2022_CBS_03312 - Omgevingsvergunning - OMV_2021159244. Monnikenhofstraat 267. District Berendrecht-Zandvliet-Lillo - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          vastgesteld als bouwkundig erfgoed (ID 102618) ‘Monnikenhoeve’.

-          27/03/2015: vergunning voor buurpand nummer 265 (3582#6792) voor het herbestemmen van een schuur tot vakantiewoning.

Vergunde toestand

-          functie: landbouwgebouwen: landbouwbedrijfswoning en landbouwschuur;

-          inrichting: weiland als blijvend grasland in functie van de landbouw.

Huidige toestand

-          functie: landbouwgebouwen: landbouwbedrijfswoning en landbouwschuur;

-          bouwvolume:

• 1 bouwlaag onder hellend dak in halfopen bebouwing;
• het versmald kopgedeelte is ingericht met 4 gelijkvloerse ruimtes plus een zolderverdieping;

-          gevelafwerking: roodbruine gevelsteen.

Gewenste toestand

-          functie: tentoonstellingsruimte met aanhorigheden in de schuur:

• grote zaal van 238,90 m² op het gelijkvloers;
• inkom met sanitair blok van 76 m²;
• 2 cateringruimtes van 21,92 m² en 30,72 m², zitruimte van 19,35 m² en ontvangstruimte/vestiaire van 22,84 m² in het kopse gedeelte;
• vergaderzaal van 93,50 m², sanitair voor het personeel en 2 bergingen in het zoldergedeelte;

-          bouwvolume:

• de oppervlakte publiek toegankelijke ruimte bedraagt 457,72 m², waarvan de gelijkvloerse zaal 335,73 m² bedraagt en de verdieping met vergaderruimte 121,99 m² bedraagt;
• vrijstaand volume onder plat dak met fietsenstalling van 36 m² voor 20 fietsen;

-          gevelafwerking:

• de roodbruine gevelsteen blijft behouden;
• er worden nieuwe ramen voorzien met zowel wit als zwart geschilderd houten buitenschrijnwerk;

-          inrichting:

• 4 parkings met in totaal 117 parkeerplaatsen op de weilanden/graslanden langsheen de Monnikenhofstraat;
• 1 doorgang plus parking wordt aangelegd met waterdoorlatende klinkers, de overige 3 zijn grasparkings;
• aan de hoek van de straat wordt een dierenweide voorzien.

Inhoud van de aanvraag

-          functiewijziging van landbouwgebouwen tot tentoonstellingsruimte met catering en vergaderzaal;

-          gevelwijziging;

-          nieuwbouw van een fietsenberging met 20 fietsparkeerplaatsen;

-          inrichting van 4 parkings met 117 parkeerplaatsen op de omgevende weilanden;

-          aanleg van verhardingen op het grasland;

-          aanleg van een dierenweide.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gebied voor dagrecreatie. De gebieden voor dagrecreatie bevatten enkel de recreatieve en toeristische accommodatie, bij uitsluiting van alle verblijfsaccommodatie, (Artikel 16 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in agrarisch gebied. De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.

(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is niet in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan. Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in herbevestigd agrarisch gebied. De aanvraag voor een tentoonstellings-, catering- en vergaderruimte met bijhorende parking heeft geen betrekking op professionele agrarische of para-agrarische activiteiten, en is derhalve in strijd met het herbevestigd agrarisch gebied, alwaar de hoofdfunctie landbouw is. In de beschrijvende nota lezen we immers dat de eigenaar, die het gebouw ook gaat uitbaten, de zaal zal verhuren aan derden die hier een variëteit aan evenementen kunnen organiseren zoals vergaderen, productvoorstellingen, tentoonstellingen of een filmavond voor amateurfilmers.  

Voor het omvormen van een voormalige landbouwbedrijfswoning en landbouwschuur naar een zonevreemde tentoonstellings-, catering- en vergaderruimte moet nagegaan worden of deze zonevreemde functiewijziging voorkomt op de door de Vlaamse Regering vastgestelde lijst met toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen in toepassing van artikel 4.4.23 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

Artikel 10 van het besluit van de Vlaamse regering van 28/11/2003 bepaalt dat de zonevreemde functiewijziging kan overwogen worden indien voldaan aan de volgende voorwaarden:

-          het gebouw is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed;

-          de nieuwe functie laat de erfgoedwaarde ongeschonden of verhoogt ze;

-          de voortzetting van de vroegere functie blijkt niet haalbaar of garandeert de duurzame leefbaarheid van het gebouw niet.

In principe voldoet de aanvraag aan deze voorwaarden:

-          het gebouw is opgenomen op de inventaris van het bouwkundig erfgoed als ‘erfgoedobject’ ID 10808 en als ‘aanduiding object’ ID 102618. Het is duidelijk dat de historische waarde van de Monnikenhoeve als hoog mag worden ingeschat. De hoevesite vormt namelijk de laatste, zij het indirecte, materiële getuige van het verdwenen Monnikenhof, het Berendrechtse buitengoed van de Antwerpse Sint-Michielsabdij;

-          de erfgoedkundige waarde van de hoeve wordt vooral bepaald door de bijzonder goede bewaringstoestand van het 19de-eeuwse volume en dient ook na de werken bewaard te blijven. Er mogen geen structurele werken worden verricht. Vanuit oogpunt monumentenzorg is er principieel geen bezwaar tegen de vooropgestelde herbestemming mits een aantal voorwaarden worden nageleefd;

-          de voortzetting van de vroegere landbouwfunctie blijkt sinds het overlijden in 2013 niet meer aan de orde.

Echter houden de werken het aanleggen van een nieuwe bijhorende parking voor 117 wagens in alsook het optrekken van een nieuw volume voor een fietsenberging en nieuwe betonnen hellingen ter hoogte van de schuur. De zonevreemde regelgeving is conform artikel 4.4.10 ev. van de VCRO enkel van toepassing voor bestaande, niet-verkrotte, hoofdzakelijk vergunde gebouwen en constructies. Tot 2016 is het omgeven weiland nog aangegeven als landbouwgrond in gebruik als grasland. In tegenstelling tot wat de aanvrager beweert, zijn er nooit parkings/verhardingen vergund. De aanleg van nieuwe zonevreemde volumes en constructies/verhardingen op deze weilanden kunnen dan ook niet toegestaan worden. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 19: het is niet duidelijk of de voorziene hellingen voor de inkomdeuren voldoen aan artikel 19 van de verordening toegankelijkheid;
• artikel 24: zowel voor de inkomdeur van de zaal als voor de inkomdeur van de ontvangstruimte is er geen vrije en vlakke draairuimte voorzien.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 26 Afvalverzameling: er wordt geen afvalberging voorzien conform artikel 26 van de bouwcode;
• artikel 38 Groendaken: het volume voor de fietsenberging wordt niet voorzien van een groendak;

• artikels 40 en 41 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen en kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel: het gescheiden rioolstelsel wordt niet aan de straat aangeboden en is niet conform artikels 40 en 41 van de bouwcode;
• artikel 43 Septische putten: de voorziene septische put voldoet qua dimensionering (2.500 l) niet aan artikel 43 uit de bouwcode. De put moet een inhoud van minstens 4.850 l bevatten zoals vereist voor een gemeenschapsfunctie;
• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders: er worden geen vetafscheiders voorzien.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
 

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Op zich kan met toepassing van artikel 4.4.23 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en de lijst met de toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen de herbestemming binnen de bestaande, niet-verkrotte hoofdzakelijke vergunde landbouwschuur en landbouwwoning mits voorwaarden toegestaan worden.

Echter voor de nieuwe parkings/constructies/verhardingen voor auto’s en fietsen, kan op basis van de zonevreemde regelgeving geen vergunning verleend worden. Uit wat hieronder wordt geoordeeld blijkt de voorgestelde zonevreemde functiewijziging dan ook niet haalbaar.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De voorgestelde werken situeren zich enerzijds binnen het bestaande volume van de voormalige landbouwbedrijfsgebouwen en hebben als dusdanig geen impact op de schaal en het ruimtegebruik, noch op de bouwdichtheid.

De ruimtelijke impact van de nieuwe parkings/verhardingen/constructies op het landschap is echter te groot. In het deels gunstige – deels ongunstige advies van het Departement Landbouw en Visserij wordt met betrekking tot de verhardingen en nieuwe constructies het volgende gesteld:

“Het uit gebruik nemen van landbouwgrond én de aanleg van dergelijke verhardingen staan haaks op de doelstellingen voor de open ruimte zoals geformuleerd in het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen die eerder gericht zijn op een ontharding van het buitengebied en het beperken van het ruimtebeslag door zonevreemde functies.

Vanuit landbouwkundig standpunt kan dan ook niet worden aanvaard dat dit weiland wordt ingericht als parking, noch in een gedeelte klinkerverharding, noch in een gedeelte ‘gras’parking. Het Departement Landbouw en Visserij verstrekt hiervoor een strikt ongunstig advies.”

Er bestaan dus geen wettelijke gronden om de parkings/verhardingen/constructies binnen deze bestemmingszone toe te staan. Het niet kunnen voorzien van voldoende parkeerplekken voor auto’s en fietsen heeft evenwel een grote invloed op de ruimtelijke haalbaarheid van de nieuwe functies van de bestaande gebouwen.

Artikel 30 van de bouwcode stelt immers een parkeernorm afhankelijk van de functie en het programma van de aanvraag vast. Uit het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit blijkt dat de parkeernorm voor de voorgestelde functie wordt vastgelegd op 72 autoparkeerplaatsen. Daarnaast wordt een fietsenstalling voor 20 fietsen opgericht. Het weglaten van alle voor de gevraagde functie nodige parkeerplaatsen en het volledig compenseren ervan kan niet overwogen worden. De parkeerlast zou op deze manier volledig afgewenteld worden op het openbaar domein, wat naar overlast toe onaanvaardbaar is.

Het ontbreken van voldoende parkeergelegenheid hypothekeert daarmee de nieuwe functie en maakt dat de draagkracht van het perceel en de omgeving wordt overschreden.

Visueel-vormelijke elementen

De verbouwingen aan de schuur zijn behoudens enkele gevelopeningen intern en hebben geen effect op het uitzicht en de uitstraling van de schuur.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt ervoor dat er een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.

Artikel 5 §1 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Conform artikel 5 §2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Afhankelijk van de aard en omvang van de geplande werken kan er een CHE-rapport gevraagd worden met een meer uitgebreide bouwhistorische en beschrijvende studie van het gebouw. Aan de aanvraag werd een uitgebreid CHE-rapport toegevoegd, opgemaakt door Koen Van Overvelt (2019).

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is voorwaardelijk gunstig en luidt als volgt:

“Het is duidelijk dat de historische waarde van de Monnikenhoeve als hoog mag worden ingeschat. De hoevesite vormt namelijk de laatste, zij het indirecte, materiële getuige van het verdwenen Monnikenhof, het Berendrechtse buitengoed van de Antwerpse Sint-Michielsabdij.

De erfgoedkundige waarde van de hoeve wordt vooral bepaald door de bijzonder goede bewaringstoestand van het 19de-eeuwse volume. Deze constructie kan worden omschreven als een representatief voorbeeld van een ruime, meerbeukige Kempische langgestrekte hoeve uit 1849 met een woon- en stalgedeelte die door een gelijke nokhoogte een geïntegreerde indruk maken. De intrinsieke architecturale en esthetische kwaliteiten van het gebouw sluiten enerzijds aan bij vergelijkbare 19de eeuwse voorbeelden, maar springen

niettemin in het oog door de relatief grote afmetingen van het stalgedeelte en de homogeniteit van het geheel. Ook is het duidelijk dat de langgevelhoeve na de uitbreiding van het woongedeelte in 1925 geen diepgaande transformaties heeft gekend, wat uiteraard een gunstige invloed had op de bewaringstoestand van de authentieke constructie.

De aangevraagde werken werden voorafgaand aan de aanvraag voorbesproken met de stedelijke dienst Monumentenzorg tijdens een bezoek ter plaatse. Zoals ook toen aangegeven is er vanuit oogpunt monumentenzorg geen principieel bezwaar tegen de vooropgestelde herbestemming.

De aanpassingen aan de gevels worden uitgevoerd op basis van de waardenstellingen en het renovatieadvies uit het CHE-rapport en kunnen ook gunstig worden geadviseerd. De plannen en bijgevoegde nota’s geven weinig duidelijkheid over welk schrijnwerk wordt bewaard en wat wordt vernieuwd. De tekeningen tonen wel een behoud van het oorspronkelijk uitzicht van het schrijnwerk, wat zeker wordt gewaardeerd. De ramen zijn zichtbaar aan vernieuwing toe. Met het oog op een historisch correcte uitvoering, wordt gevraagd om de detailtekeningen van de ramen en deuren naar 19de-eeuws model, voorafgaand aan de bestelling, ter advies en goedkeuring voor te leggen aan de stedelijke dienst Monumentenzorg. In de gevelopeningen van segmentbogige stalpoorten wordt nieuw beglaasd schrijnwerk voorzien met behoud van houten poorten (oud of nieuw?). Uitgaande van de wenselijkheid van maximaal behoud van oorspronkelijk materiaal en gezien de redelijke staat waarin deze poorten bewaard bleven, wordt als voorwaarde opgelegd om de bestaande stalpoorten in situ te behouden, mits plaatselijk herstel waar nodig.

Ook met betrekking tot de ingrepen in het interieur wordt weinig of geen informatie verstrekt. De plannen en snedes tonen geen wijzigingen aan de vloer- en draagstructuren van het gebouw, de kamerindeling, net als de schouwmantels, binnendeuren, houten balkroosters en spantconstructies blijken ongewijzigd te blijven ten opzichte van de bestaande toestand. In de beschrijvende nota wordt verwezen naar de richtlijnen van renovatie zoals opgenomen in het CHE-rapport. Gelet op het bovenstaande wordt dan ook uitgegaan van een integraal behoud en zorgvuldige restauratie (waar nodig) van de volgende onderdelen:

-          woning: de vroegere voorkamer aan de zuidwestzijde, in het bijzonder de interieurafwerking met een deels bewaarde gemarmerde imitatielambrisering en de neoclassicistisch getinte houten schoorsteenmantel aan de westelijke scheimuur. Verder wordt hierbij ook begrepen de vloerbedekking van rode plavuizen en de profilering van het goed bewaarde binnenschrijnwerk (datering XIXb);

-          woning: de enkelvoudige balklaag in alle vertrekken op de begane grond (datering XIXb);

-          woning – zolder: de spantconstructie met ondersteunende standvinken en hanebalken (datering XIXb);

-          stal: de houten gebinte- en spantstructuur (datering XVIIIb en XIXb).

De aanvraag maakt geen melding van eventuele technische installaties die gepaard gaan met de uitbating van de feestzaal en de inrichting van de lokalen voor catering/keuken(?). Als voorwaarde wordt opgelegd dat alle technische installaties in functie van onder meer klimaatbeheersing, verwarming, dampkappen, en dergelijke inpandig worden opgelost en geenszins een storende impact mogen hebben op de erfgoedwaarde en beeldkwaliteit van het historische volume.

Daar waar de intentie tot revalidatie van het gebouw op zich, hoog is en het ontwerp wordt gebaseerd op de vaststellingen uit de cultuurhistorische nota, ontbreekt een onderbouwde motivatie met betrekking tot de verdere inrichting van het perceel, meer bepaald de aanleg van nieuwe toegangswegen, de ligging van de fietsenstalling en parking en de invulling van het erf tussen woonstalhuis en schuur. Zoals opgenomen in het CHE-rapport kan aan de hand van proefsleuven worden nagegaan of er onder het maaiveld materiële sporen bewaard bleven van enkele nu verdwenen bijgebouwen of landschappelijke elementen op het erf. Onder meer kan hierbij worden gedacht aan de verdwenen bakoven, waarvan de locatie vrij nauwkeurig kan worden vastgesteld en de gedempte 18de-eeuwse vijver.

Deze informatie zou bij de vooropgestelde herbestemming van deze site kunnen bijdragen aan een visualisering van de bouwhistorische ontwikkeling en een onderbouwing van de geplande ingrepen.”

De voorwaarden uit dit advies dienen vanuit erfgoedoogpunt bij een eventuele vergunning te worden opgelegd.

Hinderaspecten – gebruiksgenot – gezondheid – veiligheid in het algemeen

Voorliggende aanvraag wijkt bijkomend af op een aantal punten van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid. Zo voldoet de aanvraag niet aan artikels 19 en 24. Uit de documenten bij de aanvraag kan niet afgeleid worden of de helling van de betonnen hellingen naar de schuur toe voldoen aan artikel 19 van voornoemde verordening. Deze hellingen moeten een welbepaald hellingspercentage hebben afhankelijk van het te overbruggen niveauverschil. Dit is niet af te leiden uit de plannen, noch uit de snedes. Zowel voor de inkomdeur van de zaal als voor de inkomdeur van de ontvangstruimte ontbreekt tevens een vrije en vlakke draairuimte. Dit is op zijn beurt strijdig met artikel 24 van de verordening toegankelijkheid.

Tevens worden er een aantal afwijkingen vastgesteld ten opzichte van de bouwcode.

Er wordt in het project geen afvalberging van 4 m² voorzien zoals vereist in artikel 26 van de bouwcode. Gelet op de omvang van de ruimtes zou het voorzien van deze berging als voorwaarde aan een vergunning gekoppeld kunnen worden.

Verder wordt vastgesteld dat de fietsenberging, waarvan het dak een oppervlakte heeft van +/- 36 m², niet als groendak aangelegd werd. Aangezien de bouwcode in artikel 38 het aanleggen van een groendak op platte daken met een oppervlakte vanaf 20 m² verplicht, ook dit als een voorwaarde bij een vergunning opgelegd kunnen worden.

Op het ‘funderingsplantingsplan nieuwe toestand’ wordt bij het nieuwe rioleringsstelsel vermeld dat “het gedeeltelijk wordt aangesloten op het bestaande

minizuiveringsinstallatie van de naastgelegen Bed&Breakfast en gedeeltelijk wordt aangesloten aan de gracht”. Dit is niet conform artikels 40 en 41 van de bouwcode waarin gesteld wordt dat het gescheiden rioolstelsel aan de straat aangeboden moet worden. Ook dit zou een voorwaarde bij een vergunning kunnen zijn.

Voorts voldoet de voorgestelde septische put van 2.500 l niet aan artikel 43 van de bouwcode. Voor de voorgestelde functie moet de septische put een minimale inhoud hebben van 4.850 l.

Tenslotte wordt door de afwezigheid van vet- en olieafscheiders niet voldaan aan artikel 44 van de bouwcode. Het voorzien van een grotere septische put en de vereiste olie- en vetafscheiders zou een voorwaarde bij een vergunning kunnen zijn.

Bodemreliëf

Het bodemreliëf wordt niet gewijzigd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met de stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvaarde wijzigingen zijn zodanig dat er een nieuw openbaar onderzoek werd gehouden en eventuele adviezen opnieuw werden gevraagd.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Er werd in de loop van de 2 opeenvolgende openbare onderzoeken éénzelfde bezwaar ingediend waarin bezwaarindiener aangeeft geen problemen te hebben met de aanvraag op zich, maar waarin hij wel de vraag stelt aangaande zijn aangrenzende gronden.

Behandeling

Het bezwaar handelt over gronden die geen deel uitmaken van deze aanvraag.

Het bezwaar is ongegrond.