2022_CBS_03316 - Omgevingsvergunning - OMV_2022004787. De Leescorfstraat 39. District Borgerhout - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          13/11/1923: toelating (1399#7867) voor het bouwen van twee burgerhuizen;

-          12/02/1973: toelating (179#6925) voor voorgevelveranderingswerken.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          eengezinswoning van 3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          achterbouw ter hoogte van de rechter perceelgrens op de eerste verdieping tot een bouwdiepte van 10,50 m;

-          kleine stadskoer.

Huidige toestand

-          gelijkvloers volledig dichtgebouwd;

-          kroonlijsthoogte 9,55 meter;

-          voorgevel in grijsbruine cementering met wit pvc buitenschrijnwerk gedragen door een plint in blauwe hardsteen.

Gewenste toestand

-          eengezinswoning van 4 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          kroonlijsthoogte 12 meter;

-          nieuwe perceelbrede achterbouw op de eerste verdieping met een hoogte van 4 m ten opzichte van het maaiveld tot een bouwdiepte van 10,30 m;

-          geïsoleerde voorgevel in een gladde witte bepleistering met aluminium groen buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren dichtbouwen stadskoer;

-          slopen van de achterbouw op de eerste verdieping;

-          voorzien van een nieuw volume ter hoogte van de achtergevel;

-          voorzien van een extra bouwlaag met dakterras;

-          aanpassen voor- en achtergevel in functie van de nieuwe interne indeling;

-          vermeerderen van het aantal slaapkamers.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Er werden geen adviezen gevraagd.

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: het gelijkvloers toilet en een deel van de keuken hebben slechts een vrije hoogte van 2,10 meter;
• Artikel 24 Minimale lichtinval en luchttoevoer: het is niet duidelijk of het gelijkvloerse raam aan de voorgevel en het raam van de slaapkamer aan de achterzijde op niveau 2 als te openen voorzien worden;
• Artikel 27 Open ruimte: het gelijkvloers wordt volledig dicht gebouwd;
• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: er is een opstand van 0,15 meter voorzien ter hoogte van de nieuwe daklaag en uitbreiding ter hoogte van de eerste verdieping    t.o.v. het hoogstaangrenzende dakvlak < 0,30 meter.
• Artikel 43 Septische putten: de septische put heeft een inhoud van 1.500 liter < 2.000 liter.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De kleine stadskoer werd dicht gebouwd waardoor het perceel volledig bebouwd is. Gezien de ligging van het pand op de knik van De Leescorfstraat en bijgevolg de atypische vorm van het perceel, is een afwijking mogelijk. De vergunde koer van 2,70 m2 beschikt over onvoldoende kwaliteit om als volwaardige buitenruimte beschouwd te kunnen worden. Bijgevolg wordt er met toepassing van artikel 3 een afwijking toegestaan om het volledig perceel te bebouwen.

De uitbouw tot 10,50 meter diep op de eerste verdieping wordt verwijderd en vervangen door een gelijkvloerse uitbouw van 4 meter hoogte ten opzichte van het maaiveld en tot een diepte van 10,30 meter.

Daarnaast wordt een volwaardige bouwlaag onder een plat dak toegevoegd met een bouwdiepte van 4,50 meter en achteraan een dakterras tot 8,25 meter diepte. De kroonlijsthoogte wordt zo gewijzigd van 9,55 meter naar 12 meter.

De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door 3 à 4 bouwlagen. Een vierde bouwlaag in functie van een kwalitatieve buitenruimte komt de leefkwaliteit van de woning ten goede.

Het volume heeft geen onaanvaardbare negatieve impact op de omliggende percelen en is qua schaal en ruimtegebruik stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel wordt geïsoleerd en afgewerkt met wit pleisterwerk en groen aluminium buitenschrijnwerk. Het is niet geheel duidelijk in welk materiaal de plint en dorpels voorzien worden.

Het toepassen van buitengevelisolatie leidt tot een vervlakking van het straatbeeld door een verlies aan detaillering. Om een verarming van het materiaal tegen te gaan, wordt er bij een gunstig advies opgelegd dat bestaande elementen in natuursteen (raamdorpel, plint, …) behouden blijven of worden vervangen door nieuwe elementen in natuursteen.

De uitstekende delen van een gevel (plint, raamdorpel, kroonlijst, …) zorgen voor een detaillering van de gevel. Daarnaast hebben deze details ook een functie. Zo beschermt de plint tegen beschadigingen, vervuiling, ...

