2022_CBS_03124 - Omgevingsvergunning - OMV_2021182118. Diepestraat 36. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          Diepestraat 36 achteraan:

• 27/04/2021: proces-verbaal met rechtzetting (11002_2021_13980_VPV) van het proces-verbaal 11002_2019_11846_VPV;
• 10/12/2019: proces-verbaal met vaststelling van overtreding (11002_2019_11846_VPV) voor het Wijzigen van her aantal wooneenheden en werken uitvoeren zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning;
• 27/02/2015: vergunning (3582#6856) voor een Regularisatie en aanpassing kleine aanbouw + samenvoegen van 2 woningen tot 1 woning.

-          Diepestraat 42:

• 01/10/2021: gedeeltelijke voorwaardelijke vergunning (20213051) voor het regulariseren van het verbouwen van een meergezinswoning;
• 7/07/2021: proces-verbaal met bekrachtiging (11002_2021_14349) van het proces-verbaal 11002_2021_14262_VPV;
• 17/06/2021: proces-verbaal met stillegging (11002_2021_14262_VPV) voor het wijzigen van de voorgevel en het wijzigen van de indeling van het buitenschrijnwerk zonder omgevingsvergunning.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          Diepestraat 42 (gebouw zelf geen onderdeel van deze aanvraag):

• functie en bouwvolume: meergezinswoning van 4 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing met een bouwdiepte van circa 16,9 m op het gelijkvloers, een bouwdiepte van circa 12,97 m voor het hoofdgebouw en een kroonlijsthoogte van circa 15,12 m;
• perceeldiepte van circa 61 m;
• gevelafwerking: voorgevels afgewerkt in witte bepleistering, plint in blauwe hardsteen en dorpels, buitenschrijnwerk en balustrades in zwarte aluminium;

-          Diepestraat 36 (eengezinswoning achteraan perceel):

• functie en bouwvolume: eengezinswoning in open bebouwing van 1 bouwlaag onder zadeldak met een gelijkvloerse bouwdiepte van 13,7 m links en 10,9 m rechts, een bouwdiepte van circa 8 m voor het hoofdvolume en een kroonlijsthoogte van 4,23 m.
  • de aanbouw heeft een plat dak met een kroonlijsthoogte van 3,18 m;
  • de perceeldiepte bedraagt 17,2 m links en 13,8 m rechts vanaf de voorgevellijn;
• gevelafwerking:
  • gevel in wit pleisterwerk;
  • dakbedekking in oranje dakpannen;
  • buitenschrijnwerk in bruin hout.
• inrichting:
  • tuinmuren van 3,62 m hoogte.

Huidige toestand

-          de vergunde werken in 2015 werden gedeeltelijk niet uitgevoerd; het betreft op heden twee bouwvallige woningen (conform beschrijving in nota) die vergund geacht zijn voor één wooneenheid;

-          de perceelgrens aan de rechterzijde is met circa 1 m ingekort en er werd een nieuwe tuinberging opgericht. De achterste tuinmuur werd rechts voorzien van een schuifpui;

-          het volume met het toilet aan de linkerzijde is verbreed.

Gewenste toestand

-          functie en bouwvolume:

• eengezinswoning met 3 slaapkamers in open bebouwing van 1 bouwlaag onder zadeldak met kruipkelder;
• hoofdgebouw heeft een kroonlijsthoogte 4,1 m en een nokhoogte 7,7 m;
• de aanbouw heeft een plat dak met een kroonlijsthoogte van 3,4 m;
• de gevelbreedte bedraagt circa 7 m;
• de maximale bouwdiepte op de gelijkvloerse verdieping bedraagt links 17,2 m over een breedte van 3,3 m en rechts 13 m over een breedte van 3,2 m;
• het perceel is aan de rechterzijde dus ongeveer 1 m ingekort;
• de aanbouw wordt gedeeltelijk voorzien van een groen dak;

-          gevelafwerking:

• nieuwe gevels in witte crepi met een plint in natuursteen;
• nieuw buitenschrijnwerk in antracietkleurig PVC met dorpels in blauwe hardsteen;
• nieuwe dakbedekking in grijs-bruine dakpannen.

-          inrichting:

• het perceel van Diepestraat 36 (achteraan) wordt bijna volledig bebouwd, een tuin wordt voorzien op een deel van perceel Diepestraat 42 (door een goedgekeurde opsplitsing van het perceel);
• 1 slaapkamer op het gelijkvloers en 2 op verdieping, inpandige fietsstalplaats voor 2 fietsen in de inkom;
• voortuin volledig verhard.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van het wijzigen aan de aanbouw;

-          uitbreiden van een aanbouw;

-          toevoegen van ramen in de zijgevel;

-          vergroten van dakramen;

-          wijzigen van de interne indeling met structurele wijzigingen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - binnengebied, artikel 1 zone voor wonen - (wo) en artikel 2 zone voor detailhandel - (de).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan 2060 op volgende punten:

-          artikel 1.2.1 Bouwdiepte:
de percelen met kadastrale nummers 5E 509r7, 5E 509b8 en 5E 509a8 worden onderling herverdeeld. Hierbij wordt de bouwdiepte van het perceel dat het onderwerp uitmaakt van de aanvraag aan de rechterzijde ingekort met circa 1 meter, tot een bouwdiepte van 13 m.  Aan de linkerzijde wordt de aanbouw uitgebreid tot op de achterste perceelgrens. Door deze zaken wordt de maximale bouwdiepte tot op 5 m van de achterste perceelgrens niet gerespecteerd;

-          artikel 1.7.1 Open ruimte, tuinen en terrassen:
volgens de perceelgrenzen NT hoort het perceel ten zuiden van de betreffende woning niet meer bij de woning en wordt in de plaats een stuk tuin afgescheiden van Diepestraat 42. Zodoende verkleint het percentage open ruimte/bebouwde ruimte horende bij het perceel met het pand Diepestraat 42.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 19 Tuinafsluitingen:
  de tuinmuren tussen de herverdeelde percelen zijn niet verlaagd tot het maximum van 2,60 m;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  de lichtdoorlatende oppervlakte van de opening in slaapkamer 3 is slechts 0,6 m², hetgeen onvoldoende is;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  het gedeelte van de scheidingsmuren heeft een opstand van slechts 0,25 meter. Deze opstand mag niet met brandbaar materiaal bekleed worden;
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel: de RWA-afvoer is niet voorzien van een eigen private toezichtsput op eigen perceel en zo dicht mogelijk bij de voorste perceelgrens.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Voorliggende aanvraag betreft het regulariseren en verbouwen van een eengezinswoning en herverdelen van percelen.

Er werden enkele bezwaren ingediend op het niet correct intekenen van perceelgrenzen en een bestaande erfdienstbaarheid en het afwijken van goedgekeurde splitsingsplannen. De aangeleverde plannen wijken inderdaad af van het in bezwaar aangeleverde bewijsmateriaal. Vanwege het ontbreken van correct planmateriaal is deze aanvraag niet ontvankelijk en dient bijgevolg te worden geweigerd.

De afwijkingen van de bouwcode en het RUP 2060 worden in onderstaande paragrafen beoordeeld.

Functionele inpasbaarheid

De bestaande, vergunde eengezinswoning blijft behouden en is in overeenstemming met de kenmerkende woonfunctie in het binnengebied.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

In functie van het bekomen van voldoende buitenruimte wordt een herverdeling van percelen doorgevoerd. Een gedeelte van de tuinzone van Diepestraat 42 wordt afgestaan. Daarnaast zijn de in 2015 vergunde werken werden nog niet uitgevoerd, waardoor het bouwvolume er op vandaag nog uitziet als 2 aparte eengezinswoningen.

Het beoogde bouwvolume beschikt over 1 bouwlaag onder zadeldak, een voorgevelbreedte van circa 7 m en een gelijkvloerse bouwdiepte van 17,2 m links (over 3,3 m breedte) en 13 m rechts (over 3,2 m breedte). Aan de rechterzijde is de perceeldiepte met ongeveer 1 meter ingekort ten opzichte van de vergund geachte toestand.

De aanvraag wijkt af van artikel 1.2.1 van het RUP: de percelen met kadastrale nummers 5E 509r7, 5E 509b8 en 5E 509a8 worden onderling herverdeeld. Hierbij wordt de bouwdiepte van het perceel dat het onderwerp uitmaakt van de aanvraag aan de rechterzijde ingekort met circa 1 meter, tot een bouwdiepte van 13 m.  Aan de linkerzijde wordt de aanbouw uitgebreid tot op de achterste perceelgrens. Door deze zaken wordt de maximale bouwdiepte tot op 5 m van de achterste perceelgrens niet gerespecteerd, hetgeen ongeoorloofd is.

Het maximale bouwvolume is het bouwvolume volgens de bestaande toestand in 2015, waarbij de kleine bergingen/wc's in de tuinzone gesloopt moeten worden. Aan de rechterzijde van het perceel moet het bouwvolume minstens 3 m afstand houden van de achterste perceelgrens conform de afwijkingsmogelijkheden van het RUP.

De aanvraag wijkt af van artikel 1.7.1 van het RUP; volgens de perceelgrenzen NT hoort het perceel ten zuid van de betreffende woning niet meer bij de woning en wordt in de plaats een stuk tuin afgescheiden van Diepestraat 42. Zodoende verkleint het percentage open ruimte/bebouwde ruimte horende bij het perceel met het pand Diepestraat 42, terwijl deze gelijk moet blijven of vergroten. Gezien er na de herverdeling op nummer 42 voldoende open ruimte overblijft in verhouding tot de totale perceelsoppervlakte (circa 54%), kan hiervan worden afgeweken.

Zoals hierboven aangegeven worden dermate veel conflicten vastgesteld tussen de aangeleverde plannen onderling en ten opzichte van de opmetingsplannen en geldende erfdienstbaarheden dat het dossier niet juist kan worden beoordeeld en daarom moet worden geweigerd.

Visueel-vormelijke elementen

De nieuwe gevels worden voorzien in witte crepi met een plint in natuursteen, buitenschrijnwerk in antracietkleurig PVC met dorpels in blauwe hardsteen en dakbedekking in grijs-bruine dakpannen.
De nieuwe materialen zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Indien het voorstel in overeenstemming wordt gebracht met de bepalingen van de bouwcode en het RUP bevat de woning voldoende actueel gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van de gegronde bezwaren en de onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werden 3 bezwaarschriften ingediend, die zich als volgt laten samenvatten:

1.      Strijdigheid met bestaande erfdienstbaarheid: de koer is op plan verdeeld in stukken, waarbij er een perceelgrens middendoor loopt. Dit is niet correct ingetekend. Volgens de notariële verkoopakte is deze koer in zijn geheel gemeenschappelijk. Artikel 7 vermeldt onder andere: “De opene plaats tusschen kopen twee en met zeven (het bij deze verkochte zijnde kop vier). en den gang lopende van de opene plaats waar de Diepestraat zullen gemeen zijn tusschen den zes huizen." De gemeenschappelijke koer grenst aan de voordeuren van Diepestraat 36/1-2, 36/3, 36/4 en aan de tuin van Diepestraat 42. De gemeenschappelijke gang/steeg loopt van de voorgevel van Diepestraat 38 tot aan de gemeenschappelijke koer. De plannen wekken de indruk dat er geen erfdienstbaarheid is. De bestaande erfdienstbaarheden dienen behouden te blijven na oplevering.
Beoordeling:
Volgens het aangeleverde bewijsmateriaal is er een erfdienstbaarheid van kracht. De aangeleverde plannen maken hier niet ondubbelzinnig melding van en de perceelgrenzen van perceel met nummer 509B8 zijn niet conform ingetekend aan de voorzijde én de achterzijde, hetgeen maakt dat de aanvraag niet naar behoren kan worden beoordeeld. Door het ontbreken van correct planmateriaal is de aanvraag niet ontvankelijk en moet deze worden geweigerd.
Het bezwaar is gegrond.

2.      Organisatie en kosten in het kader van de werkzaamheden: de verantwoordelijkheid voor de noodzakelijke herstellingswerken in geval van hinder en schade aan het koertje naar aanleiding van de geplande werken dient vooraf aan de werken en in overeenstemming met de mede-eigenaren op papier gezet te worden. Ook de kosten voor het gebruik van water (via de gemeenschappelijke waterleiding) moeten verrekend worden. Gelieve de werken slechts te vergunnen onder voorwaarde dat er gecommuniceerd wordt over de planning van de werken, de geluidshinder en de werk-vrije dagen.
Beoordeling:

Voornoemd bezwaar betreft burgerrechtelijke kwesties die niet meegenomen kunnen worden in de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag.

Het bezwaar is ongegrond.

3.      Foutieve opmetingen: de afmetingen die worden aangehouden in de ingediende plannen wijken af van het opmetingsplan dd. 17/08/2011 van landmeter Verstrepen, die destijds de basis vormde voor de splitsing:

-          de scheimuur tussen de tuin op Diepestraat 36 en de tuin van het project Diepestraat 42 bedraagt 9,02 m conform de opmeting uitgevoerd door landmeter Verstrepen en geen 8,85 m zoals aangegeven in de aanvraag;

-          kleine afwijkingen aan de inham aan de rechterzijde van het project in plan BA_382_P_N_02_Gelijkvloers.pdf: 310 ipv 320, 405 ipv 407, 329 ipv 339;

-          incorrecte afmetingen aan de inham aan de rechterzijde van het project in plan BA_382_P_V_01_Diepestraat 36.pdf:2,16 diep ipv 4,07 diep;

-          de perceelsgrens aan de rechterzijde van het project ligt op 2 m van de achtergevel van het project ipv 2,15 m;

-          de totale oppervlakte van het project bedraag 117 m² + 185 m² (overgedragen tuin) = 302 m² ipv 305,1 m² of 304,7 m²;

De perceelgrenzen en de opmeting volgens het opmetingsplan van Patrick Verstreppen van 17/08/2011 moeten ten alle tijden gerespecteerd worden.

Beoordeling:

De vaststellingen zijn terecht. Voornoemd opmetingsplan moet als basis aangehouden worden. Omwille van het ontbreken van correct planmateriaal is de aanvraag niet ontvankelijk en moet deze worden geweigerd.

Het bezwaar is gegrond.

4.      Hoogte van bestaande en nieuwe tuinmuren: De tuinmuur rechts achteraan het project wordt voorzien op 2,75 m hoogte op plan, maar in de nota wordt 1,80 m hoogte vermeld. Een tuinmuur met hoogte 2,75 m geniet de voorkeur zodat deze quasi uniform kan aansluiten op de bestaande tuinmuur van 3 m hoogte links achteraan het project.
In plaats van een draadafsluiting met haag te voorzien tussen Diepestraat 36 en Diepestraat 42 dient de bestaande bakstenen muur behouden te blijven.

Beoordeling:

Voorliggend project heeft tuinmuren ter hoogte van het ommuurde terras (rechts achteraan) en rond de van Diepestraat 42 afgestane tuinzone (links). Volgens artikel 19 van de bouwcode zijn tuinmuren toegelaten op de maximale hoogte van 2,60 m. 

De bestaande bakstenen muur tussen het perceel van Diepestraat 42 en de gemeenschappelijke koer wordt behouden, enkel tussen het behouden en afgestane tuindeel van Diepestraat 42 onderling wordt een draadafsluiting voorzien, die moet voldoen aan artikel 19 van de bouwcode. 
Het bezwaar is ongegrond.