2022_CBS_02578 - Omgevingsvergunning - OMV_2022009390. Lambrechtshoekenlaan 309-311. District Merksem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          21/11/2003: vergunning (103#8170) voor het uitvoeren uitbreidingswerken bankgebouw appartementen huisnr. 309 bank huisnr. 311;

-          02/02/1995: vergunning (1974#8762) voor het wegbreken van een binnenmuur - 6.12.94;

-          11/01/1971: vergunning (103#8703) voor het oprichten van een appartementsgebouw.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          kantoorgebouw (bankfiliaal) van 3 bouwlagen onder plat dak in halfopen bebouwing (open links);

-          hoofdvolume van 15 m diep;

-          gelijkvloerse aanbouw met gemiddelde bouwdiepte van 10,50 m;

-          gelijkvloers volume aan zijgevel op 8,80 m van de voorgevellijn tot op 15 m (bouwdiepte hoofdvolume);

-          technische installaties op het dak;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse plint in blauwe hardsteen;
• lichtgrijze bepleistering op hoger gelegen verdiepingen;
• ter hoogte van hoekbalkons op de eerste en tweede verdieping is er valbeveiliging in de vorm van een netstructuur van vloer tot plafond;
• aluminium schrijnwerk;

-          inrichting:

• voortuin variërend van 8 m diep tot 6,5 m;
• toegang tot ondergrondse parkeergarage op 14,80 m van de voorgevellijn;
• open helling naar parkeergarage;
• perceel achteraan dicht gebouwd.

Huidige toestand

-          gelijkvloers volume aan zijgevel niet uitgevoerd;

-          gewijzigde indeling van de kantoorruimtes;

-          trap 1,30 m verplaatst vanaf de gevel;

-          gewijzigde toegang tot het dak;

-          gevelafwerking:

• gewijzigde inkomsas (ronde sas).

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met winkel op de begane grond;

-          4 bouwlagen onder plat dak;

-          verticale circulatie voor appartementen op linkerzijde;

-          verplaatsing trap en inplanting lift voor toegang tot appartementen;

-          uitkragende terrassen in de achtergevel;

-          2 appartementen per verdieping;

-          vermeerderen van het aantal wooneenheden van 0 naar 6. Met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 3 een-slaapkamerappartementen met een nettovloeroppervlakte van circa 60,50 m²;
• 3 twee-slaapkamerappartementen met een nettovloeroppervlakte van circa 81 m²;
• de gemiddelde nettovloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt 70,75 m²;

-          gevelafwerking:

• nieuwe plaatsing van de gevelopeningen;
• isolatie en bepleistering met crépi;

-          inrichting:

• open ruimte van circa 63 m² achter de winkelruimte.

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van een vierde bouwlaag;

-          slopen van een gelijkvloers volume;

-          wijzigen van de gelijkvloerse functie van dienstverlening naar detailhandel;

-          wijzigen van de ruimtes voor detailhandel naar wonen op de verdiepingen;

-          wijzigen van de voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 20: Trappen:
  • §1. over de volledige lengte van de trappen en ter hoogte van eventuele tussenbordessen moet na afwerking van de eventuele wanden en tussen de leuningen een breedte van minstens 100 cm zijn. Hier is het minder dan 0,90 meter en de balustrades zijn nog niet ingetekend;
  • Een gedeelte van de keldertrap heeft zelfs slechts een breedte van 0,80 meter inclusief balustrades;
  • §2. Het tussenbordes is slechts 0,90 meter diep in plaats van minstens 100 cm diep ;.
• Artikel 24: Draairuimte:  de deuren naar de appartementen liggen dicht bij de hoek en te diep in de muur waardoor de buitenste rand van de vrije en vlakke draairuimte aan de duwzijde van de deur, het gesloten deurvlak niet kan raken;
• Artikel 27: Parkeerplaatsen: vanaf vijf tot en met honderd eigen parkeerplaatsen, moeten de aangepaste parkeerplaatsen ook voorbehouden parkeerplaatsen zijn.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 19: Tuinafsluitingen: De tuinmuur blijft 3,40 m hoog in plaats van de vereiste 2,6 m;
• Artikel 27: Open ruimte: het perceel heeft een grootte van circa 400 m². Na wijziging van de gelijkvloerse functie wordt er een oppervlakte van circa 63 m² vrijgemaakt. Dit is minder dan de opgelegde 20%;
• Artikel 30: Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: Er ontbreken 3 parkeerplaatsen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-          Rooilijn: art. 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Art. 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is gesitueerd in de Lambrechtshoekenlaan, gelegen in het district Merksem. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen met handel op de gelijkvloerse verdieping.
 

