2022_CBS_03295 - Omgevingsvergunning - OMV_2021195057. Lange Zavelstraat 73. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          06/03/1997: milieuvergunning (3361#632) voor chocolaterie;

-          12/09/1969: vergunning (18#82273) voor gevelverbouwing;

-          01/03/1929: toelating (1929#32631) voor gevel- en binnenveranderingen;

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie en bouwvolume:

• magazijn;
• hoofdbouw van 2 bouwlagen onder een zadeldak in gesloten bebouwing;
• achterbouw van 1 bouwlaag onder een plat dak tot tegen de achterste perceelsgrens;
• 2 dakkapellen in het voorste dakvlak;

-          gevelafwerking:

• geschilderde gevelbezetting;
• poort op de gelijkvloerse verdieping met daarboven lichtreclame.

Huidige en gewenste toestand

-          functie en bouwvolume:

• magazijn met bovenliggende woongelegenheid;
• het bovenliggende woongedeelte bestaat uit een duplex een-slaapkamerappartement met een nettovloeroppervlakte van circa 72m²;
• hoofdbouw van 2 bouwlagen onder een zadeldak met een perceelsbrede dakuitbouw in het voorste dakvlak en een dakuitbouw over circa 2/3de van de gevelbreedte in het achterste dakvlak;
• achterbouw van 1 bouwlaag onder een plat dak tot tegen de achterste perceelsgrens;

-          gevelafwerking:

• grijze gevelbezetting en buitenschrijnwerk in witte pvc op de verdiepingen;
• gelijkvloerse verdieping bestaat uit een smallere poort in een groene kleur naar de magazijnfunctie en een donkerrode voordeur naar het bovenliggende woongedeelte;

-          inrichting:

• gelijkvloerse verdieping is volledig bebouwd.

Inhoud van de aanvraag

-          de omvorming van de eerste en tweede verdieping van het magazijn tot wooneenheid;

-          dakuitbouwen in het voorste en achterste dakvlak;

-          wijzigingen aan de voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 15: In- en uitsprongen aan daken

de dakuitbouwen in het voorste en achterste dakvlak houden geen afstand van ten minste 0,60m ten opzichte van de perceelsgrenzen;

• artikel 21: Minimale hoogte van ruimten

de slaapkamer op de tweede verdieping heeft een hoogte van slechts 2,50 m, dit is minder dan de minimaal vereiste 2,60 m voor verblijfsruimtes;

• artikel 28: Minimale oppervlakte buitenruimte

het duplexappartement op de verdiepingen heeft geen private buitenruimte;

• artikel 29:Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen

voor de nieuwe wooneenheid worden geen fietsstalplaatsen voorzien;

• artikel 30:Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen

voor de nieuwe wooneenheid wordt geen autostalplaats voorzien;

• artikel 35: Afvoerkanalen en uitlaten van gassen:

op de aangeleverde foto’s is te zien dat er een afvoerkanaal uitmondt in de voorgevel;

• artikel 40: Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen

het is onduidelijk of er een gescheiden rioolstelsel wordt voorzien;

• artikel 41: Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel

het onduidelijk of er een gescheiden rioolstelsel wordt voorzien;

• artikel 43: Septische putten

er is geen septische put ingetekend op de plannen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

In voorliggende aanvraag wenst men de regularisatie te bekomen voor de omvorming van het magazijn op de eerste en tweede verdieping tot wooneenheid. De Lange Zavelstraat wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door een- en meergezinswoningen, de functiewijziging van een deel van het magazijn tot duplexappartement is dan ook functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het vergund geachte bouwvolume omvat een hoofdbouw van 2 bouwlagen onder een zadeldak in gesloten bebouwing met een perceelsbrede achterbouw van 1 bouwlaag onder een plat dak tot tegen de achterste perceelsgrens. In het voorste en achterste dakvlak werden 2 dakuitbouwen gerealiseerd zonder dat hiervoor een vergunning werd bekomen. Beide dakuitbouwen zijn strijdig met de bepalingen van artikel 15 van de bouwcode. Dit artikel stelt dat in- en uitsprongen aan hellende daken een afstand van ten minste 0,60m dienen te bewaren ten opzichte van de perceelsgrenzen en de kroonlijst niet mogen doorbreken. De dakuitbouw aan de voorzijde werd perceelsbreed voorzien waardoor aan de voorzijde een volwaardige 3de bouwlaag onder plat dak bekomen werd. Gezien de Lange Zavelstraat hoofdzakelijk gekenmerkt wordt door panden van 3 tot 4 bouwlagen onder platte of hellende daken, is de uitbreiding van het bouwvolume aan de voorzijde echter wel stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

In de voorgevel werd de brede poort naar het magazijn gewijzigd naar een smallere poort en een voordeur voor de bovenliggende wooneenheid. De nieuwe poort heeft een groene kleur en de voordeur is donkerrood. Het buitenschrijnwerk op de verdiepingen werd uitgevoerd in witte pvc. De uitgevoerde gevelwijzigingen zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden bevat de voorgestelde woning voldoende actueel gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de slaapkamer te voorzien van een hoogte conform de bepalingen van artikel 21 van de bouwcode;

3.      een buitenruimte te voorzien van 1,80m diepte op het platte dak achter de leefruimte met een oppervlakte conform de bepalingen van artikel 21 van de bouwcode;

4.      twee fietsstalplaatsen te voorzien conform de bepalingen van artikel 29 van de bouwcode;

5.      geen vergunning wordt verleend voor het voorzien van afvoerkanalen in de voorgevel;

6.      een rioolstelsel te voorzien conform de bepalingen van artikel 40, 41 en 43 van de bouwcode;

7.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten