Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2021197916 |
Gegevens van de aanvrager: | BVBA Vissers Projecten met als adres Koning Boudewijnlaan 6 te 2990 Wuustwezel |
Ligging van het project: | Pothoekstraat 118 te 2060 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 5 sectie E nr. 395G6 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | bouwen van een meergezinswoning met 4 appartementen na sloop bestaande bebouwing |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 13/10/1911: toelating (1911#1759) voor gevel- en binnenveranderingen.
Vergunde/vergund geachte toestand
- handelswoning met een bruto vloeroppervlakte van circa 402 m²;
- een hoekpand in besloten bebouwing van 3 bouwlagen onder een zadeldak.
Huidige toestand
- niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw.
Gewenste toestand
- een nieuwbouw meergezinswoning met 4 wooneenheden;
- met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:
- een hoekpand in besloten bebouwing van 4 bouwlagen onder een mansardedak;
- een gemeenschappelijk dakterras ter hoogte van de daklaag met een oppervlakte van 26,8 m²;
- kroonlijsthoogte 11,96 meter en nokhoogte van 15 meter;
- gevels in licht wit/grijze gevelsteen met zwart aluminium buitenschrijnwerk met accenten in wit/lichtgrijze horizontale betonnen prefab elementen en een anthra zinken dakbekleding.
Inhoud van de aanvraag
- het slopen van de bestaande bebouwing;
- het bouwen van een meergezinswoning met 4 woonentiteiten.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen | 27 januari 2022 | 22 februari 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator/ Fluvius | 27 januari 2022 | 1 februari 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Autonoom gemeentebedrijf voor vastgoed en stadsprojecten in Antwerpen | 27 januari 2022 | 28 januari 2022 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 27 januari 2022 | 14 februari 2022 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 27 januari 2022 | 8 februari 2022 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 27 januari 2022 | 11 februari 2022 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:
- 1. Algemene voorschriften, artikel 1.3 Harmonieregel en referentiebeeld:
Het project overschrijdt de ruimtelijke draagkracht, zie artikel 1.4;
- 1. Algemene voorschriften, artikel 1.4 Draagkracht:
De stad telt echter heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen die steeds vaker opgedeeld worden in kleinere woonentiteiten. Daarom legt de bouwcode en het ruimtelijk uitvoeringsplan minimum eisen op in geval van opdeling eengezinswoning.
Daarnaast is het nodig om in het algemeen in te zetten op voldoende ruime eengezinswoningen.
Door het omvormen van de ruime woning naar een studio, twee éénslaapkamerappartementen en een tweeslaapkamerappartement, allen met minimale maten én zonder aansluitende private buitenruimte stijgt de densiteit en daalt tegelijkertijd het woongenot op onaanvaardbare wijze.
Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden;
- 1. Algemene voorschriften, artikel 1.7.1 Open ruimte, tuinen en terrassen:
Bij nieuwbouw moet een oppervlakte van minimum 20% van de perceeloppervlakte voorzien worden als open, onverharde ruimte. Van de 88 m² perceeloppervlakte wordt slechts 7,8 m² open ruimte voorzien < 17,6 m²;
- 2. Bijzondere voorschriften, artikel 1.2.1 Bouwdiepte:
De minimale bouwdiepte is 8 meter. De bouwdiepte ter hoogte van de linker perceelgrens bedraagt 6,71 meter en 7,96 meter aan de rechter perceelgrens;
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag voorziet het omvormen van een eengezinswoning met een gelijkvloerse reca naar een zuiver meergezinsgebouw. De omvorming van de reca functie naar wonen is principieel in overeenstemming met de bestemming van het perceel en de woonfuncties op de omliggende percelen.
De stad telt echter heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen die steeds vaker opgedeeld worden in kleinere woonentiteiten. Daarom legt de bouwcode en het ruimtelijk uitvoeringsplan minimum eisen op in geval van opdeling eengezinswoning.
Daarnaast is het nodig om in het algemeen in te zetten op voldoende ruime eengezinswoningen.
Door het omvormen van de ruime woning naar een studio, twee éénslaapkamerappartementen en een tweeslaapkamerappartement, allen met minimale maten én zonder aansluitende private buitenruimte stijgt de densiteit en daalt tegelijkertijd het woongenot op onaanvaardbare wijze.
Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.
Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid
Het nieuw op te richten gebouw wordt ingeplant op dezelfde plaats als het bestaande gebouw en loopt tot op de perceelsgrenzen. Het huidige overdekte koertje wordt weer open gemaakt en creëert zo een buitenruimte voor de studio op de gelijkvloerse verdieping. Het terras/koertje dat hierdoor verkregen wordt heeft een netto oppervlakte van 7,8m² en wijkt daarmee af van artikel 1.7.1 van het RUP 2060 en artikel 27 van de bouwcode. Aangezien het hier om een hoekperceel gaat welke in de huidige situatie zelfs volledig dichtbebouwd is, kan hierop met toepassing van artikel 3 van de bouwcode een afwijking worden toegestaan.
De bouwdiepte van het nieuwe gebouw is ter hoogte van de linker perceelgrens 6,71 meter en ter hoogte van de rechter perceelgrens 7,96 meter. Aangezien het hier om een hoekperceel gaat met een geringe bouwdiepte van 10,60 meter - 10,80 meter en de afwijking beperkt is, kan hierop een afwijking worden toegestaan.
Visueel-vormelijke elementen
De voorgestelde materialisatie voor de voorgevel in licht grijze/ witte gevelsteen met zwart aluminium buitenschrijnwerk en horizontale betonnen prefab elementen als accent is hedendaags en stedenbouwkundig aanvaardbaar.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is het geval in het voorliggend project.
Om voldoende privacy(gevoel) te creëren voor een gelijkvloerse woongelegenheid met voldoende contact met de straat is het belangrijk de juiste verhouding te zoeken tussen open/gesloten. Dit is in voorliggende voorstel het geval, op voorwaarde dat op het gelijkvloers de ramen aan de straatzijde onderaan pas starten vanop de plint, in plaats vanop de stoep.
Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoen de woningen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 4 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de nieuwbouw van 4 appartementen. Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1. Bij 4 appartementen is de parkeerbehoefte dus 4.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden: Dit perceel betreft een hoekperceel. De grootte en/of vorm van het perceel laten het bouwen van het aantal te realiseren plaatsen niet toe.
|
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 3.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 4. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. Volgens de beoordelingselementen is er in de laatst vergunde toestand een café op het gelijkvloers met 1 bovenliggende wooneenheid. Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 1
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 3.
|
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 29 december 2021 |
Volledig en ontvankelijk | 27 januari 2022 |
Start openbaar onderzoek | 7 februari 2022 |
Einde openbaar onderzoek | 8 maart 2022 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 12 mei 2022 |
Verslag GOA | 20 april 2022 |
naam GOA | Wim Van Roosendael |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
7 februari 2022 | 8 maart 2022 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.