Het omvormen van een voormalig bankkantoor (functie kantoren/dienstverlening) naar een meergezinswoning met een gelijkvloerse handelszaak, sluit aan bij de bestaande functies aanwezig op de omliggende percelen.

Het pand ligt in de zone verspreide bewinkeling. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zones er gestreefd wordt naar een goede mix tussen de functies handel, reca en diensten om op deze manier de aantrekkelijkheid en de verblijftijd van de bezoekers te verhogen en langdurige leegstand te vermijden.

Verder wenst de bouwheer de voorgevel te isoleren en te bepleisteren.
Het na- isoleren van de gevels is vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar. Door het energiezuinig renoveren van woningen wordt er bijgedragen aan de klimaatambities, wat wordt gestimuleerd.
 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voldoet aan de goede ruimtelijke ordening op vlak van schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid.  Het gebouw past in de bestaande straatwand en het toekomstig gabarit van de bebouwing uit zijn omgeving. De schaal van de aanvraag is overeenstemmend met deze van de omgeving.

De aanvraag maakt deel uit van een gegroepeerde bebouwing, bestaande uit groepen van ongeveer 10 gebouwen. De gegroepeerde bebouwing – waar de aanvraag deel van uit maakt – bestaat uit 3 bouwlagen met een plat dak. Echter bestaat de overige bebouwing langs deze zijde van de Lambrechtshoekenlaan uit 4 bouwlagen met een plat dak.

De aanvraag bestaat uit het bouwen van een extra bouwlaag over het volledige hoofdvolume zodat er uiteindelijk 4 bouwlagen worden gecreëerd.

De afwijking op artikel 27 van de bouwcode is stedenbouwkundig aanvaardbaar. Het perceel heeft een grootte van circa 400 m². Na wijziging van de gelijkvloerse functie wordt er een oppervlakte van circa 63 m² vrijgemaakt.

Dit is minder dan de opgelegde 20%. Echter blijft hierdoor nog een kwaliteitsvolle handelsruimte over met voldoend grote bruikbare oppervlakte waardoor een invulling snel zal gevonden worden.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag voldoet aan de goede ruimtelijke ordening op vlak visueel-vormelijke elementen.

De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de Lambrechtshoekenlaan gekenmerkt wordt door gevels in gevelbakstenen afgewisseld met gepleisterde gevels. Er is een verscheidenheid aan gevelmaterialen.

Opgemerkt wordt dat de kleur van de gevelbepleistering niet meegedeeld wordt op de plannen. Omwille van de stedelijke opwarming, de beeldkwaliteit en de inpassing in het straatbeeld moet de voorgevel bepleisterd worden in een lichte kleur, conform artikel 11 van de bouwcode.

Om vervlakking van het straatbeeld tegen te gaan, dient er vanuit de zorg voor de architecturale kwaliteit aandacht besteed aan een aantal ontwerpdetails bij het opnieuw bepleisteren van de gevel.

Concreet dienen de afmetingen van de raamopeningen en de arrière-corps behouden te blijven, moeten de bestaande decoratieve gevelreliëfs steeds evenveel uit het vernieuwde gevelvlak springen als in bestaande toestand het geval is en moet er gebruik worden gemaakt van hoekprofielen voor het pleisterwerk die niet zichtbaar zijn in de gevel.

De arrière-corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is wenselijk om dit detail eigen aan de stedelijke context te behouden.

Het toepassen van buitengevelisolatie leidt tot een vervlakking van het straatbeeld door een verlies aan detaillering. Om een verarming van het materiaal tegen te gaan, wordt er bij een gunstig advies opgelegd dat bestaande elementen in natuursteen (raamdorpel, plint, deksteen…) behouden blijven of worden vervangen door nieuwe elementen in natuursteen. Deze details hebben immers ook een functie. Zo beschermt de plint tegen beschadigingen. Indien er voor het uitvoeren van de werken een plint aanwezig is, moet deze behouden blijven. Dit kan door de bestaande plint naar voren te plaatsen (en er achter isolatie aan te brengen) of de bestaande plint te vervangen door een nieuwe plint. Bij pleisterwerk is het noodzakelijk om een plint te plaatsen, ook al is deze niet aanwezig in de bestaande toestand.