Indien er voor het uitvoeren van de werken een plint aanwezig is, moet deze behouden blijven. Dit kan door de bestaande plint naar voren te plaatsen (en er achter isolatie aan te brengen) of de bestaande plint te vervangen door een nieuwe plint.

Bij materialen die schadegevoelig zijn zoals bijvoorbeeld pleisterwerk of sommige plaatmaterialen, kan het aan te bevelen zijn om een plint te plaatsen, ook al is deze niet aanwezig in de bestaande toestand.

Wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie).

Deze elementen moeten ten allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst openbaar domein.

Wanneer er pleisterwerk is voorzien als gevelmateriaal, worden de randen van bijvoorbeeld raamopeningen voorzien van hoekprofielen. Dergelijke hoekprofielen moeten onzichtbaar worden uitgevoerd.

Ook wordt als voorwaarde opgelegd het buitenschrijnwerk in een neutrale groene tint te voorzien om fel en fluo groen uit te sluiten.

Mits naleving van deze voorwaarden zijn de materiaalkeuzes stedenbouwkundig aanvaardbaar.

De achtergevel wordt eveneens voorzien van wit pleisterwerk en groen aluminium buitenschrijnwerk.

Deze volwaardige achtergevel is niet storend voor de omgeving en stedenbouwkundig toelaatbaar.

De stad Antwerpen hanteert een afwegingskader op aanvragen voor een stedenbouwkundige vergunning voor buitengevelisolatie. Bij een gunstig advies tot plaatsing van buitengevelisolatie is men verplicht om de werken over de volledige dikte van 14cm uit te voeren. Op die manier wordt er maximale energiebesparing gerealiseerd binnen de bepalingen van het rooilijnendecreet.

Dit zal worden opgelegd in voorwaarden bij het verlenen van de vergunning.

De arrière-corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is wenselijk om dit detail eigen aan de stedelijke context te behouden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het aantal slaapkamers wordt gewijzigd van 1 naar 3 slaapkamers. Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. De oppervlakte van de gelijkvloerse leefruimte is eerder beperkt in verhouding tot het aantal slaapkamers, maar gezien de polyvalente ruimte op de derde verdieping is dit stedenbouwkundig aanvaardbaar. De woongelegenheid biedt voldoende wooncomfort.

Het gelijkvloers toilet en een deel van de keuken hebben slechts een vrije hoogte van 2,10 meter.

Volgens de voorschriften dient de vrije hoogte in een leefruimte minimaal 2,60 meter te bedragen en in alle andere ruimtes 2,20 meter. Voor het toilet betreft dit een beperkte afwijking die stedenbouwkundig aanvaardbaar is. Het andere deel van de keuken beschikt over 3,35 meter vrije hoogte. Door deze overmaat komt de gemiddelde vrije hoogte van de keuken op 3 meter. Met toepassing van artikel 3 kan een afwijking toegestaan worden en zijn de voorgestelde vrije hoogtes stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Wanneer de nieuwe constructie met de buitengevelisolatie tot op het openbaar domein komt moet er rekening mee worden gehouden dat het voetpad in de toekomst hersteld kan worden zonder dat er aan de voorgevel ingrepen moeten gebeuren. Dit kan door de bestaande stoeptegel voor de werken weg te nemen en na de werken terug te plaatsen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De isolatie samen met het afwerkingsmateriaal uit te voeren met een totale dikte van 14 centimeter.

2. De arrière-corps te behouden en vrij te laten van materiaal en isolatie.

3. De plint en dorpels opnieuw in blauwe hardsteen te voorzien waarbij deze evenveel uitsteken na het uitvoeren van de werken dan in de oorspronkelijke situatie.

4. De elementen voor nutsvoorzieningen die zich aan de gevel bevinden in de bestaande toestand, integraal te verplaatsen.

5. De hoekprofielen die inherent zijn aan het gevelpleisterwerk, onzichtbaar uit te voeren.

6. Het buitenschrijnwerk in een neutrale groene tint te voorzien.

7. Het gelijkvloerse raam aan de straatzijde en het raam van de slaapkamer op de tweede verdieping aan de achterzijde als te openen te voorzien.

8. Een septische put met een inhoud van 2000 liter te voorzien.

9. Het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.

10. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

11. De nieuwe constructie te laten aansluiten op het openbaar domein op die manier dat toekomstige werkzaamheden aan het openbaar domein kunnen plaats vinden los van herstelwerken aan de nieuwe constructie. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten