De Gecoro behandelt de adviezen van het Departement Omgeving, Provincie Antwerpen en Elia en de bezwaarschriften. Er werden 211 bezwaarschriften ingediend. Deze werden gerangschikt per thema. Het advies van de Gecoro is opgebouwd aan de hand van deze thema’s en behandelt dus niet alle bezwaarschriften afzonderlijk. Er worden 18 thema’s onderscheiden:

1. Procedure en conformiteit VCRO
2. Een RUP op maat van en betaald door de ontwikkelaar
3. Gebrek aan communicatie en inspraak en desinformatie
4. Kwaliteit RUP
5. Milieueffectenrapportage en milderende maatregelen
6. Strijdigheid met ruimtelijke structuurplannen en beleidskeuzes
7. Inconsistentie en strijdigheid met beleid stadsbestuur
8. Te laag ambitieniveau
9. Mobiliteit, verkeersleefbaarheid en verkeersveiligheid
10. Hoogbouw
11. Toegelaten functies en bestemmingsvoorschriften
12. Draagkracht, schaal, leefbaarheid en evenwicht densiteit versus groene publieke ruimte
13. Hoven
14. Beperkende inrichtingsvoorschriften
15. Negatieve impact op onroerend erfgoed en ontwikkelingsmogelijkheden stadspark
16. Schade, lasten en veiligheid
17. Luchtkwaliteit en street canyons
18. Overige

Heel wat bezorgdheden en opmerkingen uit de adviezen en bezwaren werden weerlegd door de Gecoro. Toch adviseert de Gecoro enkele aanpassingen aan het grafisch plan, stedenbouwkundige voorschriften en toelichtingsnota.

Aanpassingen aan het grafisch plan

• De Gecoro adviseert om de bouwhoogte van de onderbouw rondom de publiek toegankelijke hoven te reduceren. Meer bepaald adviseert de Gecoro om de bouwhoogte rondom de publiek toegankelijke hoven overal (met uitzondering van de bebouwing langs de Pelikaanstraat) te beperken tot maximaal 19m (5 bouwlagen) + maximaal gemiddeld 1 bouwlaag in setback.

Het college volgt het advies. Zie ook verder voor meer detail.

• De Gecoro adviseert om de oostelijke vaste uiterste bouwlijn van het meest noordelijke hof op het grafisch plan aan te passen naar een flexibele uiterste bouwlijn.

Het college volgt het advies, maar stelt vast dat het aanpassen van enkel de oostelijke vaste uiterste bouwlijn van het meest noordelijk hof naar een flexibele uiterste bouwlijn slechts gedeeltelijk tegemoet komt aan het bezwaar. De bezwaarindiener toont aan dat er betere en kwalitatievere invullingen mogelijk zijn. Het college stelt voor om dit principe op verschillende plaatsen in het RUP mogelijk te maken, meer bepaald waar het private hof grenst aan een bouwstrook met bouwhoogte maximaal 19m of 19m + 1 bouwlaag in teruggetrokken bouwlaag, zoals aangeduid op het grafisch plan. Daarnaast stelt het college voor om de beperking van 4m voor de afwijking van de bouwlijn uit het RUP te schrappen. De oppervlakte van het aangrenzend hof moet nog steeds minstens even groot blijven. In- en uitsprongen zijn enkel toegestaan indien ze een meerwaarde inhouden voor zowel de bebouwing als het hof. Ze mogen geen negatieve impact hebben op de gebruikswaarde of belevingswaarde van het betreffend hof. Het hof moet steeds als één ruimtelijke entiteit worden ervaren en de gevels van de gebouwen moeten samen als geheel een kwalitatieve wand vormen.

Het grafisch plan en de voorschriften werden zoals hierboven beschreven aangepast.

• De Gecoro adviseert bijkomend op de cijfermatige weergave van de schaal eveneens een schaalbalk toe te voegen (ook op plan feitelijke en juridische toestand)

Het college volgt het advies.

Een schaalbalk werd toegevoegd aan het grafisch plan en het plan feitelijke en juridische toestand.

Aanpassingen aan de stedenbouwkundige voorschriften

Algemene voorschriften 1.2 Overgangsmaatregelen

• De Gecoro adviseert om een voorschrift toe te voegen dat bepaalt dat de reeds bestaande en vergunde parkeerplaatsen in het plangebied behouden kunnen blijven.

Het college volgt het advies.

Algemeen voorschrift 1.2 Overgangsmaatregelen werd aangevuld zodanig dat bestaande vergunde of vergund geachte parkeervoorzieningen die niet in overeenstemming zijn met de stedenbouwkundige voorschriften kunnen behouden blijven.

• De Gecoro adviseert een bijstelling van de overgangsbepalingen en om functiewijzigingen en vernieuwbouw te schrappen bij de oplijsting van de ingrepen waarbij de voorschriften van het RUP van toepassing zijn.

Het college volgt het advies deels.

Onder Artikel 1.2 Overgangsmaatregelen werd ‘functiewijzigingen’ geschrapt als ingreep waarbij de voorschriften van het RUP van toepassing zijn. Ook Artikel 3. Zone voor groen – publiek toegankelijk hof (Gr) werd gewijzigd onder 3.3 Overgangsmaatregelen waardoor functiewijzigingen niet langer de aanleiding vormen voor de delen van de publiek toegankelijke hoven die buiten het projectgebied vallen om onder de voorschriften van het artikel te vallen i.p.v. onder de voorschriften van Artikel 2. Zone voor gemengde functies – privaat hof (Ge). Vernieuwbouw werd bijkomend gedefinieerd in de terminologie: “Vervanging van een bestaand gebouw, na afbraak, door een nieuwbouw.”

Algemene voorschriften 1.6 Parkeervoorzieningen en stalplaatsen

• De Gecoro adviseert een strikte beperking van het aantal toegelaten parkeerplaatsen hetgeen noodzakelijk is in functie van een modal split van 12% en een verkeersleefbare situatie. In functie van deze modal split moet het maximum 0,5 parkeerplaats per 100 m² bbvo op het gehele plangebied toegepast worden en mag enkel bijkomend parkeeraanbod in het projectgebied worden toegestaan in functie van buurtparkeren of parkeeraanbod dat elders in het plangebied niet wordt gerealiseerd.

Het college volgt het advies in deze slechts gedeeltelijk. In de voorschriften is de maximale norm van 0,5 parkeerplaats per 100 m² reeds opgenomen. Het college is verder van mening dat in de voorschriften voldoende beperkingen zijn ingebouwd om te voorkomen dat een bijkomend parkeeraanbod voor bijkomende verkeersgeneratie zorgt. Het is wel aangewezen om de expliciete mogelijkheid om in het projectgebied tot 1.115 parkeerplaatsen te voorzien te schrappen. Zodoende kan op projectniveau bekeken worden hoeveel parkeerplaatsen bijkomend op de parkeernorm van 0,5 parkeerplaats per 100m2 in het projectgebied voorzien kunnen worden zonder bijkomende verkeersgeneratie.

• De Gecoro adviseert om te bepalen dat minimum 20% van de fietsstal- en fietsparkeerplaatsen in de levendige plint (op het gelijkvloers) voorzien moet worden. Zodoende blijven de hoven gevrijwaard van constructies, wordt de plint verlevendigd en wordt de toegankelijkheid tot fietsparkeren bevorderd.

Het college volgt het advies niet. Het college is immers van mening dat het voorzien van een fietsenstalling op het gelijkvloers in het projectgebied, een negatieve invloed heeft op de levendigheid van de plint en een negatief effect zal hebben op de beeldwaarde en beleving van de publiek toegankelijke hoven. Het college verwijst naar artikel 29 van de bouwcode waarin bepalingen rond minimale aantallen fietsstalplaatsen en –parkeerplaatsen worden opgenomen. Dat artikel garandeert volgens het college voldoende dat inwoners en werknemers gestimuleerd worden voor het nemen van zachte verkeersmodi.

Algemene voorschriften 1.10 Globale inrichtingsvisie

• de Gecoro adviseert om het voorschrift m.b.t. de inrichtingsvisie aan te vullen met de verplichting om in de inrichtingsstudie aan te tonen dat de verhoging van het aantal parkeerplaatsen in het projectgebied ten opzichte van de parkeernorm van 0,5 parkeerplaats per 100m² theoretisch realiseerbare bovengrondse BVO uitsluitend ingezet wordt voor buurtparkeren of parkeeraanbod dat elders in het plangebied niet wordt gerealiseerd.

Zoals reeds aangegeven volgt het college het advies hier niet. Het is echter wel aangewezen om het voorschrift m.b.t. de inrichtingsvisie aan te vullen met de verplichting om aan te tonen dat bijkomend parkeeraanbod niet voor bijkomende verkeersgeneratie zorgt.

Algemeen voorschrift 1.10 Globale inrichtingsvisie werd aangevuld zodat in geval een aanvraag de realisatie van parkeerplaatsen betreft waarbij de vooropgestelde norm van maximum 0,5 parkeerplaatsen per 100 m² theoretisch realiseerbare bovengrondse bvo wordt overschreden (enkel mogelijk in het projectgebied zoals in overdruk aangeduid op het grafisch plan), dient aangetoond te worden dat dit geen bijkomende verhoging van de verkeersgeneratie tot gevolg heeft.

Artikel 1 Zone voor centrumfuncties

• De Gecoro adviseert om de bouwhoogte van de onderbouw rondom de publiek toegankelijke hoven te reduceren. Meer bepaald adviseert de Gecoro om de bouwhoogte rondom de publiek toegankelijke hoven overal (met uitzondering van de bebouwing langs de Pelikaanstraat) te beperken tot maximaal 19m (5 bouwlagen) + maximaal gemiddeld 1 bouwlaag in setback. De bouwlaag in setback dient minstens 3 meter alzijdig achter de gevels van het onderliggend bouwvolume te worden ingeplant. De torens dienen alzijdig minstens 1 meter achter de gevels van de onderbouw te worden ingeplant.

Het college volgt de aanpassing zoals voorgesteld door de Gecoro.

Het grafisch plan wordt aangepast in die zin dat de bouwhoogte rondom de publiek toegankelijke hoven (met uitzondering van de bebouwing langs de Pelikaanstraat), daar waar het nog niet het geval was, wordt teruggebracht tot max. 19m en max. 5 bouwlagen. De 2 torens (max. 100m) blijven hierop een uitzondering. In de stedenbouwkundige voorschriften wordt opgenomen dat bovenop de max. bouwhoogte van 19m overal rondom de publiek toegankelijke hoven (enkel waar de bouwhoogte nog niet max. 19m bedroeg) max. gemiddeld 1 teruggetrokken bouwlaag gerealiseerd mag worden. Het college wenst geen minimale afstanden vanaf de gevels van het onderliggende bouwvolume voor deze teruggetrokken bouwlagen noch voor de toren op te nemen. Dit om voldoende flexibiliteit voor de architecturale uitwerking op projectniveau te garanderen. Zodoende kan gezocht worden naar een configuratie (met bijhorende afstanden van de teruggetrokken bouwlagen en de torens t.o.v. de gevel van het onderliggende bouwvolume) i.f.v. wind, licht en lucht. Dit moet aangetoond worden in het Hoogbouwrapport fase architecturale geschiktheid. In de terminologie wordt volgend definitie van onderbouw toegevoegd:

“De onderbouw betreft alle bovengrondse gebouwen uitgezonderd de delen van eventuele torens, die hoger zijn dan de kroonlijst van het bouwvolume waar de toren uit verrijst. In geval de toren een vrijstaand volume betreft, wordt eveneens het deel van de toren dat overeenkomt met de maximaal toegelaten bouwhoogte conform de aanduiding op het grafisch plan en weergegeven in de bijhorende stedenbouwkundige voorschriften, als onderbouw beschouwd.“

• De Gecoro adviseert om te preciseren dat in de torens (bovengronds) maximaal 28 bouwlagen gerealiseerd mogen worden.

Het college gaat akkoord met de aanpassingen zoals voorgesteld door de Gecoro.

Artikel 1. Zone voor centrumfuncties (Ce) wordt aangepast zodanig dat het max. aantal verdiepingen in de torens 28 bedraagt.

Artikel 3 Zone voor groengebied – publiek toegankelijk hof

• De Gecoro adviseert een bijstelling van de stedenbouwkundige voorschriften aangaande groenvoorzieningen uitgaande van ambitie eerder dan een kwantitatieve benadering. Concreet adviseert de Gecoro om minstens 1 hoogstammige boom per 150m² op te leggen of een groenaanleg rond de publieke hoven met een kwalitatief gelijkwaardig resultaat. Dit zou bijvoorbeeld ook kunnen door de aanleg van begroeide gevels en/of beplante terrassen.

Het college volgt het advies.

Artikel 3. Zone voor groengebied – publiek toegankelijk hof (Gr) wordt onder art. 3.2. Inrichting aangepast zodanig dat er minstens 1 hoogstammige boom per 150m² i.p.v. per 500m² aangeplant dient te worden of een groenaanleg rondom de hoven met een gelijkwaardig resultaat qua ecologische waarde en belevingswaarde, zoals begroeide gevels en beplante terrassen.

Artikel 5 Projectgebied (overdruk)

• De Gecoro adviseert om in de voorschriften op te nemen dat minstens 10% van de bbvo in het projectgebied (exclusief het deel van de torens boven de onderbouw) ingericht en gebruikt moet worden als woningen. Op die manier wordt de beoogde functiemix meer gegarandeerd. Ook zal deze aanpassing levendigheid in en sociale controle op de hoven en doorsteken voor langzaam verkeer verhogen.

Het college volgt het advies.

Onder artikel 5 Projectgebied (overdruk) wordt opgenomen dat in de onderbouw minstens 10% van de bbvo ingericht en gebruikt moet worden als woning.

• De Gecoro adviseert om de beperking van max. 200m² bvo voor kantoren of praktijkruimten in de eerste laag van de onderbouw te wijzigen naar een maximale oppervlakte van 500m² bvo.

Het college volgt het advies.

Artikel 5 Projectgebied (overdruk) wordt aangepast zodanig dat kantoren of praktijkruimten voor diensten groter dan 500m² bvo in de eerste bouwlaag van de onderbouw verboden zijn, in plaats van groter dan 200m³.

Artikel 6 Verbindingen voor langzaam verkeer

• De Gecoro adviseert om art. 6 Verbindingen voor langzaam verkeer (zoals indicatief aangeduid op het grafisch plan) aan te passen en enkel verbindingen in open lucht toe te laten. De breedte van de verbindingen dient afgestemd te worden aan de locatie waar deze zich bevinden: tussen de hoven onderling minstens 8 meter, vanaf de Pelikaanstraat tot aan het eerstvolgend hof minstens 8 meter, vanaf de Lange Herentalsestraat tot het eerstvolgend hof minstens 6 meter, vanaf de lange Kievitstraat en de Schupstraat minstens 4 meter. In de delen van de verbindingen voor langzaam verkeer, die verplicht in open lucht uitgevoerd moeten worden, zijn overkragingen in functie van gaanderijen toegelaten in zoverre minstens 4 meter effectief onoverdekt blijft. Gezien het kleinschaligere karakter van de Lange Kievitstraat en de Schupstraat en de beperkte mogelijkheden hier, kan de aansluiting aan de verbindingen voor langzaam verkeer met de Lange Kievitstraat en de Schupstraat als onderdoorsteek met een minimale breedte van 4m uitgevoerd worden.

Het college volgt het advies grotendeels. De gevraagde aanpassingen met betrekking tot de inrichting van deze verbindingen worden doorgevoerd voor de verbindingen naar Pelikaanstraat, Lange Herentalsestraat en Lange Kievitstraat. Wat de verbinding naar de Schupstraat betreft, wil het college rekening houden met het bezwaarschrift waarin verzet tegen deze nieuwe verbinding wordt aangetekend om redenen van veiligheid. De aanduiding van deze specifieke verbinding als verplicht te realiseren wordt dan ook geschrapt. De realisatie van deze verbinding blijft nog steeds mogelijk, in zoverre ze voldoet aan de gestelde kwaliteitseisen en in zoverre de openbare veiligheid kan worden gegarandeerd. Dit werd expliciet in de voorschriften opgenomen.

Terminologie

• De Gecoro adviseert om in artikel 3 van de stedenbouwkundige voorschriften van het RUP te verduidelijken wat er precies dient verstaan te worden onder ‘eigen aan de inrichting van tuinen en binnenplaatsen’: vaste zitmeubelen, speeltoestellen, verlichtingsarmaturen en dergelijke.

Het college volgt het advies.

Volgende definitie voor ‘eigen aan de inrichting van tuinen en binnenplaatsen’ wordt opgenomen in de terminologie: “Constructies in functie van het verhogen van de verblijfskwaliteit in de buitenruimte zoals vaste zitmeubelen, speeltoestellen, verlichtingsarmaturen, plantbakken, waterbassins en kunstwerken. Bergingen en afdaken worden niet beschouwd als constructies eigen aan de inrichting van tuinen en binnenplaatsen.”

• De Gecoro adviseert om het verschil tussen rotatieparking en buurtparking te duiden

Het college volgt het advies.

Volgende definitie werd opgenomen voor ‘rotatieparking’ in de terminologie:

“Een rotatieparking is het geheel van parkeerplaatsen dat niet voor bewoners of andere gebruikers noch voor bezoekers van bijhorend gebouw(encomplex)* dient en dat, eventueel tegen betaling, publiek toegankelijk is voor het tijdelijk stallen van wagens. [* in casu : het plangebied]”

Volgende definitie werd opgenomen voor buurtparken in de terminologie:

“Buurtparkeren kan worden georganiseerd op een buurtparking of op bepaalde als dusdanig aangeduide zones op het openbaar domein. Het betreft parkeerplaatsen waar enkel geregistreerde buurtbewoners mogen parkeren.”

• De Gecoro adviseert om de definitie van de begrippen ‘vernieuwbouw’, ‘plint’, ‘onderbouw’ en ‘gaanderij’ toe te voegen in de terminologielijst.

Het college volgt het advies.

Volgende definitie voor ‘plint’ werd opgenomen in de voorschriften:

“De plint is de gelijkvloerse bouwlaag van een gebouw. Het betreft de bouwlaag die in rechtstreeks contact staat met het aangrenzend openbaar domein in zoverre betreffend gebouw grenst aan het openbaar domein.”

Volgende definitie voor ‘onderbouw’ werd opgenomen in de terminologie:

“De onderbouw betreft alle bovengrondse gebouwen uitgezonderd de delen van eventuele torens, die hoger zijn dan de kroonlijst van het bouwvolume waar de toren uit verrijst. In geval de toren een vrijstaand volume betreft, wordt eveneens het deel van de toren dat overeenkomt met de maximaal toegelaten bouwhoogte conform de aanduiding op het grafisch plan en weergegeven in de bijhorende stedenbouwkundige voorschriften, als onderbouw beschouwd. “

Volgende definitie werd opgenomen voor ‘gaanderij’ in de terminologie: 

“Relatief smalle en lange overdekte buitenruimte aansluitend op of geïntegreerd in een gebouw waarvan minstens één lange zijde open is en verbinding geeft op de aansluitende open ruimte.”

De opgenomen definitie voor ‘vernieuwbouw’ werd hierboven reeds beschreven. 

Aanpassingen aan de toelichtingsnota

De Gecoro adviseert volgende aanvullingen.

• Opnemen van figuren die de ruimtelijke implicaties van de voorschriften en het grafisch plan visueel begrijpelijk maken voor de burger.

Het college volgt het advies

Onder het ruimtelijk concept ‘Densiteit en hoogbouw’ werden figuren opgenomen die het ontwerpproces en een mogelijke doorvertaling van de voorschriften en het grafisch plan in het projectgebied weergeven.

• Het concept van de ‘stedelijke fronten’ duidelijk uiteen te zetten in functie van het onderbouwen van de bouwhoogte langsheen Pelikaanstraat.

Het college volgt het advies

Het concept van de ‘stedelijke fronten’ wordt uiteen gezet onder het ruimtelijk concept ‘Bouwhoogten – straatbreedtes – functies’. Deze beschrijving werd aangevuld met verwijzing naar de beleidsnota Atypische Stadsbouwmeester 2016-2020 en referentiebeelden. 

• Onder titel 3.4.5. Artikel 5. Projectgebied (overdruk) meer duiding geven bij de rangorde wat betreft de ontsluiting. De tekst moet op een begrijpelijke manier aangeven dat in principe spreiding van de ontsluiting verplicht is maar dat in geval slechts een aanzienlijk kleiner aantal parkeerplaatsen gerealiseerd wordt dan toegelaten, één of twee in- en uitritten kunnen volstaan. Enkel voor dat geval is de rangorde van toepassing.

Het college volgt het advies

Bovenstaande verduidelijking werd opgenomen in de toelichtingsnota onder de toelichting van artikel 5 Projectgebied (overdruk).

• Onder titel 3.4.5. Artikel 5. Projectgebied (overdruk) verduidelijken dat de positieve impact van spreiding van de auto-ontsluiting van het projectgebied op de doorstroming op het omliggend wegennet, niet als vrijgeleide mag worden beschouwd. De bepalingen in de algemene voorschriften 1.6 (parkeervoorzieningen en stalplaatsen) en de bijzondere voorschriften artikel 4 (Zone voor publiek domein) leggen immers respectievelijk op dat bijkomend parkeeraanbod in het projectgebied ten opzicht van 0,5 parkeerplaats per 100 m² theoretisch realiseerbare bbvo enkel toelaatbaar is in zoverre dit geen bijkomende verkeersgeneratie tot gevolg heeft én dat bij de inrichting van het openbaar domein rekening gehouden moet worden met zowel de verkeersfunctie, de gewenste verblijfskwaliteit en de ruimtelijke kwaliteit. De aanvrager zal op een afdoende manier moeten aantonen dat de aanvraag in overeenstemming is met al deze bepalingen (algemene voorschriften 1.10 Globale inrichtingsvisie).

Het college volgt het advies.

Bovenstaande verduidelijking werd opgenomen in de toelichtingsnota onder de toelichting van artikel 5 Projectgebied (overdruk).

• Bijkomende informatie over het voorbereidend ontwerpend onderzoek ten grondslag aan het voorziene bouwvolume en bijhorend programma toevoegen.

Het college volgt het advies.

Bijkomende informatie over het voorbereidend ontwerpend onderzoek werd toegevoegd onder concept ‘Densiteit en hoogbouw’.

• Behoeftenonderzoek (tekorten op buurt- en wijkniveau) opnemen

Het college volgt het advies.

Een samenvatting van de opgestelde omgevingsanalyes werd toegevoegd aan de toelichtingsnota onder het hoofdstuk ‘Ontwikkelingsvisie’.

Aanvullend wenst het college bijkomend op het advies van de Gecoro te reageren op enkele opmerkingen uit de bezwaarschriften: 

1. Een aantal bezwaren heeft betrekking op de kwaliteit van het onderzoek. Het betreft volgende:

• De bezwaarindieners zijn van oordeel dat de windhinder en het windgevaar onvoldoende onderzocht zijn. De bezwaarindieners vragen dan ook dat het voorlopig vastgesteld RUP wordt onderworpen aan een windonderzoek conform de Richtlijn Wind bij de HoogBouwNota.

Windhinder is een aspect dat op projectniveau onderzocht moet worden en niet wordt behandeld op planniveau. Dit is ook expliciet zo vermeld in het plan-MER. ‘…Echter, de intrinsieke ruimtelijke kwaliteit, maar ook de mogelijke hinder (schaduw, wind, visueel, privacy, ..) veroorzaakt naar de omgeving, zal uiteindelijk voornamelijk bepaald worden door de concrete invulling van het gebied en kan pas beoordeeld worden op projectniveau. Dit gebeurt best in zijn geheel binnen de op te maken inrichtingsstudie. Deze inrichtingsstudie wordt toegevoegd bij de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning, waarbij minstens volgende elementen worden in opgenomen: … hoe er geanticipeerd wordt op de aspecten met betrekking tot visuele hinder en privacy ten aanzien van omliggende bebouwing, bezonning en schaduwwerking, windhinder (ifv hoogbouw) en architecturale geschiktheid’. In de stedenbouwkundige voorschriften is opgenomen dat de op te maken inrichtingsstudie aandacht moet schenken aan architecturale kwaliteit, gebruikswaarde, belevingswaarde, ecologische waarde, veiligheid en toegankelijkheid.

Windhinder zal bijgevolg worden onderzocht op projectniveau al dan niet in een project-MER. Niet tegenstaande werd het aspect hinder wel behandeld in het plan-MER. Daarnaast werd de discipline wind ook reeds bestudeerd in het Hoogbouwrapport fase 1 locatiegeschiktheid voor het projectgebied.

• De bezwaarindieners zijn van oordeel dat de milieueffecten op het geluid onvoldoende zijn onderzocht. De bezwaarindieners vragen dan ook dat de effecten van het RUP op geluid en trillingen alsnog behoorlijk worden onderzocht, minstens gemotiveerd.

Geluid en trillingen zijn onderzocht in navolging van de richtlijnen. Het onderzoek werd door de bevoegde administraties als afdoende beoordeeld. Deze aspecten zullen indien relevant voor het voorwerp van de vergunningsaanvraag ook op projectniveau behandeld worden. Bijkomend is de discipline geluid ook bestudeerd in het Hoogbouwrapport fase 1 locatiegeschiktheid.

• De bezwaarindieners zijn van oordeel dat de gevolgen van het RUP op licht en schaduw onvoldoende zijn onderzocht. De bezwaarindieners zijn van mening dat het hoogbouwproject niet kan aanvaard worden wegens de impact op licht en schaduw, aangezien de lichtstudie van DAIDALOS in het Hoogbouwrapport vaststelt dat het plan zowel binnen als buiten het plangebied niet alleen negatieve maar ook vele niet aanvaardbare effecten had op daglichttoetreding en zonlichttoetreding (hetgeen overeenstemt met méér dan 35 % afscherming), vooral wat betreft de gebouwen in de onderbouw en ten noorden van de geplande torens. Voor de bezwaarindieners dient er minstens een “gedetailleerde analyse” gemaakt te worden en dienen minstens de aanbevolen maatregelen uit het plan-MER doorvertaald te worden in het RUP.

Schaduwhinder (en in uitbreiding licht) is een aspect dat op projectniveau onderzocht moet worden. Het aspect schaduwhinder is desondanks wel behandeld in het plan-MER binnen de discipline Mens-ruimtelijke aspecten. Een schaduwstudie werd toegevoegd. Het belang van voldoende aandacht voor schaduwhinder op projectniveau is ook expliciet zo vermeld in het plan-MER. ‘…Echter, de intrinsieke ruimtelijke kwaliteit, maar ook de mogelijke hinder (schaduw, wind, visueel, privacy, ..) veroorzaakt naar de omgeving, zal uiteindelijk voornamelijk bepaald worden door de concrete invulling van het gebied en kan pas beoordeeld worden op projectniveau. Dit gebeurt best in zijn geheel binnen de op te maken inrichtingsstudie. Deze inrichtingsstudie wordt toegevoegd bij de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning, waarbij minstens volgende elementen worden in opgenomen: … hoe er geanticipeerd wordt op de aspecten met betrekking tot visuele hinder en privacy ten aanzien van omliggende bebouwing, bezonning en schaduwwerking, windhinder (ifv hoogbouw) en architecturale geschiktheid’. Dit is doorvertaald in de voorschriften van het RUP, zoals hierboven beschreven.

Schaduwhinder zal bijgevolg worden onderzocht op projectniveau al dan niet in een project-MER.

• De bezwaarindieners zijn van oordeel dat de aanleg van de ondergrondse parking in het projectgebied (vier ondergrondse bouwlagen) negatieve effecten zal hebben op de waterhuishouding in het plangebied en de beveiliging van de safe-depositruimtes in de diamantwijk, zulks door de trillingen die gepaard gaan met dergelijke werken. Bij het nazicht blijkt voor de bezwaarindieners dat de impact van het project op de waterhuishouding van de rest van het plangebied onvoldoende onderzocht is, minstens dat het RUP zelf onvoldoende veiligheidsgaranties biedt aangaande bovenvermelde problemen, en de bezwaarindieners verzoeken de Stad dan ook om hiertoe alsnog het nodige te doen.

De mogelijke impact op het grondwater is volgens de richtlijnen onderzocht in de discipline Water en het onderzoek werd opgevolgd door de bevoegde administraties. Het plan-MER formuleert expliciet een milderende maatregel, zij het op projectniveau : ‘opmaak van een bemalingsstudie op projectniveau met berekening invloedsstraal bemaling en desgevallend passende maatregel om verspreiding verontreiniging en daling waterpeil vijver stadspark tegen te gaan’.

• De bezwaarindieners zijn van oordeel dat de gevolgen voor de luchtkwaliteit onvoldoende in rekening zijn genomen in het voorlopig vastgesteld RUP, aangezien de milderende maatregelen en aanbevelingen van het Hoogbouwrapport en het plan-MER niet zijn doorvertaald in de stedenbouwkundige voorschriften en het grafisch plan. De bezwaarindieners vragen dan ook om de resultaten van het onderzoek naar de luchtkwaliteit wel degelijk op voldoende zekere manier door te vertalen in het RUP zelf, en niet door te schuiven naar het projectniveau.

Milderende maatregelen op plan-niveau voor wat betreft Lucht zijn ‘vermijden van street canyons’ en ‘beperken van de verkeersgeneratie’. Beide maatregelen werden doorgevoerd in het RUP : de bouwhoogte aan de randen van het plangebied (grenzend aan het openbaar domein) werden in functie van het vermijden van canyon effect in hoogte beperkt met uitzondering van de bebouwing langs de Pelikaanstraat omdat daar vanuit andere (ruimtelijke) overwegingen net een hoger gevelfront gewenst is. Het beperken van de verkeersgeneratie gebeurt door een limiet op parkeerplaatsen. De locatie van het plangebied is daarenboven uitermate goed bereikbaar met openbaar vervoer en ook voor langzaam verkeer. De maatregel die in het RUP wordt opgelegd om verkeersgeneratie te beperken is complementair aan stimulans eigen aan de plek om andere verkeersmodi te verkiezen boven autoverplaatsingen.

De mogelijke impact op het grondwater is volgens de richtlijnen onderzocht in de discipline Water en het onderzoek werd opgevolgd door de bevoegde administraties. Het plan-MER formuleert expliciet een milderende maatregel, zij het op projectniveau : ‘opmaak van een bemalingsstudie op projectniveau met berekening invloedsstraal bemaling en desgevallend passende maatregel om verspreiding verontreiniging en daling waterpeil vijver stadspark tegen te gaan’.

2.  het plan heeft geen overtuigende maatschappelijke meerwaarde voor buurt,. Er worden geen garanties geboden op beduidend meer open of publieke ruimte of meer duurzaam groen. Het plan is onvoldoende ambitieus op vlak van duurzaam bouwen en tegengaan van urban heating en er worden geen bepalingen opgelegd of maatregelen genomen om de straten waar het projectgebied aan grenst te verbeteren of te versterken.

Het college verwijst naar de algemene voorschriften en meer bepaald 1.5 Duurzame stedenbouw en duurzaam bouwen waarin een aantal kwalitatieve eisen zijn opgenomen m.b.t. duurzame ontwikkeling. Onder meer de verplichting om de inrichting te richten op het optimaliseren van het stadsklimaat en het waarborgen van een goed verblijfscomfort van de open ruimte (windcomfort, beheersing van hitte-stress, luchtkwaliteit en geluidkwaliteit). In de bijzondere voorschriften zijn verplichtingen opgenomen aangaande de inrichting van de private hoven en van de publiek toegankelijke hoven, meer bepaald aangaande groenelementen. Ook verplicht het RUP de aanleg van groendaken. Wat betreft de verbetering van de inrichting van de omliggende straten heeft de stad wel degelijk de intentie om hier in te investeren. Het college besliste dan ook bij de voorlopige vaststelling tot de opmaak van een masterplan publieke ruimte waarbij bijzondere aandacht zal uitgaan naar de Lange Kievitstraat. Het RUP geeft het kader voor een kwalitatieve inrichting van het openbaar domein. Artikel 4 bepaalt letterlijk dat ‘Bij de inrichting van de zone voor publiek domein zowel rekening moet worden gehouden met de verkeersfunctie als met de gewenste verblijfskwaliteit en de ruimtelijke kwaliteit.’ En ook dat ‘De inrichting van het openbaar domein moet voldoende representatief en kwalitatief zijn.’.

3. net zoals op Kievit wijk 1 en 2 alsook op het nieuwe Mediaplein en het Operaplein zullen groene hoven op een parkeerkelder weinig tot geen soelaas bieden voor duurzame ontwikkeling noch het inperken van hittestress en verdroging (ten gevolge van het ontbreken van een natuurlijke connectie met de grondwatertafel).

Het college verwijst naar de algemene voorschriften en meer bepaald 1.9 Maaiveld en ondergrondse constructies waarin wordt bepaald dat ‘Wijziging van het maaiveld en de aanleg van ondergrondse constructies geen aanzienlijke negatieve gevolgen mogen hebben op de waterhuishouding.’. Het college beaamt dat de realisatie van ondergrondse parkeerplaatsen wordt toegelaten evenals de ontwikkeling van de hoven bovenop ondergrondse constructies. In het kader van het duurzaam ruimtegebruik wordt gekozen voor verdichting op deze strategische en uitermate goed bereikbare centrale locatie in de stad.

4. Een aantal bezwaren hebben betrekking op de verkeersveiligheid. Het betreft volgende:

• Uit het MER blijkt dat door de verkeerstoename ten gevolge van het RUP, de verkeersveiligheid er verder op achteruit zal gaan.
• De bezwaarindiener is van mening dat de verkeersveiligheid in de buurt meer in het gedrang komt ten gevolge van de hoge densiteit en extra 1.115 parkeerplaatsen die het RUP voorziet. De bezwaarindiener stelt vast dat op de as van de Pelikaanstraat reeds zwarte punten voorkomen.
• Volgens de bezwaarindiener is de Lange Herentalsestraat een belangrijke straat voor fietsers en een belangrijke passage voor schoolgaande kinderen en jeugd. De verkeersveiligheid in deze straat wordt door de bezwaarindiener omschreven als niet optimaal. De bezwaarindiener stelt vast dat het plan meer conflicten zal veroorzaken. De bezwaarindiener is van mening dat de impact van de milderende maatregelen, opgenomen uit de verschillende scenario’s naar de densiteit van verkeer en verkeersveiligheid negatief zal zijn.
• De bezwaarindiener is van oordeel dat de extra verkeersdrukte de Lange Kievitstraat onveiliger zal maken voor fietsers en buurtbewoners. Een voorstel van de bezwaarindiener is om van de Lange Kievitstraat een fietsstraat te maken met een verkeersbeperking tijdens de spitsuren en dit zonder in-uitrit van een ondergrondse parking (in- en uitrit Pelikaanstraat blijft bestaan en indien niet anders kan blijft ook de Lange Herentalsebaan in- en uitrit behouden). Eventueel is dit voor de bezwaarindiener ook een opportuniteit om een doorgang/verbinding met de Lange Kievitstraat te maken om de 2 buurten met elkaar te verweven.
• Gezien het statuut van de Lange Kievitsstraat als een belangrijke verbinding voor langzaam verkeer, de Pelikaanstraat als buscorridor en het kruispunt van de Lange Kievitstraat en de Pelikaanstraat als fietsknooppunt mag een ontsluiting van een ondergrondse parking in de Lange Kievitstraat of in de Pelikaanstraat niet worden toegelaten.

In het plan-MER is bijzondere aandacht geschonken aan onder meer de veiligheid van vooral de zwakke weggebruikers. Dit is ook zo aangegeven in het beoordelingskader. De effecten van het plan werden geanalyseerd vanuit de mogelijke toekomstige verkeersgeneratie en besproken op basis van onder meer de effectgroepen verkeersveiligheid (criterium: conflicten tussen verkeerstypes, met focus op conflicten met langzaam verkeer) en verkeersleefbaarheid (criteria: verkeersdruk en oversteekbaarheid). In het plan-MER zijn een aantal milderende maatregelen en aanbevelingen geformuleerd in functie van het (rechtstreekse en onrechtstreekse) verhogen van de verkeersveiligheid. In zoverre deze doorvertaalbaar zijn in een RUP, werden deze ook doorvertaald. Het betreft het beperken van de verkeersgeneratie, verbod op een rotatieparking en inpandig en geclusterd laden- en lossen. Een aantal van de milderende maatregelen (en aanbevelingen) zullen op projectniveau uitgevoerd worden of als flankerend beleid. Het betreft ‘Ruimte voor langzaam verkeer in de Lange Kievitstraat’, ‘Afstemmen verkeerslichten Lange Kievitstraat x Pelikaanstraat” en “Lange Kievitstraat x Quinten  Matsijslei”  op voetgangers en fietsers’, ‘Ruimte voor langzaam verkeer “Lange Kievitstraat x Pelikaanstraat” en “Lange Kievitstraat x Quinten  Matsijslei’ en ‘Plantin & Moretuslei x Simonsstraat: Geen deelconflicten tussen gemotoriseerd verkeer en voetgangers en fietsers’.

Tot slot wenst het college nog te reageren op een algemeen advies van de Gecoro:

• De Gecoro adviseert de gemeenteraad om op korte termijn een rooilijnplan en bijhorend onteigeningsplan op te maken en de betreffende gronden te verwerven.

De bezwaarindieners dienen bezwaar in tegen Artikel 4. Zone voor publiek domein omdat de zone voor publiek domein in de Schupstraat en de Hoveniersstraat de private perceelsgrenzen overschrijdt. Dit is de facto een rooilijn, terwijl er nochtans geen rooilijnplan is opgemaakt conform het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen. De Stad kan het grafisch plan niet wettig verwezenlijken zolang er geen rooilijnplan bestaat dat grondslag biedt voor de zone voor publiek domein op het privaat domein.

De Gecoro acht het bezwaar over de intekening van het openbaar domein ongegrond. Het college sluit zich aan bij het advies van de Gecoro. De intentie van het plan is duidelijk en gaat uit van het algemeen belang. Ook de wijzigingen aan het wegennet dienen het algemeen belang. Zo werd er onder meer rekening gehouden met de ontsluiting van de aangrenzende percelen. De Schupstraat en Hovenierstraat zijn ter plaatse zeer smal waardoor een verbreding zich nader opdringt en noodzakelijk is om een kwalitatieve openbare weg te creëren voor alle weggebruikers. De voorgestelde grens van het openbaar domein sluit aan bij wat reeds in het BPA was voorzien en zal ongetwijfeld de gebruiksmogelijkheden, de toegankelijkheid en de verblijfskwaliteit verhogen, wat ook de veiligheid van de weg ten goede zal komen. De verbreding van het publiek domein zal er voor zorgen dat de bestaande functie van de weg behouden blijft en kwalitatiever kan worden ingevuld wat ook toekomstige generaties ten goede zal kunnen komen. Bezwaarindieners maken overigens geen aanspraak op het behoud van een bestaande toestand. Dat een rooilijnplan moet opgemaakt worden, is wel correct. De integratie van een rooilijnplan in het een ruimtelijk uitvoeringsplan is weliswaar optioneel cf. artikel 12 §1 van het decreet betreffende de gemeentewegen. Het is geen verplichting. De gemeenteraad kan cf. artikel 11 van het decreet betreffende de gemeentewegen ook een rooilijnplan via een afzonderlijke procedure goedkeuren. Bij voorkeur gebeurt dit zo snel mogelijk.

advies uitgebracht

Advies uitgebracht

advies uitgebracht