Wanneer er pleisterwerk is voorzien als gevelmateriaal, worden de randen van bijvoorbeeld raamopeningen voorzien van hoekprofielen. Dergelijke hoekprofielen moeten onzichtbaar worden uitgevoerd.

Verder wordt de raamverdeling in de voorgevel gewijzigd. Deze verdeling weerspiegelt de achterliggende functies. Hierdoor is er een duidelijke uitspraak over de architectuur van de meergezinswoning en de beeldkwaliteit van het gebouw is in samenhang met zijn omgeving. De gevelwijziging is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden voldoende wooncomfort bieden. We stellen wel vast dat de tweede slaapkamer aan de kleine kant is in de 2 slaapkamerappartementen maar de ruime berging/technische ruimte/wasruimte, die overigens ook in de éénslaapkamerappartementen aanwezig is, wordt geapprecieerd en compenseert ook voor een groot deel de kleinere slaapkamer door bijkomende bergruimte mogelijk te maken.

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door brandweer. De voorgestelde voorwaarden worden integraal opgenomen als voorwaarde van vergunning.

De stad Antwerpen hanteert een afwegingskader op aanvragen voor een stedenbouwkundige vergunning voor buitengevelisolatie. Bij een gunstig advies tot plaatsing van buitengevelisolatie is men verplicht om de werken over de volledige dikte van 14 cm uit te voeren. Op die manier wordt er maximale energiebesparing gerealiseerd binnen de bepalingen van het rooilijnendecreet.

De afwijkingen op de bepalingen van de verordening toegankelijkheid – artikel 20, 24 en 27 – zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Het betreft een bestaande bouw. En aangezien de contour van de traphal op alle verdiepingen binnen de bestaande muren valt, zou deze afwijking een enorme ingreep met zich meebrengen om zich regel te brengen. Tevens zijn deze afwijkingen maar plaatselijk en minimaal.

Naar voorwaarden wordt meegenomen om de tuinmuur te verlagen tot 2,6 m.

De tuinmuur blijft 3,40 m hoog in plaats van de vereiste 2,6 m. De afscheiding tussen twee private percelen dient duidelijk en kwalitatief te zijn. Een te hoge afsluiting zorgt voor een beperking van de bezonning van de tuinen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Gezien er 6 appartementen gebouwd worden, waarvan 3 met 2 slaapkamers en 3 met 1 slaapkamer, is de fietsparkeerbehoefte 15.

Voor de commerciële ruimte moeten er 0.6 pp/100 m² voor werknemers, en 2 pp/100 m² voor bezoekers voorzien worden. Dit komt neer op 6 fietsparkeerplaatsen.

In totaal is er een fietsparkeerbehoefte voor 21 fietsparkeerplaatsen.

In de ondergrondse parkeergarage werd er plaats voorzien voor 17 fietsen, en bijkomend werd er op het gelijkvloers vooraan nog plaats voorzien voor 6 bezoekersfietsen. De aanvraag voldoet.

Echter moet een verkeerslicht voorzien worden aan de parkeergarage gezien de helling te smal is opdat wagens zouden kunnen kruisen. Dit wordt meegenomen naar de voorwaarden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

2. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

3. De bepleistering moet in een lichte kleur worden uitgevoerd, conform artikel 11 van de bouwcode.

4. De isolatie samen met het afwerkingsmateriaal uitvoeren met een totale dikte van 14 cm.

5. De arrière-corps behouden en vrijlaten van materiaal en isolatie.

6. De bestaande elementen in natuursteen behouden of vervangen door nieuwe elementen in natuursteen.

7. Onderaan de gevel een plint voorzien in natuursteen of beton van minimaal 60 cm hoog. De plint moet voorbij het gevelvlak steken.

8. De hoekprofielen die inherent zijn aan het gevelpleisterwerk, onzichtbaar uitvoeren.

9. De tuinafsluiting te verlagen tot 2,6 m, conform artikel 19 van de bouwcode.

10. Een fietslicht/ verkeerslicht plaatsen zodat er veilig in en uit de parkeergarage kan gereden worden.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten