2022_CBS_02986 - Omgevingsvergunning - OMV_2021190775. Jules Moretuslei 368-376. District Wilrijk - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          03/05/2019: weigering (201914) voor het bouwen van 2 meergezinswoningen op een gemeenschappelijke ondergrondse garage;

-          24/05/2016: bespreking stedenbouwkundig onderzoek op A-overleg;

-          huisnummer 368 - 370:

• 04/04/2001: vergunning (222#11194) voor het verbouwen van een gevel;

-          huisnummer 372:

• 12/07/1977: vergunning (222#4609) voor het plaatsen van lichtreclame;
• 21/10/1968: vergunning (222#2074) voor verbouwingswerken aan winkel/huis;

-          huisnummer 374 - 376:

• 25/06/2004: vergunning (222#11204) voor het verbouwen van een eengzinswoning met dokterspraktijk naar advocatenkantoor (bestemmingswijziging).

Laatst vergunde toestand

-          Jules Moretuslei 368-372:

• voormalige drogisterij en apotheek met magazijnen en woning bestaande uit twee bouwlagen onder een zadeldak;

-          Jules Moretuslei 374-376:

• kantoorgebouw in een meesterwoning van drie lagen grenzend aan een gebouw van twee lagen met een garage. Beide gebouwen zijn intern met elkaar verbonden;

-          Mastweg:

• 6 garageboxen en een doorgang naar het magazijn van de apotheek en drogisterij.

Huidige toestand

-          niet van toepassing voor de te slopen delen van het project;

-          huisnummer 74:

• vaststelling (ID: 11599) van Burgerhuis als bouwkundig erfgoed;
• dubbelhuis van vier traveeën en twee bouwlagen onder leien zadeldak;
• balkon boven voordeur;
• witte en gele baksteen;

Gewenste toestand

-          sloop van percelen met huisnummer 368, 370, 372 en 376;

-          sloop achterbouw van inventarispand;

-          behoud hoofdvolume van inventarispand;

-          sloop garageboxen;

-          rechts van inventarispand drie bouwlagen onder schuin dak;

-          links van inventarispand twee bouwlagen onder schuin dak met toegang tot de ondergrondse parkeergarage;

-          een nieuwe kantoorgebouw van drie bouwlagen onder plat dak ter hoogte van de Mastweg;

-          een ondergrondse parkeergarage met 24 bruikbare parkeerplaatsen en 2 achterliggende parkeerplaatsen;

-          aan de Jules Moretuslei wordt op het gelijkvloers een winkelunit, juridische winkel en notariaat voorzien.

-          op de bovenliggende verdiepingen wordt een deel van het notariaat voorzien en 5 wooneenheden. Met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 2  eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 64 en 78 m²;
• 3  tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 86, 86 en 98 m²;
• de gemiddelde nettovloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt 82,4 m²

-          gevelafwerking:

• natuursteen (travertijn) als gevelbekleding
• prefabbeton voor de plint, dorpels, gevelelementen, terrassen en dakrand;
• bronskleurige stalen balustrade;
• bronskleurig aluminium schrijnwerk;
• zinken bedaking;
• stalen bronskleurige poort uiterst links;
• bronskleurige zonnewering met horizontale lamellen aan zijde Mastplein;

-          inrichting:

• via de Jules Moretuslei is er toegang tot de ondergrondse parking, achterliggende is er een tuin voorzien;
• via de Mastweg is er toegang tot een semi verharde zone waar ruimte is voor 2 wagens en fietsen, achterliggende is er een tuin voorzien.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van bestaande bebouwing met uitzondering van het inventarispand op huisnummer 374;

-          maken van een ondergrondse parkeergarage, archief en berging;

-          bouwen van een kantoor aan zowel zijde Jules Moretuslei als Mastplein;

-          meergezinswoning van 5 wooneenheden boven kantoor aan zijde Jules Moretuslei.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6: Het talrijkst aan Mastweg en Mastplein zijn tuinmuren of een bebouwing van één bouwlaag hoog. Een volume van drie bouwlagen is bijgevolg niet kenmerkend.
• Artikel 30: Er zijn geen laadpunten voor elektrische wagen voorzien in de ondergrondse garage.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet een project met een notariaat, juridische winkel, handelspand en vijf wooneenheden. Dit is in overeenstemming met het gewestplan.

Het project is gelegen in het lokaal kernwinkelgebied Wilrijk centrum zoals voorzien in de beleidsnota detailhandel. Het project past ook binnen de visie van de beleidsnota ruimtelijke economie als voorbeeld van verweving en bijgevolg aanvaardbaar op deze locatie.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Voorliggende project omvat ingrijpende werken op 4 percelen (van huisnummer 368 tot en met 376) die doorlopen van de Jules Moretuslei tot aan de Mastweg en Mastplein. Alle bestaande bebouwing wordt gesloopt met uitzondering van het hoofdvolume van het inventarispand op huisnummer 374. Dit inventarispand wordt verbouwd tot een notariaat. Aan de zijde van de Jules Moretuslei wordt aan de rechterzijde van het inventarispand een volume van drie bouwlagen onder een zadeldak voorzien. Aan de linkerzijde wordt een volume voorzien van 2 bouwlagen en een zadeldak. Ter hoogte van de Mastweg komt een volume van 3 bouwlagen onder een plat dak dat een ruime afstand behoud tot de linkerbuur. Het pand in de Mastweg en de panden aan de Jules Moretuslei worden met elkaar verbonden door een volume van 1 bouwlaag.

Op 24/05/2016 werd het principe van bebouwing van 3 bouwlagen hoog voorgelegd aan het A-overleg aan de hand van een stedenbouwkundig onderzoek waarin de toekomstvisie voor het bouwblok werd onderzocht.

Het A-overleg besloot om het stedenbouwkundig onderzoek nog verder te laten uit te diepen en daarbij rekening te houden met een aantal aandachtspunten.

Het principe om aan Mastweg en Mastplein een 3 bouwlagen hoog volume te voorzien, werd hierbij dus ondersteund gelet op de ligging in de kern van Wilrijk centrum, de maat van de open ruimte en de maat van het achterliggende bouwblok.

Een uitgewerkte voorstel werd op 02/04/2021 en 09/11/2021 voorgelegd aan de kwaliteitskamer architectuur en gunstig beoordeeld met volgende afweging: ‘(…) Het project werd reeds eerder besproken. Een aangepast ontwerp ligt nu voor ter advies. Het verbindingsvolume werd versmald (kleinere footprint) in functie van meer infiltratie en open ruimte. De tuinzone rechts (gekeken vanaf de Jules Moretuslei) werd verruimd en de footprint van de parking werd gereduceerd ifv het behoud van een bestaande boom. Ook de voorgestelde toekomstige perceelsgrens (ifv een latere opsplitsing) werd verschoven en meer centraal op het terrein gepositioneerd. De kwaliteitskamer apprecieert de aanpassingen. Door de verschuiving van de toekomstige perceelsgrens krijgt het volume aan de Mastweg meer toekomstmogelijkheden. Ook de reductie van het bebouwd boven – en ondergronds volume wordt gewaardeerd. (…)’

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan het voorgestelde volume gunstig beoordeeld worden en is een afwijking op artikel 6 van de bouwcode aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgestelde materialisatie voor de nieuwe volumes in natuursteen, elementen in beton en bronskleurig schrijnwerk zijn aanvaardbaar in het straatbeeld, zowel aan de Jules Moretuslei als aan de Mastweg. Ook de balustrades, poort en zonnewering wordt in het brons voorzien. De voorgevel van het pand aan de Jules Moretuslei met huisnummer 374 wordt gerenoveerd naar de originele toestand.

Op 09/11/2021 geeft de kwaliteitskamer architectuur aan dat het het architecturaal beeld aan de zijde van de Mastweg apprecieert en dat de nieuwbouw aan de Jules Moretuslei zich goed inpast in het straatbeeld. Ook de stedelijke dienst monumentenzorg adviseert de uitwerking van de gevels in de Jules Moretuslei positief en ziet dit als een meerwaarde voor het straatbeeld.

Cultuurhistorische aspecten

Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. De stedelijke dienst archeologie geeft volgend advies: ‘het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte onder de 3000 m² (ca. 1 737 m²) en een ingreep boven de 1000 m² (ca. gelijk aan het projectgebied). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.

Op ca. 400 m werd een grafurnenveld uit de Bronstijd aangetroffen. Bij het uitgraven van de ondergrondse parking kunnen mogelijk nog uitlopers hiervan opgegraven worden. De bouwheer is steeds verplicht om bij alle ingrepen in de bodem (zowel deze die vergunningsplichtig zijn als deze die zijn vrijgesteld) eventuele vondsten en restanten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat het archeologische waarde heeft, te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4). In dit geval zijn dit verkleuringen in de grond en mogelijk handgevormd aardewerk. De dienst archeologie kan de waarde hiervan steeds komen inschatten.’

De werken zijn gesitueerd zijn in een pand dat is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de administrateur-generaal van 28 november 2014. Voor gebouwen opgenomen in de inventaris wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur. Gelet op de aard van de werken werd er advies gevraagd aan de stedelijke dienst monumentenzorg. De afweging in het advies luidt als volgt: ‘Men wenst de panden nrs. 368-372 + 376 te slopen. Het inventarispanden op nummer 374 blijft behouden en wordt geintegreerd in een nieuwbouwcomplex.

Voor de panden werd een che-rapport opgemaakt en er werd een plaatsbezoek afgelegd. Hieruit is gebleken dat de erfgoedwaarden van de panden 368, 370-372 dusdanig uitgehold dat sloop te verantwoorden is.

Het is jammer dat het de aanbouw en de veranda van het inventarispand verdwijnen. Hoewel aangepast bleef het oorspronkelijk volume nog wel bewaard. Hetzelfde geldt voor de veranda. De opbouw, bestaande uit een voorhuis-veranda-achterbouw-tuin is kenmerkend voor een vroeg 20ste-eeuwse herenwoning. Anderzijds is het ontwerp een meerwaarde voor het straatbeeld en wordt de sloop van veranda en aanbouw gecompenseerd door, in de aansluitende gelijkvloerse nieuwbouw, een lichtstraat en circulaire kern te voorzien als verwijzing naar deze verdwenen elementen. Het schrijnwerk in de veranda wordt terug geplaatst in de tweede salon.

De te slopen delen dienen gedocumenteerd. De waardevolle aankleding en indeling van het voorhuis maximaal bewaard. Het schrijnwerk in de voorgevel van het inventarispand dient bewaard. Indien er intenties zijn om het te vervangen dient het eerst in detail teruggekoppeld met onze dienst.’

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De groendienst geeft een gunstig advies op voorwaarde dat de 2 hoogstammige bomen die behouden blijven, tijdens de werken optimaal worden beschermd. Er dient een hekwerk rond deze bomen te worden geplaatst, ter grootte van de kruinzone, zodat de stam wordt beschermd maar ook wortelverdichting wordt voorkomen. Het hekwerk zal voorkomen dat er werfmateriaal onder de kruinzone van deze bomen wordt gestockeerd.

Ook de bestaande straatboom moet tijdens de werken worden beschermd. Er mag niet gewerkt worden binnen de kruinzone van deze boom en er mag geen werfmateriaal worden gestockeerd onder de kruinzone van deze boom. Bij schade aan de boom zal er een schadebepaling worden opgemaakt.

Voor het uitgraven van de ondergrondse verdieping zal wellicht een bemaling noodzakelijk zijn. De aanvrager wordt erop gewezen dat grondwaterbemalingen ingedeelde activiteiten zijn waarvoor een Omgevingsvergunning of melding moet worden aangevraagd en bekomen alvorens met de bemaling kan worden gestart. Bij het bepalen van het bemalingsconcept moet worden uitgegaan van het principe zo weinig mogelijk grondwater op te pompen.

De nieuwe inrit komt op dezelfde plaats als de bestaande inrit zodat er geen aanpassingen aan het openbaar domein dienen te gebeuren. De deuren van de nooduitgang mogen niet openzwaaien op het publiek domein, dit dient inpandig te worden opgelost. De bouwheer zal voor de werken contact dienen op te nemen met Stadsontwikkeling - dienst Publieke Ruimte/ Structureel Onderhoud betreffende de opmaak van een plaatsbeschrijving.

De ASTRID-veiligheidscommissie geeft een voorwaardelijk gunstig advies. Gezien de publieke toegankelijkheid van de ondergrondse parking dient er in de parking indoordekking aanwezig te zijn. Dit worden overgenomen bij de voorwaarden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De ondergrondse garage is te bereiken via een inkom aan de Jules Moretuslei. Hier is een slagboom voorzien die automatisch opent (aangeven op de slagboom) om ervoor te zorgen dat de Jules Moretuslei snel weer vrij is. Bij buitenrijden zal een code of badge getoond moeten worden. De afmetingen zijn correct. Aangezien er maar doorgang is voor 1 auto tegelijk dient er wel gewerkt te worden met een licht.

Fietsvoorzieningen:

De fietsparkeerbehoefte voor het wonen is 2 x (1+1) + 3 x (2+1) = 13 fietsparkeerplaatsen.

Voor de winkel komt dit neer op 53m²/100m² x 0,6 = 0,32 afgerond 0

Voor het notariaat komt dit op 1892m²/100m² x 1,25 = 23,65 afgerond 24 fietsparkeerplaatsen. In totaal 13 + 24 is een behoefte van 37 fietsstalplaatsen.

De fietsenberging is via een eigen ingang in het Notariaat bereikbaar via een fietslift (zijde Mastweg). Dezelfde fietsenberging is voor de woningen (en evt winkel) bereikbaar via de fietstrap aan de zijde van de Jules Moretuslei.

Om via de Jules Moretuslei de fietsenberging te bereiken moet voorkomen worden dat de twee meest linkse wagens van de onderste rij te ver kunnen doorrijden. Er moet fysiek iets geplaatst worden (muurtje, paaltje, varkensrug, ..) zodat er voldoende ruimte is om met de fiets te draaien voor de deur en de fietsenberging binnen te kunnen gaan. De huidige ruimte is maar 1,20m dit zou nog een beetje vergroot moeten worden.

Er wordt gewerkt met aan de ene zijde een enkel-laags fietsenrek. Dit is in orde. Aan de andere zijde is er een dubbeldeks fietsenrek, met nog 2 losse fietsen ernaast. Om dit kwalitatief te kunnen gebruiken, en sturen niet te veel in elkaar haken op hoogte, is het nodig dat de tussenafstand hart-op-hart tussen de fietsen 50 cm is (bouwcode). Dit is nu slechts 40 cm.

De totale lengte wordt breder. De twee lossen fietsen kunnen dan niet voorzien worden, misschien kan wel 13 dubbele fietsen in plaats van 12 naast elkaar.

Ook bij de fietsen moeten laadpunten voorzien worden voor speed-pedelecs/elektrische fietsen.

In de tuin van het notariaat worden nog 7 plaatsen in openlucht voorzien. Dat zou ideaal zijn voor bezoekers, maar deze zijn niet te bereiken voor bezoekers. Fietsen van werknemers die heel de dag aanwezig zijn staan beter overdekt (bescherming van de fiets). De stallingen in de tuin zijn, als ze niet overdekt kunnen worden, eerder voor werknemers die maar even kort op ´t werk aanwezig zijn.

Er worden voldoende fietsenstallingen voorzien.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. De voorwaarden in het advies van Water-link in samenwerking met Aquafin strikt na te leven.

3. Volgende voorwaarden met betrekking tot mobiliteit strikt na te leven:

-        per 10 autostalplaatsen telkens één elektriciteitsvoorziening te voorzien ten behoeve van elektrische oplaadpunten voor wagens;

-        een licht voor wagens, ter beveiliging van in/uitrijden ondergrondse garage, te voorzien;

-        het dubbeldeks fietsenrek te voorzien met een hart-op-hart tussenafstand van 50 cm tussen de fietsen;

-        de ruimte tussen de wagen en de deur van de fietsenberging te verbreden en ervoor zorgen dat de auto niet te ver kan doorrijden door fysiek een muurtje, paaltje of varkensrug te voorzien;

-        laadpunten voor fietsen te voorzien.

4. Volgende voorwaarden met betrekking tot archeologie strikt na te leven:

-        de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@antwerpen.be); 

-        de bouwheer nodigt de dienst archeologie uit voor een startvergadering;

-        de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen; 

-        de bouwheer is verplicht om eventuele vondsten en restanten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat het archeologische waarde heeft, te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4).

5. In de parking indoordekking te voorzien conform de bepalingen in het advies van FOD Binnenlandse Zaken - ASTRID veiligheidscommissie.

6. Volgende voorwaarden met betrekking monumentenzorg strikt na te leven:

-        de te slopen delen bijkomend worden gedocumenteerd in woord en beeld;

-        de aankleding en indeling van het inventarispand maximaal te bewaren en te valoriseren;

-        het schrijnwerk in de voorgevel van het inventarispand te bewaren. Indien er intenties zijn om het te vervangen dit in detail te bespreken met Monumentenzorg.

7. Volgende maatregelen bij te behouden bomen te voorzien:

-        het geven van water aan alle bomen die in de invloedssfeer van een droogzuiging staan;

-        het voorzien van een voldoende hoge bouwkraan om schade aan het bovenste deel  van de kroon te voorkomen. De kraan met last mag de top van een boom niet raken.

-        in het ontwerp van gebouwen en infrastructuur mogen wortels of kroon van te behouden bomen niet onaanvaardbaar beschadigd worden:

• geen afgraving of verhoging van het bestaande maaiveld in de wortelzone;
• geen graafwerken waarbij wortels dikker dan 5 cm moeten doorgestoken worden en/of waarbij 20 % van het totale wortelpakket moet verwijderd worden;
• het bestaande doorwortelbaar volume van de bomen niet verminderen;
• geen drastische snoei. ( d.w.z. hoger opkronen dan het huidig eindbeeld of toppen of kandelaren of verwijderen van takken dikker dan 8cm).

-        bij werken in de omgeving van te behouden bomen moeten zowel wortels, als stam, als kroon beschermd worden:

• is er voldoende ruimte rond de boom, inclusief de volledige wortelzone, dan wordt de wortelzone volledig afgesloten met een niet verplaatsbare afsluiting. De grootte van de wortelzone is even groot is als de diameter van de kroonprojectie + 2m. In de volledig afgebakende zone mag niets gebeuren. (niet graven, niet stockeren, geen afvalwater of spoelwater lozen, ….);
• er is onvoldoende ruimte rond de boom om de werken te kunnen uitvoeren, dan moeten er beschermingsmaatregelen op maat genomen worden, zodat de ruimte onder de boom toch geheel of gedeeltelijk kan gebruikt/bewerkt worden zonder dat er schade berokkend wordt:
  • het gebruiken van rijplaten om bodemverdichting door machines te voorkomen;
  • het stockeren enkel voorbehouden voor licht materieel, op rijplaten;
  • het voorzien van een beluchtings- en bevloeiingssysteem onder rijplaten als deze langer dan drie weken in een groot deel (meer dan 20 %)  van de wortelzone komen te liggen;
  • het handmatig uitvoeren van graafwerken tot op minstens 1m uit de stam;
  • het afkasten van de stam, incl. de bredere stamvoet. Tussen de boom en de afkasting moet een schokdemper worden voorzien;
  • het preventief snoeien van lichte takken om aanrijschade te voorkomen;
  • het afbakenen  van dikke ( diameter groter dan dan 8 cm)  laaghangende takken om  aanrijschade te voorkomen.

8. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

Het college gaf in zitting van 4 februari 2022 (jaarnummer 1021) opdracht aan de onderhandelaar van de stedelijke administratie om onderhandelingen te voeren omtrent het concrete dossier.

Het college beslist in zitting van 22 april 2022 tot het sluiten van een overeenkomst over de stedenbouwkundige ontwikkelingskosten waarmee BLD BV ingestemd heeft. De lasten worden geregeld in dat besluit.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden. 

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten