Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2021184321 |
Gegevens van de aanvrager: | BVBA DE GROTE GUST met als adres Vlasmarkt 23 te 2000 Antwerpen |
Ligging van het project: | Vlasmarkt 23 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 4 sectie D nr. 215 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen van een meergezinswoning met drie wooneenheden en een horecafunctie op de gelijkvloerse verdieping |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- bescherming als monument (ID: 6279) van een traditioneel diephuis gedateerd 1579;
- vaststelling (ID: 4663) van het Blauw Lammeken in de inventaris bouwkundig erfgoed;
- 28/06/2019: toelating (2019206) voor een open eilandterras aan de voetpadrand;
- 15/01/2016: proces-verbaal (11002_2016_1214) voor het vermeerderen van het aantal wooneenheden van 3 naar 4 (WE op de 1ste, 2de, 3de en zolderverdieping);
- 30/07/1984: vergunning (18#81185) voor het inrichten van een drankgelegenheid;
- 11/06/1982: vergunning (18#82433) voor restauratie.
Vergunde/vergund geachte toestand:
- functie: meergezinswoning met 3 wooneenheden en handelsfunctie op de gelijkvloerse verdieping:
- bouwvolume:
- gevelafwerking: gereconstrueerde, vierledige pui met een skeletstructuur en een geprofileerde sokkel uit witte natuursteen.
Huidige toestand
- functie: meergezinswoning met 4 wooneenheden en reca op de gelijkvloerse verdieping;
- gevelafwerking:
Gewenste toestand
- functie: meergezinswoning met 3 wooneenheden en reca op de gelijkvloerse verdieping:
- bouwvolume:
- nieuwe vloerplaten in de uitbouw aan de rechter perceelgrens;
- verwijderde historische spiltrap op het gelijkvloers, de eerste en de derde verdieping;
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- verbouwen van een meergezinswoning met reca-gelijkvloers;
- verwijderen van de bestaande trap;
- plaatsen van een buitentrap aan de achtergevel;
- wijzigen van de voor- en achtergevel.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen | 9 maart 2022 | 29 maart 2022 | Ongunstig |
Onroerend Erfgoed | 9 maart 2022 | 12 april 2022 | Ongunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 9 maart 2022 | 22 maart 2022 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 9 maart 2022 | 29 maart 2022 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 9 maart 2022 | 18 maart 2022 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 9 maart 2022 | 13 april 2022 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel 1: zone voor wonen - (wo1).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
in CHE-gebied, voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en/of voor gebouwen in beschermde landschappen wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur;
de bestaande reclame werd niet aangebracht in losse letters, maar op een paneel. Dit is een afwijking op de voorschriften van dit artikel en doet afbreuk aan de erfgoedwaarde van de voorgevel.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Het verbouwen van een meergezinswoning met handelsgelijkvloers is functioneel inpasbaar. Het advies van de stedelijke dienst Business en innovatie over de renovatie van de horecaruimte is gunstig:
“Gunstig advies voor het herinrichten van een bestaande horecaruimte gelijkvloers van een pand gelegen in de zone strategische horecakern Historisch Centrum. In deze zone is behoud en optimalisatie van de vergunde commerciële ruimten gunstig te beoordelen. Dit werkt kernversterkend en zal leegstand van de commerciële ruimte vermijden.”
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
Er is echter onduidelijkheid over de manier waarop de toegang tot de appartementen ontsloten wordt over het achterliggende perceel (erfdienstbaarheid?).
In de huidige toestand werd het gelijkvloers volledig bebouwd tot de achterste perceelsgrens. Dit is niet in overeenstemming met de vergunde toestand op de bijgevoegde plannen van 1979. In de bestaande en nieuwe toestand is er ook een deur naar de achtergelegen binnenkoer. Deze verbinding is ook niet aanwezig op de vergunde plannen. In de nieuwe toestand wordt dit ook de enige toegang naar de bovengelegen appartementen. Mogelijk is hiervoor een historische grond en een erfdienstbaarheid, maar de aanvraag geeft hier geen duidelijkheid over.
Er wordt niet aangetoond of het, gezien de erfgoedwaarde, wenselijk is om hier niet te ontpitten en om een buitentrap tegen de achtergevel te plaatsen.
De appartementen zijn op zich voldoende ruim. Het aantal woongelegenheden wordt verder niet gewijzigd ten opzichte van de vergunde toestand.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
De aanvraag heeft betrekking op een pand dat is gelegen in CHE-gebied en is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt ervoor dat er een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.
Het pand Vlasmarkt 23 is bovendien beschermd als monument (koninklijk besluit 05/09/1977).
Artikel 5 §1 van de bouwcode van 25 oktober 2014 zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.
Conform artikel 5 §2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode van 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Afhankelijk van de aard en omvang van de geplande werken kan er een CHE-rapport gevraagd worden met een meer uitgebreide bouwhistorische en beschrijvende studie van het gebouw. De aanvraag bevat geen erfgoednota met een beschrijving van de site.
Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is ongunstig:
“De aanvraag tot verbouwing van dit beschermde pand werd voorafgaandelijk niet besproken met de betrokken diensten onroerend erfgoed. De bijgevoegde erfgoednota bevat bovendien onvoldoende informatie over de datering en waardenstelling van de aanwezige elementen om de impact van de geplande ingrepen op de erfgoedwaarde te kunnen beoordelen.
De opmaak van een CHE-rapport wordt in deze noodzakelijk geacht. Voor de architect dient het rapport als leidraad bij het ontwerpproces, voor de adviesverlenende instantie (stedelijke dienst monumentenzorg en agentschap Onroerend Erfgoed) is de studie de basis voor het geven van een gemotiveerd oordeel over de aanvraag of voor het verlenen van een preadvies. Een CHE-rapport laat niet enkel toe te beoordelen of in een bepaald gebouw elementen van culturele, historische of esthetische waarde aanwezig zijn maar zorgt er ook voor dat deze elementen in hun juiste context worden geëvalueerd.
Een dergelijk rapport bevat volgende onderdelen of elementen:
Wegens het ontbreken van cultuurhistorische informatie en objectieve waardenstelling, kan de stedelijke dienst Monumentenzorg geen gefundeerd advies uitbrengen, en adviseert bijgevolg ongunstig op de aanvraag tot verbouwing.”
Ook het (bindend) advies van het Agentschap Onroerend Erfgoed is ongunstig:
“Uit onze behandeling van het dossier blijkt dat het dossier onvolledig is om een weloverwogen advies te geven. De aanvraag omvat een grondige verbouwing van de achterbouw met wijzigingen van vloerniveaus, het aanbrengen van een nieuwe buitentrap, het isoleren en cementeren van de achtergevels en het aanpassen van raamopeningen. Daarnaast wordt ook de historische binnentrap grotendeels verwijderd en wordt de indeling van de appartementen aangepast.
De aanvraag bevat te weinig informatie om de impact van de verschillende ingrepen op de
erfgoedwaarden van het traditionele diephuis te kunnen inschatten. De erfgoednota is erg beknopt, we hebben weinig zicht op de erfgoedwaarden en de huidige staat van
het goed. De verschillende werken en de noodzaak ervan zijn niet nauwkeurig beschreven.”
De aanvraag bevat enerzijds te weinig informatie over de erfgoedwaarde van het gebouw om de werken degelijk te kunnen beoordelen. Anderzijds kan wel duidelijk worden vastgesteld dat de impact op de erfgoedwaarde niet te verwaarlozen is. De aanvraag wijkt daarmee ook af van artikel 5 van RUP Binnenstad.
De zaakgebonden publiciteit werd aangebracht op een vast paneel. Dit is strijdig met artikel 33 van de bouwcode dat oplegt dat in CHE-gebied reclame moet worden aangebracht in losse letters.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De brandweer gaf een ongunstig advies. De aanvraag moet omwille van het belang van de brandveiligheid worden geweigerd.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening, en het ongunstig advies van de brandweer.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 14 december 2021 |
Volledig en ontvankelijk | 9 maart 2022 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 7 mei 2022 |
Verslag GOA | 19 april 2022 |
naam GOA | Katrine Leemans |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.