2022_CBS_03140 - Omgevingsvergunning - OMV_2022008113. Prins Boudewijnlaan 84-86. District Wilrijk - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          26/08/2011: vergunning (20113681) voor het plaatsen van een bankautomaat;

-          15/07/1963: vergunning (19638179/222#13135) voor het bouwen van een appartementsgebouw.

Vergunde/geacht vergunde toestand

-          functie: meergezinswoning met 14 wooneenheden en een complementaire kantoorfunctie (bank) op het gelijkvloers;

-          bouwvolume: besloten bebouwing van 5 bouwlagen onder plat dak met kelderverdieping;

• bouwdiepte: 16 m, exclusief uitkragende terrassen aan voor- en achtergevel, vanaf de eerste verdieping;
• 6 garageboxen achteraan op het perceel, bereikbaar via een onderdoorrit doorheen het appartementsgebouw;

-          gevelafwerking:

• de hoger gelegen gevel in gebroken witte siersteen, de gelijkvloerse pui in silexplaten – verder aluminium buitenschrijnwerk en een betonnen kroonlijst;

-          inrichting:

• een verdiepte inkomzone met centrale garagepoort (doorrit naar achterliggende garageboxen).

Huidige toestand

-          in overeenstemming met de laatst vergunde toestand, afgezien van:

• de wooneenheid links op het gelijkvloers werd omgevormd tot kantoorruimte;
• een conciërgewoning in een bijkomend bouwlaag onder plat dak, in het midden achteraan op het bovenste platte dak, van 7,80 m op 9,10 m, afgewerkt in rode gevelsteen met buitenschrijnwerk in wit PVC;
• structurele wijzigingen in een aantal woongelegenheden;
• vernieuwd buitenschrijnwerk in de achtergevel, in wit PVC.

Gewenste toestand

-          conform huidige toestand, uitgezonderd:

-          vermeerderd aantal woongelegenheden van 14 naar 15 na sloop van de bestaande conciërgewoning; over de 2 nieuwe woongelegenheden, in de nieuwe daklaag, zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 2 twee-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 80,80 m² en elk met een dakterras van 40,50 m²;

-          bouwvolume:

• gesloopte bestaande daklaag (met daarin conciërgewoning) en nieuw opgetrokken en perceelsbrede bouwlaag, tot een bouwhoogte van 19,10 m en een bouwdiepte van 14,60 m;

-          gevelafwerking:

• achtergevel voorzien van buitenisolatie en nieuwe bepleistering;
• nieuwe brandladder, centraal tegen de achtergevel;
• nieuwe optopping wordt afgewerkt in grijs/zwarte steenstrips, glazen borstwering en zwart/grijs aluminium buitenschrijnwerk;

-          inrichting:

• dakterras voor- en achteraan, op het bestaande plat dak;
• nieuwe dak ingericht als groendak;
• nieuwe fietsenstalling voor 3 fietsen, in open lucht, in de achtertuin.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bovendakse conciërgewoning en het optoppen met een nieuwe bouwlaag;

-          regulariseren van het omvormen van een wooneenheid tot kantoor (complementaire functie aan het wonen);

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 14 naar 15;

-          aanbrengen van buitenisolatie en bepleistering op de achtergevel;

-          inrichten van een fietsenstalling in open lucht in de achtertuin. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 6 – Harmonie en draagkracht: de kleuren van de gevelafwerking en het buitenschrijnwerk zijn niet in harmonie met de bestaande lichtkleurige gevelmaterialen;
• artikel 29 – Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er wordt een stalplaats in openlucht voorzien voor 3 fietsen op het gelijkvloers, terwijl dit volgens de voorschriften eenduidig overdekt en afsluitbaar dient te gebeuren.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: art. 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Art. 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Omwille van de motivatie, aangehaald onder visueel-vormelijke elementen, kan er afgeweken worden op artikel 6 van de bouwcode. Voor de andere afwijking is er geen gegronde redenen om af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

Voorafgaandelijk aan de omgevingsvergunning werd er advies gevraagd aan de Stedelijke Dienst Vermoeden van Vergunning. De aanleiding hiervoor was de onduidelijkheid over het aantal woonentiteiten die geacht vergund zouden zijn. Volgens de aangeleverde info in voorbespreking gebeurden er in het verleden wijzigingen aan het aantal woonentiteiten op de 2de verdieping. Bijkomend bevindt er zich  op het gelijkvloers, in het linker gedeelte, momenteel een kantoorruimte. Dit in tegenstelling tot het plan van 1963, uit het Felixarchief, waar dit een woonentiteit is.

De Stedelijke Dienst Vermoeden van Vergunning gaf volgend advies:

“Op basis van ons onderzoek blijkt het volgende:

Er zijn 14 woningen vergund. Dit aantal is dan ook de “laatst vergunde toestand”. Voor het gebouw zelf: de huidige situatie, inclusief het bankkantoor op het gelijkvloers en de conciërgewoning op het dak genieten van het vermoeden van vergunning.”

Gelet op het feit dat de beoogde toestand nog steeds een meergezinswoning betreft, weliswaar met 1 wooneenheid extra, met complementaire kantoorfunctie en dat het gebouw zonder meer gesitueerd is binnen een meer dan voldoende ontwikkeld woongebied, is er in deze dan ook zonder meer te besluiten dat er sprake is van een correcte functionele inpasbaarheid.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag beoogt de optopping van een appartementsgebouw met een extra, 6de bouwlaag. Na sloop van de conciërgewoning op het platte dak van de 5de bouwlaag wordt er over de volledige breedte van het dak een nieuw volume voorzien, met twee ruime en kwalitatieve appartementen. De daklaag wordt terugliggend voorzien ten opzichte van de voor- en achtergevellijn. Het volume sluit hiermee zowel in diepte als in hoogte aan bij de reeds aanwezige daklagen van de links aanpalende appartementsgebouwen. Het volume is bijgevolg niet vreemd in zijn context en inpasbaar binnen de bebouwde omgeving.

De plannen voorzien in twee tweeslaapkamerdakappartementen van ongeveer 80 m². Door de grote gevelbreedte ontstaan appartementen met ruime verblijfsruimtes die veel contact met buiten hebben via de royale ramen. De beperkte diepte van de appartementen zorgt ervoor dat ook in het centrale deel voldoende daglicht doordringt.

Schaal en ruimtegebruik kunnen aldus gunstig worden beoordeeld. 

Visueel-vormelijke elementen

De bestaande voorgevelmaterialen bestaan uit een gebroken witte siersteen, een gelijkvloerse pui in silexplaten, grijsaluminium buitenschrijnwerk en een betonnen kroonlijst.

De nieuwe optopping wordt afgewerkt in grijs/zwarte steen strips, een glazen borstwering en zwart/grijs aluminium buitenschrijnwerk. Deze gevelafwerking is, hoewel afwijkend van de onderliggende gevel, in kleur gelijkaardig aan de reeds bestaande optoppingen van de naastgelegen appartementsgebouwen. Bovendien is de daklaag nauwelijks zichtbaar van op de straat waardoor de impact hiervan beperkt is.

De visueel vormelijke elementen kunnen dan ook gunstig worden beoordeeld.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De borstwering is enkel op de voorgeveltekening duidelijk zichtbaar. Aan de hand van het grondplan is het eveneens niet in detail af te leiden waar de borstwering zich bevindt (voor of achter de voorziene beplanting). Om de visuele impact vanop de straat te beperken wordt er in voorwaarde opgenomen de borstwering onder een hoek van 45 ° te plaatsen ten opzichte van de kroonlijst.

Tot slot wordt er opgemerkt dat vanop het dakterras zijdelingse zichten mogelijk zijn op de naburige percelen. In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds doet een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijkt de vergunning onwerkzaam.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er wordt een fietsenstalplaats in open lucht gerealiseerd achteraan in de open ruimte. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt er geoordeeld dat het stallen van de fietsen op deze manier niet kwalitatief gebeurt. Bovendien bevindt de fietsenstalling  zich voor het raam van het gelijkvloers kantoor wat ten nadele is van licht en zicht van de achterliggende verblijfsruimte.

In voorwaarde bij de vergunning zal er worden opgenomen om een kwalitatieve, afsluitbare en goed bereikbare fietsenberging voor 3 fietsen te voorzien achter het appartementsgebouw. Betreffende is bijvoorbeeld mogelijk tegen de linker tuinmuur, op minimum 2 meter achter de achtergevel van het kantoor.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. De voorwaarden uit het aangeleverde advies van Fluvius zijn voor ingebruikname strikt na te leven.

3. De fietsenstalplaats dient te worden voorzien tegen de linker tuinmuur, op 2 m voorbij de achtergevel van de gelijkvloerse kantoorunit links en dit in een overdekte en afsluitbare ruimte met een minimale oppervlakte van 4,50 m².

4. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering, tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

5. De borstweringen van de terrassen moeten onder 45° ten opzichte van de kroonlijst naar achteren geplaatst worden.

Alle handelingen, wijzigingen en werken anders dan de regularisatie van de functiewijziging op het gelijkvloers en die die noodzakelijk zijn voor de realisatie van de wooneenheden op de dakverdieping worden uitgesloten uit de vergunning.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten