2022_CBS_02550 - Omgevingsvergunning - OMV_2021185170. Tulpstraat 10. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          19/02/2021: weigering (20202950) voor het verbouwen en uitbreiden met een bijkomende daklaag van een pakhuis naar een meergezinswoning met 5 appartementen;

-          10/07/2019: weigering (2019644) voor een functiewijziging van magazijn naar meergezinswoning met ontpitting en uitbreiding;

-          04/04/2018: ingetrokken aanvraag (20173496) voor verbouwen van stapelhuis naar meergezinswoning;

-          04/04/2008: weigering (2008255) voor het verbouwen en uitbreiden van het huis tot appartementen en handelspand;

-          11/02/1972: vergunning (18#54589) voor een verbouwing - 10.1.1972;

-          21/02/1964: vergunning (196464) voor een verbouwing en flatgebouw;

-          31/05/1929: toelating (1929#33568) voor gevelveranderingen;

-          13/06/1921: toelating (1921#11504) voor een Magazijn vergroten;

-          26/05/1899: toelating (1899#743) voor Veranderingen binnen;

-          23/06/1882: toelating (1882#735) voor een Huis met atelier.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: pakhuis (industrie);

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing van 4 bouwlagen onder plat dak;
• volledig perceel volgebouwd over 4 bouwlagen;
• verbonden met de Sint-Amandusstraat 19;

-          gevelafwerking:

• inrijpoort-deurgeheel met 4 m breedte op het gelijkvloers, bovenliggende verdiepingen in 3 traveeën;
• lichtkleurig geschilderd metselwerk, geschilderde plint en dorpels in blauwe hardsteen, donkerkleurig houten buitenschrijnwerk;
• gevelopeningen in de achtergevel op de achterste perceelgrens;
• 2 daklichten in het hoofddak.

Huidige toestand

-          gewijzigde gevels:

• gelijkvloerse voorgevelpui in natuursteen met vernieuwde houten deur-in- aluminium poortgeheel;
• vernieuwd buitenschrijnwerk met nieuwe indeling in staal;
• wijzigen van de achtergevelopeningen.

Gewenste toestand

-          functie: meergezinswoning met 4 wooneenheden;

• met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:

-          gelijkvloers: 1 twee-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 77,8 m², aansluitend op de achtertuin;

-          eerste verdieping: 1 twee-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 76,9 m² met een terras van 6,3 m²;

-          tweede en derde verdieping: 2 twee-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 76,6 m² met een terras van 6,3 m²;

-          bouwvolume:

• ontpitten van het perceel tot een bouwdiepte van 16,68 m (31,3 %);
• het dak en de achtergevel worden aan de buitenzijde geïsoleerd;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in wit/geel gekaleide baksteen op een plint, met dorpels in natuurkleurig beton en vernieuwd buitenschrijnwerk in witte PVC;
• achtergevel in witte gevelpleister op buitenisolatie, nieuw buitenschrijnwerk in witte PVC, spijlbalustrades in zwart staal,
• behoud van de ramen in de rechterscheidingsmuur;
• het middelste voorgevelraam op de eerste verdieping wordt gedicht;
• nieuwe rookkoepel op het platte hoofddak;

-          inrichting:

• achtertuin van circa 47,7 m² waarvan 11 m² verhard;
• verlagen van de tuinmuren op de achterste perceelgrenzen tot 2,60 m.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen en verbouwen van een pakhuis tot meergezinswoning met 4 wooneenheden.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          1. Algemene voorschriften, 1.3. Harmonieregel en referentiebeeld:

• De woongebouwen hebben op de verdiepingen het talrijkst een bouwdiepte van circa 13m. Een bouwdiepte van circa 16,5m is bijgevolg niet kenmerkend.
• Er wordt hinder gecreëerd qua lichtinval, bezonning en privacy naar de aanpalende percelen door het behoud van de scheimuren dieper dan circa 13m bij het woongebouw en door de voorgestelde terrassen op circa 16,5m bouwdiepte.
• Door het bovenstaande is het project niet afgestemd op de schaal van de omringende bebouwing.
• Het project overschrijdt de ruimtelijke draagkracht: zie artikel 1.4 Draagkracht.

