2022_CBS_03328 - Omgevingsvergunning - OMV_2022011021. Kapelstraat 50. District Hoboken - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          1/4/1943: vergunning (1402#317) voor het verhogen van de trapzaal;

-          20/01/1932: vergunning (1006#7040) voor het veranderen van een voorgevel;

-          01/01/1926: vergunning (1006#16666) voor het bouwen van een winkelhuis.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• winkelhuis;
• gelijkvloerse winkel met bovenliggende woonunit met afzonderlijke toegang;

-          bouwvolume:

• hoekpand van 2 bouwlagen onder hellend dak (gelijkvloerse winkelruimte met bovenliggende woning). Kroonlijsthoogte van max. 8m;
• aansluitend volume van 2 bouwlagen onder plat dak (trapzaal met aparte inkom);
• aansluitend volume van 1 bouwlaag onder plat dak (berging);
• tussen de volumes ligt een koer / open ruimte;

-          gevelafwerking:

• bezetting met accenten in steen;

Huidige toestand

-          functie:

• winkelhuis;
• gelijkvloerse winkel met bovenliggende woonunit;

-          bouwvolume:

• (ongewijzigd) hoekpand van 2 bouwlagen onder hellend dak (gelijkvloerse winkelruimte met bovenliggende woning);
• aansluitend volume van 2 bouwlagen onder plat dak (trapzaal met aparte inkom) werd deels opgehoogd met een volume onder hellend dak (trap naar zolderruimte / “kamers”);
• aansluitend volume van 1 bouwlaag onder plat dak (berging) werd deels opgehoogd met een extra volume onder plat dak (extra berging);
• de koer werd dichtgemaakt;

-          gevelafwerking:

• bepleisterde gevel met plint in grijs beton en metselwerk in oranje baksteen.

Gewenste toestand

-          functie:

• meergezinswoning met gelijkvloerse winkel;
• vermeerderen van het aantal wooneenheden van 1 naar 2 (semi-identieke) één-slaapkamer-appartementen met een netto vloeroppervlakte van ca. 80m² en een inpandig terras van 5m². Het appartement op de 1e verdieping beschikt over een extra dakterras van 10m²;
• kroonlijsthoogte wordt 10,5m;

-          bouwvolume:

• hoekpand van 3 bouwlagen onder plat (groen-)dak;

-          gevelafwerking:

• wit/grijze bepleisterde gevel met een plint in blauwe steen. Buitenschrijnwerk in donkergrijs aluminium.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van een “winkelhuis” naar een “meergezinswoning met gelijkvloerse winkel”;

-          afbreken van het hellende dak;

-          uitbreiden van het bouwvolume met een extra, derde bouwlaag en regulariseren van een bestaand volume (1e verdieping);

-          regulariseren van het dichtmaken van de koer / open ruimte;

-          aanpassen van de gevels met gewijzigde raamopeningen en bepleistering.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 27 Open ruimte: bij nieuwbouw, herbouw, bij functiewijziging of bij toename van de bebouwde grondoppervlakte moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Het perceel werd volledig dicht gebouwd;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de aanvraag voorziet in geen kwalitatieve fietsenstallingen, er moeten er 6 voorzien worden.
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: de aanvraag heeft een tekort van 1 autostaanplaats;
• artikel 34 stabiliteit en scheidingsmuur: voor enkelvoudige scheidingsmuren dat ze steeds een minimale dikte van 0,18 meter hebben. Dit is niet het geval voor de scheidingsmuur met Kapelstraat 46 ter hoogte van het dakterras op de eerste verdieping;
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen: elk gebouw moet voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA). Dit gescheiden rioolsysteem moet aangeboden worden aan de straat;
• artikel 43 Septische putten: het is verplicht om bij nieuwbouw, herbouw en/of verbouwingen waar het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden een septische put te voorzien. Bij deze verbouwing dient een septische put van minstens 2000 liter te worden voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: art. 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Art. 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van volgende voorschriften van de bouwcode:

Open ruimte (art.27):

-          Bij functiewijziging of het vermeerderen van het aantal woonentiteiten moet er minimaal 20% onverharde ruimte voorzien worden. Het perceel van de aanvraag betreft een smal hoekperceel. Gelet op die specifieke ruimtelijke situatie kan volgens artikel 3 van de bouwcode in alle redelijkheid een afwijking worden toegestaan op artikel 27.

Stabiliteit en scheidingsmuur (art.34):

-          De scheidingsmuur ter hoogte van het dakterras voldoet niet aan de bepalingen van artikel 34 van de bouwcode. Zoals verder vermeld onder “Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen” wordt het dakterras uitgesloten van vergunning, wegen ongunstige impact op de aanpalende percelen. Bijgevolg zal ook deze scheidingsmuur uitgesloten worden van vergunning.

Bijkomend wijkt de aanvraag af van artikel 40 en 43 van de bouwcode. Er is geen gegronde aanleiding om af te wijken van deze voorschriften. Bijgevolg wordt in voorwaarde opgenomen dat er voldaan moet worden aan deze artikels.

Functionele inpasbaarheid

Er werd tijdens de procedure advies gunstig advies verleend door de stedelijke dienst business en innovatie:

“Gunstig advies voor het herinrichten van een bestaande handelsruimte gelijkvloers van een pand gelegen in de zone lokaal kernwinkelgebied Centrum Hoboken. In deze zone is behoud en optimalisatie van de vergunde commerciële ruimten gunstig te beoordelen. Dit werkt kernversterkend en zal leegstand van de commerciële ruimte vermijden.”

De voorgestelde functie van een gelijkvloerse handelsruimte met twee bovenliggende woonentiteiten kunnen vanuit stedenbouwkundig oogpunt gunstig worden geadviseerd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De daklaag wordt in deze aanvraag omgevormd naar een volwaardige derde bouwlaag. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de aanwezige bebouwing in de omgeving. Er wordt geoordeeld dat de draagkracht van het pand noch van de omgeving met de voorgestelde wijzingen wordt overschreden.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevels worden geïsoleerd en afgewerkt in een witgrijze gevelbepleistering. Dit gevelmateriaal is visueel inpasbaar in deze omgeving.

De stad Antwerpen hanteert een afwegingskader op aanvragen voor een stedenbouwkundige vergunning voor buitengevelisolatie. Bij een gunstig advies is men verplicht om de werken over de volledige dikte van 14cm uit te voeren. Op die manier wordt er maximale energiebesparing gerealiseerd binnen de bepalingen van het rooilijnendecreet.

De arrière-corps moet aan beide zijden behouden en vrij van materiaal en isolatie blijven. De bestaande elementen in natuursteen zijn eveneens te behouden of te vervangen door nieuwe elementen in natuursteen.

De plint die wordt afgebroken, moet gecompenseerd worden door een nieuwe plint in natuursteen.

Deze aspecten worden mee in voorwaarden opgenomen worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door brandweer. De voorgestelde voorwaarde dienen integraal opgenomen te worden als voorwaarde van vergunning.

Het dakterras ter hoogte van de slaapkamer op de eerste verdieping voldoet niet aan de bepalingen van het burgerlijk wetboek met betrekking op het nemen van lichten en zichten. Er kan gesteld worden dat dit dakterras een overmatige inkijk genereert in de aanpalende percelen. Er werd tijdens de procedure ook een bezwaar hierover ingediend. Gelet op die hinder en de overlast naar de omgeving wordt het dakterras uitgesloten van vergunning. De aanvraag beschikt over een voldoende ruim terras aan de voorgevel, waardoor de aanvraag na uitsluiting blijft voldoen aan artikel 28 van de bouwcode.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet het pand aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorziening:

“Er worden twee 2-slaapkamerappartementen voorzien. De fietsparkeerbehoefte voor deze appartementen is 2 x (2+1) = 6 fietsen. Zoals de fietsen nu zijn ingetekend kan niet. Er is nog geen meter ruimte achter de fietsen. Er moet ruimte voorzien worden conform richtlijnen bouwcode voor 6 fietsen.”

Er wordt aangesloten bij het gegeven advies van de stedelijk dienst mobiliteit. In voorwaarde zal worden opgenomen om een afzonderlijke inpandige fietsenstalling te voorzien. Deze kan bijvoorbeeld voorzien worden in de berging van de winkel.

Laden en lossen:

“Voor de winkel kan dit niet inpandig. Er wordt verwezen naar de bestaande laad- en loszones in de Kapelstraat.”

Mits naleven van de gestelde voorwaarde, kan het mobiliteitsluik van de aanvraag gunstig worden geadviseerd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Er moeten 6 fietsstalplaatsen voorzien worden conform de inrichtingsprincipes van de bouwcode (art.29).

3. Er moet een gescheiden rioolstelsel voorzien worden conform artikel 40 van de bouwcode.

4. Er moet een septische put voorzien worden conform de bepalingen van artikel 43 van de bouwcode.

5. De isolatie samen met het afwerkingsmateriaal moet uitgevoerd worden met een totale dikte van 14 centimeter.

6. De bestaande elementen in natuursteen zijn te behouden of te vervangen door nieuwe elementen in natuursteen.

7. Het uitzicht van de bestaande kroonlijst moet behouden blijven.

8. Onderaan de gevel is een natuurstenen plint te voorzien. De plint moet voorbij het gevelvlak steken.

9. Wanneer de nieuwe constructie tot op het openbaar domein komt moet er rekening mee worden gehouden dat het voetpad in de toekomst hersteld kan worden zonder dat er aan de voorgevel ingrepen moeten gebeuren. De nieuwe gevelafwerking, inclusief plint, mag dan ook op geen enkele manier dragen op het openbaar domein, maar moet volledig opgehangen worden aan de achterliggende muur.

10. Wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie). Deze elementen moeten ten allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst openbaar domein.

11. De arrière-corps moet behouden worden en is vrij te laten van materiaal en isolatie.

12. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

13. Het dakterras met afscheiding op de eerste verdieping, wordt uitgesloten uit de vergunning, zoals in rood aangeduid op de plannen. Hiervoor wordt geen vergunning verleend.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werd 1 bezwaarschrift ingediend, dat zich als volgt laten samenvatten:

1. Inbreuk privacy: Vanuit het dakterras wordt de privacy geschonden van de het aangrenzende perceel. De aanvraag is hiermee strijdig met de bepalingen van het burgerlijk wetboek lichten en zichten.

Beoordeling: Het klopt dat het dakterras niet voldoet aan de burgerrechtelijke bepalingen en een ongunstige inkijk genereerd in de op de aanpalende percelen. Zoals verder aangehaald in de toetsing aan de goede ruimtelijke ordening wordt het dakterras op de eerste verdieping uitgesloten van vergunning. Het bezwaar is gegrond;

2. Harmonie: Het bezwaar dat het project niet in harmonie is met het referentiebeeld van de omgeving omwille van het terras op de eerste verdieping.

Beoordeling: De aanvraag betreft een hoekperceel, wat aansluiting vindt bij de kenmerkende inplanting en bouwvolumes van de straatwanden. Het terras creëert echter onaanvaardbare inkijk bij de aanpalenden. Het bezwaar is deels gegrond;