordt afgebroken en vernieuwd met een nieuwe trap;
• het plat dak boven de gelijkvloerse uitbouw wordt afgebroken en vernieuwd;
• tweede verdieping ingericht als bijhorende kantoorruimtes met daarboven een zolderverdieping.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van handel met wonen naar reca met kantoren;

-          restaureren van een beschermd monument;

-          interne constructieve werken;

-          wijzigen van de gevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - reca (r) en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 1.1 Bestemming zone Wo 1:
er is slechts 1 nevenfunctie toegelaten naast de hoofdfunctie (wonen, gemeenschapsvoorziening of hotel). In het gebouw is echter enkel reca voorzien over 3 bouwlagen en in de kelder en kantoren over 1 bouwlaag;

-          artikel 10.1 Bestemming overdruk Reca:
reca is toegelaten op het gelijkvloers, in de kelder en op de eerste verdieping. De nota vraagt een afwijking hierop.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 18 Niveauverschillen: het is niet duidelijk hoe de integrale toegankelijkheid wordt opgelost. De toegangsdeur draait naar binnen over de hellingbaan. Dit is fysiek onmogelijk.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  het gelijkvloers en de tussenverdieping zijn niet hoog genoeg;
• artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen:
  er is geen informatie over het verloop van de afvoeren van de keuken;
• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:
  de afvoer(en) van de keuken van de recazaak is/zijn niet aangesloten op vetafscheider(s).

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De functiewijziging van handel naar horeca met kantoor is functioneel inpasbaar. Het advies van de stedelijke dienst Business en Innovatie is gunstig:

“Het pand is gelegen in afgebakende strategische horecakern Historisch Centrum, alsook duidt het RUP Binnenstad het gebied aan als horecazone (met de overdruk reca). De horeca-functie blijft behouden in dit pand en investeringen (op meerdere verdiepingen) die men hiervoor maakt zullen het vastgoed opwaarderen. Daarnaast wordt door deze investeringen de langdurige leegstand in dit pand weggewerkt en zullen omliggende horecazaken positief effect ondervinden van de herinvulling van dit pand.”

Dit advies wordt integraal gevolgd. Volgens RUP Binnenstad (artikel 1.1 zone Wo1) is wonen, hotel of gemeenschapsvoorziening hier de hoofdfunctie, maar dit is omwille van de grote erfgoedwaarde en de opbouw van het pand niet haalbaar. De invulling met kantoorruimte op de hogere verdiepingen is een waardevol alternatief om dit gebouw weer in gebruik te nemen en op te waarderen. Volgens artikel 10.1 (overdruk reca) is reca toegelaten in de kelder, op het gelijkvloers en de eerste verdieping. Door het opnieuw vrij maken van de mezzanine en de dubbele hoogte aan de voorgevel te herstellen wordt de bestaande tweede verdieping opnieuw eerste verdieping. Op deze manier wordt de reca beperkt tot gelijkvloers en eerste verdieping.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt ervoor dat er een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten. Gevels en bedaking van het pand zijn beschermd als monument.

Conform artikel 5 §2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode van 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Afhankelijk van de aard en omvang van de geplande werken kan er een CHE-rapport gevraagd worden met een meer uitgebreide bouwhistorische en beschrijvende studie van het gebouw. Voor het pand werd een bouwhistorische studie opgemaakt door Monumenta. Er werd eveneens kleuronderzoek op de gevel uitgevoerd door Monumenta. Het project werd voorbesproken. 

Het advies van het Agentschap Onroerend Erfgoed is gunstig:

“Deze handelingen krijgen een gunstig advies omdat ze geen afbreuk doen aan de bescherming. De aanvraag betreft de herinrichting van het pand met een horecafunctie en kantoor op de bovenliggende verdiepingen. Voor het pand werd een bouwhistorische nota opgemaakt en een kleurhistorisch onderzoek van de voorgevel werd uitgevoerd. De werken aan de beschermde delen werden uitvoerig met ons afgestemd.

De voorgestelde gevelafwerking is gebaseerd op het stratigrafisch onderzoek en draagt bij tot de

historische waarde van de gevel. Het nieuwe buitenschrijnwerk in de voorgevel wordt qua vormgeving en detailleringen afgestemd op het historische venster in de achtergevel. De dakbedekking wordt vernieuwd met nieuwe natuurleien.

In ons advies voor vergunningsplichtige werken aan publiek toegankelijke gebouwen maken we altijd een afweging tussen het behoud van de erfgoedwaarden en de toegankelijkheid. In dit dossier komen de werken voor toegankelijkheid voldoende overeen met de erfgoedwaarden (artikel 35 Besluit Vlaamse Regering van 5 juni 2009 over toegankelijkheid tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid).”

Ook het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is gunstig:

“Men wenst het pand te renoveren en de gevels en bedaking te restaureren.

De kelders blijven ongewijzigd, het luik dat nu toegang geeft tot de tongewelfde kelders zal brandwerend worden uitgevoerd. In de kelder zitten de technieken en meterkasten. De aansluiting op de riolering blijft ongewijzigd.

De gelijkvloerse verdieping wordt als restaurant ingericht, de overdekte koer wordt als keuken ingericht.

Er wordt opnieuw een insteekverdieping gecreëerd  door het openwerken van de eerste travee, wat historisch correcter is dan de huidige toestand.

De tweede verdieping behoudt de oorspronkelijke indeling, de lokalen worden ingericht als sanitair en kleedruimtes.

De derde verdieping behoudt de oorspronkelijke indeling en wordt als bureauruimte ingericht en archief, de bestaande steektrap naar de zolder blijft behouden.

De zolder blijft integraal behouden, net zoals het traphuis achteraan.

Het dak wordt geïsoleerd en opnieuw afgewerkt met natuurleien, er wordt nieuw houten schrijnwerk voorzien en de voorgevel wordt hersteld naar een beeld uit 1920. De gevel- en bedakingswerken zullen in nauw overleg met het agentschap Onroerend Erfgoed worden uitgevoerd.

Op basis van de besprekingen en plannen kan geconcludeerd worden dat de erfgoedwaarde van het pand behouden blijft, wat ten zeerste geapprecieerd wordt, gelet op de hoge erfgoedwaarde van zowel het exterieur als het interieur.”

Dankzij de nieuwe invulling en enkele oordeelkundige ingrepen, zoals het vrijmaken van de mezzanine aan de voorgevel, wordt dit waardevolle 16de-eeuwse pand weer in ere hersteld.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

Om te voldoen aan artikel 18 van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid moet het niveauverschil van 6 cm aan de inkom worden overbrugd met een helling van maximum 10%. Er werd een helling opgetekend van 6% maar de toegangsdeur draait over deze helling. Dit kan mogelijk gedeeltelijk worden opgevangen met een hefscharnier in combinatie met een valdorpel.

Op het gelijkvloers en op de mezzanine is de vrije hoogte respectievelijk 2,50 m en 2,37 m. Dit voldoet niet aan artikel 21 van de bouwcode (minimale hoogte van ruimten), dat een vrije hoogte van 2,60m oplegt. Het betreft een bestaande situatie in een historisch pand. Door het weer open maken van de vide wordt opnieuw meer luchtigheid in de ruimte gebracht en een open zicht naar buiten gecreëerd. Het publiek zit normaliter aan tafeltjes waardoor de lagere plafondhoogte hier niet storend is.

De horecazaak moet voldoen aan artikels 35 (afvoerkanalen en uitlaten van gassen) en 44 (vetafscheiders en olieafscheiders) van de bouwcode. Dit wordt als voorwaarde opgelegd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Vanuit het oogpunt mobiliteit wordt volgende voorwaarde opgelegd:

-          Laden en lossen moet gebeuren binnen de venstertijden van de voetgangerszone.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. De horecazaak moet voldoen aan artikels 35 (afvoerkanalen en uitlaten van gassen) en 44 (vetafscheiders en olieafscheiders) van de bouwcode.

3. Laden en lossen moet gebeuren binnen de venstertijden van de voetgangerszone.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Het advies van het Agentschap Onroerend Erfgoed werd niet opgevraagd. Het betreft een beschermd monument.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten