Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2021174090 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Hamid Talbi met als adres Augustijnenstraat 27 te 2000 Antwerpen |
Ligging van het project: | Augustijnenstraat 27 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 4 sectie D nr. 679A |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen van een eengezinswoning |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 04/10/2019: voorwaardelijke vergunning (20192283) voor het restaureren en verbouwen van een eengezinswoning naar een eengezinswoning met b&b; werd niet uitgevoerd, vervallen
- 29/03/2019: vaststelling (ID: 4821) van een rijhuis met oude gevelsteen als bouwkundig erfgoed Vlaanderen;
- 16/05/1975: vergunning (18#80801) voor een gevelverbouwing;
- 21/09/1928: vergunning (1928#31185) voor gevel- en binnenveranderingen;
- 09/07/1897: vergunning (1897#1907) voor het verhogen van het washok.
Vergunde/vergund geachte toestand
- functie: eengezinswoning met bruto-vloeroppervlakte van 281 m²;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting: de volledige gelijkvloerse verdieping is bebouwd met uitzondering van een ingesloten koertje.
Huidige toestand
- functie: eengezinswoning;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Gewenste toestand
- functie: eengezinswoning
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- verbouwen van een eengezinswoning:
- wijzigen van de voorgevel.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 27 januari 2022 | 6 april 2022 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 1: zone voor wonen - (wo1) en artikel 3: zone voor wonen - (wo3).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:
- artikel 2.1.11.1 Terrassen in schuine daken:
aan de achtergevel zijn terrassen toegelaten wanneer zij geïntegreerd zijn binnen het volume van de begrenzende dakvorm en zij beperkt zijn tot op een afstand van 1 m van het midden van de scheidsmuur. Terrassen zijn nergens toegelaten indien het dak of de dakstructuur een culturele, historische en/of esthetische waarde heeft, zoals bepaald in punt 2.1.1. Het nieuwe dakterras werd tot tegen de perceelgrenzen ingetekend. Het mansardedak werd opgenomen in de inventaris bouwkundig erfgoed Vlaanderen, maar wordt hier doorbroken omwille van het terras.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
- artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:
in CHE-gebied, voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en/of voor gebouwen in beschermde landschappen wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur. De achterbouw en de historische traptoren op het gelijkvloers worden volledig weggebroken;
- artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
elk gebouw moet voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA). Dit gescheiden rioolsysteem moet aangeboden worden aan de straat.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft de verbouwing van een eengezinswoning en is functioneel inpasbaar.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
Het volume van het gebouw wordt achteraan grondig gewijzigd. De bestaande L-vormige achterbouw wordt gesloopt met uitzondering van het historische trapvolume, het gelijkvloers wordt uitgebreid tot een bouwdiepte van circa 12 m, waardoor een buitenruimte overblijft met een diepte van 2,35 m.
Aan de achtergevel wordt een terras geïntegreerd in het mansardedak. Het doorbreken van de dakstructuur van inventarispanden is niet toegelaten volgens artikel 2.1.11.1 van RUP Binnenstad. Uit het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg blijkt niet dat het voorziene terras nadelige gevolgen heeft op de erfgoedwaarde van het pand. Dit inpandig terras is ook stedenbouwkundig inpasbaar en veroorzaakt geen onaanvaardbare hinder ten opzichte van omwonenden.
Omwille van de gelijkvloerse uitbouw wordt de historische traptoren op het gelijkvloers volledig weggebroken.
Over de volumewijzigingen achteraan (sloop achterbouw en basis traptoren) geeft de stedelijke dienst Monumentenzorg een ongunstig advies:
“In tegenstelling tot de vorige aanvraag waar enkel het achterhuis, parallel aan het voorhuis gesloopt en herbouwd werd, wordt nu de volledige L-vormige aanbouw gesloopt. Het deel achter de traptoren, initieel 3 bouwlagen hoog werd niet bijkomend onderzocht. Dit zou naar analogie met het materiaal-technisch onderzoek van het achterhuis toch moeten gebeuren om de datering te verfijnen en uit te sluiten dat er nog oudere elementen bewaard bleven. Bovendien is het ook nuttig om te evalueren hoe de initiële achtergevel van de traptoren, vandaag ingekapseld in de L-vormige aanbouw eruit ziet.
Indien tot een sloop van het L-vormig volume kan overgegaan worden, is het evident dat de traptoren wordt gevaloriseerd. Hoe en of men dit zal doen, is niet af te leiden uit de voorliggende aanvraag. De traptoren wordt geïsoleerd en bepleisterd en ingevuld met aluminium schrijnwerk. Met het historisch schrijnwerk of de initiële gevelopeningen wordt geen rekening gehouden.
Bovendien wordt de traptoren ter hoogte van het gelijkvloers volledig weggebroken in functie van de nieuwe uitbouw. Dit is niet enkel een enorme historische verarming van dit erg zeldzaam relict maar ook een vreemd gegeven aangezien de traptoren zonder basis lijkt te zweven. Het opnieuw vervolledigen van de spiltrap tussen 0 en de tussenverdieping zou eveneens tot de mogelijkheden kunnen behoren.
Bovendien kan de vraag gesteld worden of het slopen van de historische L-vormige aanbouw voor een nieuwe aanbouw die quasi het volledige perceel inneemt en geen rekening houdt met de historische percelering beter is dan de bestaande volumes (deel) te bewaren en de bestaande binnenkoer te vrijwaren.”
De plannen geven geen informatie over de manier waarop de traptoren op het niveau van het gelijkvloers ondersteund wordt. De historische spiltrap, die vanaf niveau +0,5 begint, wordt momenteel ondersteund in de dragende muren van de achterbouw. Doordat de achterbouw volledig gesloopt wordt lijkt het trapvolume te zweven ergens op de halve verdiepingshoogte. Het doortrekken van de spiltrap tot op het gelijkvloers valt inderdaad te overwegen.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
Het pand is gelegen in CHE-gebied en is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt ervoor dat er voor het eerst een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.
De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.
De dienst Monumentenzorg geeft, behalve over het trapvolume, ook op een aantal andere aspecten een ongunstig advies:
“Daar waar de vorige vergunning op de voorgevel en het dak van het voorhuis en het herbouwen van het in 1897 opgehoogde volume, parallel aan het voorhuis na, quasi integraal bewaard bleef, houdt de huidige aanvraag veel minder rekening met de historische gelaagdheid en de nog aanwezige erfgoedelementen van het pand die het resultaat zijn van een zeer interessante bouwgeschiedenis van meer dan 500 jaar oud.
De kelder, de roosteringen en een deel van het 16de-eeuwse dakspant blijven bewaard wat zeker geapprecieerd wordt.
De 16de-eeuwse traptoren lijkt bewaard maar in de praktijk wordt deze volledig weggebroken op het gelijkvloers. Hoewel de spiltrap vandaag niet meer doorloopt tot op het gelijkvloers, bleef de buitengevel van de traptoren wel bewaard tot op het maaiveld. Deze moet vandaag plaats maken voor de nieuwe achterbouw.
Daarnaast wordt ook de 16de-eeuwse achtergevel volledig verbouwd en ingevuld met nieuw schrijnwerk dat geen rekening houdt met de huidige noch 16de-eeuwe historische venstergrootte en gevelgeleding. Het che-rapport heeft uitgewezen dat de 16de-eeuwse achtergevel bewaard bleef onder de bestaande afwerkingslagen. Er dient eerst onderzoek te gebeuren naar de nog aanwezige bouwsporen en op basis hiervan dient een voorstel geformuleerd voor een nieuwe gevelinvulling. Het houten achtergevelschrijnwerk gaat inmiddels ook terug tot de late 18de - vroege 19de eeuw. Ook hiervoor dient de nodige aandacht te zijn. Vandaag wordt alles vervangen door aluminium schrijnwerk.
De traptoren en de achtergevel worden geïsoleerd en bepleisterd. Deze optie wordt niet verantwoord. Alvorens deze optie te nemen, dienen ook eerst alle bouwsporen in kaart gebracht, enkel op die manier kan geëvalueerd worden wat de beste manier is om deze achtergevels historisch correct af te werken.
(…)
Verder wordt ook de volledige binneninrichting en indeling gestript. Zo worden de historische schouwlichamen tegen de linker scheimuren, vermoedelijk teruggaand tot de 16de-eeuwse oprichtingsfase, op alle verdiepingen verwijderd, evenals de 19de-eeuwse binnenwanden op het gelijkvloers, de tweede verdieping en de vroeg 20ste-eeuwse invulling op de mansardezolder. Het verwijderen van de indeling betekent ook het verdwijnen van het historische binnenschrijnwerk. Behalve op de eerste verdieping, worden er op elke verdieping nieuwe wanden geplaatst en een indeling voorzien die evengoed gerealiseerd kan worden met hergebruik van de bestaande wanden en het aanwezige binnenschrijnwerk. Ook de 19de-eeuwse schouwen met schouwmantels verdwijnen. Al deze ingrepen zorgen voor een uitholling van de historische gelaagdheid en het verdwijnen van een aanzienlijk aantal erfgoedelementen die samen een palimpsest vormen.
Ook de manier waarop de voorgevel wordt aangepakt, mist de nodige historische correctheid. Zo behoudt men de voorgevelconfiguratie uit 1928 maar men verwijdert de bijbehorende afwerkingslaag (cementering met imitatievoegwerk) en grijpt terug naar een kaleilaag, die eigen is aan 16de- of 17de-eeuwse panden maar atypisch is voor een tot lijstgevel omgevormde trapgevel voorzien van een mansardebedaking. Een afwerkingslaag conform de bestaande of een vorm van bepleistering is aangewezen. Bovendien wordt het houten schrijnwerk uit 1928 verwijderd en vervangen door aluminium schrijnwerk, ook dit is een anachronistische ingreep die bovendien invloed heeft op de beeldwaarde van het pand. Houten geschilderd schrijnwerk naar oorspronkelijk model zou het uitgangspunt moeten zijn. De stedelijke dienst monumentenzorg hanteert deze richtlijn voor inventarispanden. De garage wordt ingekort, de pui voorzien van een grijze cementering. Dit zorgt voor een bijkomende verarming van de beeldwaarde. Bovendien wordt er niet onderzocht of de pui-omlijsting uit 1928 onder de bestaande houten bekleding bewaard bleef en eventueel nog een rol van betekenis zou kunnen spelen in de aanpassing van het gelijkvloers.
Hoewel het project goede intenties heeft, zijn er vandaag nog teveel blinde vlekken en mist het de nodige uitwerking en verantwoording en historische fijngevoeligheid die een 500 jaar oud pand met nog exceptionele erfgoedelementen, waaronder de externe traptoren, verdient. Het opgemaakt che-rapport reikt hiervoor nochtans alle kapstokken aan.
Op basis van de bovenvermelde argumenten, kan de stedelijke dienst monumentenzorg de aanvraag niet gunstig beoordelen.”
Samengevat zijn de bezwaren vanuit erfgoedkundig oogpunt de volgende:
- wijzigingen aan de traptoren: wegnemen van de basis en afwerking van de gevels met crepi en alu-ramen;
- verbouwen van de 16de-eeuwse achtergevel zonder rekening te houden met de historische afwerking en schrijnwerk (vervangen door alu-ramen);
- slopen van de volledige achterbouw zonder voorafgaand onderzoek;
- verwijderen van de 16de-eeuwse schouwlichamen en de 19de-eeuwse schouwmantels;
- verwijderen van de 19de-eeuwse wanden met bijhorend schrijnwerk;
- verwijderen van de cementering met imitatievoegwerk op de voorgevel en afwerking met een kaleilaag die niet overeenstemt met de gevelopbouw van 1928;
- ramen vervangen door aluminium;
- wijzigen van de gelijkvloerse gevelpui.
Deze bezwaren zijn te omvangrijk om ze te kunnen remediëren met voorwaarden.
Hoewel de bestaande poort breder is dan 3 m en dus niet in overeenstemming met artikel 12 van de bouwcode, zijn de verhoudingen in de bestaande toestand wel in balans. De poort die bestaat uit vier verticale panelen met beglazing en traliewerk, geeft de gevel een zekere transparantie en vormt visueel een evenwichtig geheel met de smalle voordeur. Het versmallen van de poort, wat enkel volgt uit het verbreden van de gang, brengt geen levendigheid in de plint en accentueert bovendien de geringe breedte van de voordeur, waardoor in de gevel een wanverhouding ontstaat. Door het verplaatsen van de onderste trap naar de spiltrap, zoals hoger gesuggereerd, zou de noodzaak tot verbreden van de gang in de voorste zone kunnen vermeden worden.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De aanvraag moet voldoen aan artikel 40 van de bouwcode (privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen). Elk gebouw moet voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit één droogweerafvoer (DWA) en één hemelwaterafvoer (RWA). Dit gescheiden rioolsysteem moet aangeboden worden aan de straat.
Afgezien van bovenstaande bezwaren en opmerkingen, is het positief dat eengezinswoningen in de binnenstad worden opgewaardeerd en geschikt gemaakt voor gezinnen. Het is zeker mogelijk om van deze woning, rekening houdend met de erfgoedwaarde van het pand, een kwaliteitsvolle gezinswoning met de nodige buitenruimte te maken.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande toestand ongewijzigd blijven.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 23 december 2021 |
Volledig en ontvankelijk | 27 januari 2022 |
Start openbaar onderzoek | 7 februari 2022 |
Einde openbaar onderzoek | 8 maart 2022 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 6 mei 2022 |
Verslag GOA | 11 april 2022 |
naam GOA | Katrine Leemans |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
7 februari 2022 | 8 maart 2022 | 0 | 0 | 0 | 1 |
Bespreking van de bezwaren
Het bezwaar luidt als volgt:
Het bezwaar is niet gegrond.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.