-          1. Algemene voorschriften, 1.4. Draagkracht:

• Door het ontbreken van een mix, door de verhouding tussen het aantal slaapkamers en de beschikbare oppervlakte van de verblijfsruimten per woning en door de onvoldoende verblijfskwaliteit in de woongelegenhed op de eerste en tweede verdieping door onvoldoende hoogte wordt de draagkracht van de site overschreden.

Verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, dag- of nachtactiviteiten.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakte verhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Ook het voorzien van woongelegenheden in een volume deels in de tuinzone, een volume dat bezwaarlijk kenmerkend kan worden genoemd, genereert een overlast die te groot is tegenover de draagkracht van de omliggende tuinen.

Het project overschrijdt de draagkracht van de omgeving.

-          1. Algemene voorschriften, 1.9.2. Functiewijziging van bestaande vergunde activiteiten in ambachten, opslag en

                  ateliers  in binnengebied:

• De bebouwing in binnengebied, die niet wordt afgebroken, wordt omgevormd tot wonen en is niet beperkt tot 1 bouwlaag met een maximale bouwhoogte van 4,5 meter én de parkeerbehoefte wordt niet afgewikkeld op eigen perceel.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:
  het materiaal van de nieuwe plint in de voorgevel is niet verduidelijkt;
• artikel 19 Tuinafsluitingen:

de linker- en rechterscheidingsmuur worden niet maximaal verlaagd conform artikel 19 van de bouwcode na het slopen van het achterliggende bouwvolume;

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  de verblijfsruimtes van de woongelegenheid op de eerste verdieping hebben een vrije hoogte van 2m57 en op de tweede verdieping van 2m47;
• artikel 27 Open ruimte:
  volgens de snedetekeningen blijft na het slopen van het bovenliggende bouwvolume, de bestaande funderingsplaat ter hoogte van de nieuwe achtertuin behouden;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er zijn geen autostalplaatsen voorzien voor de nieuwe wooneenheden;
• artikel 39 Infiltratie- en buffervoorzieningen:
  het terras in de achtertuin is niet zo aangelegd dat dit aan 1 à 2% afwatert richting de groenzone in de achtertuin, zodat het regenwater daar op natuurlijke wijze kan infiltreren;
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  de RWA afvoerleiding is niet voorzien van een private toezichtsput zo dicht mogelijk bij de voorste perceelgrens;
• artikel 43 Septische putten:
  het volume van de nieuwe septische put is niet verduidelijkt.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is er geen principieel bezwaar tegen het supprimeren van de handelsfunctie op deze locatie. Dit vanzelfsprekend op voorwaarde dat voldaan wordt aan de verordenende voorschriften en de actuele vereisten inzake gebruiksgenot en woonkwaliteit verzekerd kunnen worden. Zoals reeds vermeld, is de aanvraag echter strijdig met verschillende verordenende voorschriften.

Verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een groot appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

Bijvoorbeeld door het voorzien van te veel, te kleine woongelegenheden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De woongebouwen hebben op de verdiepingen het talrijkst een bouwdiepte van circa 13m. Een bouwdiepte van circa 16,5m is bijgevolg niet kenmerkend.

Er wordt hinder gecreëerd qua lichtinval, bezonning en privacy naar de aanpalende percelen door het behoud van de scheimuren dieper dan circa 13m bij het woongebouw en door de voorgestelde terrassen op circa 16,5m bouwdiepte.

Door het bovenstaande is het project niet afgestemd op de schaal van de omringende bebouwing.

Visueel-vormelijke elementen

De materialen van de nieuwe gevels zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Door het ontbreken van een mix, door de verhouding tussen het aantal slaapkamers en de beschikbare oppervlakte van de verblijfsruimten per woning en door de onvoldoende verblijfskwaliteit in de woongelegenheden op de eerste en tweede verdieping door onvoldoende hoogte wordt de draagkracht van de site overschreden.

Verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, dag- of nachtactiviteiten.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakte verhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Ook het voorzien van woongelegenheden in een volume deels in de tuinzone, een volume dat bezwaarlijk kenmerkend kan worden genoemd, genereert een overlast die te groot is tegenover de draagkracht van de omliggende tuinen.

Het project overschrijdt de draagkracht van de omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten