2022_CBS_02944 - Omgevingsvergunning - OMV_2022010385. Demerstraat 5. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          23/06/1967: toelating (18#50205) voor een magazijn.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          magazijn van 1 bouwlaag onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          gelijkvloers volledig dichtbebouwd.

Huidige toestand

-          garage van 1 bouwlaag onder plat dak in gesloten bebouwing.

Gewenste toestand

-          eengezinswoning;

-          3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          bouwdiepte:

• gelijkvloers: 16 meter;
• 1^ste verdieping: 11 meter;
• 2^de verdieping: 7,70 meter;

-          kroonlijsthoogte 9,20 meter;

-          gevels in rood metselwerk met zwart pvc buitenschrijnwerk gedragen door een arduinen plint.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van een bestaand magazijn;

-          bouwen van een nieuwbouw eengezinswoning.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht: de volumetrie van de aanvraag wijkt af van het referentiebeeld in de omgeving en de gevelindeling op het gelijkvloers wijkt af van de kenmerkende klassieke gevelopbouw met een veelal verticale geleding. Met uitzondering van de rechterbuur en de panden aan de hoek is de straat opgebouwd uit lichtkleurig parement;
• Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: de bouwdiepte van de 1^ste verdieping creëert hinder naar bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van de aanpalende percelen;
• Artikel 12 Levendige plint: De fietsenberging langs de straatzijde verhindert contact tussen de woning en de straat;
• Artikel 27 Open ruimte: indien er verharding in de tuin wordt voorzien, moet deze beperkt blijven tot 20 m²;
• Artikel 34  Stabiliteit en scheidingsmuren: ter hoogte van het hoofdvolume is er een opstand van 0,22 meter voorzien t.o.v. het hoogst aangrenzende dakvlak. Dit is minder dan de minimale dakopstand van 0,30 meter. Bijkomend heeft de gevel aan de straatzijde een funderingsdiepte van 1,05 meter terwijl dit minstens 1,75 meter moet zijn;
• Artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel: de aansluiting van de DWA en RWA dienen conform dit artikel aangesloten te worden aan het openbaar rioolstelsel.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: art. 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Art. 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is functioneel inpasbaar. Het bestaande magazijn wordt vervangen door een eengezinswoning. De Demerstraat wordt overwegend gekenmerkt door eengezinswoningen. De aanvraag is in overeenstemming met de woningtypologie van de omgeving en is verenigbaar met het woongebied van de wijk Dam.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het bestaande magazijn strekt zich uit over het volledige perceel. De bouw van een eengezinswoning voorziet in een ontpitting van het perceel waardoor er ruimte voor een tuin, voor waterinfiltratie en voor groen wordt gecreëerd. Dit komt de woonkwaliteit in het bouwblok ten goede. Er wordt geen ruimte voor een terras aangeduid op de plannen. Aangezien de tuin een oppervlakte heeft die kleiner is dan 60m², mag de oppervlakte van het terras maximaal 20m² bedragen conform artikel 27 van de bouwcode. Hiermee moet rekening gehouden worden.

De plannen stellen dat het perceel tussen de scheidingsmuren van de aanpalende panden een breedte heeft van 4,50 meter. Het plan van 1960 vermeldt echter 4,20 meter tussen de scheidingsmuren. Verschillende percelen in de Demerstraat, kant oneven huisnummers, hebben een gelijkaardige perceelsbreedte. Uit vergunningsaanvragen of voorbesprekingen van andere percelen wordt vastgesteld dat de percelen overwegend maximaal 4,50 meter breed zijn van perceelsgrens tot perceelsgrens waardoor de breedte tussen de scheidingsmuren minder dan 4,50 meter bedraagt. Dit dient verder uitgeklaard te worden voor het perceel uit de aanvraag.

De kenmerkende bouwdiepte op het gelijkvloers in de Demerstraat, kant oneven huisnummers, bedraagt circa 16 meter. De bouwdiepte in de aanvraag is in overeenstemming met deze bouwdiepte. In de aanvraag bedraagt de bouwdiepte op de eerste verdieping 11 meter.

Zowel het linker als het rechter aanpalende pand zijn minder diep gebouwd. Een bouwdiepte van 11 meter zal bijgevolg hinder opleveren naar bezonning en daglichttoetreding op de aanpalende percelen. De aanvraag is hiermee in strijd met artikel 10 van de bouwcode en moet geweigerd worden.

Een bouwdiepte op de eerste verdieping dient beperkt te worden, overeenkomstig de aangrenzende bouwdiepte van de linker buur. Gelet op het feit dat de rechter buur geen ramen in de achtergevel heeft maar wel een dakkoepel kan verantwoord worden dat de bouwdiepte iets ruimer is dan deze van de rechter buur.

Visueel-vormelijke elementen

De nieuwbouwwoning wordt heel rationeel opgebouwd. Het materiaalgebruik is rode baksteen met zwart pvc schrijnwerk. Slechts 3 andere gebouwen in de straat hebben ook een rode kleur. Het overige straatbeeld wordt opgebouwd uit lichtkleurig parement. De voorkeur wordt gegeven om hier op aan te sluiten. 

De positionering van de openingen in de voorgevel tracht een klassieke opbouw na te streven. De keuze voor een raam dat direct aansluit op de voordeur, wordt daarom niet begrepen. In de klassieke opbouw wordt een penant tussen raam en voordeur voorzien. Door deze penant te supprimeren krijgt de voorgevel op het gelijkvloers de uitstraling van een achtergevel. De aanvraag is in strijd met het referentiebeeld van de omgeving (bouwcode, artikel 6) en moet geweigerd worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Aan de straatzijde van de woning wordt een fietsenstalling ingericht waardoor er geen levendige plint wordt gecreëerd (bouwcode, artikel 12). Aangezien de gevelbreedte van de woning minder dan 5 meter bedraagt, is een fietsenstalling langs de straatzijde toegelaten indien kan aangetoond worden dat er nog voldoende contact is tussen de woning en de straat. Achter de fietsenstalling, tussen de leefruimte en de straat, wordt de trap gepositioneerd tussen twee muren. Hierdoor wordt de leefruimte afgeschermd van de straat. Gezien het een nieuwbouwwoning betreft, zijn er andere functionele indelingen mogelijk waarbij het contact tussen de straat en de woning mogelijk blijft. De aanvraag is in strijd met de bouwcode en moet geweigerd worden.

De scheidingsmuren dienen een minimale opstand 0,3m ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak te hebben om brandoverslag te voorkomen (bouwcode, artikel 34). Dit is niet overal het geval. Van dit artikel kan enkel worden afgeweken indien de dakbekleding aan bepaalde technische brandvereisten voldoet.

De funderingsdiepte van de woning aan de straatzijde bedraagt 1,05 meter waar deze minstens 1,75 meter moet bedragen (bouwcode, artikel 34). Dit moet worden aangepast.

Conform artikel 41 van de bouwcode moet de aansluiting van de leiding met het openbaar rioolstelsel voorzien zijn van een toezichtsput, gemerkt "DWA" of "RWA" overeenkomstig het type afvalwater. De toezichtsput moet gelegen zijn op het private perceel en zo dicht mogelijk bij de perceelsgrens. Indien de gevellijn en de perceelgrens samenvallen dient zo mogelijk op particulier domein toch een toezichtsmogelijkheid voorzien te worden, bijvoorbeeld in de kelder door een afsluitbare opzetbuis (T – stuk) op de afvoerleiding. De vloeidiepte van de huisaansluitingen op de perceelsgrens mag niet meer bedragen dan 0,80 meter onder het straatniveau. Uit de plannen kan niet afgeleid worden of er aan deze voorwaarde wordt voldaan.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Substantieel warmteverlies: Het bezwaar dat door de afbraak van de garage en de realisatie van een tuinzone de achtergevel van de bewaarindiener een substantieel warmteverlies zal leiden en het risico op een vochtige muur met zich mee kan brengen;

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het beleid van de stad is erop gericht om meer open en groene ruimte in de binnengebieden te brengen ten voordele van licht en lucht, ruimte voor waterinfiltratie en verhoging van de biodiversiteit. Dit wordt vertaald in artikel 27 van de bouwcode dat oplegt dat bij functiewijziging een deel van het perceel moet ontpit worden. De aanvraag voldoet aan dit artikel. Het bezwaar tegen warmteverlies en het risico op een vochtige muur is hypothetisch en niet van stedenbouwkundige aard. Het isoleren van een muur om warmteverlies tegen te gaan is de verantwoordelijkheid van de eigenaar. Een muur kan ook langs de binnenzijde geïsoleerd worden. Afspraken rond de afwerking van de muur moeten in samenspraak met de eigenaar gebeuren en vallen onder het goed nabuurschap.