2022_CBS_03325 - Omgevingsvergunning - OMV_2021083907. Lageweg 108. District Hoboken - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          geen relevante voorgeschiedenis.

Geacht vergunde toestand

-          Eengezinswoning

Huidige toestand (toestand van het gebouw vóór brand in 2009)

-          functie:

• meergezinswoning met 2 woongelegenheden;
• duplexappartement op gelijkvloerse en eerste verdieping;
• woongelegenheid op de tweede verdieping;

-          bouwvolume:

• drie bouwlagen onder plat dak;
• gelijkvloerse bouwdiepte van circa 15,60 meter;
• eerste en tweede verdieping hebben bouwdiepte van 12 meter;
• huidige staat: ruwbouw na brand;

-          gevelafwerking:

• bruinrode gevelsteen;
• witte gevelbanden in baksteen ter hoogte van het schrijnwerk;
• decoratie met boogvormige verticaal geplaatste witte bakstenen boven het schrijnwerk;
• houten schrijnwerk met bovenlichten;

-          inrichting:

• parkeerplaatsen achter het gebouw;
• bereikbaar via doorrit (servitudeweg) van rechts gelegen pand.

Gewenste toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 3 studio’s: een op elke verdieping;
• 2 studio’s met een nettovloeroppervlakte van 42 m²;
• 1 studio met een nettovloeroppervlakte van 55 m²;

-          bouwvolume:

• terras op plat dak gelijkvloerse verdieping tot op 14 meter bouwdiepte;
• zwevend terras op tweede verdieping tot op 14 meter bouwdiepte;

-          gevelafwerking:

• nieuw bruin houten schrijnwerk in de achtergevel;

-          inrichting:

• 10 meter tuin voor het gelijkvloerse appartement.
• fietsenstalling en 4 parkeerplaatsen daarachter.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 3;

-          aanleggen van 4 parkeerplaatsen en 1 fietsenstalling in open lucht achteraan op het terrein;

-          plaatsen van 2 terrassen aan de achtergevel;

-          opheffen van dragende binnenmuren.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 23 Opdelen van een woning: Het opdelen van een woning met een buitenruimte van meer dan 15 vierkante meter in meerdere woongelegenheden is principieel niet toegelaten, tenzij na opdeling tenminste één woongelegenheid met een netto-vloeroppervlakte van minstens 100 vierkante meter met een aansluitende buitenruimte van minstens 15 vierkante meter behouden blijft. De aanvraag voldoet hier niet aan.
• Artikel 27: Open ruimte: de open ruimte mag voor maar voor 1/3de verhard zijn. Door de inplanting van de parkeerplaatsen en fietsenstalling achter de tuin is  er echter maar 32 m² van de 117 m² onverhard. Minder dan 1/3 is nu onverhard;
• Artikel 29: Fietstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: bij de stedenbouwkundige vergunningsaanvraag dienen op het grondplan de plaatsen voor fietsen met maatlijnen aangeduid te zijn, alsook het voorziene aantal. Het plan bevat geen gegevens hierover;
• Artikel 43: Septische putten: de inhoud van de septische put is 2000 liter, dit zou minstens 2300 liter moeten zijn.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: art. 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Art. 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen aanleiding om, eventueel beargumenteerd af te wijken van de diverse geldende voorschriften. Er wordt bijgevolg aan het college geadviseerd de aanvraag te weigeren.

Functionele inpasbaarheid

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Daarom legt artikel 23 BC minimum eisen op in geval van opdeling eengezinswoning. Er werd tijdens de procedure advies ingewonnen bij de stedelijke dienst vermoede van vergunning:

“Bestaande toestand is een volledig afgebrand gebouw waarvan de achtergevel volledig vervangen is na de brand en zonder enige indeling in woningen. Enkel een bestaande toestand kan, onder bepaalde voorwaarden, vallen onder de regeling van vermoeden van vergunning. Uit woonkaarten blijkt dat er minstens vanaf 1980 sprake is van bewoning door maximaal één gezin. De laatste verifieerbare toestand is daarmee een eengezinswoning.”

Woonfuncties blijven in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van dit woongebied. Toch wordt het vermeerderen van het aantal woonentiteiten ongunstig beoordeeld. Volgens artikel 23 van de bouwcode is dit enkel toegelaten wanneer er minimaal 1 woonentiteit overblijft met een netto-oppervlakte van 100m² met een aansluitende buitenruimte van 15m². De aanvraag voorziet 3 studio’s met een beperkte oppervlakte variërend tussen 42 en 55m². Er wordt bijgevolg geen rekening gehouden met artikel 23. De aanvraag dient bijgevolg ongunstig beoordeeld te worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het hoofdvolume aan de straatwand blijft op de nieuwe terrassen na ongewijzigd. Naar het ruimtegebruik worden de voornaamste wijzigingen aangebracht aan de achtertuinzone:

-          De achtertuinzone wordt grotendeels verhard aangelegd. Deze verhardingsgraad wordt ongunstig beoordeeld. Conform artikel 27 van de bouwcode kan maximaal 1/3 van de achtertuinzone aangelegd worden met verharding. De plannen voorzien in de achtertuinzone meer dan het dubbele van de toegelaten verharding. De tuinzone dient zoveel mogelijk onverharde ingericht en met natuurlijk groen in onverharde grond aangeplant te worden. Een groene tuin heeft een aangenamer uitzicht in de straat of binnen in een bouwblok en bevordert daarom de leefkwaliteit van bewoners en omwonenden. Door de tuin niet te bebouwen of te verharden blijft een deel beschikbaar voor natuurlijke infiltratie van regenwater in de bodem, zodat de openbare riolering minder belast wordt en het risico op problemen met de waterhuishouding vermindert. Bovendien is elke tuin, hoe klein ook, een natuurlijke oase in de bebouwing voor vogels, insecten,….

-          Een tuin wordt aanzien als een oase van rust. De bebouwing van de straatwand vormt een barrière naar het achterliggend gebied. Het is hierdoor niet wenselijk dat er activiteiten plaats vinden die een ongunstige impact hebben op die rust. Parkeerplaatsen zijn in deze zone niet wenselijk. Ze creëren immers een grote bijkomend hoeveelheid verharding, aantal bewegingen, uitlaatgassen en geluiden. Door de ligging in de oksel van het bouwblok, heeft dit bovendien op een groot aantal percelen een ongunstige impact. Hoewel we moeten vaststellen dat de rechterbuur ook over autostalplaatsen in de tuinzone beschikt, kunnen we dit, zelfs voor het in het verleden vergunde deel, maar binnen de huidige context, niet meer als wenselijk of aanvaardbaar beschouwen.

-          Er wordt ook opgemerkt dat de fietsenstallingen en autostaanplaats enkel bereikbaar zijn via een servitudeweg. In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Als zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam. In dat geval zouden de aangeboden stalplaatsen onbruikbaar zijn. Bovendien is deze erfdienstbaarheid geen duurzame oplossing, aangezien zij de (bouw)mogelijkheden van de rechterbuur hypothekeert.

Het ruimtegebruik van deze aanvraag wordt ongunstig beoordeeld.

Visueel-vormelijke elementen

De visuele wijzigingen beperken zich tot louter het aanbrengen van terrassen aan de achtergevel. De aanvraag is hierdoor visueel inpasbaar in dit woongebied.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag heeft betrekking op het vermeerderen van het aantal woonentiteiten naar 3 stuks. Op de plannen wordt er gesproken van studio’s. Via de planologische schikking kan echter worden afgeleid dat de aanvraag betrekking heeft over 3 éénslaapkamerappartementen. De slaapkamers zijn telkens bereikbaar vanuit een smalle gang met een variërende breedte van 0,9 meter tot 1,1 meter. Dit stemt niet overeen met het begrip studio waaronder een appartement bestaande uit één grote ruimte wordt verstaan.

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat de verblijfsruimtes in verhouding staan met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. De éénslaapkamerappartementen op de verdieping hebben een totale oppervlakte van slechts 46m². Dit uit zich in een zeer kleine woonruimte (keuken, eetkamer, leefruimte) met een totale grootte van slechts 19m². Zo is er slechts 55 cm beschikbaar tussen de tafel en de achtergevel en slechts 60 cm tussen de tafel en de zithoek. Die zithoek zelf is ook slechts 2 op 2,5 m groot. We kunnen stellen dat de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door brandweer. De voorgestelde voorwaarde moeten integraal worden opgenomen bij het verlenen van een vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

“Voor de appartementen zijn er 3 x (1+1) = 6 stalplaatsen nodig.

Deze fietsen dienen afgesloten en overdekt gestald te kunnen worden. Op plan wordt er enkel een zone aangeduid.”

Er wordt aangesloten bij het geven advies van mobiliteit. Het is niet af te lezen op de plannen of de fietsenstalling voldoet aan de inrichtingsprincipes van artikel 29. Er zal in overeenstemming moeten gekomen worden met dit artikel, bij het verlenen van een vergunning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.