2022_CBS_03133 - Omgevingsvergunning - OMV_2021162703. Haviklaan zn, Ertbruggelaan 220. District Deurne - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          24/12/2020 opname in het vergunningsregister (201980) voor een boerderij en bijhorende stallen en gebouwen.

Vergunde toestand

-          functie: woonstal met aanhorigheden en stallingen voor de functie landbouw;

-          bouwvolume:

• de woonstal en de hooischuur hebben 1 bouwlaag en een zadeldak;
• de stallingen hebben 1 bouwlaag met een zadeldak of een lessenaarsdak;

-          gevelafwerking:

• de woonstal, hooischuur en de meeste aanhorigheden zijn opgetrokken in rode gevelsteen;
• de andere aanhorigheden zijn opgetrokken in hout.

Huidige toestand

-          functie: gedesaffecteerde zone-eigen hoeve;

-          bouwvolume:

• 2 bergingen opgetrokken aan de achterzijde van het hoofdgebouw;
• 3 constructies opgetrokken aangeduid op de plannen als gebouw 6, 8 en 12.

Gewenste toestand

-          de bestaande gebouwen met uitzondering van gebouw 1 worden gesloopt;

-          functie: 3 meergezinswoningen met telkens 12 woongelegenheden, 36 in totaal:

• 6 drieslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 112 m²;
• 6 drieslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 104 m²;
• 6 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 102 m²;
• 6 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 97 m²;
• 6 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 78 m²;
• 6 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 74 m²;

-          bouwvolume:

• 3 losstaande gebouwen met 3 bouwlagen en een afgevlakt zadeldak;
• 2 van de 3 bouwlagen zitten in de dakconstructie;
• de gebouwen hebben een breedte van circa 36 m en een diepte van circa 18 m;
• de kroonlijsthoogte van de gebouwen bedraagt 4,1 m en de nokhoogte bedraagt 10,15 m;
• buitenruimtes op de verdiepingen voorzien als uitsparingen in het dak;
• gemeenschappelijke ondergrondse parking die de 3 gebouwen verbindt;

-          gevelafwerking:

• gevels afgewerkt met wit geschilderde parementsteen;
• wit aluminium buitenschrijnwerk;
• zadeldaken afgewerkt met rode dakpannen;
• borstweringen aan de terrassen uitgevoerd in gelaagd glas;

-          inrichting:

• 3 bouwblokken, gelegen rondom een gemeenschappelijk plein (woonerf);
• gerenoveerd gebouw D (gebouw 1 op de plannen van de bestaande toestand) als gemeenschappelijke ruimte.

Inhoud van de aanvraag

-          sloop van de bestaande gebouwen met uitzondering van gebouw 1;

-          functiewijziging van een gedesaffecteerde zone-eigen hoeve (landbouw) naar een zonevreemde louter residentiële functie;

-          vermeerdering van aantal woongelegenheden van 1 naar 36;

-          nieuwbouw van 3 meergezinswoningen met telkens 12 woongelegenheden;

-          renovatie van gebouw D (gebouw 1 op de plannen van de bestaande toestand) tot een gemeenschappelijke ruimte in functie van het wonen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in agrarisch gebied. De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de voorschriften van het gewestplan. Het optrekken van een louter residentieel groepswoningbouwproject, met name drie nieuwbouw meergezinswoningen, staat niet in functie van de beroepslandbouw waarvoor het agrarisch gebied bestemd is.

Nieuwe louter residentiële ontwikkelingen in voormalige zone-eigen hoeves zijn enkel mogelijk via een omgevingsvergunning waarbij een aanvraag tot zonevreemde functiewijziging wordt goedgekeurd. Een zonevreemde functiewijziging kan slechts worden toegestaan wanneer ze voorkomt op de lijst van de toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen én indien voldaan is aan de voorwaarden zoals opgenomen in artikel 4.4.23 van de VCRO.

Het besluit betreffende de toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen stelt in artikel 11 dat met toepassing van artikel 4.4.23 van de VCRO een vergunning kan worden verleend voor het geheel of gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van een eventueel leegstaand landbouwbedrijf, met als nieuw gebruik uitsluitend wonen, op voorwaarde dat al de volgende voorschriften nageleefd worden:

1)     De bedrijfswoning en de fysiek aansluitende aanhorigheden die in bouwtechnisch opzicht een rechtstreekse aansluiting of steun vinden bij de bedrijfswoning, krijgen als nieuw gebruik wonen, met uitsluiting van meergezinswoningen. (…)

2)     De bedrijfsgebouwen van het landbouwbedrijf mogen niet afgesplitst worden van de bedrijfswoning en kunnen alleen een nieuw gebruik krijgen als woningbijgebouwen. (…)

Gelet op hogergenoemd artikel kan, mits de aanvraag tot zonevreemde functiewijziging, deze gedesaffecteerde zone-eigen hoeve van functie wijzigen naar residentieel wonen, met uitsluiting van meergezinswoningen, waarbij de erbij horende bedrijfsgebouwen de functie van woningbijgebouw krijgen.

De bepalingen van de VCRO laten echter niet toe het aantal woongelegenheden te vermeerderen. Enkel een eventuele functiewijziging van deze hoeve naar een eengezinswoning kan toegelaten worden.

Met toepassing van de zonevreemde basisrechten (artikel 4.4.10 – 4.4.15 VCRO) kan een bestaande, niet-verkrotte, hoofdzakelijk vergunde woning onder bepaalde voorwaarden verbouwd, uitgebreid of zelfs herbouwd worden. Echter steeds op voorwaarde dat het aantal woongelegenheden beperkt blijft tot het bestaande aantal, in casu één. Met betrekking tot dit dossier komt dit neer op de heropbouwmogelijkheden van stallingen en bergingen binnen het bestaande volume als woningbijgebouwen, op voorwaarde dat deze niet-verkrot en hoofdzakelijk vergund zijn. Voor wat betreft de woning is deze bepekt tot een uitbreiding/herbouw van maximum 1.000 m³. Het voorgestelde project met 36 nieuwbouw woongelegenheden, tientallen keren groter dan 1.000 m³, voldoet hier geenszins aan. Bovendien geeft de aanvrager in zijn nota zelf aan dat de gebouwen zich in een bouwvallige toestand bevinden, waardoor er eigenlijk geen toepassing kan gemaakt worden van de zonevreemde basisrechten.

Daarnaast stelt het besluit betreffende de toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen in artikel 11 dat met toepassing van artikel 4.4.23 van de VCRO een vergunning kan worden verleend voor het geheel of gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van een gebouw of gebouwencomplex, voor zover aan al de volgende voorwaarden voldaan is: 

1)     Het gebouw of gebouwencomplex is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundige erfgoed, vermeld in artikel 4.1.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013.

2)     De voortzetting van de vroegere functie blijkt niet haalbaar of garandeert de duurzame leefbaarheid van het gebouw of het gebouwencomplex niet.

3)     De nieuwe functie laat de erfgoedwaarde ongeschonden of verhoogt ze.

De voorliggende gebouwen zijn niet opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed of zijn geen beschermd erfgoed. Ook hier voldoet het project op geen enkele manier aan de gestelde voorwaarden voor de toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen.

Bovendien waren de adviezen hieromtrent van de bevoegde afdelingen Landbouw & Visserij en Onroerend Erfgoed eveneens ongunstig.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:
  In CHE-gebied, voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en/of voor gebouwen in beschermde landschappen wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud.

Behoudens van 1 gebouw, wordt de sloop van heel de site beoogd;

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  - zowel het hoofdgebouw als de uitsprongen en aanbouwen dienen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie en op de omgeving;
  - de aard en grootte van de functie, de typologie en schaal van een project worden afgetoetst aan de draagkracht van de omgeving en dit voor alle delen van de constructie.

Op geen enkele manier is het aangevraagde afgestemd op de omgeving, niet qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur, noch qua aard en grootte van de functie, typologie en schaal. De draagkracht van het perceel en de omgeving is duidelijk overschreden.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Omdat de aanvraag onverenigbaar is met de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan en ook niet met de geldende zonevreemde regelgeving, komt ze sowieso niet voor vergunning in aanmerking. Hieronder wordt nog louter ter volledigheid de toetsing aan de goede ruimtelijke ordening gedaan.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de afbraak van een bestaande hoeve met bijgebouwen (met uitzondering van één bijgebouw, dat gerenoveerd wordt) en de nieuwbouw van drie meergezinswoningen met telkens 12 woonentiteiten aan de Haviklaan/Ertbruggelaan. Het betreft de hoeve Vermeiren, gelegen in agrarisch gebied en in het beschermd cultuurhistorisch landschap “Domein Ertbrugge – Zwarte Arend”.

Gezien de ligging in agrarisch gebied werd advies gevraagd aan het Departement Landbouw en Visserij. Het advies is ongunstig:

“De site is gelegen binnen de plancontour van de afbakening van het grootstedelijk gebied Antwerpen, een gewestelijk RUP dat delen van het gewestplan herbestemde. Echter voor de voorliggende site werd de gewestplanbestemming agrarisch gebied behouden. De herbouw- en uitbreidingsmogelijkheden van deze site moeten dus afgetoetst worden aan de mogelijkheden in het agrarisch gebied.

Het agrarisch gebied is in eerste instantie bestemd voor de beroepslandbouw. De site was in de verplichte landbouwregistratie in landbouwgebruik tot en met 2003. Momenteel is aansluitend aan het erf nog landbouwgebruik aanwezig. De site betreft dus tot op heden een gedesaffecteerde zone-eigen hoeve.

Gelet op de geldende regelgeving kan, mits de aanvraag tot zonevreemde functiewijziging, deze geaffecteerde hoeve van functie wijzigen naar residentieel wonen, waarbij de erbij horende bedrijfsgebouwen de functie woningbijgebouw krijgen.

De wetgeving laat echter niet toe het aantal woongelegenheden te vermeerderen, noch laat het toe het bouwvolume uit te breiden. Met betrekking tot dit dossier komt dit neer op de heropbouwmogelijkheden van stallingen en bergingen binnen het bestaande volume op voorwaarde dat deze niet verkrot waren en voor wat betreft de woning is deze bepekt tot een herbouw van maximum 1.000 m³. Het voorgestelde project voldoet hier geenszins aan.”

Het Departement Landbouw en Visserij stelt eveneens vast dat dit project gepaard gaat met de aanleg van een zeer aanzienlijke ondergrondse constructie over een oppervlakte van 4.500 m² en een diepte van meer dan 4 m. In totaal zal er dus voor de aanleg van de kelderverdieping alleen al een grondverzet van 15.000 m³ grond nodig zijn. Het vervangen van een kleinschalige gedesaffecteerde hoeve door een groot gebouwcomplex van drie gebouwen van drie bouwlagen, heeft een aanzienlijke impact op het omliggende landschap en komt neer op de residentialisering van een restgebied open ruimte in agrarisch gebied nabij een stedelijke omgeving. Dergelijke restruimtes agrarisch gebied lenen zich uitstekend voor stadslandbouw en stadsnabije landbouw, kleinschalige voedselproductie, voedselparken,…. Deze bijkomende residentialisering betreft een loutere zware patrimoniale opwaardering van een oude hoeve naar 36 woonentiteiten zonder enige meerwaarde voor de open ruimte. In tegenstelling tot wat men beweert, verhoogt de bebouwde footprint van dit project enorm aangezien de volledige onderkeldering over deze oppervlakte moet gezien worden als verharde en bebouwde ruimte, ook al wordt deze deels afgedekt door een beperkte laag teelaarde voor groenvoorziening. Ongeacht de stedelijke omgeving zijn het nog steeds de gewestplanbestemming of de bestemming van een gewestelijk RUP dat het agrarisch gebied bevestigt, die de ontwikkelingsmogelijkheden bepalen. Tot nader order betreft het hier agrarisch gebied waarin dit soort ontwikkelingen niet mogelijk, noch wenselijk zijn.

De aanvraag is functioneel niet inpasbaar. Een eventuele functiewijziging van deze hoeve naar eengezinswoning kan, gelet op de ingesloten ligging, wel toegestaan worden. De omliggende gronden kunnen desgevallend dan ingeschakeld worden in een stadslandbouwproject. Dergelijke bestemming sluit op zich ook meer aan bij de uiteindelijke erfgoedbescherming die op het gebied van kracht is.

Visueel-vormelijke elementen

Het project werd ter advies voorgelegd aan de Kwaliteitskamer. Het advies is ongunstig en luidt als volgt:

“De Kwaliteitskamer kan slechts projecten beoordelen die voor vergunning in aanmerking komen. De strijdigheden met het gewestplan en de regelgeving inzake zonevreemde bebouwing maken het project echter stedenbouwkundig niet aanvaardbaar, waardoor het advies van de Kwaliteitskamer in die zin achterhaald is. De valorisatie van het bestaande erfgoed dient nog uitgevoerd te worden alvorens een afweging van de nieuwe bebouwingsmogelijkheden kan gebeuren. Over de densiteit en de volumetrie doet de Kwaliteitskamer geen uitspraak, het gewestplan primeert.

Toch merkt de Kwaliteitskamer op dat er maximaal moet gestreefd worden om het landschap te laten primeren, in het bijzonder binnen dit landschap grenzend aan natuurgebied. De vooropgestelde ondergrondse en bovengrondse verharding druist in tegen de context van het cultuurhistorisch landschap en de ambitie om te wonen in het groen. Er wordt gerefereerd naar het cohousingproject in de nabije omgeving enerzijds en het landschappelijk opzet.

De Kwaliteitskamer adviseert dat in de plaats van het te slopen boerderijgebouw een nieuw gebouw bespreekbaar is onder strikte voorwaarden (vervangbouw dient de typologie van het bestaande gebouw te hernemen) en mits de landschappelijke aanleg primeert en verharding onder- en bovengronds beperkt wordt tot het minimum. Dit advies blijft uiteraard steeds onder voorbehoud van vergunbaarheid.”

Cultuurhistorische aspecten en bodemreliëf

De aanvraag is gelegen in het beschermd cultuurhistorisch landschap ‘Domein Ertbrugge – Zwarte Arend’

Er werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg. Het advies is ongunstig:

“Het perceel waarop de voorliggende herontwikkeling gepland wordt is gelegen binnen het bij ministerieel besluit van 16 september 1985 beschermd cultuurhistorisch landschap ‘Domein Ertbrugge – Zwarte Arend’. Het gebied is beschermd omwille van de historische, wetenschappelijke (in casu de natuurwetenschappelijke) en esthetische waarde.

Voor het cultuurhistorisch landschap ‘Domein Ertbrugge – Zwarte Arend’ werd een beheersplan opgesteld en goedgekeurd bij besluit van de administrateur-generaal van 15 december 2021.

Er werd voorafgaand aan de aanvraag geen overleg gepleegd met de stedelijke dienst Monumentenzorg.

Het goedgekeurde beheersplan voor het cultuurhistorisch landschap ‘Domein Ertbrugge – Zwarte Arend stelt dat minder waardevolle gebouwen en/of elementen van gebouwen kunnen worden hersteld, vervangen en/of afgebroken in respect met en met oog op de preservatie van de waarden van het domein en het gebouw. Zo is bijvoorbeeld hoeve Vermeiren weinig waardevol en kan een afbraak en eventuele nieuwbouw worden toegestaan mits rekening te houden met de stijl van de overige gebouwen in het beschermde landschap en de huidige typologie. Het beheersplan stelt daarnaast dat hoeve Vermeiren esthetisch minder waardevol is als gebouw. De typologie is wel passend in het landschap. De historische waarde van hoeve Vermeiren is minder. De hoeve is herbouwd begin jaren 1950 na oorlogsschade. Als boerderij typologie is ze historisch relevant en verwijst ze naar het gebruik als landbouwbedrijf. Het beheersplan voorziet verder geen prioritaire maatregelen met betrekking tot de hoeve Vermeiren.

Behalve de vermelding dat het huidige gebouw een vervanging uit de jaren 1950 is van de historische hoeve op dezelfde plaats bevat de aanvraag geen verdere informatie over het actuele gebouwenbestand op de site. Ook het beheersplan is uitermate vaag over het gebouwencomplex. Er is onvoldoende informatie in het aanvraagdossier voor handen om de waarde van de bestaande hoeve en haar bijgebouwen ten gronde te kunnen evalueren.

Indien afbraak van de bestaande bebouwing en herontwikkeling van de site wordt overwogen dan dient deze in overeenstemming te zijn met de uitgangspunten van het beheersplan en zich passend in het landschap en naar typologie in te schrijven in de omgeving. Hoeve Vermeiren is een voorbeeld van een Kempische langgevelhoeve. Dergelijke hoeves bestaan uit een langwerpig volume waarin woonhuis en stalling samengebracht zijn. Daarrond situeren zich een aantal ondergeschikte bijgebouwen.

Het voorliggende plan, waarbij het bestaande gebouwenbestand wordt afgebroken en vervangen door drie in een U-vorm opgestelde volumes, staat noch naar schaal en volume, noch naar typologie in verhouding tot de bestaande bebouwing en gaat daarmee voorbij aan de richtlijn uit het beheersplan. Eén bestaand volume blijft behouden en wordt herbestemd tot gemeenschapsruimte. De informatie over dit gebouw en de plannen voor de herwaardering ervan zijn eveneens uiterst summier.

De footprint van de geplande ontwikkeling is veel groter dan deze van de bestaande bebouwing, mede door de inrichting van een ondergrondse parking. Dergelijke grootschalige verharding van het terrein is niet te verantwoorden binnen een cultuurhistorisch landschap dat omwille van de historische, natuurwetenschappelijke en esthetische waarde beschermd werd.

Volgens het beheersplan bevindt zich op het erf van de hoeve een oude tamme kastanje. Het is niet duidelijk of deze bewaard blijft.

Mits duidelijker kan aangetoond worden dat de erfgoedwaarde van de bestaande hoeve klein is, kan een afbraak en herontwikkeling op de site wel aanvaardbaar zijn. De aangeleverde cultuurhistorische informatie is echter te beperkt om dit te kunnen beoordelen. Verder overschrijdt het huidige voorstel sterk de draagkracht van het terrein, vooral vanwege de ligging binnen een beschermd cultuurhistorisch landschap en gelet op de richtlijnen van het hiervoor vigerende beheersplan. Alternatieve bebouwing dient naar typologie, volume en architectuur rekening te houden met de voorwaarden uit het beheersplan.”

Er werd advies gevraagd aan het Agentschap Onroerend Erfgoed. Het advies is ongunstig:

“Zoals in de verklarende nota werd vermeld is er in dit dossier vooroverleg gepleegd in 2018 en 2020 waarbij in het laatste overleg werd gesteld dat hernieuwbouw kan op voorwaarde dat de maximale oppervlakte gelijk of kleiner zou zijn dat de vergund geachte toestand van de aanwezige gebouwen. De plannen dienden uitgewerkt te worden in harmonie met het omliggende landschap en voor preadvies worden voorgelegd.

Aan de eerste voorwaarde wordt op basis van het plan bestaande toestand duidelijk niet voldaan, zeker aangezien wordt vermeld dat de gebouwen 6, 8 en 12 als niet-vergund dienen beschouwd te worden. Bij de uitwerking van de plannen wordt ook eerder aansluiting gezocht bij de nabije woonwijk met drie bouwlagen in plaats van een landelijke bouwstijl die aansluit bij het bestaande boerenerf. De uitwerking van de gevels is ook zeer druk en verwijst in geen enkel opzicht naar een boerderij, met uitzondering van de dakpannen en witgeschilderde gevelsteen.

De gevraagde integratie van de derde bouwlaag in het dak heeft geleid tot een wolfsdak, in plaats van een traditioneler puntdak, dat zeer massief overkomt met de ingebouwde terrassen.

In het vooroverleg is er nooit een ondergrondse parking vermeld op de plannen. Deze oppervlakte-inname dient eveneens in rekening gebracht te worden bij de berekening van de maximaal te bebouwen oppervlakte.

In de nota wordt vermeld dat er een haag rond het perceel komt, maar op de plannen wordt deze niet getekend. Bovendien worden de drie gebouwen afgeschermd door afzonderlijke hagen, waardoor het aspect van een woonerf teniet gedaan wordt.

Deze motivering geeft aan dat de gevraagde handelingen niet overeenstemmen met de direct werkende normen van de regelgeving Onroerend Erfgoed, namelijk met

-          het actief behoudsbeginsel (art. 6.4.1 Onroerenderfgoeddecreet);

-          het passief behoudsbeginsel (art. 6.4.3 Onroerenderfgoeddecreet);

-          de bijzondere voorschriften uit het Beschermingsbesluit (art. 2.A.1 Beschermingsbesluit).

Er werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Archeologie. Dit advies is ongunstig omwille van het ontbreken van een archeologienota:

“Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is buiten woon- en recreatiegebied gelegen. Het is gelegen in agrarisch gebied. De bouwheer is niet publiekrechtelijk en de aanvraag kadert niet in functie van grondverbetering. Het projectgebied heeft een oppervlakte boven de 3000 m² (9 083 m²) en een vergunningsplichtige ingreep boven de 5 000 m² (ca. 5 500 m², de som van nieuwbouw, sloop buiten nieuwbouw, reliëfwijziging en verharding). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.”

Wat cultuurhistorische aspecten en bodemreliëf betreft wordt er dus zowel door het Agentschap Onroerend Erfgoed als door de stedelijke diensten Monumentenzorg en Archeologie ongunstig advies gegeven.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is ongunstig, onder meer omwille van de open verbinding tussen de bovengrondse trappenhuizen en de evacuatieweg en het ontbreken van liftsassen in de parkeergarage. Omwille van het belang van de brandveiligheid, kan er voor het project geen vergunning verleend worden.

Vanuit de stedelijke dienst Milieu is volgend advies uitgebracht:

“De initiatiefnemer dient wel, wanneer er voldoende kennis is over de technische installaties en de noodzakelijke vermogens, het milieuluik van dit project in orde te brengen. Het gaat dan onder meer om de grondwaterbemaling noodzakelijk voor de realisatie van de ondergrondse parking.”

De omgevingsvergunning nodig voor bemalingswerken moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Daarnaast wordt opgemerkt dat uit de informatie in het aanvraagdossier blijkt dat de kans groot is dat er ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) van toepassing zullen zijn.

“De exploitant dient na te gaan welke ingedeelde inrichtingen of activiteiten effectief  plaatsvinden en deze te regulariseren door een milieutechnisch luik aan zijn vergunning toe te voegen.”

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Aangezien zowel de bovengrondse als ondergrondse bebouwing op zich al niet voor vergunning in aanmerking komen, kan ook het aantal te realiseren parkeerplaatsen in de ondergrondse parkeerbak niet voorzien worden.

Fietsvoorzieningen

Er zijn 108 fietsstalplaatsen voorzien in de ondergrondse garage. Deze voldoen qua aantal aan de bouwcode:

-          4 x 1 slaapkamer appartementen = 8 fietsstalplaatsen;

-          4 x 2 slaapkamer appartementen = 12 fietsstalplaatsen;

-          4 x 3 slaapkamer appartementen = 16 fietsstalplaatsen.

Totaal = 36 fietsstalplaatsen x 3 gebouwen = 108 fietsstalplaatsen.

Er zijn echter geen plaatsen voorzien voor fietsen met speciale afmetingen zoals bakfietsen, longtails, fietskarren of andere. Minimum 20 plaatsen moeten voldoen aan ruimere afmetingen zodat ook deze fietsen een plaats hebben in de fietsenberging.

Verder is er slechts 1 laadpunt voorzien voor elektrische fietsen. Vermits de elektrische fiets de afgelopen jaren een enorme opmars heeft gekend, moeten er voor minstens 33 fietsstalplaatsen laadpunten voorzien worden. Een aantal hiervan moeten ook voorzien worden bij de fietsstalplaatsen met speciale afmetingen.

De toegang van de fietsenberging is voorzien langs de helling waarlangs ook het autoverkeer de garage binnenrijdt. Er staat vermeld dat er een trap met fietsgoot voorzien is, maar deze is niet ingetekend. Het is echter niet veilig om de fietsers langs dezelfde toegang te laten ontsluiten als het autoverkeer. Een centrale trap kan immers niet bij een helling die in beide richtingen autoverkeer ontsluit vanwege het risico op een conflict. Een trap met goot aan beide kanten (fiets moet steeds rechts gehouden kunnen worden) zou leiden tot slechts een zeer beperkte doorgang voor autoverkeer.

Gecombineerd gebruik van de helling door fietsers en autoverkeer kan niet weerhouden worden omwille van een veiligheidsrisico. Er moet een aparte toegang voorzien worden voor een gemeenschappelijke fietsenberging van deze grootteorde. Er kan gekozen worden om een voldoende brede trap te voorzien met beperkte hellingsgraad en aan beide kanten een fietsgoot, of er kan voor een voldoende grote lift gekozen worden om plaats uit te sparen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften inclusief bestemmingsvoorschriften, een goede ruimtelijke ordening en het ongunstig advies van de brandweer.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Het openbaar onderzoek werd niet correct gevoerd:

-          De datum van aanplakking is 26/11 volgens de gegevens in het Omgevingsloket, de dag waarop het openbaar onderzoek is gestart. Dit dient echter minstens een dag op voorhand te gebeuren.

-          Op 14/12 werd vastgesteld dat de affiche niet duidelijk zichtbaar aanwezig was, noch aan de kant van de Boze Dreef (August Van de Wielelei), noch aan de kant van de Haviklaan.

-          De affiche is niet conform de wettelijke verplichtingen aangeplakt:

• Op de plaats waar het voorwerp van de vergunningsaanvraag paalt aan de openbare weg. Ze werd aangeplakt langs een niet publiek toegankelijke weg, voorbij een bord met ‘verboden toegang – privaat eigendom’.
• Aan elke straat waar de aanvraag grenst aan de openbare weg. Aan de zijde van de Haviklaan werd geen affiche aangeplakt.
• Evenwijdig met de openbare weg. De affiche werd niet evenwijdig met de openbare weg opgehangen en de tekst is niet gericht naar de openbare weg, waardoor ze bijgevolg niet leesbaar is vanaf de openbare weg.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

1. Onveilige verkeerssituatie: De ondergrondse parkeergarage komt uit in de Haviklaan op korte afstand van de kleuterschool. Er zal nog meer verkeer zijn in de Haviklaan en omliggende straten, die nu al als sluipweg worden gebruikt om het drukke kruispunt August Van de Wielelei / Ruggeveldlaan te ontwijken.
   Beoordeling:
   Er werd tijdens de procedure advies gevraagd aan de verkeerspolitie, die vanuit veiligheidsoogpunt geen bezwaar heeft tegen de voorliggende aanvraag.
   Het bezwaar is ongegrond.
2. Ligging in agrarisch gebied: Het perceel bevindt zich in agrarisch gebied. Er is geen reden voor een ‘toelaatbare zonevreemde functiewijziging’.
   Beoordeling:
   De ligging in agrarisch gebied wordt uitgebreid besproken in de ‘toetsing aan de regelgeving en de goede ruimtelijke ordening’. Omwille van de strijdigheden met het gewestplan en de zonevreemde regelgeving, komt de aanvraag niet voor vergunning in aanmerking.  
   Het bezwaar is gegrond.
3. Ligging in beschermd cultuurhistorisch landschap: Regionaal landschap De Voorkempen en Agentschap Onroerend Erfgoed stelden een beheersplan op voor dit gebied, goedgekeurd door Vlaams Minister van Omgeving Zuhal Demir en in voege sinds 19 januari 2021. De huidige ingediende plannen zijn echter volledig in strijd met het beheersplan.
   Beoordeling:
   De ligging in beschermd cultuurhistorisch landschap wordt uitgebreid besproken in de ‘toetsing aan de goede ruimtelijke ordening’. Zowel het Agentschap Onroerend Erfgoed als de stedelijke diensten Monumentenzorg en Archeologie geven ongunstig advies over het project omwille van de strijdigheden met het Onroerenderfgoeddecreet en het Beschermingsbesluit en de onverenigbaaarheid van het project met het beschermd cultuurhistorisch landschap en het beheersplan.
   Het bezwaar is gegrond.
4. Draagkracht, typologie en dimensionering: De typologie van de vierkantshoeve, de U-vormige opstelling en de dimensionering van de gebouwen zijn op geen enkele manier gerelateerd aan de typische langgevelhoeves in het beschermd cultuurhistorisch landschap Ertbrugge.
   Beoordeling:
   Dit wordt besproken in de ‘toetsing aan de regelgeving (strijdigheid met artikel 6 van de bouwcode) en de goede ruimtelijke ordening’.
   Het bezwaar is gegrond.
5. Zichtverstoring en waardevermindering onroerend goed omwonenden: De bouwhoogte van het project leidt tot een algemene zichtverstoring in een beschermd cultuurhistorisch landschap. De aanvrager geeft aan dat hij de intentie heeft om de gebouwen groen weg te stoppen. Het beheersplan stelt echter (op pagina 201) dat de haaghoogte aangepast moet zijn aan de landschappelijke structuur, met een maximale hoogte van 1,6 m. Het project leidt tot een waardevermindering van het onroerend goed van de omwonenden.
   Beoordeling:
   Het aspect van de zichtverstoring en de hagen binnen het landschap wordt besproken in de ‘toetsing aan de goede ruimtelijke ordening’. Dat het project mogelijk tot waardevermindering zou leiden is een veronderstelling en als bezwaar niet stedenbouwkundig van aard.
   Het bezwaar is deels gegrond.
6. Effecten op biodiversiteit: Het project heeft een grote invloed op het beschermd landschap, de vegetatie en de aanwezigheid van vleermuizen.
   Beoordeling:
   Volgens het Decreet Algemene Bepalingen Milieubeleid moeten voorgenomen projecten onderworpen worden aan een milieueffectrapportage alvorens een vergunning kan worden verleend, onder meer voor landschappen en plaatsen van historisch, cultureel of archeologisch belang. De aanvraag biedt onvoldoende duidelijkheid over deze effecten.
   Het bezwaar is gegrond.
7. Waterhuishouding: Het grote aandeel bijkomende verharding zal een impact hebben op de waterstand, met mogelijke hinder voor de buurtbewoners en/of het eeuwenoude bos.
   Beoordeling:
   De dienst Milieu merkt in haar advies op dat de initiatiefnemer het milieuluik van het project in orde moet brengen. Het gaat dan voornamelijk om de grondwaterbemaling noodzakelijk voor de realisatie van de ondergrondse parking. Bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, zijn vergunningsplichtig krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2). Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Er wordt aangeraden een bemaling tegelijk met de stedenbouwkundige handelingen aan te vragen.
   Uitgangspunt hierbij is dat het moet gaan om een retourbemaling, dat het waterbezwaar zo laag mogelijk moet worden gehouden en dat alle nodige maatregelen worden genomen om de groene omgeving, vooral dan het bomenbestand, tegen verdroging te beschermen. 
   Het bezwaar is gegrond.
8. Bomen en struiken: Alle bomen en struiken in het beschermd cultuurhistorisch landschap zijn van belang voor de historische waarde. Daarom mogen zij niet worden beschadigd of geveld zonder toelating (pagina 237 van het beheersplan). Volgens de plannen zullen echter een heel aantal bomen geveld worden, onder meer de tamme kastanje (op pagina 89 van het beheersplan vermeld als een oude en monumentale boom).
   Beoordeling:
   Een eventuele ontwikkeling op het perceel moet getoetst worden aan het beheersplan en passen binnen het beschermd cultuurhistorisch landschap. De aanvraag biedt onvoldoende duidelijkheid over wat er met de vegetatie op het terrein zal gebeuren.
   Het bezwaar is gegrond.
9. Fout in de procedure: Het eerste openbaar onderzoek werd niet correct gevoerd en de aanvrager kan nu via een administratieve lus toch een omgevingsaanvraag indienen.
   Beoordeling:
   Door toepassing van de administratieve lus is het organiseren van een nieuw openbaar onderzoek en het opvragen van ontbrekende adviezen mogelijk. Bij het toepassen van de administratieve lus is de beslissingstermijn van rechtswege met 60 dagen verlengd. De bedoeling van een administratieve lus is dus net om niet correct gevoerde openbare onderzoeken opnieuw te voeren, zodat iedereen de kans krijgt de plannen te consulteren en indien gewenst bezwaar in te dienen.
   Het bezwaar is ongegrond.
10. Adviezen: Bij de aanvraag zijn geen adviezen gevraagd van Erfgoed, ANB of Regionaal Landschap.
    Beoordeling:
    De adviezen worden door de vergunningverlenende overheid gevraagd tijdens de procedure. Alle verplichte adviezen werden opgevraagd. De verleende adviezen werden verwerkt in de beoordeling van de aanvraag.
    Het bezwaar is ongegrond.
11. Afbraak en opbouw: De transporten in functie van het project zullen een slechte invloed hebben op de vegetatie en de rust in de buurt.
    Beoordeling:
    Het is onvermijdelijk dat er bij een bouwproject transporten plaatsvinden van bouwmaterialen en dergelijke.

Het bezwaar is niet stedenbouwkundig van aard en is ongegrond.